Vendere terreni a Berlino: terreni edificabili, terreni agricoli, foreste e prati – ecco come funziona

Vendere un terreno a Berlino – Vuole vendere la sua proprietà o sta pensando di venderla? In questa guida conoscerete il processo, dalla fase di preparazione alla fase di marketing fino alla transazione di acquisto, tutto sul contratto di acquisto, il prezzo di acquisto e le tasse (leggete di più: Tasse in Germania). Pochissime persone hanno esperienza, dopo tutto, gli appezzamenti di terreno sono venduti relativamente raramente. Inoltre, ci sono alcuni venditori che sono diventati proprietari inaspettatamente, per esempio attraverso un’eredità improvvisa.

Vendita di terreni a Berlino: imparare il processo

Negli ultimi 10 anni, la vendita ha quasi sempre pagato, e molti investitori si stanno buttando e costruiscono condomini (ETW). Perché? Solo dal 2012 al 2021, il prezzo per metro quadrato di condominio a Berlino è aumentato del + 168,1%, da 1.671 euro a 4.781 euro/m². Terreni per abitazioni, terreni agricoli o foreste, imparate qui passo dopo passo: vendita di terreni a Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg e tutti gli altri quartieri di Berlino. La nostra guida alla vendita di terreni.

Tipo di proprietà: cosa si vende?

Ci sono vari fattori che influenzano il valore di un terreno, a seconda che si tratti di un terreno a prato o a bosco, di un terreno agricolo, di un terreno edificabile grezzo, di un terreno in attesa di costruzione o di un terreno edificabile. Da un lato, naturalmente, l’uso previsto del terreno, le possibilità di costruirci sopra e, naturalmente, uno dei fattori centrali di valore: la posizione del vostro terreno. Che si tratti di un terreno edificabile, di un terreno da costruire, di un terreno forestale o di un terreno agricolo nell’hinterland di Berlino, per i venditori e i proprietari di immobili sorgono sempre le stesse domande!

È qui che entra in gioco la nostra guida, che ti porta passo dopo passo attraverso il processo di vendita di una proprietà, compresa la valutazione della proprietà.

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Il momento giusto: pressione del credito, vecchiaia, eredità

Per quanto diverse siano le ragioni, il processo di vendita degli immobili è sempre relativamente lo stesso. A grandi linee, ci sono 3 fasi: 1) la preparazione della vendita dell’immobile, 2) la fase di marketing e 3) il completamento della vendita.

Le ragioni per vendere una proprietà sono molteplici. Come detto sopra, può essere un’eredità improvvisa e il confronto con un terreno che può anche non essere nelle proprie immediate vicinanze. Anche se è proprio la porta accanto, cosa fate con quella proprietà? Oltre alla questione dell’eredità, ci sono naturalmente molte altre ragioni, per esempio la pressione finanziaria dovuta ai prestiti esistenti, così come la vecchiaia.

Non importa come: Il momento giusto è centrale affinché non ci sia pressione per vendere. Idealmente, ci si informa ora perché si vuole vendere tra 3 o 4 mesi. Se avete bisogno di vendere prima, è consigliabile avvicinare gli investitori nazionali, gli investitori stranieri, le istituzioni e le imprese di costruzione direttamente attraverso gli esperti del commercio fuori mercato. Più avanti su questo.

Vantaggio Berlino: Hype della città

Berlino attira gli investitori come nessun’altra città in Europa. Berlino si trova nel mezzo dei molti paesi che appartengono all’Unione Europea. Berlino è anche relativamente centrale in Germania ed è facilmente accessibile da città come Monaco, Amburgo e Colonia, in auto, treno e aereo. Essendo la capitale, non è solo interessante per i turisti e l’economia; anche i grandi politici del paese sono di casa qui. Vedete: Molti, diversi gruppi target!

Questo a sua volta sostiene le vendite. Venda in quartieri come Schöneberg e Wannsee o in quartieri alla moda come Kreuzberg, Friedrichshain e quartieri di classe come Grunewald e Weißensee.

Vendita in 3 fasi: Preparazione, commercializzazione e chiusura della vendita

Potreste aver già letto di queste 3 fasi, con i loro singoli passi, nella nostra guida alla vendita di immobili.

Questa guida aggiuntiva sulla vendita di terreni a Berlino è specifica per coloro che vendono la loro prima proprietà. Oltre alle fasi, diamo anche un’occhiata alla valutazione dell’immobile (posizione, disposizione, dimensioni, sviluppo, ecc.), ai documenti e alle carte generali e più specifiche necessarie per la vendita e… ma cominciamo dalla fase 1:

La preparazione della vendita

Preparare la vendita di terreni: Pianificazione e strategia

La fase di preparazione riguarda la pianificazione strategica, come per la vendita di un appartamento o di una casa. La fase di preparazione è cruciale per il successo della vendita, qui si tratta del giusto tempismo, la selezione dell’agente giusto (per il giusto gruppo target, come già menzionato sopra), documenti importanti e registrazioni per la vendita, da cui il prezzo dell’offerta (valore della terra) è finalmente calcolato. Non importa se terreno edificabile, foresta, campo o acro.

Berlino è un luogo ricercato. Allo stesso tempo, come venditore (per la prima volta) puoi fare un numero estremamente grande di errori che alla fine ti costano un sacco di soldi. Con un valore di 5.000.000 di euro, una perdita di solo il 15% può portare a una perdita di 750.000 euro. E non stiamo nemmeno parlando di proprietà a Berlin Mitte. È possibile ottenere tali prezzi a Berlino Pankow, per esempio.

Ma torniamo al punto 1 della preparazione:

1. Impostare un orario
2. Nomina del broker
3. Raccogliere documenti
4. Preparare la proprietà
5. Determinare ilprezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione

Tempistica e selezione del broker

Prima di tutto, c’è la pianificazione del tempo. Per la vendita di un immobile si dovrebbe calcolare con almeno 3 mesi, dal primo pensiero alla nomina notarile e al trasferimento del prezzo di acquisto. Certo, può essere più veloce (il già citato approccio diretto e discreto con gli investitori nell’area fuori mercato), ma qui vorremmo dare una panoramica generale!

Almeno 3 mesi alla vendita non significa che sarà venduto dopo tre mesi. La decisione per il giusto agente immobiliare gioca un ruolo qui, così come la valutazione della proprietà. Se la valutazione è troppo alta, perderete potenziali acquirenti per la vostra proprietà – anche a Berlino!

In generale, è chiaro che vendere sotto pressione non è mai una buona opzione.

I prezzi degli immobili in questo paese sono relativamente alti e stabili in quasi tutte le località; dopo tutto, è uno dei mercati immobiliari più forti del mondo. Berlino in particolare sta vivendo un boom da molto tempo. I prezzi al metro quadrato a Berlino stanno aumentando, anche se il governo della città sta combattendo contro questo. Le misure contro gli “speculatori” (investitori) sono, per esempio, il Mietpreisbremse (anche se recentemente rovesciato), le ordinanze sulla ristrutturazione e l’ammodernamento, la conversione da appartamenti affittati in appartamenti di proprietà, ecc.

Berlino: Sviluppo dei prezzi (confronto)

L’obiettivo della maggior parte degli investitori è quello di sviluppare la terra. Ciò significa: più unità residenziali, più area edificabile, meglio è. Questo è anche evidente quando si guarda al prezzo che viene chiesto per un metro quadrato di condominio a Berlino.

Lo sviluppo dei prezzi richiesti per i condomini a Berlino dal 2012 al primo trimestre del 2021 è enorme. Ecco una panoramica del prezzo medio, in euro al metro quadrato.

• 2012 (Q1): 1.671 euro / m²
• 2015 (Q1): 2.321 euro / m² (+ 38,9%)
• 2017 (Q1): 3.154 euro / m² (+ 35,9%)
• 2019 (Q1): 3.897 euro / m² (+ 23,5%)
• 2021 (Q1): 4.781 euro / m² (+ 22,6%)

Dal 1° trimestre 2012 al 1° trimestre 2021 un aumento totale di + 168,1 %.

Vendere la terra privatamente?

Dalla mia esperienza, senza l’esperienza di vendite precedenti, è un vero esperimento e rischio, in cui molti errori possono sorgere nella vendita di beni immobili. È spesso consigliabile cercare l’aiuto di un avvocato immobiliare, perché ha più familiarità con il risparmio delle tasse sulla vendita di immobili, le finanze e così via.

Se siete interessati ai pericoli che possono accadere attraverso la vendita privata di proprietà, leggete qui la nostra lista dei 15 errori tipici quando si vende una proprietà. Condominio, casa, condominio, terreno:

• Errori nella vendita di beni immobili

Quindi riassumiamo brevemente: Se si vende fuori mercato a broker ben collegati, può essere molto veloce, a volte meno di 30 giorni fino alla transazione, grazie all’avvicinamento mirato degli investitori nella rete interna. Quando si vende tramite portali immobiliari, si tratta di più di 3 mesi e un sacco di comunicazione con i privati, più i controlli di credito, ecc.

Dopo aver programmato e scelto un buon agente immobiliare, passiamo ai documenti e alle carte di cui avrete bisogno per la vendita della proprietà.

Documenti e registri per la vendita di terreni

I documenti si preparano presto, perché servono anche per la valutazione della proprietà, a cui arriveremo tra un momento.

Consiglio di lettura: Vendere proprietà: Documenti

Come regola, avete bisogno dei seguenti documenti prima di vendere una proprietà:

1. Mappa catastale o mappa immobiliare dell’ufficio catastale
2. Piano di sviluppo
3. Estratto del registro fondiario Catasto
4. Piano regolatore
5. Domanda preliminare di costruzione
6. Informazioni sugli ingombri degli edifici
7. Prove di sviluppo
8. Avviso dell’imposta sulla proprietà

Preparare la trama? Il passo successivo non dovrebbe essere la valutazione della proprietà e il prezzo dell’offerta? No, perché spesso il prezzo può essere aggiustato un po’ verso l’alto non facendo alcuna correzione estetica. Nessuna foto è stata ancora scattata, nessuna denuncia e nessun investitore è stato contattato.

Aumento di valore prima della valutazione della proprietà

Ecco un piccolo esempio dalla pratica: quando parlo con i miei investitori, di solito sono grandi aziende, istituti o family office. Di conseguenza, una persona viene rapidamente inviata da qualche parte nel paese per avere una rapida panoramica della proprietà, in diretta sul posto. Così, velocemente in macchina, qualche metro a piedi.

Per l’esposizione, per la valutazione, ma anche per queste visioni spontanee, vale la pena dare un’occhiata ai modi in cui potete ancora aumentare il valore della vostra proprietà. Da semplici “correzioni di bellezza” a misure preparatorie per un ulteriore sviluppo.

Il nostro esempio pratico riguardava una proprietà a Berlino. Chiunque sappia come muoversi a Berlino sa che le proprietà vuote senza misure di sicurezza si riempiono rapidamente di rifiuti. Se anche i condomini di Berlino sono occupati, allora nessuna proprietà è al sicuro.

Queste sono solo piccole cose, ma proprio come un aumento del valore della proprietà può essere ottenuto attraverso piccole correzioni cosmetiche o ristrutturazioni, le proprietà possono anche essere ottimizzate prima delle foto di proprietà, prima della valutazione, prima delle prime visite. Per esempio, è possibile aumentare il valore di una proprietà consultando un artigiano per lavori di ristrutturazione o un architetto a Berlino per piccole modifiche. Non stiamo parlando di un aumento di valore del 5% o del 10%, ma anche un aumento di valore dell’1% o del 2% per una proprietà con un valore di mercato di 1 milione è già una somma considerevole che voi come venditore potete intascare con profitto per voi.

Prezzo dell’offerta: determinare il valore della proprietà (valutazione)

La valutazione di un terreno è soggetta a vari fattori, proprio come la valutazione di qualsiasi proprietà. I seguenti fattori, tra gli altri, sono decisivi per la valutazione dei terreni.

Prima di tutto, come per qualsiasi proprietà, è la posizione.

Posizione, posizione, posizione … anche per le proprietà di Berlino

Questo riguarda anche lo sviluppo e i collegamenti di trasporto. Il prossimo fattore nella valutazione dei terreni è la dimensione del lotto. Ma le dimensioni non sono tutto, anche il layout gioca un ruolo. Oltre alle dimensioni e alla disposizione, c’è naturalmente anche lo sviluppo, la condizione del suolo, il valore standard del terreno, così come i possibili siti contaminati e i diritti di terzi.

Dovreste sempre discutere ed elaborare i dettagli esatti in collaborazione con il vostro consulente (broker).

Oltre all’ubicazione e alle dimensioni, diventa naturalmente molto più specifico: se parliamo di terreni edificabili, parliamo di campioni di terreno, parliamo di terreni forestali, poi anche di cambiamenti climatici, di terreni agricoli e così via. La valutazione dei terreni non è quindi così facile da riassumere come la valutazione degli alloggi o delle case.

Fattori di valore: lista di controllo

I fattori sono importanti per la valutazione:

• Posizione della proprietà
• Dimensione e taglio
• Sviluppo della zona
• Composizione del suolo
• Grado di sviluppo o costruibilità
• Siti contaminati
• Diritti di terzi
• Valore di terra standard

Tipi di proprietà

Inoltre, a seconda della proprietà, ci sono fattori di valore nella zona di sviluppo. A seconda delle opzioni disponibili per la costruzione.

• Appezzamento di foresta o di prato; se necessario, non è permesso costruire
• Terreno in attesa di costruzione; può essere costruito in un prossimo futuro
• Terreno edificabile grezzo; il terreno non è ancora sviluppato
• Terreno edificabile; sviluppo possibile nel quadro del piano di sviluppo

Preparazione per la vendita di terreni – Conclusione

Ecco un riassunto dei singoli passi. Una semplice lista di controllo composta da 6 punti chiave che vi aiuterà a capire il processo di vendita di una proprietà.

1. Timing
2. Nomina del broker
3. Documenti
4. Preparare la proprietà
5. Prezzo dell’offerta
6. Exposé

Quando si tratta di valutare un terreno, entrano in gioco diversi fattori. Naturalmente, non possiamo trasmettere la complessità di ogni singola valutazione immobiliare in questa guida generale, ma possiamo darvi questo consiglio: fatevi le seguenti domande:

• Che tipo di terreno state vendendo? È un terreno edificabile, un terreno forestale, un terreno agricolo,…
• Quanto è grande la sua proprietà?
• Che tipo di uso è previsto per la sua proprietà?
• Come si può costruire il tuo terreno? Questo significa area di costruzione (GFA) e tipo di casa e/o tipo di appartamento
• Quali sono i collegamenti di trasporto per la posizione della sua proprietà?

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