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Il sogno di una casa propria esiste per molte persone, tuttavia diventa sempre più difficile trovare un terreno adatto per costruire la propria abitazione. Un concetto che promette di risolvere il problema è il principio dell’eredità in affitto, che sta diventando sempre più diffuso. Ma cos’è esattamente l’eredità in affitto? Quali costi si sostenono e è davvero migliore rispetto all’acquisto di un terreno? Ulteriori informazioni sul tema le troverà nel nostro guide sul tema Compra o affitto.

Key Facts -

Canone di eredità in affitto invece che acquisto del terreno – l’eredità in affitto vale davvero la pena?

Nessun costo per il terreno – canone di eredità in affitto – panoramica dei costi

Corso dell’affitto – e adesso?

Compra del terreno & tasso di interesse del prestito – Panoramica dei costi

Situazione giuridica – usufrutto ereditario o acquisto del terreno

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Canone di eredità in affitto invece che acquisto del terreno – l’eredità in affitto vale davvero la pena?

L’eredità in affitto è un’alternativa benvenuta all’acquisto tradizionale di un terreno. Il principio è molto semplice. Il proprietario di un terreno lo affitta a un costruttore o all’acquirente della casa che vi sorge. Esiste quindi una chiara separazione. C’è un proprietario a cui appartiene il terreno e un altro che è proprietario dell’edificio sul terreno. Questo principio attira con grandi risparmi sui prezzi dei terreni per l’acquirente e assicura allo stesso tempo al proprietario dell’affitto redditi regolari per un lungo periodo di tempo. È un’ottima opportunità per arrivare all’abitazione privata in fretta e a basso costo, soprattutto in caso di mancanza di terreni edificabili. Vendere solo in parte l’immobile Tuttavia, anche qui si nascondono delle trappole.

Nessun costo per il terreno – canone di eredità in affitto – panoramica dei costi

Das Prinzip der Erbpacht schließt die Tatsache mit ein, dass Sie zwar kein Grundstück erwerben und somit auch keines besitzen, aber dennoch für dieses zahlen müssen. Denn bei einer Erbpacht verpflichten Sie sich dazu in regelmäßigen Abständen einen bestimmten Betrag an den Besitzer des Grundstückes zu zahlen, also an den Verpächter. Es ist ähnlich wie eine Vermietung, nur dass hier kein Wohnraum vermietet wird, sondern das Grundstück. Dieser Betrag wird als Erbbauzins oder Erbpachtzins erhoben und beträgt je nach Größe und Lage des Grundstückes zwischen 4 und 8 Prozent des eigentlichen Kaufpreises des Grundstücks pro Jahr.

Da Sie der Käufer und Besitzer der Immobilie auf dem Grundstück sind, wird eine Vertragslaufzeit für Pachtverträge festgelegt. Diese wird im Pachtvertrag festgehalten und zwischen den Parteien entschieden. Hier gibt es geläufige Laufzeiten, die in den meisten Fällen abgeschlossen werden. Meistens bewegen sich die Laufzeiten in einem Rahmen von 50 – 99 Jahren. Sehr selten gibt es auch Laufzeiten von 25 Jahren, die aber nur auf ausdrücklichen Wunsch vereinbart werden sollten. Wie lange Sie ein Grundstück pachten wollen, sollten Sie sich vorab gut überlegen, denn es gibt für jede Laufzeit Vor- und Nachteile. Bei einer Pachtdauer von 25 Jahren haben Sie auf einen kurzen Zeitraum gesehen hohe Geldsummen, die Sie aufbringen müssen. Der Vorteil besteht aber darin, dass Sie diese Laufzeit Ihre eigene Lebenszeit nicht überdauert und Sie Ihren Kindern somit keine Schulden oder Vertragsbindung hinterlassen.

Wer in der Germania ein Grundstück erwirbt, muss die sogenannte Grunderwerbsteuer zahlen. Leider wird diese bei der Erbpacht ebenfalls erhoben, auch wenn Sie das Grundstück nicht kaufen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt von dem Grundstückswert ab und wird prozentual zu diesem berechnet. Zur Ermittlung des Grundstückswertes: Bodenrichtwert ermitteln. Sie muss nur einmal bezahlt werden und fällt wie beim Kauf auch direkt nach dem Unterschrieben des Vertrages an. Es gelten die gleichen Kostensätze wie bei einem Verkauf.

Lohnt sich die Erbpacht wirklich?

Vale la pena quindi una proprietà in eredità rispetto all’acquisto? Questa domanda non può essere risposta in modo generale, poiché i costi dipendono dai prezzi del terreno. Se questi sono elevati, anche gli affitti di proprietà in eredità saliranno e pacciare diventerà più costoso. In generale si può dire che un affitto è conveniente quando gli interessi di proprietà in eredità sono inferiori agli interessi dei mutui. Condizioni e consigli li trovi nel nostro guide sulla finanziamento immobiliare. Tuttavia, va considerato che con un contratto di affitto si è solitamente vincolati per 99 anni, quindi per un lungo periodo si è legati a un pagamento mensile o annuale. Nei contratti di affitto si stabilisce una clausola di aggiustamento che permette l’aumento del tasso d’interesse. Questo significa che il tasso d’interesse può essere aggiustato ogni tre anni e quindi esiste il rischio che aumenti. Con un prestito, il rischio che gli interessi aumentino è molto minore. Dovresti quindi essere chiaro sulle condizioni e pensare attentamente a un affitto.

Corso dell’affitto – e adesso?

Prima che scada il periodo di affitto, deve essere chiaro cosa succederà al terreno dopo la scadenza. Per l’affittuario è possibile garantirsi un diritto di prelazione e acquistare così il terreno alla scadenza dell’affitto. Se però non viene stipulata alcuna accordo, all’atto della scadenza dell’affitto l’affittuario ha comunque il diritto a una compensazione del valore dell’edificio. Per questo non è necessario rimuovere l’edificio dal terreno. Se l’affittuario non paga l’affitto per un certo periodo o utilizza il terreno in modo diverso rispetto all’accordo, si verifica un recesso. Questo significa che il terreno ritorna al concedente prima della scadenza dell’affitto. Tutte queste disposizioni dovrebbero comunque essere chiaramente indicate nel contratto di affitto ereditario.

Compra del terreno & tasso di interesse del prestito – Panoramica dei costi

Un acquisto di terreno è generalmente più redditizio. Con l’acquisto si possiede effettivamente il terreno e non lo si affitta semplicemente attraverso un affitto. Inoltre, chi acquista un terreno paga generalmente il prestito in 10-20 anni e successivamente possiede il terreno senza debiti, mentre gli interessi del prestito rimangono fissi per tutta la durata e non aumentano, a differenza dell’affitto. Un’usufrutto ereditario è quindi vantaggioso rispetto all’acquisto solo in presenza di una fase di alti tassi. In ogni altro caso, sarebbe meglio valutare alternative. Tra queste, ad esempio, l’acquisto completo di immobile e terreno, che è conveniente quando i tassi di interesse per la costruzione sono bassi. Ponderate quindi attentamente quale alternativa sia la migliore per voi e quale sia disponibile sul mercato attuale dei tassi.

Situazione giuridica – usufrutto ereditario o acquisto del terreno

Dal punto di vista legale, il proprietario di un terreno acquisito attraverso un contratto di erbaurecht è quasi equiparabile all’acquirente di un terreno. Egli acquista il terreno da una persona privata, dall’amministrazione pubblica, da un’organizzazione a scopo di utilità pubblica o da un ente religioso. In questo modo, l’affittuario diventa proprietario del terreno per un periodo fissato. L’erbaurecht rimane valido anche se l’immobile viene sottoposto a sequestro o addirittura distrutto. Pertanto, ha il diritto di vendere, affittare, trasmettere per eredità o ipotecare il proprio diritto di erbaurecht, anche in caso di cambio di proprietario, il contratto di affitto non cambia.

In generale, l’erbaurecht non permette speculazioni immobiliari, in quanto il titolare dell’erbaurecht è obbligato attraverso il contratto a edificare. Questo diritto è documentato in due registri immobiliari, il registro del terreno e il registro dell’erbaurecht. Questo serve per garantire il proprietario. Una volta che l’importo è stato versato, l’erbaurecht non è più revocabile. Esso scade solo dopo il periodo stabilito nel contratto, che di solito dura 99 anni.