Condominio Vendere Tasse: Imposta sulle plusvalenze in caso di uso proprio, Patrimonio & Co.

Condominio in vendita – Tasse – Volete vendere il vostro condominio? Questo non comporta solo i costi usuali di tassa, notaio e ufficio del registro, ma anche alcune pagamenti fiscali. Scoprite qui con quali tasse dovrete contare durante la vendita del vostro condominio. Inoltre: come potete risparmiare sulle tasse e su cosa fare attenzione durante la vendita di un condominio ereditato. Domande? Scrivetemi o chiamatemi, senza impegno: Contattateci.

Tasse durante la vendita del condominio

Leggete di più qui:

• Tasse durante la vendita del condominio

Quali tasse si pagano alla vendita di un condominio?

La vendita di un condominio può comportare significativi pagamenti fiscali. In sintesi:

Imposta sulle plusvalenze per il Condominio

Anche per i Condominii si applica la finestra di 10 anni per la speculazione (§ 23 EStG). La finestra inizia con il contratto di acquisto notarile. Decisivo:

• Dopo 10 anni: Guadagno dal vendita completamente esente da tasse (persona privata)
• Meno di 10 anni: Il guadagno viene tassato al aliquota personale di reddito
• Utilizzo proprio: Per il Condominio la regola dei 3 anni di utilizzo proprio si applica solo all’unità abitata, non all’intero edificio
• Limiti di esenzione: 600 € all’anno (§ 23 comma 3 EStG) – nei casi di vendita di Condominio non rilevante

Calcolo del guadagno dalla vendita

Formula: Prezzo di vendita − costi di acquisizione − spese accessorie − ammortamenti (AfA Ammortamento Beni immobili: Ammortamento & Sätzen) + importi di AfA da tassare

Importante: Gli ammortamenti (AfA) già detratti vengono nuovamente aggiunti al guadagno tassabile alla vendita (riammortamento AfA). Questo aumenta notevolmente l’onere fiscale effettivo.

Imposta sulle attività commerciali: quando minaccia?

Le persone fisiche che detengono immobili come investimento non pagano in generale nessuna imposta sulle attività commerciali. Pericoloso diventa con la cosiddetta limite dei tre immobili:

• Chi acquista e vende più di tre immobili entro cinque anni è considerato un commerciante immobiliare
• Folge: tutti i guadagni – anche retroattivi – diventano soggetti all’imposta sulle attività commerciali
• Imposta sulle attività commerciali: circa 15 % di imposta sulle società + aliquota comunale (effettivo 30–40 %)
• La libertà di speculazione di 10 anni scompare nel commercio commerciale!

Soluzione: detenga ogni immobile per più di cinque anni o strutturi il possesso attraverso società separate/strutture holding.

Asset Deal vs. Share Deal nel caso di vendita di un MFH

Nel caso di grandi case multifamiliari in possesso di un’azienda esistono due strutture di vendita:

Risparmiare tasse: strategie per i venditori di MFH

• Aspettare 10 anni: Per gli MFH detenuti privatamente il modo più semplice per ottenere l’esenzione fiscale
• Vendere in un anno con cattivo reddito: Ad esempio dopo l’accesso alla pensione o in un anno con perdita
• Contrapporre le perdite: Le perdite da altri vendite immobiliari nello stesso anno riducono il guadagno
• Trasferimento familiare prima della vendita: Donazione ai figli in una classe di imposta inferiore (attenzione ai periodi di detenzione!)
• Struttura GmbH: Gli MFH venduti nel telaio di una GmbH sono soggetti solo a un’imposta effettiva del 1,5 % nel caso di mantenimento (§ 8b KStG) — struttura complessa, necessario un consulente fiscale
• 1031-Exchange-Analog (DE: Reinvestition): Nessun equivalente diretto, ma i consulenti fiscali possono ritardare l’onere fiscale attraverso una pianificazione intelligente della reinvestizione

Eredità MFH: tasse alla vendita di un condominio ereditato

Se un condominio viene ereditato e successivamente venduto, si applicano regole particolari:

• Il periodo di speculazione decorre dalla data di acquisto del defunto – non dall’eredità
• Il defunto ha acquistato l’MFH più di 10 anni fa: la vendita dopo l’eredità è esente da tasse
• Il defunto ha abitato personalmente l’MFH (solo un’unità): per questa unità si applica la regola dei 3 anni
• L’eredità e l’imposta sulle plusvalenze possono verificarsi contemporaneamente – sono indipendenti
• Aliquote di esenzione per l’eredità: 400.000 € (figli), 500.000 € (coniuge)

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“name”: “Wann ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses steuerfrei?”,
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