Prezzi degli affitti

12,96 euro al metro quadro a livello nazionale — e l’aumento accelera

Key Facts -

12,96 euro al metro quadro a livello nazionale — e l’aumento accelera

I primi della classe: Monaco, Francoforte, Berlino

Seconda fascia, primi tassi di crescita: Lipsia e le città della Germania dell’Est

Perché i canoni non scenderanno strutturalmente

Previsione sui canoni: +3,5–5% nelle metropoli per il 2026

Cosa significa questo per gli investitori

Il mercato degli affitti tedesco ha trovato un nuovo equilibrio nel 2026 — a un livello strutturalmente più alto. Secondo i dati di mercato di Immowelt per il primo trimestre 2026, il canone di offerta medio nazionale si attesta a 12,96 euro al metro quadro. Ciò corrisponde a un aumento di circa il 4,2% rispetto all’anno precedente — nettamente superiore al tasso di inflazione generale.

Per gli investitori che detengono immobili esistenti o valutano nuove acquisizioni, questo dato non va considerato isolatamente. È il risultato di uno squilibrio strutturale: troppa poca offerta abitativa a fronte di una domanda crescente nelle aree metropolitane economicamente forti. Questo pone le basi per ulteriori aumenti dei canoni.

Cantiere di nuova costruzione con facciata in vetro, Germania

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

I primi della classe: Monaco, Francoforte, Berlino

I mercati degli affitti più cari della Germania si concentrano in tre metropoli, i cui livelli di canone raggiungono nuovi record nel 2026:

Monaco: 19,79 euro/m² — Monaco resta così il leader indiscusso. Chi cerca un appartamento di 70 metri quadri paga in media 1.385 euro di affitto netto al mese.
Francoforte sul Meno: 19,75 euro/m² — quasi alla pari con Monaco, un chiaro segnale della forza dell’ecosistema finanziario di Francoforte come motore dei canoni.
Berlino: 17,98 euro/m² — la capitale ha registrato negli ultimi cinque anni l’aumento relativo più forte tra tutte le grandi città tedesche. Nel 2019 la media berlinese era ancora sotto i 12 euro.

È interessante notare che questi dati rappresentano i canoni di offerta — cioè quanto pubblicizzato dai locatori. I canoni in essere nei contratti di locazione esistenti si collocano, in media nazionale, circa il 25–30% al di sotto, il che spiega la pressione strutturale sull’adeguamento dei canoni in caso di cambio di abitazione.

Seconda fascia, primi tassi di crescita: Lipsia e le città della Germania dell’Est

La dinamica nelle città di seconda fascia è particolarmente evidente. Secondo i dati empirica-regio 2025/2026, Lipsia ha registrato un aumento dei canoni del 12,7% su base annua — il valore più alto tra le città tedesche con oltre 400.000 abitanti.

Dietro a ciò si cela una dinamica di spostamento: chi viene escluso da Monaco o Francoforte non si trasferisce in campagna, ma in grandi città più accessibili. Lipsia, Dresda ed Erfurt beneficiano di questo comportamento di ricerca e sviluppano sempre più propri modelli di scarsità.

Per gli investitori, ciò significa che i rendimenti da locazione più interessanti nel 2026 non nascono più nei mercati più cari, bensì ai margini della crescita — città con potenziale di recupero sui canoni, ma con domanda crescente dovuta all’afflusso di popolazione.

Potrebbe piacerti anche

Compra immobili di interesse storico nel 2026: vantaggi fiscali, costi & rischi

Imposte ereditarie su beni immobili 2026: quote di esenzione, aliquote fiscali & strategie

Valuta il tuo condominioQuanto vale realmente il tuo immobile?Valuta il tuo condominio

Perché i canoni non scenderanno strutturalmente

La domanda resta stabile: la popolazione delle città tedesche cresce, la dimensione media dei nuclei familiari diminuisce (più famiglie unipersonali) e l’urbanizzazione prosegue. Sul lato dell’offerta, la crisi delle nuove costruzioni mostra tutto il suo effetto: nel 2023 sono state completate solo 295.000 abitazioni, e per il 2025 se ne attendono meno di 200.000.

L’Istituto dell’economia tedesca di Colonia (IW) stima il fabbisogno annuo di abitazioni in 400.000 nuove unità. Il divario tra fabbisogno e completamenti nel 2026 è il più ampio da decenni. Anche se il settore edile dovesse riprendersi entro 24 mesi, l’effetto sull’offerta si vedrebbe solo nel 2027/2028.

Previsione sui canoni: +3,5–5% nelle metropoli per il 2026

I principali analisti di mercato prevedono per il 2026, nelle grandi metropoli, un’ulteriore crescita dei canoni del 3,5–5% in media annua. Questa previsione si basa su tre fattori:

Deficit di offerta: i completamenti nel 2026 restano nettamente sotto il fabbisogno
Adeguamenti dei canoni indicizzati: molti contratti in corso sono indicizzati — con un tasso di inflazione superiore al 3% ciò innesca aumenti automatici dei canoni
Riduzione dell’edilizia sociale: ogni anno scadono più vincoli di edilizia sociale di quanti se ne creino di nuovi

La nuova riforma del diritto di locazione 2026 (Miete II) attenuerà in parte questa dinamica, in particolare limitando i canoni indicizzati in caso di superamento del 3% dell’indice CPI. L’effetto strutturale dovrebbe tuttavia restare limitato.

Cosa significa questo per gli investitori

Un aumento del canone del 4% su un portafoglio esistente equivale a un guadagno diretto di rendimento senza impiego di capitale — a condizione che il potenziale di aumento dei canoni venga sfruttato. La differenziazione decisiva nel 2026 è tra:

Canone di nuova locazione vs canone in essere: il divario è del 25–30%. Turnover o sfitto generano notevoli guadagni da rilocazione.
Location prime vs location B/C: mentre Monaco e Francoforte mostrano livelli assoluti elevati, città in crescita come Lipsia offrono tassi di aumento più alti.
Ammobiliato vs non ammobiliato: la locazione ammobiliata è in gran parte esente dal freno sui canoni e dal tetto sui canoni — un vantaggio normativo tuttora valido nel 2026, ma che in futuro sarà limitato dalla nuova regolamentazione (maggiorazione per l’arredamento massima del 10%).

Chi acquista un immobile oggi beneficia, con una strategia di detenzione stabile, di un mercato degli affitti che resterà strutturalmente teso nel prevedibile futuro. La domanda non è se i canoni aumenteranno, ma di quanto e in quali mercati.