Investimento immobiliare 2026: perché l’84% degli investitori punta sul residenziale

Barometro delle tendenze EY: l’84% sceglie il residenziale — un record

Il EY Real Estate Trendbarometer 2026 è il più importante sondaggio annuale tra gli investitori del mercato immobiliare tedesco. Il risultato per il 2026 è chiaro: l’84% degli investitori intervistati indica il residenziale come classe di attivo preferita — il valore più alto dall’inizio della rilevazione.

Per confronto: nel 2021, al culmine del boom degli immobili per uffici, questo valore era pari al 67%. Lo spostamento verso il residenziale non è una reazione di breve termine a una flessione di mercato, bensì una rivalutazione strutturale di rischio e rendimento.

Al secondo posto si colloca la logistica con il 57% — anch’esso un segno dei tempi: l’e-commerce e il nearshoring spingono strutturalmente la domanda di superfici logistiche. Gli immobili per uffici, invece, nel 2026 sono favoriti solo dal 38% degli investitori — un calo drastico rispetto ai livelli pre-Covid.

JLL, primo trimestre 2026: attività contenuta — ma selettiva, non pessimistica

I dati reali sulle transazioni mostrano un quadro più sfumato. JLL segnala per il primo trimestre 2026 un volume di transazioni contenuto — nessuna grande operazione sopra i 500 milioni di euro, pochissimi forward deal su nuove costruzioni, cautela sugli investimenti in sviluppo progetti.

Questo non significa pessimismo: significa selettività. Nel 2026 gli investitori istituzionali esaminano le operazioni con maggiore attenzione. Le operazioni che vengono concluse si concentrano su:

• Immobili esistenti con redditi da locazione stabili in location di pregio
• Portafogli residenziali con contratti di locazione in scadenza a breve (potenziale di crescita dei canoni)
• Concetti di microappartamenti e alloggi per studenti nelle città universitarie
• Immobili per l’assistenza come segmento demograficamente garantito

Location prime vs. location B: la differenziazione decisiva del 2026

La decisione di investimento più importante del 2026 non riguarda la classe di attivo, bensì la location. Il mercato viaggia a due velocità:

Location prime (città principali, migliori microlocalizzazioni)

I prezzi hanno pienamente compensato o superato il calo. Rendimenti netti iniziali del 3,0–3,8% per il residenziale sono accettati perché la crescita dei canoni e la stabilità del valore sono considerate garantite. Gli investitori istituzionali pagano premi del 10–15% rispetto alla mediana.

Location B e periferiche

Rendimenti più elevati (rendimento netto iniziale del 4,5–6,5%), ma anche rischi maggiori: possibile stagnazione dei canoni, maggior rischio di sfitto in caso di debolezza congiunturale, opzioni di uscita peggiori in caso di rivendita. Gli istituzionali evitano in gran parte questi segmenti, mentre il mercato degli investitori privati resta attivo.

Per investimenti di grande volume a partire da 10 milioni di euro, l’orientamento verso il prime è imprescindibile — liquidità e opzioni di uscita nelle location B sono fortemente limitate.

Perché nel 2026 il residenziale batte uffici e retail

La forza persuasiva del segmento residenziale rispetto alle altre classi di attivo si basa su quattro vantaggi strutturali:

1. Resilienza della domanda: l’abitazione non è un bene opzionale. Lavoro da remoto, recessione, digitalizzazione — nulla riduce la domanda di base di alloggi.
2. Deficit di offerta come condizione permanente: con 1,4 milioni di alloggi mancanti, strutturalmente non si intravede alcuna sovra-offerta.
3. Durate brevi, alta flessibilità di locazione: i contratti di locazione residenziale sono a tempo indeterminato, e gli adeguamenti del canone in caso di turnover degli inquilini sono possibili immediatamente. I locatori di uffici, al contrario, si vincolano per 5–10 anni.
4. Rischio normativo gestibile: nonostante la riforma del diritto di locazione, il rendimento principale della locazione residenziale ordinaria resta in gran parte tutelato dal punto di vista normativo.

Prospettive: le prossime mosse degli investitori istituzionali

L’attività contenuta del primo trimestre 2026 dovrebbe aumentare nel secondo semestre. Gli osservatori del mercato prevedono una ripresa del mercato delle transazioni non appena i primi tagli dei tassi della BCE avranno ulteriormente compresso i tassi forward e i venditori avranno definitivamente adeguato le proprie aspettative di prezzo al nuovo contesto dei tassi.

Il capitale è disponibile — i fondi immobiliari aperti europei, le assicurazioni e i fondi pensione hanno previsto allocazioni significative per il residenziale tedesco. Il mercato 2026 attende i punti di ingresso giusti. Selettivo e basato sui dati — non opportunistico.