Imposte ereditarie su beni immobili 2026: quote di esenzione, aliquote fiscali & strategie
Quanto debito di successione devo pagare su un immobile? – Dipende da due fattori: il grado di parentela e dal valore dell’immobile ereditato. Coniugi e figli pagano molto meno rispetto a fratelli o amici. Il primo passo è sempre: verificare l’esenzione.
Esenzioni per l’imposta di successione 2026
| Grado di parentela | Esenzione | Classe fiscale |
|---|---|---|
| Coniuge / partner registrati | 500.000 € | I |
| Figli (per figlio) | 400.000 € | I |
| Nipoti (se genitore deceduto) | 400.000 € | I |
| Nipoti (genitore vivo) | 200.000 € | I |
| Genitori / nonni (in caso di eredità) | 100.000 € | I |
| Fratelli, nipoti, cugini | 20.000 € | II |
| Non parenti (amici, partner senza certificato di matrimonio) | 20.000 € | III |
Importante: I limiti di esenzione si applicano per persona e possono essere nuovamente utilizzati ogni 10 anni (donazione durante la vita!).
Aliquote dell’imposta di successione nel 2026 in base al valore e alla classe di imposta
| Acquisto soggetto a imposta | Classe fiscale I (figli, coniugi) | Classe fiscale II (fratelli) | Classe fiscale III (non parenti) |
|---|---|---|---|
| fino a 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 75.001 – 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 300.001 – 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 600.001 – 6 milioni € | 19 % | 30 % | 30 % |
| oltre 6 milioni € | 23–30 % | 35 % | 50 % |
Esempio di calcolo: Casa unifamiliare a Monaco (800.000 €)
Un figlio eredita una casa del valore di 800.000 €:
- Limite di esenzione: 400.000 €
- Acquisto soggetto a imposta: 400.000 €
- Aliquota (classe fiscale I, 300.001–600.000 €): 15 %
- Imposta di successione: 60.000 €
Se una persona non imparentata ereditasse la stessa casa:
- Aliquota esente: 20.000 €
- Acquisto soggetto a imposta: 780.000 €
- Aliquota d’imposta (classe fiscale III): 30 %
- Imposta sul patrimonio: 234.000 €
Casa familiare: Quando è esente dall’imposta sul patrimonio?
La casa familiare utilizzata personalmente può essere completamente esente dall’imposta sul patrimonio – ma solo se sono soddisfatte tutte e tre le condizioni:
- L’ereditante ha abitato personalmente l’immobile fino alla morte
- L’ereditario è coniuge o figlio
- L’ereditario si trasferisce e abita l’immobile per almeno 10 anni
Attenzione: Per i figli vale inoltre: la superficie abitabile non deve superare i 200 m². Nei casi di immobili più grandi, la parte che supera i 200 m² viene tassata in proporzione.
5 strategie per ridurre l’imposta sul patrimonio su immobili
- Donazione durante la vita: Le quote esenti possono essere nuovamente utilizzate ogni 10 anni. Con una pianificazione precoce: il figlio riceve ogni 10 anni 400.000 € senza imposta – in questo modo, nel corso di 20–30 anni, può essere trasferito l’intero valore dell’immobile.
- Nießbrauch vorbehalten: I genitori trasferiscono il bene immobile al figlio, ma conservano il diritto di Nießbrauch (diritto di abitare + redditi da affitto). Il valore del Nießbrauch riduce in modo significativo l’acquisto soggetto a tassa.
- Diritto di abitare: Simile al Nießbrauch, ma solo diritto di abitare senza redditi da affitto. Riduce il valore della donazione, quindi minori tasse.
- GmbH oder GmbH & Co. KG: I beni immobili all’interno di strutture societarie possono usufruire di sconti di esenzione del 85–100% (patrimonio aziendale) sotto determinate condizioni.
- Vendita parziale prima dell’eredità: Se presenti più eredi, una parte dell’immobile può essere venduta e il ricavato distribuito – riduce complessivamente l’onere fiscale.
Domande frequenti sull’eredità fiscale per beni immobili
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.
Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.
Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.
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