Prestiti immobiliari: Spiegato rapidamente

Se state cercando consigli sul finanziamento successivo, potete saltare questa piccola sezione! Chi vuole finanziare la sua prima proprietà, sia essa una casa o un appartamento, ancora una volta ha spiegato rapidamente:

Che cosa significa rendita / rata di credito?

Rendita / rata del mutuo – Il termine tecnico “rendita” è il rimborso annuale alla banca per un mutuo immobiliare. Si tratta del rimborso (restituzione del prestito) e degli interessi (costi del prestito). Se i tassi di interesse aumentano, la rata mensile del prestito, o la rendita annuale, aumenterà.

Spiegato rapidamente:

• Rendita – Somma annuale derivante da rimborso e interessi
• Rata del prestito – Pagamento mensile (rimborso e interessi)

Cosa significa rimborso? – Rimborso del prestito

Repayment (rimborso del prestito) – Il termine “repayment” si riferisce alla restituzione del prestito. Ad ogni rimborso, il debito residuo diminuisce, così come gli interessi.

Suggerimento. Digressione – Come proprietario di un immobile con finanziamento, non pensate che l’inflazione sia così negativa. Perché?

I rimborsi tipici sono (erano) del 2% all’anno. Con questo 2% finanziate il vostro immobile per 30 anni (2% ogni anno) e di conseguenza utilizzate anche i vantaggi che vi derivano dall’inflazione (deprezzamento del denaro). Dopo tutto, 1.000 euro di oggi “non saranno più gli stessi” tra 10 anni con un’inflazione del 3%, 4% o addirittura 5%. Nel frattempo, il valore della vostra proprietà è aumentato e così anche il vostro reddito da locazione. Per saperne di più su immobili e inflazione, leggi qui.

Che cosa significa interesse? – Costi del credito

Interessi (costo del credito) – Gli interessi sono, per così dire, il costo da pagare per l’accensione di un prestito. La base per i costi di interesse mensili o annuali è l’ammontare del debito residuo.

Negli ultimi 10 o 15 anni, di solito si faceva conto su tassi di interesse del 2%. Ora le cose stanno cambiando, perché i tassi di interesse stanno aumentando.

Più alto è il tasso di interesse, più alti saranno i costi mensili.

Nel calcolo è possibile vedere gli effetti dei prossimi aumenti dei tassi di interesse sul vostro patrimonio.

Inflazione elevata, tassi d’interesse in aumento: consigli per il vostro prestito

Suggerimenti tratti dal mio articolo: Inflazione elevata, tassi d’interesse in aumento, cosa fare? su immobilien-erfahrung.de

L’inflazione elevata, l’aumento dei tassi di interesse sono una novità per molti!

La BCE non ha aumentato il tasso di interesse di riferimento dal 2011. Questa nuova situazione mette alla prova i costruttori di case e gli investitori di capitale e impone nuovi modi di pensare. Riassumiamo ancora una volta i suggerimenti:

Nuovo prestito immobiliare: non aspettate a lungo

Dovete chiudere il vostro prestito il prima possibile e il più a lungo possibile: questo è il miglior consiglio che possiamo darvi in tempi di inversione dei tassi di interesse.

I tassi di interesse aumenteranno e il modo migliore per proteggersi dall’aumento dei tassi – dopo tutto, dovrete ripagare il prestito per decenni – è quello di sottoscrivere un prestito rapidamente. Il prestito dovrebbe inoltre durare il più a lungo possibile, in modo da poter approfittare il più a lungo possibile dei tassi di interesse ancora favorevoli.

Vuoi comprare prontamente? Allora:

• Completare il prima possibile
• Concludere il più a lungo possibile

Se non si tratta più del finanziamento del primo immobile, ma del finanziamento successivo, posso consigliare quanto segue:

Follow-up del finanziamento tra più di 1 anno: Prestito a termine

Con un “prestito a termine”, potete approfittare degli attuali tassi di interesse per ottenere un finanziamento successivo tra 1 o 2 anni.

Questo è il mio suggerimento per il finanziamento successivo della casa o dell’appartamento.

Non avete mai sentito parlare di prestito a termine? Allora ecco una rapida spiegazione.

Prestito a termine = conclusione anticipata, garanzia di tassi d’interesse correnti

Prestito a termine – Il prestito a termine è un tipico prestito di rendita, con l’unica differenza che viene stipulato uno o due anni prima della scadenza del finanziamento in corso. I costi sono un po’ più elevati, ma potete bloccare subito il tasso di interesse (ancora più favorevole). Se tra due anni i tassi di interesse saranno significativamente più alti, il finanziamento successivo inizierà con il tasso di interesse valido oggi.

Follow-up del finanziamento tra più di 5 anni: A breve termine

Purtroppo un prestito a termine è possibile solo per un certo periodo di tempo, quindi se il vostro finanziamento successivo è in scadenza tra cinque, sei o sette anni, questo consiglio per l’attuale situazione dei tassi di interesse vi sarà utile!

Finanziamento a breve termine (solo 1 o 2 anni) e attesa dell’andamento dei tassi di interesse.

In genere si stipula un finanziamento con un tasso di interesse fisso, il più lungo possibile. Ora siamo in una fase di bassi tassi di interesse, di conseguenza non può che salire, soprattutto se si considera l’inflazione attuale.

Di conseguenza, dovreste pianificare il vostro finanziamento successivo solo con una durata a breve termine, in modo da poter reagire alle variazioni dei tassi di interesse. Se il tasso d’interesse scende di nuovo, potete utilizzarlo per un ulteriore finanziamento.

Questi sono i consigli più importanti per l’acquisto di una casa o di un appartamento in tempi di aumento dei tassi di interesse. Lo stesso vale per coloro che hanno già acquistato la casa o l’appartamento e che presto dovranno affrontare il finanziamento successivo.

Con questi tre consigli potete ridurre al minimo i rischi per voi e per il vostro investimento immobiliare.

Passiamo ora alla pratica:

Quanto vi costa una variazione dell’1% o del 2% del tasso di interesse?

Esempio di prestito 100.000 euro per casa e appartamento

Cosa significa una variazione dei tassi di interesse per il vostro portafoglio?

Ecco altri due esempi pratici con una variazione del tasso d’interesse dell’1% e del 2%, in prospettiva sui prossimi anni. Per semplificare il calcolo dell’esempio, utilizziamo un volume di finanziamento di 100.000 euro. Quali sono gli effetti di una variazione del tasso di interesse di solo l’1%, nel primo anno del vostro finanziamento?

Credito al 2% (corrente): 4.000 euro/anno

Fase 1: Considerate la possibilità di contrarre un prestito oggi, con un tasso di rimborso del 2% e un tasso di interesse.

Credito oggi:

• Credito: 100.000 euro
• Rimborso (2%): 2.000 euro/anno
• Interessi (2%): 2.000 euro/anno
• Rendita (importo totale/anno): 4.000 euro

Credito 2023 (aumento del 3% / +1%): 5.000 euro / anno

Ipotizziamo che l’aumento del tasso di interesse nel 2023 salga all’1%. Questo cambierebbe rapidamente il calcolo del rendimento, perché i costi aumentano.

A proposito di aumenti dei costi! Avete sentito parlare della riforma dell’imposta sugli immobili? Dal 2022, i proprietari terrieri in Germania sono stati invitati per iscritto a presentare nuovi dati all’ufficio delle imposte. L’obiettivo è quello di riformare il calcolo dell’imposta sugli immobili, che si basa su dati vecchi di oltre 50 anni. Per saperne di più sulla riforma dell’imposta sugli immobili 2025, cliccate qui.

Torniamo ora all’aumento dei costi degli interessi, che si verificano nel primo anno e (a seconda del debito residuo) negli anni successivi.

Credito 2023 (adottato):

• Credito: 100.000 euro
• Rimborso (2%): 2.000 euro/anno
• Interessi (3%): 3.000 euro/anno
• Rendita (importo totale/anno): 5.000 euro

Conclusione con un aumento dell’1% del tasso di interesse su un prestito di 100.000 euro:

Con un aumento dell’1% del tasso di interesse, i costi aumentano direttamente di + 1.000 euro, solo nel primo anno.

Gli interessi sono calcolati annualmente! Costi di follow-up

L’effetto si ripete in ogni anno successivo, in quanto si paga l’1% in più di interessi. Ciò significa che se si rimborsano i primi 2.000 euro nel primo anno del finanziamento (100.000 euro), rimangono 98.000 euro di debito residuo. Di conseguenza, nel secondo anno pagherete alla vostra banca 980 euro di interessi in più rispetto a prima.

• Anno 1 + 1.000 euro
• Anno 2 + 980 euro
• ..

Di conseguenza, il solo aumento dell’1% del tasso di interesse, nei primi due anni di finanziamento, comporta costi aggiuntivi di 1.980 euro.

Credito 2024 (aumento del 4% / +2%) – 6.000 euro / anno

Cosa succederebbe se i tassi di interesse per il vostro finanziamento immobiliare aumentassero del 2%? Vediamo questo esempio: Se i tassi di interesse dovessero aumentare del 2% nel 2024.

Credito 2024 (adottato):

• Credito: 100.000 euro
• Rimborso (2%): 2.000 euro/anno
• Interessi (4%): 4.000 euro/anno
• Rendita (importo totale/anno): 6.000 euro

Conclusione +2% di aumento:

Con un aumento del tasso di interesse del 2%, i costi aumentano direttamente di + 2.000 euro, solo nel primo anno.

Esempio di prestito 500.000 euro per casa e appartamento

100.000 euro non sono una base per il finanziamento di un immobile nella maggior parte delle città, soprattutto nelle località A e B, dove gli importi del finanziamento sono solitamente molto più alti. Ecco quindi un esempio di costi di interesse aggiuntivi calcolati con un prestito di 500.000 euro.

Credito al 2% (corrente): 20.000 euro/anno

Prima di tutto, analizziamo ancora una volta la base, il finanziamento immobiliare con 500.000 euro all’attuale tasso di interesse del 2% circa per il finanziamento iniziale.

Credito oggi:

• Credito: 500.000 euro
• Rimborso (2%): 10.000 euro/anno
• Interessi (2%): 10.000 euro/anno
• Rendita (importo totale/anno): 20.000 euro

Credito 2023 (aumento del 3% / +1%): 25.000 euro / anno

Se il tasso di interesse aumenta solo dell’1%, ciò significa direttamente maggiori costi di 5.000 euro all’anno per voi. L’esempio è quello dell’anno 2023.

Credito 2023 (adottato):

• Credito: 500.000 euro
• Rimborso (2%): 10.000 euro/anno
• Interessi (3%): 15.000 euro/anno
• Rendita (importo totale/anno): 25.000 euro

Conclusione con un aumento dell’1% del tasso di interesse su un prestito di 500.000 euro:

Con un aumento dell’1% del tasso di interesse, i costi aumentano direttamente di + 5.000 euro, solo nel primo anno.

Credito 2024 (aumento del 4% / +2%) – 30.000 euro / anno

L’aumento dell’1% del tasso d’interesse comporta da solo 5.000 euro di costi aggiuntivi nel primo anno di finanziamento immobiliare. Se i tassi di interesse aumentano del 2%, i costi aggiuntivi salgono a 10.000 euro nel primo anno di finanziamento immobiliare.

Anche in questo caso, se 10.000 euro vengono rimborsati nel primo anno al tasso di rimborso regolare del 2%, rimangono 490.000 euro di debito residuo. Di conseguenza, 9.800 euro di costi aggiuntivi e già dopo due anni ben 19.800 euro.

Credito 2024 (adottato):

• Credito: 500.000 euro
• Rimborso (2%): 10.000 euro/anno
• Interessi (4%): 20.000 euro/anno
• Rendita (importo totale/anno): 30.000 euro

Conclusione +2% di aumento:

Con un aumento del tasso di interesse del 2%, i costi aumentano direttamente di + 10.000 euro, solo nel primo anno.

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Calcolare i prestiti edilizi adatti con condizioni superiori alla media

Probabilmente hai già usato il calcolatore di prestiti online e hai scoperto a quali condizioni potresti ottenere il tuo prestito edilizio. Questo calcolo è una prima anteprima delle opzioni che vi offriamo alla Lukinski con un finanziamento di costruzione personalizzato. A causa degli attuali bassi tassi d’interesse, potete finanziare molto favorevolmente ed essere sicuri che, con il supporto, troverete il modo più economico e sicuro per entrare nelle vostre quattro mura.

Ci sono varie opzioni quando si tratta di prestiti edilizi.

Il prestito vitalizio è solo un esempio, anche se questo finanziamento di costruzione è l’offerta più utilizzata. In alternativa, si può optare per un prestito a termine o, se si vuole finanziare un condominio, si può finanziare con un mutuo per la casa. Il vostro rating di credito e il capitale proprio che portate con voi hanno un effetto decisivo sull’interesse di addebito e il tasso di interesse effettivo per il prestito di costruzione.

Se si vuole costruire, possono spuntare finanziamenti diversi rispetto a chi vuole comprare. Raccontaci le tue esigenze personali e dacci un’idea di quanto immobile vuoi finanziare e per quanto tempo vuoi ripagare. In base alle tariffe da voi previste, determineremo le migliori condizioni e presenteremo una proposta che vi convincerà e vi aprirà la strada verso la vostra casa a un prezzo favorevole.

Differenza rispetto al prestito classico?

Il finanziamento della costruzione differisce dal classico prestito al consumo per il fatto che i tassi d’interesse sono più favorevoli e la durata è più lunga. Nel finanziamento, la proprietà serve come garanzia. Il debito è iscritto nel registro fondiario. Se le rate non possono essere servite in tempo, la banca ha il diritto di terminare il prestito immobiliare e perseguire il pignoramento. In questo caso, recupera i suoi soldi o una gran parte di essi. Grazie a questa garanzia depositata, la banca ha la possibilità di concedere condizioni più favorevoli per il finanziamento immobiliare che per un prestito al consumo concesso senza il deposito di garanzie.

Suggerimento extra! Conosci già la nostra guida, 9 consigli per il finanziamento della costruzione? Leggete tutto qui:

• Finanziamento della costruzione: 9 consigli concreti

Il confronto tra i diversi fornitori è importante

Se volete scoprire le opzioni e i dettagli del finanziamento della costruzione, gli agenti immobiliari vi offrono una consulenza individuale. Se volete vendere la vostra proprietà, gli agenti immobiliari sono a disposizione con un pacchetto di servizi. Gli agenti immobiliari sanno come muoversi sul mercato e portano esperienza al lavoro. Lei beneficia di un sostegno individuale e di una vendita senza stress della sua proprietà.

Un broker può anche sostenervi nella vostra pianificazione nell’area del finanziamento della costruzione.

Finanziamento individuale della costruzione da vari componenti

Molti acquirenti di immobili prendono un finanziamento di costruzione perché la somma non può essere pagata in un’unica soluzione. Il finanziamento di una proprietà dovrebbe essere pianificato con sicurezza in anticipo. Approfittate della consulenza individuale, perché un piano di finanziamento è sempre adattato alla situazione del costruttore.

Si regge su vari pilastri. Questo significa che una proprietà non è solitamente finanziata con un solo prestito. Una combinazione di capitale proprio esistente, un prestito agevolato, un contratto di risparmio edilizio e il classico prestito bancario sono le componenti del finanziamento. È importante confrontare i diversi fornitori durante la fase di pianificazione.

Finanziamento della costruzione: i tassi di interesse e la loro influenza (tasso di prestito)

Il finanziamento della costruzione è caratterizzato da termini lunghi. Se il tasso d’interesse è solo pochi punti percentuali dopo la virgola, questo può risultare in un risparmio a quattro cifre per tutta la durata.

Le rate mensili sono più basse e gli interessi non sono così alti. Anche le offerte del settore dei prestiti agevolati dovrebbero essere confrontate prima di concludere i contratti. Un contratto di risparmio edilizio pronto per l’assegnazione può ridurre le rate mensili, così come il capitale proprio o la fornitura di contributi personali. In definitiva, è importante che il finanziamento della costruzione sia impostato in modo tale da poter essere portato per tutta la durata. Oltre a confrontare le varie offerte, la consulenza è molto importante.

Spese accessorie per la costruzione e il trasloco nella propria casa

Il finanziamento non è completato con il prezzo di acquisto della proprietà. Bisogna fare i conti con altri costi.

Quando si compra una casa, sono dovute delle tasse per il notaio e per l’agente immobiliare. Come costruttore, si paga l’assicurazione e ci si deve aspettare di pagare in parallelo le prime rate per la nuova casa e l’affitto. Prima di trasferirsi, potrebbe essere necessario acquistare olio per riscaldamento. A seconda delle dimensioni dei serbatoi e del prezzo corrente di mercato, questo può arrivare a quattro cifre. Tenete conto anche del costo del trasloco nel finanziamento. Questo è particolarmente vero se ti stai trasferendo in un’altra città e non puoi organizzare il trasloco da solo.

Il finanziamento può anche includere componenti che non sono direttamente legati alla costruzione della casa. È vantaggioso se si porta con sé un capitale proprio e si può liquidare un investimento in contanti o un deposito per ridurre il costo del prestito. Confrontare le offerte sul mercato vi porterà un ulteriore risparmio sul costo del vostro finanziamento di costruzione.

Calcolatrice: pianificazione esatta del finanziamento della costruzione

I calcolatori sono necessari in relazione al finanziamento della costruzione per essere in grado di determinare con precisione i costi di acquisto o ristrutturazione di una proprietà. Un calcolatore è anche usato per determinare il costo del prestito.

Oneri finanziari: interessi e quote di rimborso

I costi del prestito consistono nell’interesse e nella quota di rimborso per l’importo corrente del prestito. L’interesse gioca qui un ruolo importante. Poiché la durata di un prestito immobiliare è di solito di dieci anni, il pagamento degli interessi è distribuito su un lungo periodo di tempo. Se un’offerta di una banca è solo mezzo punto percentuale in meno nel suo tasso d’interesse, puoi già risparmiare diverse centinaia di euro all’anno. Ciò è dovuto anche agli alti importi dei prestiti, che per la maggior parte dei finanziamenti alla costruzione ammontano a una somma a sei cifre. Prima di prendere un prestito, è importante una consulenza individuale.

Il finanziamento della costruzione consiste spesso in diversi pilastri e non in un solo prestito. Un contratto di risparmio edilizio, il capitale proprio e i prestiti di sviluppo vengono prima del classico prestito bancario. La ragione è che queste forme di finanziamento sono significativamente più economiche del prestito bancario in termini di costi. Il calcolatore vi aiuta a dividere il finanziamento in diversi elementi e quindi a determinare i costi con certezza.

Calcolatrice online gratuita per case e appartamenti

Clicca qui per tornare alla panoramica di tutti i consigli per la calcolatrice online:

• Calcolatrice online: Beni immobili

Leggi di più sui singoli argomenti qui:

• Calcolatrice di bilancio
• Calcolatrice di bilancio
• Calcolatore dei costi di acquisto accidentale
• Calcolatore di affitto
• Calcolatrice di rimborso
• Calcolatore di interessi

Vorremmo sottolineare che i tassi di interesse più bassi da soli non forniscono alcuna informazione su un prestito edilizio davvero buono che si adatti alle vostre esigenze. Solo se tutte le condizioni si adattano alle tue esigenze, la flessibilità delle condizioni quadro e il periodo di rimborso sono giusti in base all’importo della rata che hai scelto, sceglierai il miglior prestito edilizio per te.

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Cosa significa auto-rivelazione?

L’autodenuncia è la prova della vostra affidabilità creditizia. Include il vostro reddito mensile, le spese, le attività e le passività. L’autodenuncia è compilata da lei, come unico richiedente, o con un secondo mutuatario, il suo co-richiedente.

Scaricare: Modello gratuito

Non esiste un’autodenuncia ufficiale, per esempio da parte dell’ufficio delle imposte. La forma e il contenuto sono liberamente selezionabili.

Qui potete trovare l’autodenuncia gratuita, come un buon e completo modello PDF e Word:

• Rivelazione di sé – PDF
• Auto-rivelazione – Parola

Struttura dell’autodenuncia

Prima di conoscere i singoli passi, ecco una panoramica della struttura del (o di questo) self-disclosure.

1. Dati personali e attività
2. Reddito e spese mensili
3. Attività e passività
4. Oggetto da finanziare e struttura del finanziamento (rimborso)
5. Informazioni sul consenso Schufa
6. Appendice: Prova del reddito

Tutte le informazioni che fornite qui provengono da voi stessi. Da qui il nome dell’autodenuncia. È importante, e bisogna sempre tenerlo a mente, che tutte le informazioni devono essere verificabili.

Il finanziamento in breve: dati quadro ‘ Fase 1

All’inizio, si riassumono i dati quadro del finanziamento desiderato. Davvero, in forma estremamente breve!

• Progetti di finanziamento
• Tipo di proprietà
• Uso della proprietà
• Richiedente unico o co-richiedente

Dettagli personali (mutuatario) – Passo 2

Nel secondo blocco, fornite informazioni sui vostri dati personali. Sia come unico mutuatario che insieme al suo co-candidato.

• Dati personali
• Dati di attività

Merito di credito: reddito – Passo 3

Dai dati personali e dall’attività si arriva al reddito e alle spese mensili nel passo 3. Qui si confrontano entrambi i blocchi e si calcola la somma. Il vostro risultato dovrebbe essere un surplus e questo surplus è il vostro margine finanziario.

Reddito mensile

Il reddito mensile include il reddito da salari e stipendi, ma anche altre fonti di reddito variabili e regolari.

• Salario / stipendio (netto)
• Reddito variabile mensile ricorrente
• Reddito da lavoro autonomo
• Pensioni e pensioni
• Reddito da locazione (freddo)
• Assegni familiari
• Manutenzione
• Altre entrate

Spesa mensile

Le spese mensili includono, tra le altre cose, l’affitto caldo, o il prestito, o l’importo del rimborso mensile.

• Spese di alloggio; affitto o prestito
• Non ci saranno costi di alloggio in futuro: Sì / no?
• Assicurazione sanitaria
• Altre assicurazioni (pensione, società di costruzioni, assicurazioni sulla vita, ecc.)
• Costo della vita
• Prestiti
• Leasing
• Passività
• Obblighi di manutenzione
• Altre spese

Situazione patrimoniale (attività / passività) – Passo 4

Dopo aver elencato le vostre entrate e spese regolari e ricorrenti, ora segue una lista delle vostre attività e passività.

Di nuovo, diamo un’occhiata veloce a un esempio di ciò che appartiene all’elenco. Cominciamo con i beni:

Calcolare il credito

Nella sezione delle attività e dei saldi a credito, elencate le seguenti attività:

• Depositi bancari e di risparmio
• Titoli (valore di mercato)
• Assicurazione (valore di riscatto)
• Beni immobili
• Costruire l’equilibrio dei risparmi
• Altre attività

Calcolare le passività

Sul lato passivo ci sono poi:

• Prestiti bancari, rateali e leasing
• Garanzie
• Altre passività

Immobili e finanziamenti: uso del credito – Passo 5

Nel penultimo, quinto passo, date al vostro banchiere una panoramica della proprietà e della struttura del finanziamento (rimborso).

Proprietà

Per prima cosa date alla vostra banca un’idea della proprietà da finanziare. Prezzo d’acquisto, tipo di proprietà, tipo di utilizzo, ecco tutte le informazioni importanti per i vostri banchieri.

• Indirizzo esatto (via, numero civico, codice postale e città)
• Tipo di utilizzo
• Anno di fabbricazione
• Tipo di immobile
• Spazio vitale (m²)
• Trama (m²)
• Commerciale (m²)
• Affittato (m²)
• Area non sviluppata (m²)
• Costruzione
• Stato
• Ultimo ammodernamento (anno)
• Piazzole
• Camera (per l’appartamento)
• Unità residenziale (no. secondo la dichiarazione di divisione)
• Posizione nella proprietà (per l’appartamento)
• Caratteristiche speciali

Struttura di finanziamento e importo del prestito

Dopo aver descritto il vostro desiderio di finanziamento, si tratta dell’importo e del rimborso del finanziamento.

• Prezzo d’acquisto
• Terreno
• Conversione / Modernizzazione
• Costi di costruzione (casa)
• Strutture all’aperto
• Costi di costruzione accidentali
• Tassa sul trasferimento di beni immobili
• Contributo proprio
• Strutture all’aperto
• Notaio e registro fondiario
• Agente immobiliare
• Inventario
• Costi di finanziamento

Nel settore dei prestiti:

• Importo
• Tasso d’interesse obiettivo
• Rimborso
• Vota
• Opzione di rimborso non programmato

Informazione Schufa e protezione dei dati – Passo 6

Infine, ma non meno importante, lei accetta una domanda di Schufa e la politica di privacy nella sua autodenuncia.

Suggerimento! Una volta all’anno si ottiene questa autodenuncia gratuita:

• Schufa (esterno)

Prove (reddito/dichiarazione dei redditi) – Passo 7

Ora preparate l’appendice, la vostra prova di reddito. Per questo, hai bisogno dei seguenti documenti, come dipendente o lavoratore autonomo.

Documenti per i dipendenti:

• Ultime 3 buste paga
• Dichiarazione dei salari di dicembre dell’anno precedente
• Ultimo accertamento fiscale
• Se patrimonio immobiliare, anche la dichiarazione dei redditi
• Copia della carta d’identità
• Schufa autodenuncia

Documenti per i lavoratori autonomi:

• Ultimi 3 avvisi di accertamento fiscale
• Ultime 3 dichiarazioni dei redditi / bilanci
• BWA (analisi della gestione aziendale) in corso
• Copia della carta d’identità
• Schufa autodenuncia

Conclusione e 3 consigli per gli acquirenti

Congratulazioni! Avete creato la vostra prima autodenuncia.

Scaricare: Modello gratuito

Qui potete trovare di nuovo il modulo di autodenuncia, gratuitamente, come modello PDF e Word:

• Rivelazione di sé – PDF
• Auto-rivelazione – Parola

Ecco alcuni consigli più importanti.

Suggerimento 1: dettagli bancari e buone relazioni

Ogni autodenuncia deve includere un conto bancario o il nome della banca. Scegliete una banca o un conto corrente di una banca con cui avete un buon rapporto.

Suggerimento 2: passo 5 con il consulente finanziario

Nel sesto passo, date al vostro banchiere le informazioni sulla proprietà di vostra scelta, così come la struttura del finanziamento. È meglio discutere questa parte con un consulente finanziario.

Suggerimento 3: presentazione accurata dei documenti

Assicuratevi davvero che tutto sia presentato accuratamente, con tutti i documenti importanti. Se un errore viene fatto qui, ridurrà immediatamente le vostre possibilità di ottenere un finanziamento immobiliare dalla vostra banca.

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Differenza: fattore prezzo d’acquisto e rendimento dell’affitto

Gli stessi fattori sono utilizzati per calcolare entrambi i risultati. Il reddito annuo da locazione e i costi di investimento. La differenza sta solo nella preparazione del calcolo e quindi nel risultato.

Entrambi danno un’indicazione della redditività.

Rendimento degli affitti: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del rendimento dell’affitto:

Rendimento dell’affitto > Quanta eccedenza rimane ogni mese per coprire i rimborsi, gli interessi e le riserve per le riparazioni o l’accumulo di beni?

Fattore prezzo d’acquisto: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del fattore prezzo d’acquisto:

Fattore prezzo d’acquisto > In quanti anni i costi dell’investimento saranno ripagati dal reddito locativo annuale?

Semplificando, le formule, che conoscerete tra un momento, si presentano così:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Redditività

La mia raccomandazione per i principianti: rendimento dell’affitto

Come nuovo arrivato nel settore immobiliare, hai bisogno di un rapido flusso di reddito, perché la maggior parte del tuo capitale è probabilmente investito nella tua prima proprietà. Per i principianti, ha quindi senso confrontare le proprietà sulla base dei rendimenti d’affitto. In questo modo sapete immediatamente quale surplus mensile può generare (per voi) una singola proprietà.

Il fattore prezzo d’acquisto è più interessante per gli investimenti a lungo termine (obiettivo: apprezzamento e 10, 20, 30 anni; prima si paga mensilmente), dove il flusso di cassa a breve termine non è importante.

• Suggerimento! Leggi di più sulla differenza qui, sul mio nuovo progetto, specialmente per gli acquirenti immobiliari! Le sottigliezze tra rendimento e investimento immobiliare – esterno

In ogni caso, entrambi i calcoli hanno lo scopo di permettere loro di confrontare diversi annunci immobiliari e di farlo rapidamente!

Rendimento dell’affitto: Esempio

Vediamo di nuovo in dettaglio entrambe le forme di calcolo della redditività, con esempi.

Ancora una volta, la definizione: quando calcolate il rendimento lordo dell’affitto, il risultato vi dice quale eccedenza rimane ogni mese e forma il vostro flusso di cassa. Per il rimborso e l’interesse (finanziamento della banca), così come le riserve per le riparazioni, o tutto ciò che poi rimane per il proprio, ulteriore accumulo di beni.

Formula e confronto

Rendimento locativo = reddito netto annuale / investimento * 100

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Risultato: 3.2

Calcolare il rendimento dell’affitto: Confronto delle offerte (esempio)

Il risultato di questo calcolo è sempre una percentuale. Questo vi dice quanto surplus rimane per coprire i costi (riscatto, interessi, riserve per le riparazioni) e idealmente quanto surplus rimane per voi come investitore nella proprietà.

Con l’attuale situazione dei tassi d’interesse, ci si può aspettare ca:

• 2 % Rimborso
• 2% di interesse
• 2 % Gestione e riserve per riparazioni

si aspettano. Di conseguenza, le proprietà con un rendimento superiore al 6% sono interessanti per voi come acquirenti.

• Rendimento quindi 6% + X

Proprio come per il fattore prezzo d’acquisto, si confrontano diverse offerte in modo rapido, basandosi su due fattori, il prezzo d’acquisto e l’affitto annuale ottenibile.

• Oggetto A: Rendimento dell’affitto 6,8%
• Oggetto B: Rendimento dell’affitto 5,3%
• Oggetto C: Rendimento dell’affitto 7,5%
• Oggetto D: Rendimento dell’affitto 4,2%
• …

Di conseguenza, si sceglierebbe di guardare più da vicino la proprietà C, con un rendimento del 7,5% (+1,5% rispetto all’obiettivo del 6%). In questo modo, l’inquilino paga la vostra proprietà e voi avreste un reddito mensile supplementare. Inoltre, la proprietà A, con ancora il 6,8% di rendimento.

Per l’immobile B, con il 5,3%, potreste verificare più tardi, con la vostra esperienza e ancora più conoscenza, se ci sono possibilità di ottimizzazione, per esempio l’aumento dell’affitto, se il padrone di casa non fa aggiustamenti per molto tempo.

Scoprite ancora di più sul ritorno dell’investimento!

Su Immobilien-Erfahrung.de vi mostro ancora di più sui rendimenti d’affitto e sui modi per fare delle valutazioni rapide, anche in vista dell’ubicazione degli immobili. Impara tutto sul:

• Rendimento dell’affitto

Fattore prezzo d’acquisto: Esempio

Ancora una volta, come promemoria, la definizione: quando si calcola il fattore prezzo d’acquisto come risultato, ti dice in quanti anni il reddito da locazione ha coperto i costi di investimento.

Calcolare il fattore prezzo d’acquisto: Confronto delle offerte

Il fattore prezzo d’acquisto è tipicamente tra 10 e 40, a seconda della regione e della posizione della proprietà, delle sue condizioni e così via. A Berlino è tra 30 e 38, in città come Düsseldorf è tra 18 e 24.

Formula e confronto

Fattore prezzo d’acquisto = investimento / reddito netto annuale

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Risultato: 31.25, quindi ~ 31

Di conseguenza, il suo confronto tra le offerte immobiliari si presenta in questo modo:

• Oggetto A: fattore prezzo d’acquisto 18
• Oggetto B: fattore prezzo d’acquisto 21
• Oggetto C: fattore prezzo d’acquisto 19
• Oggetto D: Fattore prezzo d’acquisto 17

L’immobile D è quindi il più redditizio, perché il finanziamento verrebbe ripagato dall’affitto in 17 anni. La proprietà A sarebbe pagata entro 18 anni, la proprietà C entro 19 anni e la proprietà B avrebbe bisogno di 21 anni per pagare l’intero finanziamento attraverso il reddito da locazione.

Quindi, questo consiglio per voi!

Suggerimento! Calcolare l’affitto annuale

Come si può effettivamente calcolare il possibile affitto annuale? Probabilmente state cercando il vostro immobile su un portale immobiliare, come ImmobilienScout24, Immonet o un altro fornitore. Basta cambiare il filtro di ricerca da comprare a affittare. Puoi già vedere quali sono i prezzi d’affitto di proprietà comparabili nella stessa zona o, ancora meglio, nel quartiere (ricerca nel raggio di 1 km). Da questo si può prevedere il possibile affitto annuale che si può ottenere per la vostra proprietà.

Naturalmente, indipendentemente dall’ottimizzazione dell’affitto appena menzionata, se il precedente proprietario non ha fatto alcun adeguamento dell’affitto per molto tempo, ci sono anche possibilità di miglioramento e di espansione, a seconda del tipo di proprietà.

Conclusione: fattore prezzo d’acquisto e rendimento d’affitto semplicemente spiegato

Spero che abbiate trovato qui la spiegazione più semplice che ci sia per il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento dell’affitto! Se vuoi imparare ancora di più sull’acquisto di un immobile, sia per uso proprio che come investimento, numerosi articoli, guide e liste di controllo, tutti gratuiti e disponibili 24 ore online, con noi!

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• Acquisto di beni immobili: apprendimento – esterno

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• Comprare la prima proprietà

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Ha senso creare una GmbH per la proprietà?

Privat kaufen & vermieten oder als GmbH?

La costituzione di una GmbH è una forma giuridica di società molto diffusa in Germania. Offre molti vantaggi, soprattutto per le aziende che operano nel settore immobiliare. Per la costituzione di una GmbH è necessario seguire alcuni passaggi, tra cui

Statuto: costituzione della GmbH

La costituzione di una GmbH richiede un accordo di partnership che stabilisca le regole di base e la struttura della società. Nel settore immobiliare, questo accordo può contenere clausole specifiche sulla gestione e la vendita degli immobili.

Capitale minimo: 25.000 euro

In Germania, per la costituzione di una GmbH è richiesto un capitale minimo di 25.000 euro. Questo capitale deve essere conferito alla società al momento della sua fondazione. Tuttavia, il deposito minimo al momento della costituzione è di soli 12.5000 euro.

Atto notarile e iscrizione nel registro delle imprese

Lo statuto e i documenti di fondazione devono essere autenticati. Per poter esistere legalmente, la GmbH deve essere iscritta nel registro delle imprese.

Vantaggi e svantaggi di una GmbH nel settore immobiliare

I vantaggi e gli svantaggi di una GmbH spiegati in modo rapido e semplice.

3 vantaggi in sintesi

1. Responsabilità limitata
2. Serietà
3. Vantaggi fiscali

Il vantaggio principale di una GmbH è la responsabilità limitata, che significa che il patrimonio personale degli azionisti è protetto in caso di debiti o richieste di responsabilità. Una GmbH spesso trasmette un maggior grado di rispettabilità e fiducia, il che può essere un vantaggio nel mercato immobiliare. Le GmbH possono anche beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio per quanto riguarda l’ammortamento degli immobili o la compensazione delle perdite.

3 “Svantaggi” in sintesi

1. Costi
2. Complessità
3. Distribuzione degli utili

La costituzione e l’amministrazione di una GmbH possono comportare costi elevati, tra cui le spese notarili, il conferimento di capitale e i costi contabili annuali. La struttura della GmbH richiede più formalità e burocrazia rispetto ad altre forme societarie. La distribuzione degli utili in una GmbH può essere complessa e soggetta a determinate normative.

Un’alternativa alla GmbH è la UG. In questo caso, il capitale minimo richiesto è di solo 1 euro per la costituzione. Tuttavia, per quanto riguarda il notaio, il registro delle imprese, ecc. è necessario versare 1.000 euro, altrimenti la UG è di fatto fallita dopo aver pagato i costi di costituzione.

Alternative alla GmbH?

Scoprite qui altre forme giuridiche per le quali potete optare:

• Forme giuridiche in Germania

Imposte per una società a responsabilità limitata nel settore immobiliare

Le GmbH sono soggette all’imposta sulle società e devono pagare le imposte sugli utili. Nel settore immobiliare, tuttavia, ci sono alcuni aspetti fiscali che devono essere presi in considerazione:

1. Imposta sul commercio
2. Tassa sulla speculazione
3. Ammortamenti e svalutazioni
4. Compensazione delle perdite

Le società immobiliari sono spesso soggette all’imposta sulle attività produttive, che viene applicata ai profitti realizzati. L’imposta sul fatturato può essere applicata in caso di locazione. Tuttavia, esistono opzioni di esenzione dall’IVA che dovrebbero essere prese in considerazione. L’imposta sulla speculazione si applica anche alla vendita di immobili entro 10 anni. Le società a responsabilità limitata possono richiedere l’ammortamento degli immobili per ridurre l’onere fiscale.

Le perdite derivanti dagli investimenti immobiliari possono essere compensate con gli utili degli anni successivi per ridurre l’onere fiscale.

Fondazione GmbH per il settore immobiliare

La costituzione di una società a responsabilità limitata per il settore immobiliare può essere una decisione intelligente, soprattutto se si considerano i vantaggi della responsabilità limitata e delle opzioni fiscali.

Le GmbH vi tutelano rispetto alle locazioni private grazie alla responsabilità limitata. In quanto società a responsabilità limitata, inoltre, le imposte sono notevolmente più basse rispetto alla locazione privata. La costituzione di una società giuridica di questo tipo presenta numerosi vantaggi. Proprio come la holding immobiliare.

Immobilien GmbH: GmbH di gestione patrimoniale

La Immobilien GmbH non è una forma giuridica ufficiale in Germania, ma è il nome dato alle società a responsabilità limitata che si occupano di acquisto, locazione e vendita di immobili. In linea di principio 1:1 alla GmbH. Maggiori informazioni qui:

• Immobiliare Ltd.

Fondazione di famiglia a confronto

Le tasse in Germania e l’ottimizzazione fiscale sono le attività che molti fanno con la propria fondazione di famiglia. La creazione di una fondazione, o più specificamente di una fondazione di famiglia, presenta molti vantaggi, dall’esenzione fiscale sulle plusvalenze dopo l’imposta di speculazione a una bassa aliquota fiscale del 15% sui redditi da locazione. Per saperne di più sul modello:

• Creare una fondazione di famiglia

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