Vecchie proprietà: appartamento e casa dei vecchi decenni

Più di 2.650.000 proprietà in Germania sono state costruite prima dell’anno 1919. E qualche tempo dopo, a metà del secolo, c’erano addirittura quasi 7.500.000 case! Naturalmente, la tecnologia di costruzione era diversa allora. Ma nel corso dei decenni, l’industria edilizia ha imparato rapidamente e non solo ha fatto ricorso a materiali da costruzione più efficienti, ma si è anche concentrata sui temi dell’isolamento acustico e termico, nonché sulla protezione antincendio.

Ecco una breve panoramica:

• Costruito prima del 1919: 2.655.042
• 1919 – 1949 costruito: 2.374.762
• 1950 – 1979 costruito: 7.357.255
• 1980 – 1989 costruito: 2.090.142
• 1990 – 1999 costruito: 2.490.829
• 2000 – 2011 costruito: 1.954.588

Ogni decennio ha portato vantaggi e svantaggi diversi. Vuoi investire in un condominio costruito nel 1940? O comprare un condominio costruito nel 1967 come investimento? Prima di addentrarci nei diversi difetti, ecco i vantaggi e gli svantaggi di una proprietà esistente così vecchia:

Proprietà esistente: vantaggi e svantaggi riassunti

Se volete investire in una proprietà a reddito, allora una proprietà esistente da decenni ha dei vantaggi molto chiari: Il prezzo d’acquisto è basso e il rendimento dell’affitto è alto. Anche i costi accessori di acquisto e il capitale proprio che deve essere investito sono mantenuti entro limiti ragionevoli. Allo stesso tempo, i costi di manutenzione sono relativamente alti.

Le proprietà esistenti più vecchie nelle località B e C sono eccellenti per il rendimento!

Ecco un riassunto dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggio quando si acquista una vecchia proprietà:

• Prezzo d’acquisto per lo più più basso
• I costi sono calcolabili se si è a conoscenza dei difetti
• Un prezzo d’acquisto più basso spesso assicura rendimenti migliori
• Posizione in un’infrastruttura matura

Svantaggio di comprare una vecchia proprietà:

• Costi elevati per la manutenzione e le riparazioni
• Possibili difetti nascosti

Allora cosa distingue le proprietà di diversi anni di costruzione l’una dall’altra? E quali sono i rispettivi difetti che ci si deve aspettare? Quindi cominciamo cronologicamente – con le proprietà più vecchie di 120 anni.

Immobili costruiti nel 1900

Le crepe nella muratura sono tipiche delle vecchie proprietà costruite prima del 1900. A causa dell’obsoleta tecnologia edilizia dell’epoca, l’isolamento termico è inesistente o inadeguato. Le finestre sono di solito a vetro singolo e quindi lasciano entrare il freddo in casa in inverno, mentre l’umidità si accumula nelle stanze della soffitta e della cantina. E alcune carenze si trovano anche nei bagni: I tubi di piombo, che non sono più permessi dal 1971, si trovano spesso qui e di solito devono essere sostituiti urgentemente dopo l’acquisto.

Tipico delle proprietà di più di 120 anni: la sufficienza energetica non era un problema allora!

Difetti di beni immobili prima del 1900

Ecco una breve panoramica:

• Crepe nell’intonaco e nella muratura
• Mancanza di isolamento termico su facciata, tetto e finestre
• Locali umidi nel seminterrato
• Tecnologia ed elettronica obsolete
• Tubi di argilla e piombo obsoleti nel bagno

Proprietà costruite tra il 1900 e il 1939

Difetti simili si possono trovare anche nelle proprietà costruite tra il 1900 e il 1939. La mancanza di un sottofondo lascia entrare il freddo e l’umidità in casa, i soffitti con travi di legno sono afflitti da infestazioni di funghi e le pareti, spesso costruite troppo sottili, sono soggette a muffe. Non solo il soffitto è fatto di legno, ma anche le scale – un enorme rischio di incendio!

Caratteristica: in passato non si prestava attenzione alla protezione antincendio durante la costruzione!

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1900 – 1939

Tutte le carenze riassunte brevemente a colpo d’occhio:

• Sottostrati mancanti
• Problemi di condensa
• Infestazione di spugne e muffe
• Quasi nessuna protezione antincendio disponibile
• Tubi di argilla e piombo obsoleti
• Crepe nella muratura

Proprietà costruite 1939 – 1945

Una caratteristica tipica delle proprietà costruite tra il 1939 e il 1945 è il loro tessuto edilizio povero. Durante la guerra sono state investite materie prime, tempo ed energia. La costruzione è stata quindi veloce e a basso costo, motivo per cui sia il tessuto edilizio che la statica di alcune proprietà hanno sofferto. Sono stati usati anche materiali da costruzione inadatti, come macerie edili e legno estivo.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1939 – 1945

Le carenze tipiche includono:

• Tessuto edilizio scadente
• Infestazione di parassiti a causa di materiale di costruzione errato
• Problemi statici
• Crepe nella muratura
• Tubi del gas obsoleti
• Quasi nessuna protezione antincendio

Proprietà costruite 1945 – 1959

Un isolamento termico scarso o mancante, in particolare, si trova spesso nelle proprietà costruite tra il 1945 e il 1959. Venivano spesso utilizzati anche materiali da costruzione che oggi sono classificati come discutibili. Questi includono amianto, catrame, vernici di formaldeide e vernici di piombo. Ancora un problema: la mancanza di protezione antincendio. Dopo la guerra, le case dovevano essere costruite in modo rapido ed efficiente. Così, c’è di solito una mancanza di accesso per i vigili del fuoco e le porte antincendio sono difficilmente disponibili. Anche la protezione dal rumore non era considerata all’epoca, ed è per questo che i vecchi appartamenti di questo periodo sono spesso molto luminosi.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1945 – 1959

Caratteristiche delle proprietà del periodo sono:

• Uso di materiali da costruzione discutibili
• Mancanza di protezione antincendio
• Mancanza di isolamento acustico
• Mancanza di isolamento termico
• Tubi del gas che perdono
• Crepe nella muratura

Proprietà costruite 1960 – 1969

Nella seconda metà del XX secolo, il metodo di costruzione è migliorato. Il legno non era più usato per le scale e i soffitti. Invece, sono stati usati pietra e cemento e le finestre sono state isolate con alluminio. I drenaggi hanno impedito che l’umidità causasse la muffa in cantina e in soffitta, ed è stato installato un sottotetto. Da questo momento in poi, l’enfasi è stata posta sull’isolamento termico, ma le sostanze nocive sono state ancora utilizzate per questo scopo.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1960 – 1969

Ecco una breve panoramica:

• Materiali da costruzione discutibili
• Isolamento dannoso per la salute
• Danni al calcestruzzo
• Tetto a capriate non isolato

Proprietà costruite tra il 1970 e il 1979

Negli anni ’70, la tecnologia degli edifici migliorò ancora una volta immensamente. I nuovi regolamenti adottati sull’isolamento acustico portano a una costruzione più efficiente. Non si posano più tubi di piombo, ma di rame, e la costruzione si fa principalmente con il cemento. Nonostante il miglioramento dei materiali da costruzione, il freddo penetra negli spazi abitativi in inverno e porta alla muffa.

Lista di controllo: Difetti di immobili intorno al 1970 – 1979

Le carenze tipiche includono:

• Adesivo per parquet contenente catrame
• Necessità di rinnovamento
• Calcestruzzo come materiale da costruzione

Proprietà con anno di costruzione 1980 – 1999

Gli immobili costruiti negli ultimi 30-40 anni sono di solito caratterizzati dalla loro moderna tecnologia di costruzione. Tuttavia, alcune carenze possono essere trovate anche qui. I costi di manutenzione sono alti, le connessioni del tetto sono rotte e il riscaldamento centrale prima del 1985 porta spesso a problemi.

Lista di controllo: Difetti di proprietà circa 1980 – 1999

Ecco di nuovo i difetti tipici dal 1980 al 1999:

• Connessioni e terminazioni per tetti piani
• Riscaldamento centrale
• Manutenzione costosa

Conclusione: dovreste investire in vecchie proprietà?

Lo ammetto: Rispetto ai nuovi edifici dell’era moderna, le proprietà degli anni passati hanno un fascino tutto loro. E a seconda dell’anno di costruzione, portano i loro vantaggi e svantaggi, e con un po’ di capitale, anche i servizi dell’edificio, il tetto e la muratura possono essere rinnovati.

Ora potete trovare ancora di più sui rispettivi difetti per anno di costruzione sul mio nuovo progetto per gli acquirenti di immobili (Immobilien-Erfahrung.de):

• Anno di costruzione Proprietà: difetti e stato (esterno)

Il tetto degli affitti è incostituzionale!

Suggerimento! Alla fine, c’è la rassegna stampa, un riassunto delle notizie più importanti dal mondo immobiliare. Ci sono interessanti articoli nella FAZ sul tema “Nuova vita per le case di culto”, la ristrutturazione di ex chiese, la protezione dei monumenti e molto altro. Potete trovare tutte le notizie immobiliari direttamente qui: Notizie immobiliari.

Come capitale e città di cultura,Berlino è uno dei luoghi più popolari per vivere in Germania. Non c’è da stupirsi che gli affitti siano aumentati negli ultimi anni e che il mercato immobiliare sembri più redditizio che mai. Resta da vedere se e quando il limite degli affitti entrerà di nuovo in vigore o se i padroni di casa potranno continuare a praticare i loro prezzi elevati. Qui puoi trovare informazioni sugli eventi attuali che riguardano il limite degli affitti a Berlino.

La legge riguarda uno stock di:

Da 340.000 a 512.000 appartamenti a Berlino

Cosa dice il tetto degli affitti?

Il limite degli affitti avrebbe dovuto rendere di nuovo possibile un alloggio a prezzi accessibili nella grande città di Berlino. Secondo le stime, gli affitti da 340.000 a 512.000 appartamenti sono scesi, in alcuni casi di diverse centinaia di euro. Con grande fastidio dei padroni di casa e dei proprietari di immobili! Perché alla fine hanno fatto causa alla legge.

Dopo che il limite degli affitti a Berlino è stato finalmente dichiarato incostituzionale dalla Corte costituzionale federale, molti proprietari e locatori hanno tirato un sospiro di sollievo. Tuttavia, la discussione sugli affitti elevati non è ancora finita. Inoltre, si sta diffondendo la voce che il gigante immobiliare Vonovia si fonderà con il gruppo immobiliare Deutsche-Wohnen, il che risulterebbe nel più grande affare immobiliare della storia tedesca.

Inquilini e padroni di casa: Statistiche

Suggerimento! Qui puoi trovare ancora più statistiche su alloggi, costruzioni e immobili.

Opinione pubblica: buona o cattiva?

Pensate che la misura di Berlino di introdurre un limite agli affitti sia piuttosto buona o piuttosto cattiva?

Opinione degli inquilini:

• Piuttosto buono: 81%
• Piuttosto male: 14%

Opinione totale

• Piuttosto buono: 71%
• Piuttosto male: 24%

Puoi trovare altre statistiche su Statista.

Opinione nei partiti politici

È anche interessante dare un’occhiata ai partiti in Germania. Pensate che la misura di Berlino di introdurre un limite agli affitti sia piuttosto buona o piuttosto cattiva? Ordinati per preferenza di partito.

• Partito = piuttosto buono / piuttosto cattivo
• Sinistra = 85% / 11
• Verdi = 83% / 15%
• SPD = 79% / 13%
• CDU/CSU = 68% / 27%
• AfD = 60% / 33
• FDP = 47% / 44

Se stai pensando di trasferirti nella capitale, vuoi comprare o vendere un immobile o ci vivi già, ora ti mostriamo una panoramica dei quartieri più popolari e più belli di Berlino.

Vivere a Berlino: individuale e colorato

Berlino è individuale, creativa e piena di opportunità. Più di 3,5 milioni di persone hanno trasferito qui il loro centro di vita. Essendo una località internazionale, Berlino è un luogo attraente per le persone di tutto il mondo. Mentre il quartiere di Wilmersdorf a Charlottenburg convince con i suoi spazi verdi ben curati, le zone residenziali di Prenzlauer Berg e Weißensee a Berlino-Pankow ispirano con i loro prezzi imbattibili e la posizione centrale. Vuole vendere il suo appartamento, il suo condominio o il suo terreno nella metropoli globale di Berlino? Con le nostre guide gratuite e i nostri consigli sui temi della vendita e della valutazione degli immobili, sarete ben preparati. Leggi di più qui:

• Vivere a Berlino

I quartieri più popolari per vivere e risiedere sono:

1. Pankow
2. Charlottenburg
3. Wilmersdorf
4. Friedrichshain-Kreuzberg
5. Prenzlauer Berg
6. Kreuzberg
7. Wannsee
8. Steglitz
9. Schöneberg

Vendere proprietà a Berlino

La città è caratterizzata da numerose attrazioni e aree ricreative locali, ma anche da una buona infrastruttura. Come luogo in cui vivere, Berlino è molto popolare tra le persone di tutte le età. Se si decide di offrire una proprietà in vendita a Berlino, di solito si possono ottenere prezzi di acquisto che sono superiori alla media rispetto ad altre città tedesche di queste dimensioni. Il prezzo d’acquisto per metro quadrato è aumentato di circa il 65% negli ultimi 4 anni.

• Leggi di più sulla vendita di proprietà a Berlinoqui

Gigante dell’immobiliare: Fusione di Vonovia & Deutsche-Wohnen

Sarebbe il più grande affare nella storia del mercato immobiliare tedesco. Le società immobiliari miliardarie Vonovia e Deutsche-Wohnen vogliono fondersi. Ciò che è stato ripetutamente rifiutato da Deutsche-Wohnen in passato sta per diventare realtà. L’offerta di acquisizione di Vonovia è attraente e promettente. Sia l’azione Vonovia che l’azione Deutsche-Wohnen sono aumentate di valore negli ultimi anni. Potete trovare maggiori informazioni qui:

• Mega Deal Vonovia & Deutsche Wohnen

Notizie immobiliari:

La Süddeutsche Zeitung dice: “Vonovia non deve diventare uno squalo dell’affitto”. L’Handelsblatt titola addirittura “Share deals loophole: Why the merger of Vonovia and Deutsche Wohnen is triggering a tax debate” e l’ARD avverte “Merger plans alarm tenants”. I titoli sono ormai noti. Ecco altre notizie dall’industria immobiliare:

Focus Online: Il prestito KfW fa risparmiare migliaia di dollari agli acquirenti di immobili

Il blog Focus Online riporta “Lo studio mostra: Chi dovrebbe pagare? In alcune regioni, gli acquirenti stanno boicottando i prezzi esorbitanti degli immobili” e “Finanziamento delle costruzioni: il denaro per costruire non è mai stato così economico” . Altre notizie e leggi attuali:

• Articolo ospite di Carsten Zimmermann: Il prestito KfW fa risparmiare migliaia di dollari agli acquirenti di immobili – ma ora il finanziamento sta diventando un premio della lotteria!
• Lo studio mostra: Chi dovrebbe pagare? In alcune regioni, gli acquirenti stanno boicottando i prezzi esorbitanti degli immobili
• Finanza edilizia: il denaro per costruire non è mai stato così economico

IM Immobilienmanager: Warburg-HIH Invest compra la sede della polizia vicino a Colonia

Questa settimana in IM Immobilienmanager, tra gli altri, articoli su “Warburg-HIH Invest acquisisce la nuova sede della polizia vicino a Colonia” e “ISG Germania nomina il nuovo amministratore delegato” . Potete trovare altre notizie qui:

• La tecnologia Daikin eleggibile in tutte le aree di prodotto
• ISG Germania nomina un nuovo amministratore delegato
• Warburg-HIH Invest acquista una nuova sede della polizia vicino a Colonia

Frankfurter Allgemeine: Nuova vita per i luoghi di culto

Il Frankfurter Allgemeine riporta questa settimana, per esempio, “Nuova vita per i luoghi di culto: cosa può diventare delle chiese” e “Quartieri che cambiano: immagini della memoria”. Altre notizie dai giorni scorsi:

• Nuova vita per i luoghi di culto: cosa può diventare delle chiese
• Casa in offerta: Cercasi inquilino disperatamente
• Cambiare i quartieri: immagini della memoria

Haufe: Gli alloggi diventeranno più cari?

Le novità di questa settimana nella sezione economica di Haufe sono, tra le altre, “Obbligo solare nel Baden-Württemberg: gli alloggi diventeranno più cari?” e “Chi viene, chi va? Nuovo CEO al Dr. Klein Wowi Digital; IC Group sostituisce il management”. Altre notizie immobiliari per inquilini, acquirenti e venditori:

• Solare obbligatorio nel Baden-Württemberg: gli alloggi diventeranno più cari?
• Sicurezza IT affidabile per le aziende – ma come?
• Chi viene, chi va? Nuovo CEO al Dr. Klein Wowi Digital; IC Group sostituisce la leadership

T-Online: I prezzi delle case continuano a crescere più fortemente degli affitti

Questa settimana T-Online ha argomenti come “Crollo immobiliare nelle grandi città – gli esperti avvertono della bolla immobiliare” e “Costosa partecipazione al CO2 – i proprietari chiedono le dimissioni di Seehofer”. Nuovi argomenti della settimana:

• “Surriscaldamento” – i prezzi delle case continuano a crescere più velocemente degli affitti
• Costosa partecipazione al CO2 – i proprietari chiedono le dimissioni di Seehofer
• Crollo immobiliare nelle grandi città – gli esperti avvertono della bolla immobiliare

Berlin.de: Vonovia con processo di revisione

I nuovi articoli e post di Berlin.de di questa settimana includono “Freno agli affitti per gli appartamenti comunali a Berlino” e “L’iniziativa di espropriazione ha quasi 200.000 firme”. Altri titoli della settimana:

• Freno all’affitto di appartamenti comunali a Berlino
• Senato: Dopo l’offerta di alloggio da Vonovia con processo di revisione
• L’iniziativa di espropriazione ha quasi 200.000 firme

Immobilien Zeitung: Amburgo costruisce appartamenti come gli ultimi nel 1974

Questa settimana Immobilien Zeitung ha argomenti interessanti come “Amburgo costruisce tanti appartamenti quanti gli ultimi nel 1974” e “A volte tutto ciò che rimane del commercio al dettaglio è una farmacia e un supermercato” nella rivista. I post e altri suggerimenti possono essere trovati qui:

• Amburgo costruisce tanti appartamenti quanti gli ultimi nel 1974
• Anche gli alloggi scarseggiano a Marburg
• A volte tutto ciò che rimane del commercio è una farmacia e un supermercato

Spiegel: promesse sociali dei boss immobiliari?

Lo Spiegel di questa settimana parla di “”La dimensione pura può preoccupare l’uno o l’altro”” e “A cosa serve la promessa sociale dei boss immobiliari?” . Altre notizie di questa settimana:

• A cosa serve la promessa sociale dei boss immobiliari?
• Gruppi immobiliari offrono a Berlino migliaia di appartamenti in vendita
• “La dimensione pura può preoccupare uno o due”

Vendita di terreni a Berlino: imparare il processo

Negli ultimi 10 anni, la vendita ha quasi sempre pagato, e molti investitori si stanno buttando e costruiscono condomini (ETW). Perché? Solo dal 2012 al 2021, il prezzo per metro quadrato di condominio a Berlino è aumentato del + 168,1%, da 1.671 euro a 4.781 euro/m². Terreni per abitazioni, terreni agricoli o foreste, imparate qui passo dopo passo: vendita di terreni a Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg e tutti gli altri quartieri di Berlino. La nostra guida alla vendita di terreni.

Tipo di proprietà: cosa si vende?

Ci sono vari fattori che influenzano il valore di un terreno, a seconda che si tratti di un terreno a prato o a bosco, di un terreno agricolo, di un terreno edificabile grezzo, di un terreno in attesa di costruzione o di un terreno edificabile. Da un lato, naturalmente, l’uso previsto del terreno, le possibilità di costruirci sopra e, naturalmente, uno dei fattori centrali di valore: la posizione del vostro terreno. Che si tratti di un terreno edificabile, di un terreno da costruire, di un terreno forestale o di un terreno agricolo nell’hinterland di Berlino, per i venditori e i proprietari di immobili sorgono sempre le stesse domande!

È qui che entra in gioco la nostra guida, che ti porta passo dopo passo attraverso il processo di vendita di una proprietà, compresa la valutazione della proprietà.

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Prima di iniziare con il passo 1 nella vendita di terreni – Siamo sempre alla ricerca di opzioni di acquisto e non vediamo l’ora di sentire da voi. Compriamo direttamente, senza agenti immobiliari, deviazioni e senza commissioni. Qualsiasi forma di terreno sviluppato, ma anche terreni non sviluppati, terreni edificabili, terreni arabili e foreste nelle zone rurali. Soprattutto in un raggio (~100km) da Berlino in MVP.

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Il momento giusto: pressione del credito, vecchiaia, eredità

Per quanto diverse siano le ragioni, il processo di vendita degli immobili è sempre relativamente lo stesso. A grandi linee, ci sono 3 fasi: 1) la preparazione della vendita dell’immobile, 2) la fase di marketing e 3) il completamento della vendita.

Le ragioni per vendere una proprietà sono molteplici. Come detto sopra, può essere un’eredità improvvisa e il confronto con un terreno che può anche non essere nelle proprie immediate vicinanze. Anche se è proprio la porta accanto, cosa fate con quella proprietà? Oltre alla questione dell’eredità, ci sono naturalmente molte altre ragioni, per esempio la pressione finanziaria dovuta ai prestiti esistenti, così come la vecchiaia.

Non importa come: Il momento giusto è centrale affinché non ci sia pressione per vendere. Idealmente, ci si informa ora perché si vuole vendere tra 3 o 4 mesi. Se avete bisogno di vendere prima, è consigliabile avvicinare gli investitori nazionali, gli investitori stranieri, le istituzioni e le imprese di costruzione direttamente attraverso gli esperti del commercio fuori mercato. Più avanti su questo.

Vantaggio Berlino: Hype della città

Berlino attira gli investitori come nessun’altra città in Europa. Berlino si trova nel mezzo dei molti paesi che appartengono all’Unione Europea. Berlino è anche relativamente centrale in Germania ed è facilmente accessibile da città come Monaco, Amburgo e Colonia, in auto, treno e aereo. Essendo la capitale, non è solo interessante per i turisti e l’economia; anche i grandi politici del paese sono di casa qui. Vedete: Molti, diversi gruppi target!

Questo a sua volta sostiene le vendite. Venda in quartieri come Schöneberg e Wannsee o in quartieri alla moda come Kreuzberg, Friedrichshain e quartieri di classe come Grunewald e Weißensee.

Vendita in 3 fasi: Preparazione, commercializzazione e chiusura della vendita

Potreste aver già letto di queste 3 fasi, con i loro singoli passi, nella nostra guida alla vendita di immobili.

Questa guida aggiuntiva sulla vendita di terreni a Berlino è specifica per coloro che vendono la loro prima proprietà. Oltre alle fasi, diamo anche un’occhiata alla valutazione dell’immobile (posizione, disposizione, dimensioni, sviluppo, ecc.), ai documenti e alle carte generali e più specifiche necessarie per la vendita e… ma cominciamo dalla fase 1:

La preparazione della vendita

Preparare la vendita di terreni: Pianificazione e strategia

La fase di preparazione riguarda la pianificazione strategica, come per la vendita di un appartamento o di una casa. La fase di preparazione è cruciale per il successo della vendita, qui si tratta del giusto tempismo, la selezione dell’agente giusto (per il giusto gruppo target, come già menzionato sopra), documenti importanti e registrazioni per la vendita, da cui il prezzo dell’offerta (valore della terra) è finalmente calcolato. Non importa se terreno edificabile, foresta, campo o acro.

Berlino è un luogo ricercato. Allo stesso tempo, come venditore (per la prima volta) puoi fare un numero estremamente grande di errori che alla fine ti costano un sacco di soldi. Con un valore di 5.000.000 di euro, una perdita di solo il 15% può portare a una perdita di 750.000 euro. E non stiamo nemmeno parlando di proprietà a Berlin Mitte. È possibile ottenere tali prezzi a Berlino Pankow, per esempio.

Ma torniamo al punto 1 della preparazione:

1. Impostare un orario
2. Nomina del broker
3. Raccogliere documenti
4. Preparare la proprietà
5. Determinare ilprezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione

Tempistica e selezione del broker

Prima di tutto, c’è la pianificazione del tempo. Per la vendita di un immobile si dovrebbe calcolare con almeno 3 mesi, dal primo pensiero alla nomina notarile e al trasferimento del prezzo di acquisto. Certo, può essere più veloce (il già citato approccio diretto e discreto con gli investitori nell’area fuori mercato), ma qui vorremmo dare una panoramica generale!

Almeno 3 mesi alla vendita non significa che sarà venduto dopo tre mesi. La decisione per il giusto agente immobiliare gioca un ruolo qui, così come la valutazione della proprietà. Se la valutazione è troppo alta, perderete potenziali acquirenti per la vostra proprietà – anche a Berlino!

In generale, è chiaro che vendere sotto pressione non è mai una buona opzione.

I prezzi degli immobili in questo paese sono relativamente alti e stabili in quasi tutte le località; dopo tutto, è uno dei mercati immobiliari più forti del mondo. Berlino in particolare sta vivendo un boom da molto tempo. I prezzi al metro quadrato a Berlino stanno aumentando, anche se il governo della città sta combattendo contro questo. Le misure contro gli “speculatori” (investitori) sono, per esempio, il Mietpreisbremse (anche se recentemente rovesciato), le ordinanze sulla ristrutturazione e l’ammodernamento, la conversione da appartamenti affittati in appartamenti di proprietà, ecc.

Berlino: Sviluppo dei prezzi (confronto)

L’obiettivo della maggior parte degli investitori è quello di sviluppare la terra. Ciò significa: più unità residenziali, più area edificabile, meglio è. Questo è anche evidente quando si guarda al prezzo che viene chiesto per un metro quadrato di condominio a Berlino.

Lo sviluppo dei prezzi richiesti per i condomini a Berlino dal 2012 al primo trimestre del 2021 è enorme. Ecco una panoramica del prezzo medio, in euro al metro quadrato.

• 2012 (Q1): 1.671 euro / m²
• 2015 (Q1): 2.321 euro / m² (+ 38,9%)
• 2017 (Q1): 3.154 euro / m² (+ 35,9%)
• 2019 (Q1): 3.897 euro / m² (+ 23,5%)
• 2021 (Q1): 4.781 euro / m² (+ 22,6%)

Dal 1° trimestre 2012 al 1° trimestre 2021 un aumento totale di + 168,1 %.

Vendere la terra privatamente?

Dalla mia esperienza, senza l’esperienza di vendite precedenti, è un vero esperimento e rischio, in cui molti errori possono sorgere nella vendita di beni immobili. È spesso consigliabile cercare l’aiuto di un avvocato immobiliare, perché ha più familiarità con il risparmio delle tasse sulla vendita di immobili, le finanze e così via.

Se siete interessati ai pericoli che possono accadere attraverso la vendita privata di proprietà, leggete qui la nostra lista dei 15 errori tipici quando si vende una proprietà. Condominio, casa, condominio, terreno:

• Errori nella vendita di beni immobili

Quindi riassumiamo brevemente: Se si vende fuori mercato a broker ben collegati, può essere molto veloce, a volte meno di 30 giorni fino alla transazione, grazie all’avvicinamento mirato degli investitori nella rete interna. Quando si vende tramite portali immobiliari, si tratta di più di 3 mesi e un sacco di comunicazione con i privati, più i controlli di credito, ecc.

Dopo aver programmato e scelto un buon agente immobiliare, passiamo ai documenti e alle carte di cui avrete bisogno per la vendita della proprietà.

Documenti e registri per la vendita di terreni

I documenti si preparano presto, perché servono anche per la valutazione della proprietà, a cui arriveremo tra un momento.

Consiglio di lettura: Vendere proprietà: Documenti

Come regola, avete bisogno dei seguenti documenti prima di vendere una proprietà:

1. Mappa catastale o mappa immobiliare dell’ufficio catastale
2. Piano di sviluppo
3. Estratto del registro fondiario Catasto
4. Piano regolatore
5. Domanda preliminare di costruzione
6. Informazioni sugli ingombri degli edifici
7. Prove di sviluppo
8. Avviso dell’imposta sulla proprietà

Preparare la trama? Il passo successivo non dovrebbe essere la valutazione della proprietà e il prezzo dell’offerta? No, perché spesso il prezzo può essere aggiustato un po’ verso l’alto non facendo alcuna correzione estetica. Nessuna foto è stata ancora scattata, nessuna denuncia e nessun investitore è stato contattato.

Aumento di valore prima della valutazione della proprietà

Ecco un piccolo esempio dalla pratica: quando parlo con i miei investitori, di solito sono grandi aziende, istituti o family office. Di conseguenza, una persona viene rapidamente inviata da qualche parte nel paese per avere una rapida panoramica della proprietà, in diretta sul posto. Così, velocemente in macchina, qualche metro a piedi.

Per l’esposizione, per la valutazione, ma anche per queste visioni spontanee, vale la pena dare un’occhiata ai modi in cui potete ancora aumentare il valore della vostra proprietà. Da semplici “correzioni di bellezza” a misure preparatorie per un ulteriore sviluppo.

Il nostro esempio pratico riguardava una proprietà a Berlino. Chiunque sappia come muoversi a Berlino sa che le proprietà vuote senza misure di sicurezza si riempiono rapidamente di rifiuti. Se anche i condomini di Berlino sono occupati, allora nessuna proprietà è al sicuro.

Queste sono solo piccole cose, ma proprio come un aumento del valore della proprietà può essere ottenuto attraverso piccole correzioni cosmetiche o ristrutturazioni, le proprietà possono anche essere ottimizzate prima delle foto di proprietà, prima della valutazione, prima delle prime visite. Per esempio, è possibile aumentare il valore di una proprietà consultando un artigiano per lavori di ristrutturazione o un architetto a Berlino per piccole modifiche. Non stiamo parlando di un aumento di valore del 5% o del 10%, ma anche un aumento di valore dell’1% o del 2% per una proprietà con un valore di mercato di 1 milione è già una somma considerevole che voi come venditore potete intascare con profitto per voi.

Prezzo dell’offerta: determinare il valore della proprietà (valutazione)

La valutazione di un terreno è soggetta a vari fattori, proprio come la valutazione di qualsiasi proprietà. I seguenti fattori, tra gli altri, sono decisivi per la valutazione dei terreni.

Prima di tutto, come per qualsiasi proprietà, è la posizione.

Posizione, posizione, posizione … anche per le proprietà di Berlino

Questo riguarda anche lo sviluppo e i collegamenti di trasporto. Il prossimo fattore nella valutazione dei terreni è la dimensione del lotto. Ma le dimensioni non sono tutto, anche il layout gioca un ruolo. Oltre alle dimensioni e alla disposizione, c’è naturalmente anche lo sviluppo, la condizione del suolo, il valore standard del terreno, così come i possibili siti contaminati e i diritti di terzi.

Dovreste sempre discutere ed elaborare i dettagli esatti in collaborazione con il vostro consulente (broker).

Oltre all’ubicazione e alle dimensioni, diventa naturalmente molto più specifico: se parliamo di terreni edificabili, parliamo di campioni di terreno, parliamo di terreni forestali, poi anche di cambiamenti climatici, di terreni agricoli e così via. La valutazione dei terreni non è quindi così facile da riassumere come la valutazione degli alloggi o delle case.

Fattori di valore: lista di controllo

I fattori sono importanti per la valutazione:

• Posizione della proprietà
• Dimensione e taglio
• Sviluppo della zona
• Composizione del suolo
• Grado di sviluppo o costruibilità
• Siti contaminati
• Diritti di terzi
• Valore di terra standard

Tipi di proprietà

Inoltre, a seconda della proprietà, ci sono fattori di valore nella zona di sviluppo. A seconda delle opzioni disponibili per la costruzione.

• Appezzamento di foresta o di prato; se necessario, non è permesso costruire
• Terreno in attesa di costruzione; può essere costruito in un prossimo futuro
• Terreno edificabile grezzo; il terreno non è ancora sviluppato
• Terreno edificabile; sviluppo possibile nel quadro del piano di sviluppo

Preparazione per la vendita di terreni – Conclusione

Ecco un riassunto dei singoli passi. Una semplice lista di controllo composta da 6 punti chiave che vi aiuterà a capire il processo di vendita di una proprietà.

1. Timing
2. Nomina del broker
3. Documenti
4. Preparare la proprietà
5. Prezzo dell’offerta
6. Exposé

Quando si tratta di valutare un terreno, entrano in gioco diversi fattori. Naturalmente, non possiamo trasmettere la complessità di ogni singola valutazione immobiliare in questa guida generale, ma possiamo darvi questo consiglio: fatevi le seguenti domande:

• Che tipo di terreno state vendendo? È un terreno edificabile, un terreno forestale, un terreno agricolo,…
• Quanto è grande la sua proprietà?
• Che tipo di uso è previsto per la sua proprietà?
• Come si può costruire il tuo terreno? Questo significa area di costruzione (GFA) e tipo di casa e/o tipo di appartamento
• Quali sono i collegamenti di trasporto per la posizione della sua proprietà?

Berlino: Immobili nella capitale

Capitale, città universitaria, roccaforte storica e, come località internazionale, un luogo attraente per vivere per famiglie, coppie, single e studenti. Di conseguenza, Berlino deve affrontare una popolazione in continua crescita a causa dell’immigrazione.

Mercato immobiliare di Berlino: panoramica

Berlino offre tutto, dalla moda, all’arte, alla finanza, alle start-up, e la lista continua. Non c’è quasi nessuno che non troverebbe la sua passione in questa città di 3,75 milioni di persone. Questo è anche evidente nell’espansione della città e nei diversi quartieri. Per questo motivo, viene spesso descritta come “molte città in una”. Una passeggiata per Berlin-Mitte è molto diversa da Kreuzberg e Prenzlauer Berg non viene spesso confusa con Zehlendorf.

• Immobiliare Berlino

Vivere a Berlino: zone residenziali popolari

Vi presentiamo i quartieri più belli della capitale tedesca e vi diciamo dove potete comprare gli immobili migliori, di più alta qualità e più esclusivi per mettere su la vostra nuova casa, o quali quartieri sono più adatti per investire in un immobile come investimento. Qui presentiamo le zone residenziali più popolari – dall’elegante Grunewald all’affascinante Schmargendorf e dalla tranquilla Dahlem alla storica Charlottenburg. Torna alla panoramica: Vivere a Berlino.

• Grunewald
• Charlottenburg
• Zoo
• Dahlem
• Schmargendorf
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Kurfürstendamm

Vendere immobili a Berlino: casa, appartamento e terreno

Essendo una località internazionale, Berlino è un luogo attraente per le persone di tutto il mondo. Mentre il quartiere di Wilmersdorf a Charlottenburg convince con i suoi spazi verdi ben curati, le zone residenziali di Prenzlauer Berg e Weißensee a Berlino-Pankow ispirano con i loro prezzi imbattibili e la posizione centrale. Vuole vendere il suo appartamento, il suo condominio o il suo terreno nella metropoli globale di Berlino? Con le nostre guide gratuite e i nostri consigli sui temi della vendita e della valutazione degli immobili, sei ben preparato. Torna alla panoramica: Vendere proprietà a Berlino.

• Pankow
• Charlottenburg
• Wilmersdorf
• Friedrichshain-Kreuzberg
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Wannsee
• Steglitz
• Schöneberg