La vendita tipica: “asset deal”

La differenza: in un asset deal nel contesto immobiliare, vengono venduti singolarmente beni specifici come terreni e fabbricati, mentre in un share deal vengono trasferite le azioni della società che possiede l’immobile.

In poche parole:

• Asset deal = vendita di un immobile
• Compravendita di azioni = vendita di Immobilien GmbH

Una transazione azionaria significa che l’acquirente non acquisisce l’immobile in sé, ma la – in questo caso – Immobilien GmbH. Ecco una breve infografica. Poi torniamo alla vendita diretta del condominio, dopo di che spiegherò meglio la holding e le imposte sulla vendita.

Ecco una piccola infografica:

Calcolo delle imposte: esempio

Se vendete entro il periodo di speculazione, dovete – in parole povere – pagare le tasse sui profitti come al solito, proprio come un reddito da lavoro, indipendentemente dal fatto che siate dipendenti o autonomi. Come persona singola, ciò significa in genere un’aliquota fiscale massima del 42%.

Contratto di compravendita di beni in qualità di privato

In questo esempio, stiamo vendendo un appartamento a Berlino, come privato, persona singola con aliquota fiscale piena.

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2033 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile = 2.000.000 di euro
• Al 42 % (persona singola) = 840.000 euro

Asset Deal come azienda

In questo esempio, stiamo vendendo un condominio a Berlino, come società, già con un significativo risparmio fiscale.

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2033 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile Berlino circa 19,1 % (imposta sulle attività produttive 4,1 %, imposta sulle società 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1% = 382.000 euro

Proprietà in condivisione: vantaggi fiscali

Risparmiare sulle tasse, ma nel modo giusto? Nella mia guida alla vendita di una casa plurifamiliare ai fini fiscali, ho appena fornito una breve e semplice spiegazione del patto di quota lite, con un esempio di calcolo. Invece di 382.000 euro di tasse, solo 1.540 euro! Come funziona? Ecco una panoramica sulle operazioni patrimoniali e sulle operazioni azionarie. Riconoscerete subito il vantaggio e il motivo per cui gli investitori professionali lavorano con le strutture di partecipazione.

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• Differenza tra attività e azioni

Nessuna vendita di immobili senza un attestato di prestazione energetica

La creazione di un attestato di prestazione energetica (ai sensi del §16 dell’EnEV) può essere effettuata solo da esperti qualificati. Ciò significa che è necessario cercare un esperto con la licenza appropriata. Secondo il §16 dell’EnEV, ogni potenziale acquirente di un immobile deve ricevere un attestato di prestazione energetica. In qualità di proprietari e venditori di un immobile, siete obbligati a far redigere l’attestato e a includerlo nella documentazione di vendita. Il rifiuto di presentare l’attestato di prestazione energetica è un illecito amministrativo e può essere punito con una multa fino a 15.000 euro.

Perché l’attestato di prestazione energetica è così importante?

Fornisce all’acquirente tutte le informazioni rilevanti sullo stato energetico dell’immobile. Inoltre, fornisce informazioni sul consumo energetico precedente e sui costi energetici previsti per il futuro proprietario. Un bilancio energetico negativo indica ai potenziali acquirenti la necessità di una ristrutturazione, che può comportare costi elevati per la sostituzione dell’impianto elettrico e di riscaldamento, ad esempio.

L’attestato di prestazione energetica spiegato rapidamente

I 5 fatti più importanti sull’attestato di prestazione energetica

1. Obbligo di legge: l’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per legge quando si vende un immobile.
2. Criterio decisionale: l’efficienza energetica dell’immobile è un criterio fondamentale per i potenziali acquirenti.
3. Informazioni sull’efficienza energetica: l’attestato di prestazione energetica fornisce informazioni sull’efficienza energetica della casa e sul consumo energetico previsto.
4. Scala da A+ ad H: l’efficienza energetica è valutata su una scala da A+ ad H, con H che indica un’urgente necessità di ristrutturazione.
5. Illecito amministrativo in caso di mancata presentazione: i proprietari devono far redigere e presentare l’attestato di prestazione energetica; il rifiuto di farlo può essere punito con multe fino a 15.000 euro.

L’attestato di prestazione energetica, ovvero lo stato energetico dell’immobile, svolge un ruolo importante anche nella valutazione degli immobili e nella stima dei condomini.

Struttura: Contenuto e struttura spiegati

Ecco un breve video che spiega passo dopo passo i singoli elementi dell’attestato di prestazione energetica.

Certificato di domanda o di consumo? Costi e benefici

Entrambe le forme funzionano, ma ecco la differenza tra:

1. Certificato di consumo
2. Certificato di richiesta

Certificato di consumo spiegato rapidamente

Un certificato di consumo costa solitamente 100 euro, mentre un certificato di richiesta costa tra i 300 e i 500 euro. Il costo dell’attestato di prestazione energetica è a carico del proprietario, che è obbligato a fornire questi dati al momento della vendita della casa. Un attestato di prestazione energetica significativo fornisce informazioni più dettagliate all’acquirente ed è quindi consigliato, anche se costa di più.

Il certificato di consumo si basa sulle ultime 3 bollette annuali del fornitore di energia. Fornisce informazioni sul consumo energetico passato dell’edificio e, rispetto al certificato di consumo, offre dati meno precisi sullo stato energetico e sul consumo futuro.

• Costi: un certificato di consumo è più economico di un certificato di domanda, che è più costoso.
• Riferimento storico: basato sulle ultime 3 bollette annuali dell’operatore energetico.
• Valore informativo limitato: fornisce dati meno precisi sullo stato energetico e sul consumo futuro rispetto al certificato di fabbisogno.

Il certificato di richiesta viene spiegato rapidamente

Il certificato di fabbisogno costa tra i 300 e i 500 euro e contiene dati specifici che vengono verificati da un consulente energetico in loco. A differenza del certificato di consumo, il certificato di fabbisogno ha una visione prospettica del consumo energetico. Uno specialista valuta le condizioni dell’edificio, dell’isolamento e dell’impianto di riscaldamento in loco per elaborare una previsione del bilancio energetico.

Richiede un’ispezione dettagliata in loco da parte di uno specialista e fornisce dati più precisi sullo stato energetico e sui consumi futuri rispetto al certificato di consumo. Grazie alla sua precisione e al suo valore informativo, il certificato dei requisiti è spesso più significativo per i potenziali acquirenti.

• Costi: un certificato di richiesta è più costoso di un certificato di consumo.
• Orientamento al futuro: Tiene conto del consumo energetico futuro e dei requisiti energetici dell’edificio.
• Valutazione specialistica: richiede una valutazione dettagliata da parte di uno specialista in loco per fornire una previsione completa del bilancio energetico.

Valutare la proprietà [anno]

Valutazione della casa, valutazione dell’appartamento, a cosa bisogna prestare attenzione per ottenere un buon prezzo di vendita? Potete trovare i miei consigli qui:

• Valutare la proprietà [anno]

Importanza del passaggio di consegne nella vendita di una casa

Dopo la firma del contratto di acquisto e la nomina del notaio, segue l’ultima fase della vendita di una casa: il passaggio di proprietà. Questo è il momento in cui si mette l’immobile nelle mani del nuovo proprietario. Per assicurarsi che nulla vada storto e che non ci siano brutte sorprese dopo la firma del contratto d’acquisto, ci sono alcuni punti da tenere a mente.

Il risarcimento dei danni o la conseguente riduzione del prezzo di acquisto fanno rizzare i capelli a molti acquirenti.

Ma non è detto che sia così.

Ruolo del protocollo di handover

Un protocollo di consegna crea chiarezza ed evita le controversie. Questo perché il contratto di acquisto da solo non registra tutti i punti chiave. Difetti, letture dei contatori e inventario esistente possono essere registrati nuovamente o in modo molto più dettagliato in un protocollo. Il protocollo viene firmato dal venditore in modo che non possa successivamente sostenere di non aver trovato la casa come da contratto.

• Crea chiarezza ed evita le controversie.
• Completa il contratto di acquisto registrando dettagli importanti come difetti, letture dei contatori e inventario.
• Firmato dal venditore per documentare gli accordi ed evitare malintesi.

Aspetti importanti del protocollo di handover

Il protocollo di consegna per la vendita di una casa non è molto diverso da quello per la cessione di un immobile in affitto. Tuttavia, è necessario registrare altri punti importanti.

Questo include i difetti che devono ancora essere eliminati dal venditore. Si dovrebbe anche stabilire una data per questo. Il protocollo di consegna dovrebbe anche registrare quali infissi e arredi devono ancora essere rimossi. Vanno inoltre registrate tutte le letture dei contatori. Nel protocollo viene annotato anche il processo di consegna delle chiavi. Se mancano ancora delle chiavi, si deve annotare il numero e la data di consegna. Di solito le chiavi vengono consegnate solo dopo il pagamento completo del prezzo di acquisto.

• Simile al protocollo per il passaggio di proprietà in affitto.
• Documenta i difetti che devono essere eliminati dal venditore.
• Fissare una data per le riparazioni.
• Elenco dell’inventario da rimuovere.
• Registrazione delle letture dei contatori.
• Nota sulla consegna delle chiavi, di norma solo dopo il pagamento completo del prezzo di acquisto.

Protocollo di handover: Esempio

Ecco un esempio di protocollo di handover in forma di tabella:

Confronto! Consegna di un immobile in affitto

Al momento della consegna della casa, non vengono consegnate solo le chiavi, ma anche molti altri documenti importanti. In questo giorno vengono consegnati al nuovo proprietario i progetti dell’edificio, le planimetrie, il calcolo della superficie abitabile, i contratti di costruzione, le perizie, i contratti di manutenzione, i certificati di assicurazione e molto altro ancora. Se si vende un immobile in affitto, devono essere consegnati anche i contratti di locazione e i documenti relativi ai vari inquilini. Durante la consegna, di solito il venditore spiega all’acquirente anche il funzionamento del riscaldamento e di altri importanti elettrodomestici della casa.

Lista di controllo dei documenti

La lista di controllo documenta il passaggio di consegne:

• Piani di costruzione
• Piantine
• Calcolo dello spazio abitativo
• Contratti di costruzione
• Opinione degli esperti
• Contratti di manutenzione
• Polizze assicurative

Passo 1: Documenti & Pratiche

Per la vendita di un immobile è necessario ottenere diversi documenti. Anche i vostri potenziali acquirenti cercheranno informazioni sulla concessione edilizia, sulla descrizione dell’edificio e avranno domande legali riguardo alla proprietà. Prima del previsto momento di vendita, i seguenti documenti dovrebbero essere disponibili per la vendita:

• Attestato energetico (obbligatorio per l’attivazione dell’inserzione)
• Estratto dal catasto terreni (non più vecchio di tre mesi) e mappa catastale
• Calcolo della superficie abitabile in base al regolamento sulla superficie abitabile
• Descrizione edilizia & concessione edilizia
• Pianti, prospetti, sezioni (ideale se digitali e misurabili)
• Planimetria, estratto dal catasto immobiliare
• Documenti relativi a manutenzioni, ristrutturazioni e riparazioni
• Per immobili in condominio: dichiarazione di divisione, ultimi tre verbali dell’assemblea dei proprietari, piano economico, rendicontazione delle quote condominiali, importo della riserva per manutenzione
• Per immobili affittati: contratti di affitto attuali, storia degli inquilini, rendicontazioni delle spese accessorie

Specifico per Amburgo: dove posso ottenere cosa?

• Estratto dal registro immobiliare: Tribunale di Amburgo-Mitte o competente tribunale distrettuale (circa 20 euro, elaborazione 1–2 settimane)
• Planimetria catastale/planimetria: Ente regionale per la geoinformazione e la topografia (LGV), ordinabile online
• Pratica edilizia: ufficio edilizio dell’ufficio distrettuale competente (Altona, Eimsbüttel, Nord, Mitte, Wandsbek, Bergedorf, Harburg)
• Attestato energetico: consulente energetico (attestato di consumo a partire da circa 100 euro, attestato di fabbisogno a partire da circa 400 euro)

Regola empirica: prevedere un anticipo di quattro a otto settimane per l’intera cartella documentale. Nei casi di successione ereditaria o pratica edilizia non chiara anche dodici settimane.

Domande? Valutazione, vendita, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Valutazione di casa & appartamento – Passo 2

Ob spaziosa abitazione in un edificio storico a Eppendorf, un bungalow a Wellingsbüttel o un lussuoso casa unifamiliare a Blankenese: di solito i proprietari fissano un prezzo di vendita chiaramente troppo elevato. La casa è amata e molto tempo e fatica sono stati investiti. L’arredamento raffinato è spesso poco interessante per l’acquirente durante la vendita dell’immobile – non vengono accettati aumenti di prezzo.

Gli acquirenti si interessano soprattutto in primo luogo della posizione, dello stato tecnico dell’immobile e della suddivisione degli ambienti. Se si pianifica una rapida ristrutturazione per aumentare il valore o una riqualificazione con l’aiuto di artigiani di Amburgo o architetti di Amburgo, questo può aumentare notevolmente il valore dell’immobile.

Tre metodi di valutazione – quale si adatta alla vostra immobile di Amburgo?

• Metodo del valore di confronto: Standard per la valutazione di appartamenti e case a schiera. Amburgo ha un database di confronto molto ampio (commissione degli esperti), funziona bene in quartieri omogenei come Eimsbüttel o Winterhude.
• Sachwertverfahren: Per case unifamiliari libere e ville in aree di lusso (Blankenese, Othmarschen, Nienstedten) – quindi dove gli oggetti di confronto sono rari.
• Ertragswertverfahren: Obbligatorio per case multifamiliari e oggetti di rendimento – Valutazione attraverso redditi di affitto, costi di gestione e interesse fondiario (ad Amburgo attualmente tra 2,0 e 3,5 percento per ogni zona).

Fattori che influenzano il valore ad Amburgo

• Microlocalizzazione: vista sul fiume Elba, vista sull’Alster, posizione vicino ai parchi – possibile aumento del valore tra il 15 e il 40 percento
• Connessione ai trasporti: vicinanza alla metropolitana e alla S-Bahn, accesso all’A1/A7
• Classe edilizia & protezione dei beni culturali (soprattutto in Rotherbaum, Harvestehude)
• Stato energetico (standard KfW, tipo di riscaldamento – sempre più rilevante per i prezzi a causa della GEG)
• Valore fondiario di riferimento del terreno (Amburgo pubblica ogni due anni)
• Stato di modernizzazione di bagno, cucina, elettricità, riscaldamento

Leggi qui i punti principali sulla valutazione ad Amburgo:

• Valutare la casa
• Valutare il Condominio
• Valutare l’appartamento di proprietà
• Fare valutare l’immobile (gratuito)

Passo 2b: Tasse, provvigione & spese accessorie

Prima di inserire: chiarisci la situazione fiscale. Con le plusvalenze hamburguesi degli ultimi anni, una vendita anticipata può rapidamente generare obblighi fiscali a sei cifre.

Tassa sulle plusvalenze nel vendita privata

• Franco di 10 anni: Chi vende un immobile affittato o vuoto entro dieci anni dall’acquisto, tassa il guadagno con l’aliquota personale dell’imposta sul reddito (fino al 45 percento più addizionale).
• Eccezione per l’uso proprio: Gli immobili utilizzati per l’abitazione propria sono esenti da tasse, se sono stati utilizzati esclusivamente per scopi abitativi nell’anno del vendita e nei due anni precedenti.
• Limite di tre immobili: Chi vende più di tre immobili entro cinque anni è considerato un commerciante di terreni – in questo caso si applica inoltre l’imposta sul commercio e la franchigia dei dieci anni non è più valida.

Approfondimento: Imposta sulle plusvalenze immobiliari – calcolo, esempi, eccezioni.

Commissione dell’agente immobiliare Amburgo

Seit Einführung del legge sulla divisione delle spese dell’agente immobiliare (principio del committente nell’acquisto privato) vale: all’acquisto da parte di acquirenti privati la provvigione viene in genere divisa a metà tra acquirente e venditore. Nell’ambito locale ad Amburgo si applicano il 7,14 percento comprensivo di IVA di provvigione totale (3,57 percento per parte). Per affari puramente d’investimento (Condominio, oggetto d’investimento) è possibile un accordo libero – spesso tra il 3 e il 4 percento a carico dell’acquirente.

Spese accessorie all’acquisto (lato acquirente)

• Attestato energetico: 100 fino a 500 euro
• Estratto catastale, mappa fondiaria, estratti: 50 fino a 150 euro
• Cancellazione di ipoteche: 0,2 percento dell’importo totale delle ipoteche (notaro + ufficio catastale)
• Fotografo per vendita/Home Staging: 300 fino a 3.000 euro
• Indennità di preavviso in caso di finanziamento in corso: individuale, spesso diversi percento del debito residuo
• Provvigione dell’agente immobiliare (parziale): vedi sopra

Che cosa paga l’acquirente ad Amburgo?

• Imposta sulle successioni ad Amburgo: 5,5 percento del prezzo d’acquisto (più elevata rispetto alla Baviera con il 3,5 percento, uguale come in NRW)
• Spese notarili e catastali: circa 1,5 fino a 2,0 percento
• Provvigione dell’agente immobiliare (parziale): 3,57 percento incluso IVA.

Queste spese accessorie per l’acquirente, pari a circa il 10-11 percento, sono rilevanti per le trattative: in aree microeconomiche più difficili, gli acquirenti si aspettano uno sconto sul prezzo di acquisto per compensare in parte le spese accessorie.

Exposé, acquisizione dell’acquirente & negoziazioni – passo 3

Jetzt geht es in die Offensive. Sie haben alle Unterlagen für den Verkauf zusammen, können also hervorragend Ihren Angebotspreis belegen. Dieser ist im Idealfall zusätzlich durch eine fundierte Immobilienbewertung belegt.

Eine kleine Wohnung lässt sich einfach in Immobilienportalen vermarkten – in Hamburg können Sie aber direkt mit 100 bis 250 Antworten rechnen. Welche fünf davon bieten ausreichend finanzielle Sicherheit? Auf Einladungen folgen Besichtigungstermine, einzelne Gespräche, Verhandlungen und später Kaufvertrag und Notartermin.

Profili degli acquirenti ad Amburgo

• Hanseatische Familien & Erben: Suchen klassisch in Othmarschen, Nienstedten, Wellingsbüttel, Marienthal. Solvent, langfristig orientiert, oft Eigenkapital-stark.
• Tech- & Medien-Manager: HafenCity, Eppendorf, Winterhude. Hohe Liquidität, aber renditeorientiert.
• Armatori & imprenditori: Villaggi di lusso a Blankenese, Falkenstein, Nienstedten. Preferita la vendita discreta (Off-Market).
• Investitori stranieri (DACH, Scandinavia, Paesi Bassi): Condominio a Eimsbüttel, Eppendorf, Altona-Nord, St. Georg.
• Family Office: Portafogli d’investimento a partire da 5 milioni di euro, focus sulle strategie di mantenimento del patrimonio.

Durata del vendita a Amburgo – asse temporale realistico

• Appartamento di proprietà standard (60–90 m²): 6 a 12 settimane di vendita, 4 a 8 settimane fino all’atto notarile
• Casa unifamiliare in posizione media: 3 a 6 mesi complessivi
• Villa di lusso (Blankenese, Othmarschen): 6 a 18 mesi, spesso Off-Market
• Condominio / oggetto di rendimento: 4 a 9 mesi, dipendendo dalla situazione affittuaria e dall’evoluzione del valore fondiario di riferimento

Checklist: Vendibile in 90 giorni

• Giorno 1–14: Richiedere i documenti, ordinare l’attestato energetico, incaricare la valutazione
• Giorno 15–30: Verifica fiscale (periodo di speculazione, uso proprio), richiedere l’indennità di risoluzione anticipata
• Giorno 31–45: Home Staging, foto professionali, visualizzazione della planimetria, esposto
• Giorno 46–60: strategia di vendita (aperta vs. Off-Market), scelta dell’agente immobiliare, inserimento degli annunci
• Giorno 61–90: visite, verifica della solvibilità degli interessati, negoziazioni

Imparate qui i punti principali:

• Vendere casa
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  Periodo di speculazione per i proprietari-occupanti

  Se avete utilizzato un condominio e volete venderlo, si applica un periodo di speculazione di 3 anni. Ciò significa che potete vendere l’appartamento in esenzione d’imposta in qualsiasi momento dopo l’acquisto, a condizione che nel frattempo abbiate vissuto nell’appartamento stesso. Si tratta di una norma vantaggiosa, in quanto non è necessario rispettare un periodo di detenzione specifico per poter beneficiare dell’esenzione fiscale.

  Periodo di speculazione di 3 anni

  Periodo di speculazione per l’investimento di capitale (affittato)

  Se avete utilizzato un condominio come investimento e lo avete affittato, il periodo di speculazione è di 10 anni. Ciò significa che è possibile vendere l’appartamento in esenzione d’imposta solo dopo la scadenza di questo periodo. Se vendete l’appartamento prima della scadenza del periodo, potreste dover pagare l’imposta di speculazione sul ricavato della vendita.

  Periodo di speculazione di 10 anni

  Commercio commerciale in Germania

  Se la vendita di condomini diventa un’attività commerciale, i profitti derivanti dalla vendita potrebbero essere soggetti all’imposta sul reddito. Ciò può accadere se, ad esempio, acquistate, ristrutturate e rivendete regolarmente appartamenti con l’intenzione di ricavarne un profitto (maggiori informazioni sulla regola dei 3 oggetti). In tal caso, potreste essere classificati come commercianti e i profitti sarebbero tassabili.

  Intenzione diretta di realizzare un profitto “o” 3 proprietà in 5 anni

  Si noti che le leggi fiscali possono essere complesse e che è necessario prendere in considerazione le circostanze individuali. Per essere sicuri di utilizzare la migliore situazione fiscale possibile per il vostro caso specifico, è consigliabile consultare un consulente fiscale. Un consulente fiscale professionale può informarvi su tutte le implicazioni fiscali della vendita di un condominio in Germania e aiutarvi nella pianificazione ottimale.

  

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