Rendimento immobiliare: definizione e calcolo

Nel caso in cui si decida per una proprietà di rendimento per il proprio investimento immobiliare, la domanda sorge rapidamente:

Questa proprietà vale come investimento?

Dopo tutto, l’acquisto di una proprietà non comporta solo costi immensi all’inizio. In seguito, quando l’immobile viene affittato, ci sono anche i costi di gestione correnti da pagare. Quindi, per assicurarsi che questa spesa valga la pena, c’è il rendimento immobiliare. In altre parole, il rendimento locativo mette il vostro investimento in relazione al potenziale reddito locativo.

Formula per il rendimento locativo lordo: percentuale

Per calcolare il rendimento dell’affitto, bisogna mettere in relazione l’affitto a freddo (senza costi di gestione) e il prezzo d’acquisto dell’immobile. La formula completa è:

Reddito netto annuale / investimento * 100 = rendimento dell’affitto

Il risultato è quindi in percentuale. Più alta è la percentuale, migliore è il rendimento. E migliore è il rendimento, più si guadagna dalla proprietà. Come investitore immobiliare, si dovrebbe idealmente costruire di nuovo un patrimonio direttamente in modo da poterlo poi investire in altri immobili come investimento di capitale.

Rendimento e posizione: posizione A, B e C

La posizione della vostra proprietà è decisiva per il rendimento dell’affitto. La proprietà si trova in una posizione A, B o C? E la posizione macro e micro? Ed è un rendimento o un investimento immobiliare? A seconda della posizione, i rispettivi tipi di proprietà hanno rendimenti d’affitto diversi.

Località A: Francoforte e Monaco

Tipico delle località A sono i bassi rendimenti e un costante aumento di valore. A lungo termine, i rendimenti da locazione aumentano qui tanto quanto il valore della proprietà stessa. I migliori esempi di questo sono le top A-locations come Monaco e Francoforte:

• Monaco Ø Rendimento ~ 3
• Francoforte Ø Rendimento ~ 4

Località B: Dresda e Norimberga

In linea di principio, anche le località B hanno buoni rendimenti. Inoltre, qui c’è anche un chiaro aumento di valore. Il rendimento ideale degli affitti nelle località B è tra il 5 e il 6 per cento:

• Dresda Ø Rendimento ~ 5
• Norimberga Ø Rendimento ~ 6

Località C: Wuppertal, Chemnitz, Krefeld

Il rendimento locativo lordo è più alto nelle località C. D’altra parte, non c’è aumento di valore e il rischio di sfitto è più alto. Ecco alcuni esempi:

• Wuppertal Ø Rendimento ~ 7
• Chemnitz Ø Rendimento ~ 8
• Krefeld Ø Rendimento ~10%

Conclusione: qual è il rendimento minimo dell’affitto?

L’importo del rendimento dell’affitto è quindi calcolato secondo una formula fissa e varia a seconda della posizione e del tipo di proprietà. In linea di principio, più alto è il rendimento, maggiore è il profitto. E migliore è la posizione, minore è la resa. Così, le proprietà che rendono valgono soprattutto nelle località B e C, mentre si dovrebbero scegliere le proprietà nelle località A soprattutto per gli investimenti.

Scopri di più sui rendimenti degli affitti qui:

• Rendimento locativo: rendimento della proprietà (esterno)

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• Acquisto di beni immobili: apprendimento – esterno

Macro, Meso e Micro: definizione

Oltre a differenziare tra A, B e C, il secondo passo nella determinazione della posizione è quello di differenziare tra macro, meso e micro posizione. La macro-localizzazione definisce la città della proprietà, la meso-localizzazione si riferisce al quartiere e la micro-localizzazione alle immediate vicinanze. Per descrivere la meso e micro posizione di un oggetto, dobbiamo prima definire la macro posizione.

Ecco la panoramica:

• Posizione macro (Dove in Germania)
• Meso-ubicazione (quale distretto)
• Micro-localizzazione (posizione esatta)

Diamo un’occhiata più da vicino ai diversi tipi di situazione.

Posizione macro: posizione A, B & C

La posizione macro dipende dal tuo obiettivo personale e dalla tua strategia individuale. Volete investire in un immobile come investimento di capitale? Si tratta di un ritorno o di un investimento immobiliare? Per gli investimenti immobiliari, raccomandiamo sempre le località A, cioè le aree metropolitane come Berlino, Amburgo e Monaco. Per le proprietà a rendimento, è meglio guardarsi intorno in buone posizioni B e C, dato che il rendimento dell’affitto è alto qui rispetto al prezzo d’acquisto. Naturalmente, anche le vostre preferenze individuali sono fondamentali.

Le diverse macro-sedi riassunte:

• A-località (metropoli)
• B-location (grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (piccolo paese / città con sviluppo stagnante)

Quindi la macro-localizzazione riguarda la domanda: dove si trova l’immobile in Germania?

Meso-localizzazione: infrastrutture, connessioni & co.

Così avete deciso una città o un luogo? Molto bene! Allora ora dobbiamo rispondere alla domanda:

In quale parte della città vuoi andare?

Le grandi città in particolare offrono una varietà di quartieri attraenti, tutti diversi per carattere e fascino. Quanto è ben collegato il distretto? È facile da raggiungere con i trasporti pubblici? Il quartiere è sicuro? Le distanze dalla scuola e/o dal lavoro sono lunghe? Quindi pensa in anticipo alla tua situazione di vita, ai tuoi piani futuri e alle tue necessità.

Quindi ecco cosa dovreste assolutamente tenere a mente per lo strato meso:

• Infrastruttura
• Sicurezza
• Vicinanza al lavoro e alla scuola
• Collegamento con gli altri distretti
• Influenze ambientali

In primo luogo nel caso della meso localizzazione: In quale quartiere si trova l’immobile?

Micro-localizzazione: fattore di benessere garantito

Infine, l’ultimo passo è quello di determinare la micro-localizzazione. Si tratta dei dintorni immediati della vostra proprietà. È direttamente sulla strada o vicino a un binario ferroviario? È tranquillo, soprattutto di notte, o il rumore della strada ti priva del sonno? Dov’è il mercato più vicino per lo shopping? Appena uscite dalla porta di casa, vi sentite a vostro agio e al sicuro?

Questo e altro è l’obiettivo della valutazione della micro-localizzazione:

• Livello di rumore
• Parcheggio
• Strutture per lo shopping
• Pulizia

La micro posizione della casa:

Conclusione: preferenza personale & decisioni oggettive

Quindi, prima di iniziare a cercare una proprietà, pensate ai criteri che sono importanti per voi. Guarda i diversi quartieri e anche la strada in cui si trova la proprietà. Dopo tutto, dovreste sentirvi comodi e sicuri qui e non subire una perdita di valore quando rivendete.

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• Macro, meso, micro situazione spiegata – (esterno)

Spiegazione dei diversi tipi di strato: strato A, B e C

In linea di massima, nella ricerca di un immobile si distinguono tre tipi di ubicazione:

• Località A (metropoli)
• Località B (grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (piccola città con sviluppo stagnante)

Perché i tipi di posizione sono importanti? Semplicemente, in quanto acquirente di un immobile, l’ideale sarebbe aver pensato ai propri obiettivi prima di acquistarlo. Volete acquistare l’immobile per uso personale o come investimento? Si tratta di un immobile da reddito o da investimento? A seconda della risposta a questa domanda, varia anche la posizione da prendere in considerazione.

Vediamo ora le diverse definizioni.

Località A: metropoli ricercate come Berlino e Amburgo

Le metropoli e le capitali sono generalmente considerate località di serie A. Sono luoghi ricercati per vivere perché qui hanno spesso sede aziende con sede internazionale. L’economia è fiorente, il sistema educativo ha molto da offrire e la vita non è mai noiosa. Le metropoli tedesche ospitano anche i quartieri più belli e storici. Se acquistate una proprietà qui, potete aspettarvi un prezzo d’acquisto elevato ma un rendimento basso.

Tipico delle località A: prezzo d’acquisto costoso e rendimenti bassi

Acquistare un investimento immobiliare: Basso rischio e alto prezzo di acquisto

A causa dell’elevato prezzo d’acquisto e del basso rendimento, vi consigliamo di cercare immobili d’investimento in località A. Dopotutto, gli alti prezzi al metro quadro sono difficilmente coperti dagli affitti. In altre parole, grazie all’ambita domanda nelle metropoli, potete sperare in un aumento del valore della vostra proprietà a basso rischio. Perché il rischio è basso? È altamente improbabile che la popolarità di località come Monaco, Berlino e Amburgo diminuisca nei prossimi anni: dopo tutto, sempre più giovani sono attratti proprio da queste città.

Obiettivo di un immobile in una posizione A: rivendita successiva e redditizia

Quindi, se non vi aspettate un flusso di cassa diretto subito dopo l’acquisto dell’immobile, le proprietà in una posizione A fanno al caso vostro. Le proprietà che rendono, invece, sono meno probabili. Ecco un breve riassunto:

• Prezzo di acquisto: alto
• Rendimento: basso
• Vantaggio: basso rischio
• Tipo di proprietà: Investimento immobiliare
• Obiettivo: rivendita successiva e redditizia

Sede A in Germania: esempi

Quali città sono generalmente considerate località A? Qui in base alla popolazione:

• Berlino
• Amburgo
• Monaco di Baviera
• Colonia
• Francoforte sul Meno
• Stoccarda
• Düsseldorf

Località B: grandi città economicamente forti, come Norimberga e Lipsia.

Gli immobili in località B, invece, sono caratterizzati da rendimenti elevati. Dopotutto, le località B sono vicine a metropoli popolari e sono quindi considerate luoghi popolari in cui vivere.

Tipico di una località B: prezzo d’acquisto moderato e rendimenti elevati

Acquisto di immobili a reddito: Prezzi d’acquisto moderati e affitto che copre i costi

Mentre l’elevato prezzo al metro quadro nelle zone A fa sì che i canoni di locazione non riescano a coprire questi costi, questo problema non sussiste per gli immobili in zona B e C. Pertanto, gli immobili situati nelle ubicazioni B sono considerati immobili a rendimento perfetto.

Ecco i vantaggi in sintesi:

• Prezzo di acquisto: moderato
• Rendimento: alto
• Vantaggio: affitto a copertura dei costi
• Tipo di proprietà: Proprietà di rendita
• Obiettivo: flusso di cassa immediato

Sede B in Germania: esempi

Le sedi B sono tra le altre:

• Lipsia
• Dortmund
• Cibo
• Brema
• Hannover
• Norimberga
• Wuppertal

Al di fuori delle grandi metropoli, si trovano le ricercate località B:

Localizzazione C: immobili a basso costo con rischio elevato

Le località C sono quindi adatte anche per gli investimenti immobiliari. Si tratta di località con infrastrutture deboli e una forza economica bassa o moderata. In questo caso si può godere di un prezzo d’acquisto più basso, ma si deve anche fare i conti con rischi più elevati, come sfitti, arretrati negli affitti e così via. Le proprietà di rendimento sono quindi caratterizzate da un rischio elevato.

Proprietà in posizione C in breve:

• Prezzo di acquisto: Basso
• Vantaggio: occasioni immobiliari
• Tipo di immobile: immobile a reddito con rischio elevato
• Obiettivo: flusso di cassa immediato

Qui, un tipico edificio prefabbricato in una località C:

Conclusione: decidere in base al tipo di proprietà

Mentre le località A sono metropoli ricercate, le località B sono caratterizzate dalla loro forza economica. Le località C sono meno ricercate e hanno infrastrutture deboli, ma anche qui può valere la pena investire in un immobile da investimento. È meglio considerare in anticipo l’obiettivo che si sta perseguendo con l’acquisto di un immobile e il tipo di immobile a cui si è interessati. In questo modo sarà molto più facile per voi scegliere la location. Una volta decisa la posizione A, B o C, in una seconda fase si procede all’analisi della posizione macro, meso e micro.

Per saperne di più: Macro-, Meso- e Microlocalizzazione

Suggerimento! Leggete qui il confronto completo tra localizzazione A, localizzazione B e localizzazione C, con esempi sul mio nuovo progetto per gli acquirenti di immobili (Immobilien-Erfahrung.de):

• Posizione dell’immobile: posizione A, B, C – esterno

Differenza: fattore prezzo d’acquisto e rendimento dell’affitto

Gli stessi fattori sono utilizzati per calcolare entrambi i risultati. Il reddito annuo da locazione e i costi di investimento. La differenza sta solo nella preparazione del calcolo e quindi nel risultato.

Entrambi danno un’indicazione della redditività.

Rendimento degli affitti: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del rendimento dell’affitto:

Rendimento dell’affitto > Quanta eccedenza rimane ogni mese per coprire i rimborsi, gli interessi e le riserve per le riparazioni o l’accumulo di beni?

Fattore prezzo d’acquisto: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del fattore prezzo d’acquisto:

Fattore prezzo d’acquisto > In quanti anni i costi dell’investimento saranno ripagati dal reddito locativo annuale?

Semplificando, le formule, che conoscerete tra un momento, si presentano così:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Redditività

La mia raccomandazione per i principianti: rendimento dell’affitto

Come nuovo arrivato nel settore immobiliare, hai bisogno di un rapido flusso di reddito, perché la maggior parte del tuo capitale è probabilmente investito nella tua prima proprietà. Per i principianti, ha quindi senso confrontare le proprietà sulla base dei rendimenti d’affitto. In questo modo sapete immediatamente quale surplus mensile può generare (per voi) una singola proprietà.

Il fattore prezzo d’acquisto è più interessante per gli investimenti a lungo termine (obiettivo: apprezzamento e 10, 20, 30 anni; prima si paga mensilmente), dove il flusso di cassa a breve termine non è importante.

• Suggerimento! Leggi di più sulla differenza qui, sul mio nuovo progetto, specialmente per gli acquirenti immobiliari! Le sottigliezze tra rendimento e investimento immobiliare – esterno

In ogni caso, entrambi i calcoli hanno lo scopo di permettere loro di confrontare diversi annunci immobiliari e di farlo rapidamente!

Rendimento dell’affitto: Esempio

Vediamo di nuovo in dettaglio entrambe le forme di calcolo della redditività, con esempi.

Ancora una volta, la definizione: quando calcolate il rendimento lordo dell’affitto, il risultato vi dice quale eccedenza rimane ogni mese e forma il vostro flusso di cassa. Per il rimborso e l’interesse (finanziamento della banca), così come le riserve per le riparazioni, o tutto ciò che poi rimane per il proprio, ulteriore accumulo di beni.

Formula e confronto

Rendimento locativo = reddito netto annuale / investimento * 100

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Risultato: 3.2

Calcolare il rendimento dell’affitto: Confronto delle offerte (esempio)

Il risultato di questo calcolo è sempre una percentuale. Questo vi dice quanto surplus rimane per coprire i costi (riscatto, interessi, riserve per le riparazioni) e idealmente quanto surplus rimane per voi come investitore nella proprietà.

Con l’attuale situazione dei tassi d’interesse, ci si può aspettare ca:

• 2 % Rimborso
• 2% di interesse
• 2 % Gestione e riserve per riparazioni

si aspettano. Di conseguenza, le proprietà con un rendimento superiore al 6% sono interessanti per voi come acquirenti.

• Rendimento quindi 6% + X

Proprio come per il fattore prezzo d’acquisto, si confrontano diverse offerte in modo rapido, basandosi su due fattori, il prezzo d’acquisto e l’affitto annuale ottenibile.

• Oggetto A: Rendimento dell’affitto 6,8%
• Oggetto B: Rendimento dell’affitto 5,3%
• Oggetto C: Rendimento dell’affitto 7,5%
• Oggetto D: Rendimento dell’affitto 4,2%
• …

Di conseguenza, si sceglierebbe di guardare più da vicino la proprietà C, con un rendimento del 7,5% (+1,5% rispetto all’obiettivo del 6%). In questo modo, l’inquilino paga la vostra proprietà e voi avreste un reddito mensile supplementare. Inoltre, la proprietà A, con ancora il 6,8% di rendimento.

Per l’immobile B, con il 5,3%, potreste verificare più tardi, con la vostra esperienza e ancora più conoscenza, se ci sono possibilità di ottimizzazione, per esempio l’aumento dell’affitto, se il padrone di casa non fa aggiustamenti per molto tempo.

Scoprite ancora di più sul ritorno dell’investimento!

Su Immobilien-Erfahrung.de vi mostro ancora di più sui rendimenti d’affitto e sui modi per fare delle valutazioni rapide, anche in vista dell’ubicazione degli immobili. Impara tutto sul:

• Rendimento dell’affitto

Fattore prezzo d’acquisto: Esempio

Ancora una volta, come promemoria, la definizione: quando si calcola il fattore prezzo d’acquisto come risultato, ti dice in quanti anni il reddito da locazione ha coperto i costi di investimento.

Calcolare il fattore prezzo d’acquisto: Confronto delle offerte

Il fattore prezzo d’acquisto è tipicamente tra 10 e 40, a seconda della regione e della posizione della proprietà, delle sue condizioni e così via. A Berlino è tra 30 e 38, in città come Düsseldorf è tra 18 e 24.

Formula e confronto

Fattore prezzo d’acquisto = investimento / reddito netto annuale

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Risultato: 31.25, quindi ~ 31

Di conseguenza, il suo confronto tra le offerte immobiliari si presenta in questo modo:

• Oggetto A: fattore prezzo d’acquisto 18
• Oggetto B: fattore prezzo d’acquisto 21
• Oggetto C: fattore prezzo d’acquisto 19
• Oggetto D: Fattore prezzo d’acquisto 17

L’immobile D è quindi il più redditizio, perché il finanziamento verrebbe ripagato dall’affitto in 17 anni. La proprietà A sarebbe pagata entro 18 anni, la proprietà C entro 19 anni e la proprietà B avrebbe bisogno di 21 anni per pagare l’intero finanziamento attraverso il reddito da locazione.

Quindi, questo consiglio per voi!

Suggerimento! Calcolare l’affitto annuale

Come si può effettivamente calcolare il possibile affitto annuale? Probabilmente state cercando il vostro immobile su un portale immobiliare, come ImmobilienScout24, Immonet o un altro fornitore. Basta cambiare il filtro di ricerca da comprare a affittare. Puoi già vedere quali sono i prezzi d’affitto di proprietà comparabili nella stessa zona o, ancora meglio, nel quartiere (ricerca nel raggio di 1 km). Da questo si può prevedere il possibile affitto annuale che si può ottenere per la vostra proprietà.

Naturalmente, indipendentemente dall’ottimizzazione dell’affitto appena menzionata, se il precedente proprietario non ha fatto alcun adeguamento dell’affitto per molto tempo, ci sono anche possibilità di miglioramento e di espansione, a seconda del tipo di proprietà.

Conclusione: fattore prezzo d’acquisto e rendimento d’affitto semplicemente spiegato

Spero che abbiate trovato qui la spiegazione più semplice che ci sia per il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento dell’affitto! Se vuoi imparare ancora di più sull’acquisto di un immobile, sia per uso proprio che come investimento, numerosi articoli, guide e liste di controllo, tutti gratuiti e disponibili 24 ore online, con noi!

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Inoltre, per tutti i principianti, questo consiglio:

• Comprare la prima proprietà

Associazione di diritto civile: formazione, vantaggi e svantaggi

Di seguito, imparerete tutto quello che c’è da sapere sulla creazione di un GbR. Come si diventa partner di un GbR? Quali sono le differenze tra aziende incomplete e complete? Quali sono i vantaggi? Quali sono gli svantaggi? Come si crea un’azienda? Cos’è un’azienda? Otterrete le risposte a tutte queste domande e altre ancora – spiegate in modo semplice e veloce. Inoltre, tutto quello che c’è da sapere sulle tasse e sul trading immobiliare.

Se state pensando di formare una società di diritto civile, dovete prima conoscere il processo di formazione: Chi può formare cosa esattamente, quando e a quanti… quali sono le differenze e le somiglianze tra le varie società di diritto civile? È altrettanto importante conoscere i vantaggi e gli svantaggi di una GbR: Dalla distribuzione degli utili al risparmio delle tasse – una panoramica dei sette criteri di fondazione più importanti.

Quali sono i criteri di fondazione?

1. Numero di azionisti
2. Gestione
3. Fondazione
4. Nome dell’azienda
5. Finanziamento
6. Responsabilità
7. Distribuzione dei profitti

Impara tutto quello che devi sapere qui! Inoltre, troverete tutti i tipi di società tedesche e le forme legali, così come i consigli per la creazione di una società, compreso il caso speciale di GmbH immobiliare, fondazione familiare & Co.

Le aziende BGB in sintesi

Nel mondo imprenditoriale, ci sono molte forme diverse di business tra cui si può scegliere. Si dividono approssimativamente in due categorie, vale a dire le imprese individuali e le società, che a loro volta si dividono in società incomplete – queste includono le società dormienti e le società BGB – e società complete – partnership, società di capitali e altre.

La partnership di diritto civile – GbR in breve – è una delle cosiddette partnership incomplete ed è spesso chiamata anche partnership BGB perché, a differenza delle partnership complete, non è soggetta al codice commerciale tedesco (HGB) ma al codice civile tedesco (BGB). La GbR è una forma non complicata di diritto societario, poiché può essere fondata informalmente ed è richiesto un minimo di due soli membri fondatori. Dal momento che la formazione di una GbR ha lo scopo di condurre congiuntamente un’attività specifica, si parla anche di società occasionale.

GbR tra i privati

Se volete formare un’unione di diritto civile, ci sono diverse opzioni per voi e i vostri co-fondatori. In effetti, la maggior parte delle persone – consapevolmente o meno – ha già fatto parte di una società BGB in un momento o nell’altro: se, per esempio, formate un car pooling con i vostri colleghi o andate in vacanza insieme ai vostri amici e dividete le spese tra di voi, avete fondato una società occasionale nel senso legale. Per un obiettivo comune, avete unito le forze con almeno un’altra persona temporaneamente o per un periodo più lungo e avete contribuito alla realizzazione di questo obiettivo sotto la premessa di uguaglianza – è così che si forma informalmente una partnership di diritto civile tra privati.

GbR tra i freelance

Sei già un lavoratore autonomo e vuoi creare un GbR? Nessun problema! Anche tra ditte individuali, la formazione di una partnership di diritto civile non è rara: soprattutto nel settore sanitario e legale, medici e avvocati amano unirsi per un periodo di tempo più lungo. Stabiliscono una partnership di diritto civile tra liberi professionisti per aumentare le loro possibilità sul mercato o per rafforzare la loro competitività o semplicemente per risparmiare sui costi.

GbR tra i commercianti e il sindacato bancario

Come uomo d’affari o donna d’affari, puoi anche unire le forze con persone che la pensano come te e creare una società occasionale. Per esempio, se hai un grande progetto di costruzione che tu come artigiano non puoi gestire da solo, puoi unire le forze con altri artigiani per questo cliente o progetto per affrontare la proprietà insieme. Non appena il progetto di costruzione è completato, ognuno va per la sua strada. In questo caso, si tratta di fondare una partnership di diritto civile tra uomini d’affari. Una caratteristica speciale qui è la fusione di banche: Se diverse banche formano una GbR – per esempio per facilitare l’organizzazione dell’emissione di azioni quando una società per azioni (AG) viene fondata di recente – questo è chiamato un consorzio bancario.

Le aziende BGB in breve:

• GbR tra i privati
• GbR tra i freelance
• GbR tra i commercianti
  • Sindacato bancario

Processo di formazione della GbR: dal numero di azionisti alla distribuzione degli utili

Indipendentemente dal fatto che tu sia un privato, un libero professionista o un uomo d’affari: il processo di costituzione di un’unione civile è lo stesso ovunque: per prima cosa, hai bisogno di almeno un’altra persona per poter costituire una GbR. L’affermazione che una GbR è più o meno una ditta individuale, solo con più persone, non è quindi una coincidenza. Ma a parte la questione della responsabilità, queste due forme giuridiche hanno poco in comune.

Fare affari insieme da 2 persone

Anche se è possibile nominare un solo amministratore delegato tra i partner della BGB per accordo, di solito tutti i partner assumono la gestione congiuntamente e prendono anche decisioni comuni.

La fondazione stessa richiede un numero di identificazione fiscale – tax ID in breve – che si può richiedere all’ufficio delle imposte competente per la propria area amministrativa. Inoltre, è necessario richiedere la registrazione di una piccola impresa presso l’ufficio commerciale competente, che di solito costa da 10 a 65 euro per l’elaborazione. Come piccola impresa BGB, il vostro fatturato è limitato – cioè, potete generare un fatturato fino a un limite massimo di 250.000 euro all’anno. Per importi superiori, la partnership di diritto civile è automaticamente convertita in una partnership generale – OHG in breve – per la quale l’iscrizione nel registro delle imprese è obbligatoria.

Identificazione dell’azienda: Nome completo + GbR

Dato che non siete registrati nel registro commerciale come partner GbR, non potete ufficialmente commerciare. Questo significa che la vostra azienda non ha un nome, ma solo una denominazione aziendale. Il nome della società deve essere composto dal vostro nome completo e dal vostro cognome più il suffisso “GbR”, che indica la forma giuridica della vostra unione civile. Sei libero di espandere il nome della tua azienda nominando l’industria e/o un nome immaginario.

Finanziamento, responsabilità e profitto

Il finanziamento è interamente a vostra discrezione, quindi potete teoricamente fare a meno di qualsiasi capitale iniziale. Tuttavia, è consigliabile avere alcune riserve e redigere un piano di finanziamento per essere finanziariamente preparati in caso di spiacevoli sorprese. Il rischio d’impresa è sopportato congiuntamente da tutti i partner e sono responsabili sia per gli affari che per le questioni private. Perciò, se qualcosa va storto e la società BGB è inadempiente nei pagamenti e si trova in difficoltà finanziarie, tu – anche nel caso di decisioni sbagliate da parte dei tuoi co-partner – devi assumerti una responsabilità illimitata con il tuo patrimonio privato.

Proprio come il rischio imprenditoriale, anche il profitto è distribuito equamente. Se ci sono due membri fondatori, ognuno di voi riceve il 50 per cento del profitto. Se ci sono tre o più soci, il profitto viene distribuito a testa.

Vantaggi: Profitto per teste, decisione di squadra e responsabilità congiunta

Dopo aver introdotto le caratteristiche tipiche di una società BGB, avrete sicuramente già riconosciuto i vantaggi che questa forma giuridica vi offre: La fondazione è relativamente semplice e non è necessario alcun capitale iniziale. Siete attivi come una squadra insieme ai vostri cofondatori: prendete insieme tutte le decisioni rilevanti per l’azienda, sostenete insieme il rischio di responsabilità e dividete equamente i profitti tra di voi.

• Fondazione veloce e senza complicazioni
• Capitale sociale flessibile
• Distribuzione degli utili secondo le teste
• Rischio di responsabilità nella squadra
• Decisioni con poca coordinazione con gli altri
• Nessuna divulgazione dei dati aziendali

Svantaggi: Responsabilità totale, limitazione del fatturato e conversione OHG

Anche gli svantaggi della creazione di una società occasionale possono essere identificati rapidamente: Da un lato, non avete un potere decisionale esclusivo e dovete coordinarvi con il vostro staff di partner. Tuttavia, in caso di dubbio, dovete essere pienamente e completamente responsabili – anche privatamente! -anche se non siete responsabili delle perdite. In terzo luogo, come GbR siete limitati nel fatturato e dovete fare attenzione a non trasformarvi involontariamente in una società in nome collettivo. Ultimo ma non meno importante: Dato che una GbR è vincolata allo scopo, lo scioglimento può essere eseguito senza molto sforzo – non è fatta per l’eternità.

• Nessun potere decisionale esclusivo
• Responsabilità totale (incluso il patrimonio privato)
• Limitazione del fatturato fino a 250.000 euro all’anno
• Conversione automatica in OHG
• Scioglimento semplice della GbR

Valutazione: Avviare un’impresa senza burocrazia e capitale sociale

Dopo aver confrontato i vantaggi e gli svantaggi, diventa chiaro che se ti piace lavorare in un team piccolo e familiare per raggiungere un obiettivo comune e non vuoi superare nessun ostacolo burocratico importante, puoi partire velocemente e facilmente come GbR. I profitti sono condivisi equamente e le perdite sono sostenute congiuntamente, così che il business con un rischio gestibile è particolarmente adatto come obiettivo. Inoltre, una GbR ha senso per i fondatori di imprese che non hanno il capitale sociale necessario per una società e/o hanno come obiettivo una partnership generale.

Immobilien GbR: cambio di forma giuridica, gestione patrimoniale & Co.

Non pensi che l’idea di una società in nome collettivo sia affatto male e ti stai chiedendo come puoi combinare la tua società con il settore immobiliare? Dai trucchi per il cambio di forma e i contributi privati alle corporazioni, agli agenti immobiliari e alle società di gestione patrimoniale. Tutte le informazioni essenziali sulle partnership immobiliari, i GbR immobiliari e i KG immobiliari a colpo d’occhio.

Un piccolo consiglio: quando si acquista e/o si gestisce un immobile, assicurarsi che tutti i dettagli siano chiaramente indicati nell’accordo di partnership. A causa del principio della responsabilità congiunta, illimitata e diretta, dovreste anche assicurarvi che i vostri co-proprietari siano persone con un’affidabilità creditizia comparabile – altrimenti ci potrebbero essere difficoltà con il finanziamento e l’affidabilità creditizia.

Variante 1: risparmiare le tasse attraverso il trucco del cambio di forma giuridica

Come individuo, vorresti conferire la tua proprietà a una società a responsabilità limitata (GmbH) o a un’altra società, ma i prelievi fiscali sono troppo alti per te? Allora dovreste considerare di trasferire la vostra proprietà in una società di persone. Il vantaggio: le società di persone registrate possono essere facilmente convertite in società di capitali con un cambio di forma e si può risparmiare la tassa di trasferimento immobiliare!

Cambiamento della forma giuridica in una partnership registrata

Come società di diritto civile (GbR), potete convertire la vostra proprietà in azioni GbR al 100 per cento come partecipazione al 100 per cento e nel passo successivo effettuare il cambiamento di forma in una società in nome collettivo con iscrizione nel registro di commercio. Questo trasforma la GbR in una società a pieno titolo e, soprattutto, in una partnership registrata, che è il prerequisito fondamentale per la trasformazione in una GmbH. Ma fate attenzione: Per la formazione avete bisogno di un’altra persona che si unisca temporaneamente alla società senza alcuna franchigia.

Cambio di forma giuridica in una società dopo 5 anni

Il cambiamento di forma giuridica in una società a responsabilità limitata è ancora una volta esente da tasse per quanto riguarda l’identità della persona giuridica, in modo da rimanere esenti dall’imposta sui trasferimenti immobiliari e poter ancora trasferire la vostra proprietà privata a una società. Tutto quello che dovete fare è aspettare che il periodo di lock-up di cinque anni sia scaduto, altrimenti le tasse saranno ancora dovute retroattivamente secondo la legge sull’imposta sui trasferimenti immobiliari (GrEStG). Se tutto va bene, voi siete ancora proprietari al 100% e il vostro cofondatore può lasciare la GmbH senza problemi.

Variante 2: agente immobiliare con licenza commerciale

Se vuoi diventare un agente immobiliare autonomo, non è così facile. La professione di agente immobiliare è soggetta al commercio obbligatorio e non è una delle professioni liberali. Ciò significa che per poter perseguire questa attività, bisogna prima chiedere il permesso all’ufficio licenze commerciali e sperare in una luce positiva. Il permesso ufficiale è richiesto dalla legge per poter valutare in anticipo la vostra affidabilità.

Agente immobiliare OHG, GbR & KG

Le società di persone possono anche agire come agenti immobiliari. Tuttavia, senza una personalità giuridica propria, le società in nome collettivo, le società di diritto civile e le società in accomandita devono ottenere un permesso ufficiale per ogni singolo socio dirigente. Oltre al modulo di richiesta di permesso, devono essere presentati altri documenti. Questi includono:

• Un certificato di buona condotta della polizia – disponibile su richiesta presso l’Ufficio di registrazione dei residenti;
• Un estratto del registro centrale del commercio – disponibile su richiesta presso l’Ordnungsamt;
• Un certificato di autorizzazione fiscale – disponibile su richiesta presso l’ufficio delle imposte;
• Un certificato di procedura d’insolvenza non in corso – disponibile su richiesta presso il tribunale locale;
• Un certificato delle iscrizioni mancanti nel registro dei debitori – disponibile su richiesta presso il tribunale distrettuale.

Un certificato di competenza può anche essere ottenuto su base volontaria.

Variante 3: partnership di gestione patrimoniale

Se volete essere attivi nell’area del surplus di reddito – cioè: reddito da lavoro non autonomo, beni di capitale, affitto e leasing o altri redditi – una partnership di gestione patrimoniale potrebbe fare al caso vostro. In genere, si può usare la forma giuridica di una GbR o ripiegare su società commerciali regolate dall’HGB come la OHG o la KG. Forme miste come la GmbH & Co KG sono anche concepibili in linea di principio, ma comportano ulteriori regolamenti e requisiti.

Partecipazione, dire e benefici fiscali

Una partnership di gestione patrimoniale ha senso se diversi investitori immobiliari vogliono gestire congiuntamente le loro proprietà immobiliari. L’aspetto di assicurare la successione in caso di eredità è interessante anche qui. L’accordo di partnership determina quanta voce in capitolo hanno i singoli partner – le decisioni sono spesso prese sulla base delle azioni, ma i partner con una piccola partecipazione azionaria possono anche acquisire un diritto di voto dominante – per esempio, se hanno un’enorme competenza, professionalità o esperienza.

Vantaggio fiscale di un tale accordo? La partnership che forma il capitale non è la stessa cosa dell’oggetto fiscale: ogni partner è tassato individualmente e tutte le imposte sul reddito così come le imposte da successione, vendita o trasferimento gratuito di quote di partnership devono essere riportate individualmente da ogni partner ai fini fiscali.

Tasse per i partner BGB: ESt, IVA & GewSt

Come partner di un’unione civile, dovete conoscere alcuni tipi di tasse, perché quando create il vostro business, ricevete un reddito dal vostro commercio e dovete naturalmente pagare le tasse su di esso. La legge fiscale stabilisce che oltre all’imposta sul reddito di ogni partner, devono essere pagate ulteriori tasse per l’imposta sul fatturato, a meno che la GbR non faccia uso del regolamento sulle piccole imprese. Per le imprese commerciali con un reddito annuo superiore a 24.500 euro, è dovuta anche l’imposta sul commercio. Una GbR tra i freelance rimane esente dall’obbligo dell’imposta sul commercio.

• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Se applicabile, tassa sul commercio (GewSt)

Potete scoprire quali tasse potete aspettarvi da una società immobiliare qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

Conclusione: partnership di diritto civile – per chi vale la pena?

Se siete disposti a unire le forze con altre persone fidate per avviare il vostro business in modo rapido e semplice, non avete bisogno di enormi riserve finanziarie e pagate anche relativamente poche tasse sui vostri profitti. Una GbR è quindi più adatta per i giovani freelance che vogliono prendere in mano la loro vita, non solo sognano di realizzarsi da soli e non vogliono aspettare di aver messo da parte il capitale di avviamento necessario.

In termini immobiliari, una società BGB è particolarmente utile per i principianti che preferiscono investire il loro capitale direttamente nell’acquisto di immobili invece di costituire il capitale sociale di una società. Se avete successo, tuttavia, dovreste considerare di convertire la società occasionale in una società in nome collettivo – anche solo per ridurre il rischio di responsabilità – o di contribuire la GbR come contributo in natura a una GmbH.

Potete scoprire di più sulle società in nome collettivo e le società a responsabilità limitata qui:

• Società in nome collettivo (OHG)
• Società a responsabilità limitata (GmbH)

Imparare gratuitamente: Creazione di una società e forme legali

Oltre alla partnership di diritto civile (GbR), ci sono alcuni altri tipi alternativi di società che potrebbero essere interessanti per te come fondatore! Vuoi saperne di più sulla creazione di un’impresa? Scopri di più sul capitale sociale, le tasse e i vantaggi e gli svantaggi dei diversi tipi di società.

Qui troverete tutte le forme legali che potete scegliere come fondatore in Germania e una guida con una lista di controllo:

1. Forme legali: Lista
2. Fondare una società: Procedura, costi e panoramica

Forme legali: Lista

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se vuoi creare la tua prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• GmbH: società a responsabilità limitata
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

Creazione di un’azienda: Procedura, costi e lista di controllo

Creare una società (immobiliare) – Vuoi creare la tua prima società? Requisiti per te come fondatore, capitale sociale, accordi tra azionisti, costi per la fondazione, moduli legali e liste di controllo. Questo sembra complicato per i principianti, ma in realtà è abbastanza semplice. Il processo di costituzione di una società è di solito relativamente lo stesso. Ho riassunto qui il processo per voi in semplici passi. Impara come creare la tua azienda. Dopo la grande guida su tutte le forme legali e i tipi di società, oggi diamo uno sguardo dettagliato alla creazione di una società (immobiliare) per principianti.

• Trovato un’azienda