1. prezzo di offerta della casa

Stabilire il giusto prezzo di vendita è una delle decisioni più importanti che un venditore di immobili deve prendere. Un prezzo gonfiato può scoraggiare i potenziali acquirenti, mentre un prezzo troppo basso può penalizzare finanziariamente il venditore. La determinazione di un prezzo adeguato richiede un’analisi di mercato approfondita e una valutazione realistica del valore dell’immobile.

Quanto vale la vostra casa?

Sul mio sito web troverete molti articoli sulla valutazione, potete fare molto da soli, ma dovete essere consapevoli di tutti i rischi e gli errori in modo da prepararvi bene per la vendita del vostro appartamento o della vostra casa. Se avete poco tempo, potete far valutare il vostro immobile.

Il giusto prezzo:

• Suggerimento 1: Effettuate un’accurata ricerca di mercato per determinare il valore attuale dell’immobile nella vostra regione. Considerate le vendite comparabili e le condizioni dell’immobile
• Suggerimento 2: Considerate una valutazione professionale da parte di un geometra o di un agente immobiliare per assicurarvi che il prezzo sia realistico.
• Suggerimento 3: ricordate che un prezzo leggermente inferiore al valore di mercato spesso attira più potenziali acquirenti e può accelerare il processo di vendita.

2. presentazione e preparazione della proprietà

Una presentazione attraente dell’immobile è fondamentale per attirare gli acquirenti. I venditori di immobili devono assicurarsi che la loro proprietà sia in buone condizioni, che le aree che necessitano di riparazioni siano riparate e che la casa o l’appartamento siano puliti e ordinati. Un aspetto attraente può facilitare il processo di vendita.

Presentazione e preparazione dell’immobile:

• Suggerimento 1: investite tempo e denaro nella ristrutturazione dell’immobile. Correggete i difetti visibili, dipingete le pareti con colori neutri e assicurate una pulizia accurata.
• Suggerimento 2: fornire foto professionali e possibilmente anche tour virtuali per dare ai potenziali acquirenti un’impressione realistica dell’immobile.
• Suggerimento 3: spersonalizzate la vostra casa rimuovendo gli oggetti personali per rendere più facile per gli acquirenti immaginare l’utilizzo dell’immobile.

3. marketing ed esposizione

Il successo della commercializzazione di un immobile richiede un’ampia esposizione. I venditori di immobili devono avere familiarità con diversi canali di marketing, tra cui gli annunci online, i social media, le agenzie immobiliari ed eventualmente anche le aste. La scelta della giusta strategia di marketing può fare la differenza tra una vendita rapida e una lunga attesa.

Se non volete questo, vendete fuori mercato.

Marketing ed esposizione:

• Suggerimento 1: utilizzate le piattaforme online, come i portali immobiliari e i social media, per pubblicizzare il vostro immobile. Inserite annunci accattivanti e presentate informazioni chiare
• Suggerimento 2: Considerate la possibilità di lavorare con un agente immobiliare che abbia un’ampia rete e un’esperienza di marketing.
• Suggerimento 3: organizzare case aperte e visite guidate per attirare i potenziali acquirenti e dare loro la possibilità di vedere l’immobile di persona.

4. negoziati e accordi

Le trattative con i potenziali acquirenti possono essere complesse. I venditori di immobili devono essere in grado di valutare le offerte, fare controfferte e redigere contratti. La capacità di negoziare abilmente può influenzare il prezzo di vendita e far progredire il processo di vendita.

Negoziati e accordi:

• Suggerimento 1: una preparazione accurata è fondamentale. Comprendete le esigenze dell’acquirente e siate pronti a soddisfare i suoi interessi.
• Suggerimento 2: Stabilite limiti chiari per le offerte e rimanete fermi durante le trattative per evitare svantaggi finanziari.

5. ispezioni e competenze

Durante il processo di vendita, possono essere richieste ispezioni e perizie per verificare le condizioni dell’immobile. I problemi che emergono durante queste ispezioni possono ritardare la vendita o addirittura farla fallire. I venditori di immobili devono prepararsi a eventuali riparazioni o trattative sul prezzo.

Ispezioni e competenze:

• Suggerimento 1: Effettuare un’ispezione approfondita prima della vendita e correggere i problemi in anticipo
• Suggerimento 2: trovare valutatori e ispettori qualificati per garantire un’ispezione senza problemi

6 Aspetti legali e finanziari

La vendita di un immobile comporta aspetti legali e finanziari che devono essere attentamente considerati. Si tratta di contratti, imposte, tasse ed eventualmente ipoteche. La collaborazione con un avvocato o un agente immobiliare esperto può aiutare a evitare le insidie legali.

• Suggerimento 1: Consultate subito un avvocato o un agente immobiliare, a seconda della complessità, per comprendere i requisiti legali e i contratti.
• Suggerimento 2: Tenere una chiara panoramica degli aspetti finanziari, comprese le imposte e le tasse, e creare una panoramica finanziaria per la vendita.

7. incertezze sul mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è soggetto alle fluttuazioni economiche e alle tendenze regionali. I venditori di immobili devono essere preparati ad affrontare condizioni di mercato incerte e potrebbero dover adattare la loro strategia di vendita per avere successo in un mercato in evoluzione.

8 Sfide emotive

Vendere una casa o un appartamento può essere emotivamente stressante, soprattutto se si tratta della casa di molti anni. I venditori di immobili devono essere in grado di gestire le emozioni e prendere con obiettività le decisioni migliori per la vendita.

La mia conclusione: errori durante la vendita

Vendere un immobile può essere un’esperienza emozionante ma anche impegnativa. Preparandosi a queste sfide, avvalendosi di un supporto professionale (suggerimento: coaching immobiliare) e di una pianificazione accurata, i venditori di immobili possono gestire con successo il processo di vendita e raggiungere i loro obiettivi.

La vostra opzione: Lukinski per i venditori

Noleggiate con i nostri esperti.

• Lukinski per i venditori

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1) Vendite sotto pressione, scarsa preparazione

L’impegno e la portata delle vendite immobiliari sono spesso sottovalutati. Una conseguenza frequente è la pressione temporale che ne deriva e che ha un impatto negativo sul prezzo di vendita. Gli errori nella preparazione della vendita possono avere conseguenze di vasta portata, e non solo finanziarie. Dopo tutto, l’acquirente deve anche ottenere un finanziamento dalla propria banca con le informazioni e i documenti forniti. Una preparazione inadeguata può far fallire il progetto di vendita in qualsiasi fase.

Suggerimento: non lasciate nulla al caso. Prendetevi il tempo necessario per preparare la vendita del vostro immobile.

Stabilite i vostri obiettivi e pianificate le fasi della vendita con lungimiranza. Lasciate che il nostro servizio professionale vi assista nella vendita mirata e ottimale del vostro immobile.

2) Stima errata del prezzo d’acquisto

Il prezzo richiesto si basa sempre sul valore dell’immobile. Tuttavia, la valutazione personale del proprietario è spesso molto diversa: Il prezzo di vendita è stimato troppo alto o troppo basso. In entrambi i casi si verifica una perdita finanziaria e l’acquirente potrebbe non essere in grado di finanziare l’immobile. La nostra valutazione del mercato equo si basa su diversi fattori. Nella nostra valutazione prendiamo in considerazione solo immobili paragonabili al vostro. Questo vale per il tipo di casa o appartamento, nonché per la posizione e l’arredamento dell ‘immobile. La determinazione del prezzo di acquisto è un aspetto cruciale per il successo di una vendita immobiliare.

Suggerimento: il nostro processo analizza gli immobili venduti nella vostra regione e determina quindi un prezzo di vendita realistico e in linea con il mercato. Non regalate denaro.

Qui potete trovare tutto quello che c’è da sapere sulla valutazione:

• Valutare la proprietà

3) Documenti incompleti o mancanti

Ottenere e presentare i documenti per la vendita dell’immobile è necessario in ogni fase. I potenziali acquirenti, le autorità, gli uffici e le banche richiedono documenti o li rilasciano. Raccogliete tutti i documenti necessari il prima possibile. Gli estratti catastali in corso di validità sono rilasciati dal tribunale locale e sono importanti anche le dichiarazioni di divisione del complesso residenziale. I dati chiave completi dell’immobile, che si trovano nei piani di costruzione, negli estratti catastali e nelle planimetrie, saranno richiesti dai potenziali acquirenti seri al più tardi durante l’appuntamento per la visione. Se l’attestato di prestazione energetica o documenti importanti non sono disponibili fin dall’inizio, i potenziali acquirenti possono perdere interesse o la vendita può fallire in un secondo momento, ad esempio se la banca si oppone alla mancanza di documenti o a un prezzo d’acquisto troppo alto.

Suggerimento: se lo desiderate, possiamo procurarvi molti dei documenti richiesti.

Ecco un elenco dei documenti più importanti per la vendita di case e appartamenti:

1. Piantine
2. Pianta del sito
3. Estratto del catasto
4. Certificato di assicurazione antincendio
5. Una panoramica dei costi accessori
6. Elenco di tutti i lavori di ristrutturazione
7. Foto
8. Il certificato energetico attuale
9. Le specifiche dello spazio abitativo
10. Eventuali contratti di locazione esistenti
11. Se c’è più di un proprietario, i dettagli dell’assetto proprietario
12. Una descrizione dettagliata della proprietà

Maggiori informazioni sui documenti più importanti qui:

• Vendita di documenti

4) Proprietà mal rappresentata

Oggigiorno gli immobili vengono venduti online, indipendentemente dal fatto che si tratti di divorzio, separazione o eredità. I potenziali acquirenti cercano gli immobili adatti nei social media e nelle banche dati online. Presentate la vostra proprietà nel modo migliore possibile e in linea con il vostro gruppo target.

Suggerimento: prima dell’appuntamento per la visita e ancor prima della prima sessione fotografica, l’immobile in vendita deve apparire ordinato e accogliente.

Non perdete l’occasione di riportare la vostra proprietà in ottime condizioni interne ed esterne.

• Non rimandate ulteriormente gli interventi di riparazione e manutenzione.
• Disordina e crea un’impressione chiara.
• Garantire la pulizia e un’atmosfera accogliente e gradevole.

L’home staging” paga. Si tratta di preparare l’immobile in modo che i potenziali acquirenti si sentano subito a casa e si innamorino dell’immobile. Siamo lieti di fornirvi la nostra consulenza. Alcuni consigli sull’home staging:

• Rimuovere gli oggetti personali prima dell’appuntamento per la visita
• Valorizzare la proprietà dal punto di vista visivo ed emotivo

5) Foto: Luce diurna, spazio aperto e diversità

Tuttavia, il fattore più importante sono probabilmente le immagini, soprattutto per il marketing immobiliare e l’esposizione. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile dell’immobile per farsi un’idea se la proprietà può fare al caso suo.

Per scattare ottime foto della vostra proprietà, ci sono alcune cose che dovete tenere a mente: Innanzitutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Dovete anche assicurarvi di scattare le foto alla luce del giorno, in modo che le stanze siano ben visibili e che gli acquirenti possano valutare quanta luce entra nelle stanze.

La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina open space o magari il bovindo con vista. L’immagine di copertina deve essere la più espressiva e rappresentare il meglio dell’immobile. Non devono mancare immagini di tutte le stanze e, se disponibili, del giardino/balcone/terrazzo, una vista esterna e, soprattutto, una planimetria.

Suggerimenti fotografici a colpo d’occhio:

• Camere pulite e ordinate
• Luce diurna (a favore di stanze luminose)
• La prima foto dovrebbe essere la migliore
• Coprire tutti gli ambienti e le superfici
• Pianta del piano

Per sapere che cosa è importante in un’esposizione, potete cliccare qui:

• Creare un’esposizione

6) Scarsa preparazione all’appuntamento per la visione

I potenziali acquirenti hanno domande importanti durante gli appuntamenti di visita. Hanno bisogno di tempo per familiarizzare con l’immobile e i suoi dintorni. Si attendono informazioni competenti e tecnicamente valide quando si tratta di questioni strutturali. In caso di vendita di un immobile, vengono poste domande dettagliate sulla proprietà comune, poiché anche queste quote vengono acquistate insieme all’immobile.

Suggerimento: durante l’appuntamento di visione vi aiuteremo a rispondere a tutte le vostre domande. Effettuiamo già una preselezione nella scelta dei potenziali acquirenti, in modo da non sprecare né tempo né fatica.

Ci occupiamo delle trattative di vendita per voi. Grazie alla nostra esperienza pluriennale, siamo in grado di condurre con successo le trattative di vendita degli immobili. In qualità di agenti immobiliari, rimaniamo obiettivi e non ci lasciamo mettere sotto pressione per prendere decisioni.

• Suggerimenti per l’appuntamento di visione

Conclusione: come evitare errori e rischi?

Se volete vendere il vostro immobile ed evitare queste insidie fin dall’inizio, rivolgetevi direttamente a un’agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari sono interlocutori competenti che non solo hanno anni di esperienza, ma anche il know-how e le conoscenze necessarie.

Con il servizio di un’agenzia immobiliare, potrete evitare lunghe trattative e acquirenti falliti, in modo da poter redigere tempestivamente il contratto di acquisto dell’immobile e avviare il passaggio di proprietà.

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1 stanza / 2 stanze in vendita [anno]: Scadenza

Volete vendere un piccolo appartamento, forse è la prima proprietà che vendete. Allora sorgono molte domande, alle quali risponderò qui tra poco.

PS: compro direttamente, chiamatemi o scrivetemi qui sotto contatto.

4 grandi domande quando si vende per la prima volta

Le domande più frequenti di chi vende per la prima volta:

• Quanto vale il mio piccolo appartamento?
• Vendere con o senza un broker?
• Devo pagare le tasse sulla vendita dell’appartamento?
• Qual è il primo passo per vendere un appartamento?

Chiariamo prima le domande più importanti. Dopo di che, vi presenterò in dettaglio i 18 passi della vendita di un appartamento. Dal primo passo fino al contratto d’acquisto e all’appuntamento dal notaio.

Condominio, grattacielo o appartamento in un condominio:

Quanto vale il mio piccolo appartamento?

Il valore di una proprietà, indipendentemente dal fatto che sia un piccolo appartamento, un grande appartamento o un blocco di appartamenti, è generalmente sempre misurato sulla base di tre fattori centrali:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Tipo di proprietà/condizione (riparazioni cosmetiche a ristrutturazioni arretrate)
3. Inquilino / Vacanza

Cominciamo con l’intuizione: Valutazione.

Posizione dell’appartamento: Monaco vs. Duisburg – Fattore #1

Posizione – Centrale per la valutazione, il prezzo del terreno o la posizione del vostro appartamento. 40 metri quadrati a Schwabing (Monaco) sono molto diversi da 40 metri quadrati a Marxloh (Duisburg).

Posizione significa non solo in quale città vendere, ma anche quale quartiere, in quale strada, con quale numero civico. La differenza tra i quartieri è grande, ma anche tra le strade. Basta pensare a un appartamento vicino a un incrocio con una strada principale, il tipico rumore, e a soli 300 m di distanza, il piccolo parco idilliaco della città. Stessa strada, grande differenza.

Confronto, posizione Monaco / Duisburg:

• 40 m² a Monaco Schwabing: 483.000 euro
• 40 m² a Duisburg Marxloh: 74.000 euro

Differenza Monaco / Dusiburg:

+ 550% di differenza di prezzo

Chi compra appartamenti piccoli?

Dopo aver esaminato il lato dell’offerta (il vostro appartamento), guardiamo il lato dell’acquirente. E la domanda e l’offerta nella sua micro-località (strada e quartiere)? Specialmente a Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Monaco, Stoccarda e altre città con università e college, le vendite sono più veloci che nelle aree rurali. Semplicemente perché la domanda è significativamente più alta qui.

Anche in vista di sviluppi futuri, i cambiamenti demografici, come il crescente numero di famiglie monopersonali. Ci sono meno famiglie numerose, ma più single. Le prospettive giocano un ruolo nella valutazione.

Veniamo alla proprietà stessa dopo l’ubicazione, il vostro appartamento con una o due camere da letto.

Tipo di proprietà/condizione (riparazioni cosmetiche per ristrutturazioni arretrate) – Fattore #2

Il tipo di proprietà in sé è rilevante per tutti gli acquirenti. Che si tratti di un monolocale / bilocale è chiaro. Altri fattori sarebbero quindi, per esempio, l’intero edificio. Il tuo appartamento è in un condominio di alta qualità o in un condominio anonimo. Questo lo rende più o meno attraente per i successivi acquirenti / inquilini (prezzo di affitto).

Per valutare la vostra proprietà, dovete dare un’occhiata alle sue condizioni. Da un lato, la proprietà parziale che condividete con l’associazione dei condomini e la vostra proprietà separata, l’appartamento. Gli argomenti includono le riparazioni cosmetiche, la ristrutturazione, la congestione, ma a volte anche i mobili esistenti.

Per una tale valutazione, dovreste parlare con un professionista, ispezionare l’appartamento e, se necessario, consultare anche alcuni documenti. Puoi saperne di più su questo un po’ più in basso nella guida, nei 18 passi per vendere un appartamento!

Rinnovare / ristrutturare prima di vendere?

Molti venditori per la prima volta si chiedono spesso se hanno ancora bisogno di rinnovare o addirittura ristrutturare il loro condominio? In realtà, non c’è bisogno di andare incontro a questo problema; a molti acquirenti piace comprare proprietà che possono successivamente migliorare. Alla fine, naturalmente, questo ha effetti positivi sul rendimento degli immobili.

Inquilini, contratti d’affitto e posti liberi – Fattore #3

Inquilino / vacanza – Il fattore 3 nella valutazione del vostro appartamento con una o due camere da letto è il tasso di occupazione attuale.

Vendere un appartamento in affitto – Se l’appartamento è in affitto, anche la storia dell’inquilino conta un po’ nella rivendita. Idealmente, non c’erano arretrati o difficoltà. Allo stesso modo, anche lo sfitto gioca un ruolo, o per le spese successive di riaffitto dell’appartamento. Se avete precedentemente vissuto nel vostro appartamento come proprietario, questo conta come vacanza; dopo tutto, il nuovo proprietario deve riaffittare l’appartamento se non vuole viverci come proprietario.

Più si va nel dettaglio, meno il prezzo è influenzato alla fine.

Perciò, abbiamo adattato ancora una volta i tre fattori centrali di valutazione:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Tipo di proprietà/condizione (riparazioni cosmetiche a ristrutturazioni arretrate)
3. Inquilino / Vacanza

Vendere con o senza un broker?

Vendere privatamente o con un agente immobiliare? Oltre alla valutazione, la grande domanda nelle vendite. Se non avete ancora venduto un condominio, all’inizio potreste pensare: vendere senza un agente immobiliare mi farà risparmiare! In realtà, però, vendere privatamente comporta alcuni rischi. Basti pensare alla già citata valutazione, ma anche all’intera procedura e al processo di acquisto, ai singoli annunci immobiliari, alla costante comunicazione con le parti interessate e i veri potenziali acquirenti, alle trattative, al contratto di acquisto e…

Alla fine della giornata, i pochi percento che paghi come venditore in costi di agente immobiliare non sono molto rispetto agli errori che possono accadere. Ancora più importante, però, è il fattore tempo, come vedrete più avanti in tutti i 18 passi fino al contratto d’acquisto e all’appuntamento notarile.

Valutazione realistica, rete personale, comunicazione e consigliere:

Devo pagare le tasse sulla vendita dell’appartamento?

Per voi come venditore, c’è solo una tassa rilevante da considerare quando si vende un appartamento, la tassa di speculazione.

Tassa di speculazione sulla vendita: quando e quanto?

La tassa sulla speculazione è spiegata in modo relativamente rapido e semplice. Prima distinzione: Proprietari e investitori di capitale (affitto).

Se avete occupato esclusivamente il vostro appartamento da soli, la vendita è esente da tasse.

Non appena avete affittato il vostro appartamento, la situazione cambia. Ora la tassa sulla speculazione entra in vigore.

• Interesse personale = esente da tasse
• Investimento di capitale (affitto) = la tassa di speculazione è sostenuta
• Periodo di speculazione 10 anni (tra acquisto / vendita)
• Eccezione: uso proprio nell’anno della vendita + 2 anni precedenti

Sarete tassati sul profitto che fate.

Formula:

• Profitto imponibile = prezzo di vendita – prezzo di acquisto

Perché esiste la tassa sulla speculazione?

La tassa di speculazione ha lo scopo di rendere poco interessanti le transazioni immobiliari troppo veloci (speculatori), a causa dell’aliquota relativamente alta che si applica. L’importo della tassa di speculazione si basa sull’aliquota fiscale regolare (imposta sul reddito), che può essere fino al 42% per i privati. A partire da un reddito annuo di ~255.000 (compreso il profitto delle vendite), la tassa del ricco si applica anche al +3%.

• Tassa di speculazione fino al 45% massimo

L’imposta speculativa è quindi sostenuta se avete affittato il vostro immobile. Allora il periodo (periodo di speculazione) è di 10 anni. Ciò significa che devono essere trascorsi dieci anni tra l’acquisto del vostro appartamento e la sua vendita. Poi la vendita del vostro appartamento è esente da tasse. Se vendete entro questi dieci anni, dovrete pagare la tassa di speculazione.

C’è un’eccezione: se avete affittato la vostra proprietà ma poi la usate voi stessi per due anni prima di venderla, potete venderla esentasse l’anno successivo.

• Non cade la tassazione della plusvalenza sulla vendita di beni immobili
• Interesse personale = esente da tasse
• Investimento di capitale (affitto) = la tassa di speculazione è sostenuta
• Periodo di speculazione 10 anni (tra acquisto / vendita)
• Eccezione: uso proprio nell’anno della vendita + 2 anni precedenti
• L’importo si basa sull’aliquota dell’imposta sul reddito (persona)

Qual è il primo passo per vendere un appartamento?

Il primo passo per vendere un appartamento è decidere che vuoi vendere il tuo condominio! Se sei già a questo passo, impara i 18 passi della vendita di un appartamento qui.

Passo dopo passo: lista di controllo delle vendite

Ora conosci le 4 domande importanti e le risposte! Quanto vale il mio piccolo appartamento? Vendere con o senza un agente immobiliare? Devo pagare le tasse sulla vendita del mio appartamento? Qual è il primo passo per vendere un appartamento? Entra in dettaglio ora con questa lista di controllo in 18 passi. Dal momento della vendita alla nomina notarile e al trasferimento del prezzo di acquisto.

Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
• Assumere un agente immobiliare
• Registri e documenti
• Aumentare il valore della proprietà
• Determinare il prezzo dell’offerta
• Creare un’esposizione

Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti

• Proprietà del mercato
• Contatto con i potenziali acquirenti
• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
• Controllo del credito
• Date di visualizzazione
• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio
• Nomina notarile
• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
• Consegna della proprietà
• Spese notarili e commissione del broker
• Pagare le tasse

Moderni micro-appartamenti con appartamenti arredati:

Posizione, posizione, posizione! Ecco un altro sguardo speciale su una selezione di grandi città:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

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Vendere un parcheggio sotterraneo [anno]: valore, intermediario e procedura

Cominciamo con una delle domande più importanti per chi vende per la prima volta: quanto vale il mio parcheggio sotterraneo? Dopo i 3 fattori centrali, troverete tutti i passi della vendita immobiliare che sono anche rilevanti per voi e la vendita del vostro parcheggio sotterraneo, dai documenti, alla domanda dell’agente, al contratto di acquisto e alla consegna.

Cominciamo con i 3 fattori di valore più importanti:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Condizione del parcheggio sotterraneo
3. Inquilini a breve e lungo termine / posti liberi

Posizione: città, strada e fluttuazione

Migliore è la posizione del vostro parcheggio sotterraneo, più facile sarà affittare i posti auto a lungo e/o a breve termine. Per mantenere il tasso di sfitto il più basso possibile, il primo passo nella valutazione è dare un’occhiata alla posizione.

Situazione nella valutazione (attuale e in prospettiva):

• Prospettiva macro – In quale città vendi?
• Mesoperspettiva – Quale distretto?
• Microprospettiva – Quale strada e numero civico?

Che si tratti di una piccola città, di una città di medie dimensioni o di un’area metropolitana, ogni anno ci sono sempre più automobili nei centri urbani. Più alta è la fluttuazione e meno sono le offerte concorrenti nella posizione, meglio è – anche per il rendimento degli investitori.

Il passo successivo è che gli acquirenti (importante conoscere la loro prospettiva) valutino le condizioni del vostro parcheggio sotterraneo.

Condizione del suo parcheggio sotterraneo

Pochi investitori vogliono intraprendere un’ampia ristrutturazione di un garage sotterraneo. Naturalmente, c’è una certa percentuale che vuole comprare molto, molto a buon mercato e quindi cerca proprietà vecchie o mal tenute. La condizione gioca un ruolo centrale nella valutazione del vostro parcheggio sotterraneo, insieme alla posizione.

Per una valutazione concreta, è necessario determinare lo stato attuale e lo stato obiettivo.

Le carenze tipiche dei primi decenni sono:

• Piano del parcheggio sotterraneo
• Rivestimenti per pavimenti
• Riparazione del calcestruzzo
• Sigillatura delle crepe
• Sigillare i soffitti
• …

A volte si tratta anche di un arretrato di ristrutturazione, per esempio a causa di controversie sulla ristrutturazione da parte dell’associazione dei proprietari.

Importante in anticipo, è solo un esempio:

I costi di manutenzione dei parcheggi multipiano fluttuano enormemente, a seconda delle loro condizioni

Parcheggio sotterraneo molto vecchio: più di 40 anni

Ecco un esempio, un parcheggio sotterraneo molto vecchio, con circa 100 posti auto:

Diciamo che il parcheggio sotterraneo ha ormai 40, 50 anni ed è davvero alla fine della sua corda e sta andando avanti negli anni. I costi di conversione e ristrutturazione sono quindi inevitabili per il nuovo proprietario del parcheggio sotterraneo.

Per ogni posto auto nel parcheggio sotterraneo, ci si può aspettare di pagare ~ 6.000 euro (come progetto totale), con una dimensione di 100 posti auto.

Solo la riqualificazione di un piano di parcheggio sotterraneo costerebbe circa 1,4 milioni di euro. Oltre a questo, la ristrutturazione del cemento costerebbe circa 1,1 milioni di euro.

Successivamente, diamo un’occhiata alla sigillatura del soffitto del parcheggio sotterraneo. Per il nuovo isolamento contro il gocciolamento dell’acqua, ci si può aspettare altri 0,5 milioni di euro (fonte: DZ Online). Le voci sono più piccole, ma in totale non insignificanti. Inoltre, ci sarà l’estrazione dei fumi, la ventilazione o anche il rinnovamento dell’impianto elettrico, anche per essere in grado di portare con sé i mercati in crescita, come il crescente numero di auto elettriche nei centri urbani e nelle zone residenziali.

Inquilini a breve e lungo termine / posti liberi

Oltre agli inquilini a breve termine sul posto, la valutazione prende in considerazione anche gli inquilini a lungo termine e i posti liberi. Alla fine, la valutazione si basa sugli inquilini a breve/lungo termine e sul possibile potenziale futuro (ristrutturazione, sviluppo, marketing) del parcheggio.

I contratti d’affitto a lungo termine sono ovviamente il caso ideale e i posti liberi il contrario. Per garantire che la valutazione sia realistica e che le parti interessate successive abbiano una visione d’insieme, vengono raccolte informazioni dai vostri inquilini. Inoltre, molti parametri minori sono presi in considerazione, nelle buone A-locations, per esempio, anche l’affitto di spazi commerciali per la pubblicità (vialetto, aree di parcheggio e facciate).

Questo vi dà 3 fattori centrali per determinare il valore:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Condizione del parcheggio sotterraneo
3. Inquilini a breve e lungo termine / posti liberi

Passo dopo passo: lista di controllo delle vendite

Le vendite di garage sotterranei sono molto più specializzate della semplice vendita di un posto auto, di un parcheggio o di un garage individuale. Molti garage sotterranei non vengono inoltre venduti tramite portali immobiliari, ma tramite reti personali, spesso da agenti immobiliari bravi ed esperti.

Tuttavia, è importante sapere per la vendita in modo da potersi preparare bene e anche trovare un agente immobiliare esperto.

Preparazione: broker, documenti e valutazione

Le cose più importanti per preparare una proprietà e venderla.

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
• Assumere un agente immobiliare
• Registri e documenti
• Aumentare il valore della proprietà
• Determinare il prezzo dell’offerta
• Creare un’esposizione

Fase di vendita: networking e negoziazione

La seconda fase riguarda la commercializzazione della vostra proprietà per trovare acquirenti e investitori con sufficiente affidabilità creditizia.

• Proprietà del mercato
• Contatto con i potenziali acquirenti
• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
• Controllo del credito
• Date di visualizzazione
• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Elaborazione delle vendite: Trasferimento completo

Dal contratto di acquisto alla consegna.

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio
• Nomina notarile
• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
• Consegna della proprietà
• Spese notarili e commissione del broker
• Pagare le tasse

Parcheggio sotterraneo di proprietà parziale: posto auto singolo?

Infine, sull’unità più piccola: si può vendere anche un parcheggio sotterraneo individualmente? La vendita individuale di posti auto sotterranei è possibile. Tuttavia, dipende se il parcheggio è una proprietà separata o un diritto d’uso speciale. La differenza è che se si ha un posto auto con una propria pagina catastale (proprietà speciale), la vendita è semplice. Nel caso di un diritto d’uso speciale che appartiene a un condominio, il diritto d’uso speciale può essere venduto solo a un altro comproprietario.

Scoprite di più sulla vendita individuale di posti auto in un parcheggio sotterraneo qui:

• Vendere il passo

Posizione, posizione, posizione! Mercato immobiliare

I parcheggi sono scarsi in molti punti caldi della Germania. Ecco perché la prima buona notizia è che potete vendere il vostro parcheggio ad un prezzo realistico. Perché solo l’anno scorso ci sono state 2,92 milioni di registrazioni di nuove auto. Secondo il KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Autorità Federale per il Trasporto Automobilistico), il numero di veicoli in Germania è aumentato di ben 1,1 milioni rispetto alla data di riferimento dell’anno precedente, raggiungendo circa 66,9 milioni di veicoli registrati in Germania, un pieno +1,6 %.

66,9 milioni di veicoli registrati in Germania

Con la giusta rete di acquirenti e investitori, in genere attraverso broker esperti con affari di successo, avrete il vostro parcheggio sotterraneo venduto in tempi relativamente brevi.

Qui c’è uno sguardo speciale alle vendite generali di proprietà nelle città più grandi:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

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Valutazione di proprietà di tutti i tipi con metodo

Vuoi vendere in modo anonimo? Leggi il nostro profilo di acquisto di terreni qui. La vendita privata di terreni comporta molti pericoli e rischi, ed è così che nascono gli errori quando si vende un terreno.

Per saperne di più sul tema della valutazione della proprietà, clicca qui. Come si valuta una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno? Fattori di valore, posizione, amenità, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà.

Valutazione: situazione, opzioni e sviluppo

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è quella di avere un esperto al tuo fianco per la valutazione della proprietà, o la valutazione del terreno. Quale prezzo è appropriato e realistico per la sua proprietà, con o senza immobili? Se l’acquisto è stato fatto non molto tempo fa, il prezzo di acquisto in quel momento può essere un primo punto di riferimento. Appezzamenti di terreno comparabili dalle offerte online delle regioni possono anche fornire una vaga stima.

Quando si vende la proprietà, il “valore percepito” non è una base ottimale.

Se il valore è troppo alto, la proprietà può “bruciare” perché rimane sul mercato troppo a lungo e qualcosa sembra sbagliato con la proprietà.

Spesso il prezzo viene abbassato, il che significa che si perde il reale potenziale di guadagno della proprietà – si perdono dei bei soldi. Questo è dimostrato anche da uno studio condotto dalle casse di risparmio in collaborazione con FlowFact AG e l’Istituto IIB Dr. Hettenbach. È stata trovata una correlazione tra il tempo di commercializzazione, il prezzo di vendita e il prezzo di commercializzazione. Lo studio ha confermato che il ricavo è maggiore e il periodo di commercializzazione più breve se ci si basa su una valutazione realistica quando si valuta la proprietà.

Così, la valutazione professionale di esperti sul valore di mercato della proprietà è altamente raccomandata per una transazione di vendita senza problemi.

• Valutazione del perito o dell’esperto (agente immobiliare)
• Potenziale di guadagno perso a causa della riduzione del prezzo, se la pubblicità è troppo lunga

Valore di mercato, valore del credito ipotecario e valore patrimoniale

Una valutazione si basa su diversi valori di proprietà. I più importanti sono il valore di mercato, il valore del prestito ipotecario e il valore patrimoniale. In linea di principio, il valore di mercato, chiamato anche valore di mercato, è determinato in una valutazione immobiliare.

Prendere in considerazione i metodi di valutazione comunemente usati:

• Valore reale
• Valore del prestito ipotecario
• Valore dell’unità
• Valore di terra standard
• Valore della terra

Quale metodo di valutazione per la mia proprietà? Proprietà + beni immobili

Sono ammessi tre metodi standardizzati per determinare il valore della proprietà da parte di esperti e valutatori: Metodo del valore comparativo, metodo del valore patrimoniale e metodo del valore degli utili capitalizzati. Quale metodo è appropriato e quando dipende dalla proprietà. Se si tratta di un terreno, si usano altri metodi di valutazione che per un edificio. Metodi di valutazione diversi sono utilizzati anche per le proprietà occupate dal proprietario e per quelle in affitto. Nel caso di proprietà all’asta obbligatoria, le perizie delle proprietà possono essere visualizzate presso i tribunali distrettuali competenti – spesso online. In questo caso, il consenso del proprietario non è richiesto e qualsiasi parte interessata può visionare gratuitamente tale perizia.

Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV)

Fino al 1988, la valutazione degli immobili si basava sull’ordinanza di valutazione (WertV). Nel 2010 è stata sostituita dall’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). La nuova legge è destinata a standardizzare ulteriormente la valutazione. Nell’adottare la nuova ordinanza, il legislatore aveva in mente anche gli investitori stranieri. L’ImmoWertV regolamenta le condizioni e le procedure vincolanti per i valutatori incaricati privatamente e per quelli incaricati pubblicamente. È anche vincolante per i comitati di esperti per la valutazione degli immobili.

L’ordinanza sul valore degli immobili distingue tra:

• Valutazione di beni immobili e la
• Valutazione degli edifici

Terreni sviluppati e non sviluppati

Con il valore comparativo dell’IPV, un prezzo d’offerta può essere determinato più precisamente. In contrasto con il valore comparativo, che è redatto dall’agente immobiliare, il valore di mercato è il prezzo esatto che si può prevedere di ottenere una proprietà in una certa data. Ciò che entra nel valore di mercato è regolato nel codice edilizio (BauGB). Per determinare il valore di mercato di una proprietà, vengono presi in considerazione la posizione, la condizione, l’attrezzatura (in condizioni di costruzione), ma anche le circostanze legali. Il termine valore di mercato è usato come sinonimo.

Il valore del terreno è determinato durante una valutazione del terreno. La determinazione del valore del terreno si basa sul metodo del valore comparativo e sull’uso di adeguati valori standard del terreno. Secondo il codice edilizio (BauGB), devono essere formate commissioni di esperti per calcolare i valori dei terreni. Questi comitati di esperti sono composti da esperti indipendenti e da un dipendente delle autorità fiscali.

I valori standard indicano quanto costa in media un metro quadrato di terreno in una certa località. Tuttavia, le proprietà concrete del terreno non sono incluse nei valori standard del terreno. Poiché per la valutazione viene usata solo una media della posizione regionale, i valori standard dei terreni possono discostarsi molto dal valore reale del terreno.

Estratto del catasto edilizio e del registro fondiario

Per determinare il valore del terreno edificabile, è necessario controllare l’estratto del catasto. Questo estratto, che può essere ottenuto dal catasto, contiene tutte le registrazioni catastali per il lotto e corrisponde a una storia del lotto.

Tuttavia, solo il venditore è autorizzato a richiedere l’estratto del registro fondiario.

L’estratto del registro fondiario assicura che il venditore ha i diritti corrispondenti alla proprietà e può effettivamente venderli. Se più beneficiari sono registrati, possono vendere solo le loro rispettive quote.

Le restrizioni esistenti sull’uso della proprietà sono anche inserite nell’estratto del registro fondiario (ad esempio, la proprietà può essere costruita solo per scopi residenziali). Per gli acquirenti e i venditori, l’estratto del registro fondiario è indispensabile per valutare, dividere o vendere il terreno o la proprietà.

Un altro punto importante nella valutazione è la posizione del terreno o della proprietà. I criteri per la valutazione sono:

• La macro posizione, cioè la regione o il quartiere
• La micro-ubicazione, le immediate vicinanze della proprietà

Per esempio, l’ambiente sociale del quartiere e la sua infrastruttura sono inclusi nella valutazione. Anche se i buoni collegamenti di trasporto verso le zone commerciali, scolastiche e industriali sono previsti solo per il futuro, questo può già avere un impatto sulla valutazione della proprietà.

La valutazione degli immobili nel mirino degli investitori

Per gli investitori, oltre alla valutazione standard, la redditività di un terreno o di una proprietà è di particolare interesse.

La redditività di una proprietà si riferisce al suo sviluppo negli anni futuri. Dato che i parametri marginali di un immobile così come la valutazione fatta in una data di riferimento possono cambiare a breve termine, è possibile solo una stima della redditività attesa. Il fattore “ubicazione” ha anche un peso speciale in questa stima.

In uno studio, il Welt ha considerato lo sviluppo delle macro località di tutti i distretti tedeschi fino al 2030. Un altro fattore chiave per lo sviluppo futuro del valore è il “backlog delle ristrutturazioni”, nella misura in cui ci si aspettano misure di manutenzione superiori alla media. Se la commercializzazione della vostra proprietà deve essere rivolta in particolare agli investitori, sono necessari ulteriori criteri per valutare l’offerta di investimento.

Buone ragioni per la valutazione degli esperti

Se il valore della proprietà è interessante, si deve determinare il valore di mercato. Se la proprietà deve essere venduta, se è in corso un divorzio o se sono coinvolte questioni di eredità, il valore di mercato della proprietà è usato come base. Il valore di mercato è anche la base per il valore da negoziare quando si concedono prestiti e altre forme di divisione della proprietà. Nel caso di una divisione del patrimonio immobiliare (divorzio, comunità di eredi), una fascia di prezzo non è adatta. Pertanto, una somma specifica deve essere indicata nella valutazione della proprietà come parte della valutazione del valore equo di mercato. Questo valore di mercato si riferisce al momento determinato nella valutazione.

In una vendita di terreni, il valore preciso è meno decisivo e spesso il valore del terreno determinato viene quantificato con una fascia di prezzo. Quando si vendono terreni ed edifici, il mercato regionale e la domanda e l’offerta giocano un ruolo importante.

A seconda della strategia di vendita, si seguono diverse procedure con il valore comparativo o di mercato determinato. Si fa una distinzione fondamentale tra la vendita a un prezzo fisso e la vendita della proprietà in un processo di offerta. In nessun caso il “valore percepito” della proprietà deve essere incluso nella base di marketing. Se il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato, l’acquirente deve fornire molto più capitale del necessario.

Leggi qui prima:

• Valore di terra standard
• Mappa del valore del terreno standard
• Valore di mercato

Vendere la terra: Lista di controllo

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