Condominio Vendere Tasse: Imposta sulle plusvalenze in caso di uso proprio, Patrimonio & Co.
Condominio in vendita – Tasse – Volete vendere il vostro condominio? Questo non comporta solo i costi usuali di tassa, notaio e ufficio del registro, ma anche alcune pagamenti fiscali. Scoprite qui con quali tasse dovrete contare durante la vendita del vostro condominio. Inoltre: come potete risparmiare sulle tasse e su cosa fare attenzione durante la vendita di un condominio ereditato. Domande? Scrivetemi o chiamatemi, senza impegno: Contattateci.
Tasse durante la vendita del condominio
Leggete di più qui:
Quali tasse si pagano alla vendita di un condominio?
La vendita di un condominio può comportare significativi pagamenti fiscali. In sintesi:
| Tassa | Impegno | Importo | Evitabile? |
|---|---|---|---|
| Tassa sulle plusvalenze | Alla vendita entro 10 anni | Aliquota IRPEF personale (fino al 45 %) | Sì, dopo 10 anni |
| Imposta comunale sulle attività | Commercio di terreni d’azienda | 15–17 % + aliquota comunale | Sì, con la struttura giusta |
| IVA | Solo se si opta per l’IVA | 19 % | Sì, caso standard esente |
| Imposta sulle società | Alla vendita tramite società a responsabilità limitata | 15 % + imposta sulle plusvalenze | – |
Imposta sulle plusvalenze per il Condominio
Anche per i Condominii si applica la finestra di 10 anni per la speculazione (§ 23 EStG). La finestra inizia con il contratto di acquisto notarile. Decisivo:
- Dopo 10 anni: Guadagno dal vendita completamente esente da tasse (persona privata)
- Meno di 10 anni: Il guadagno viene tassato al aliquota personale di reddito
- Utilizzo proprio: Per il Condominio la regola dei 3 anni di utilizzo proprio si applica solo all’unità abitata, non all’intero edificio
- Limiti di esenzione: 600 € all’anno (§ 23 comma 3 EStG) – nei casi di vendita di Condominio non rilevante
Calcolo del guadagno dalla vendita
Formula: Prezzo di vendita − costi di acquisizione − spese accessorie − ammortamenti (AfA Ammortamento Beni immobili: Ammortamento & Sätzen) + importi di AfA da tassare
Importante: Gli ammortamenti (AfA) già detratti vengono nuovamente aggiunti al guadagno tassabile alla vendita (riammortamento AfA). Questo aumenta notevolmente l’onere fiscale effettivo.
Imposta sulle attività commerciali: quando minaccia?
Le persone fisiche che detengono immobili come investimento non pagano in generale nessuna imposta sulle attività commerciali. Pericoloso diventa con la cosiddetta limite dei tre immobili:
- Chi acquista e vende più di tre immobili entro cinque anni è considerato un commerciante immobiliare
- Folge: tutti i guadagni – anche retroattivi – diventano soggetti all’imposta sulle attività commerciali
- Imposta sulle attività commerciali: circa 15 % di imposta sulle società + aliquota comunale (effettivo 30–40 %)
- La libertà di speculazione di 10 anni scompare nel commercio commerciale!
Soluzione: detenga ogni immobile per più di cinque anni o strutturi il possesso attraverso società separate/strutture holding.
Nel caso di grandi case multifamiliari in possesso di un’azienda esistono due strutture di vendita:
| Asset Deal | Share Deal | |
|---|---|---|
| Che cosa viene venduto? | Il terreno/edificio stesso | Quota nella GmbH/KG che detiene l’MFH |
| Tassa di acquisizione del compratore | 3,5–6,5 % pieni da pagare | Con <90 % acquisizione: non si paga (modello di pianificazione) |
| Tassa del venditore | Imposta sul reddito d’azienda sul guadagno (15 % + SolZ) | Procedura per redditi parziali (60 % tassabile) |
| Preferenza del compratore | Possibilità di incremento dell’amortamento | Risparmio sull’imposta di acquisizione del terreno |
| Rischio | Costi di transazione più elevati | Responsabilità per obbligazioni precedenti |
Risparmiare tasse: strategie per i venditori di MFH
- Aspettare 10 anni: Per gli MFH detenuti privatamente il modo più semplice per ottenere l’esenzione fiscale
- Vendere in un anno con cattivo reddito: Ad esempio dopo l’accesso alla pensione o in un anno con perdita
- Contrapporre le perdite: Le perdite da altri vendite immobiliari nello stesso anno riducono il guadagno
- Trasferimento familiare prima della vendita: Donazione ai figli in una classe di imposta inferiore (attenzione ai periodi di detenzione!)
- Struttura GmbH: Gli MFH venduti nel telaio di una GmbH sono soggetti solo a un’imposta effettiva del 1,5 % nel caso di mantenimento (§ 8b KStG) — struttura complessa, necessario un consulente fiscale
- 1031-Exchange-Analog (DE: Reinvestition): Nessun equivalente diretto, ma i consulenti fiscali possono ritardare l’onere fiscale attraverso una pianificazione intelligente della reinvestizione
Eredità MFH: tasse alla vendita di un condominio ereditato
Se un condominio viene ereditato e successivamente venduto, si applicano regole particolari:
- Il periodo di speculazione decorre dalla data di acquisto del defunto – non dall’eredità
- Il defunto ha acquistato l’MFH più di 10 anni fa: la vendita dopo l’eredità è esente da tasse
- Il defunto ha abitato personalmente l’MFH (solo un’unità): per questa unità si applica la regola dei 3 anni
- L’eredità e l’imposta sulle plusvalenze possono verificarsi contemporaneamente – sono indipendenti
- Aliquote di esenzione per l’eredità: 400.000 € (figli), 500.000 € (coniuge)
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