Valutazione del condominio in meno di 5 minuti

Cominciamo con un caso che potrebbe capitarvi oggi:

Immaginate un conoscente che, seduto accanto a voi in un caffè, vi dica: “Qualcuno vuole vendere un condominio qui in strada, conoscevo l’anziana signora, ora se ne occupa il figlio. Mi informerò per voi”. Un giorno dopo, si ricevono le cifre su WhatsApp: 240.000 euro di affitto annuo, il prezzo di acquisto si dice sia di 8,5 milioni, posizione A. Sembra eccitante – ma è davvero così? Sembra eccitante, ma è davvero un buon affare?

L’importante è che vi servano solo due dati: il prezzo di acquisto (PP) e l’affitto netto annuo a freddo (ANR). Una volta ottenuti questi dati, è possibile calcolare immediatamente il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento. Entrambi sono i dati chiave più importanti per capire se un investimento ha senso o meno.

Un altro consiglio: indipendentemente dal fattore rendimento o dal prezzo d’acquisto, utilizzate il mio calcolatore immobiliare gratuito su Immobilien Guru.

Streaming gratuito – la valutazione immobiliare più veloce al mondo

Calcolo del fattore prezzo di acquisto e del rendimento

Esempio:

• Prezzo di acquisto: € 8.500.000
• JNKM: € 240.000

Ora potete iniziare subito:

Fattore prezzo di acquisto = prezzo di acquisto / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un fattore di prezzo d’acquisto di 35 significa che ci vogliono più di 35 anni per recuperare il prezzo d’acquisto attraverso il reddito da locazione – senza costi, senza interessi, senza rischi. Troppo tempo.

Quanto guadagna?

Lo si vede anche immediatamente:

Rendimento = JNKM / prezzo d’acquisto = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

All’inizio sembra tutto ok, ma lo è davvero?

Il limite magico: 5,5 % o più – si applica agli attuali tassi d’interesse del 3,5 %.

Se lavorate con un capitale preso in prestito – e quasi tutti lo fanno – dovete tenere conto dei tassi di interesse correnti. Supponiamo di ottenere un interesse del 3,5%. Poi, realisticamente, aggiungete circa il 2% per la manutenzione e le riserve. Il totale è del 5,5%.

Quindi si guadagna solo da un rendimento superiore al 5,5%.

Con un rendimento di appena il 2,8%, siete in perdita mese dopo mese, nonostante il reddito da locazione.

Quanto si dovrebbe pagare al massimo?

Ecco il trucco: basta invertire la formula. Volete un rendimento minimo del 6%? Allora:

Prezzo di acquisto = JNKM / rendimento desiderato Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,06 = € 4.000.000

Con un rendimento del 6%, l’immobile dovrebbe costare al massimo 4 milioni di euro. Con un rendimento dell’8%, il prezzo potrebbe essere addirittura di 3 milioni di euro.

Esempio: si vuole l’8 %

Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,08 = € 3.000.000

Qualsiasi cosa al di sopra di questa soglia non è finanziariamente interessante, oppure bisogna negoziare il prezzo d’acquisto al ribasso.

Questo è tutto ciò che dovete ricordare nella prima fase, con una rapida valutazione dal vostro smartphone o notebook! Ricevete un’offerta? Chiedete l’indirizzo, il prezzo d’acquisto, il JNKM (stato di ristrutturazione, stato di locazione, …) – così potrete fare una rapida valutazione e il venditore potrà vendere rapidamente il suo condominio.

Conclusione: “Solo 2 numeri decidono” – per dirla semplicemente

Tutto ciò di cui avete bisogno:

• L’affitto netto annuo a freddo (JNKM)
• Il prezzo di acquisto

Confrontate poi questo dato con gli attuali costi di finanziamento e la riserva di manutenzione del 2%. Con un rendimento del 5,5%, siete in attivo: tutto ciò che è inferiore è un rischio o un hobby.

Formula per la vita di tutti i giorni

Rendimento desiderato / JNKM = prezzo massimo di acquisto

Tenete a mente questa formula: vi servirà più spesso quando esaminerete le offerte immobiliari. Riconoscerete in pochi secondi se un immobile è adatto o meno. E ancora meglio: potrete fare immediatamente un’offerta realistica al venditore.

8,5 milioni sono un buon affare?

Ho approfondito l’argomento su immobilien-erfahrung.de, potete rileggerlo qui: La differenza tra investimento immobiliare e investimento immobiliare.

La differenza sta nell’obiettivo: con un investimento immobiliare, ciò che conta è ciò che entra nel vostro conto ogni mese, ovvero un flusso di cassa positivo derivante da redditi da locazione, di solito in località B e C. Con un investimento immobiliare, invece, ci si concentra sull’apprezzamento del valore a lungo termine e sui proventi delle vendite, di solito in località A come Berlino, Colonia, Düsseldorf & Co.

Volete denaro diretto? La prima opzione vi porta direttamente un reddito. Volete più denaro nel lungo termine? La seconda richiede pazienza, capitale e conoscenza del mercato – in cambio potete aspettarvi un grande profitto in seguito.

Ancora meglio:

Se acquistate a buon mercato in una posizione A, tanto meglio Flusso di cassa + liquidità a lungo termine = classe superiore. Comprare, migliorare, aumentare l’affitto, aumentare il valore.

Tutto qui. È così che si valuta in modo estremamente rapido. Buona fortuna per il vostro investimento!

L’offerta di prezzo d’acquisto dipende quindi sempre dai vostri obiettivi personali: Avete bisogno di liquidità operativa o strategica?

Quanto varrebbe per voi questo immobile con un affitto annuo netto di 240.000 euro in una posizione A?

Altri suggerimenti dal campo?

Volete riconoscere regolarmente i buoni affari, prendere decisioni più rapide o semplicemente imparare dalla mia esperienza? Allora sfogliate il blog o leggete gli articoli più importanti su questi argomenti – passo dopo passo, dalla pratica, per gli investitori.

Vi ho spiegato questi argomenti in dettaglio:

• Valutare il condominio
• Calcolo del fattore prezzo di acquisto
• Suggerimento: il mio calcolatore del fattore prezzo d’acquisto
• Stimare correttamente i ritorni
• Finanziamento con leva finanziaria

Volete vendere o avete domande? Allora scrivetemi: sarò felice di aiutarvi.

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• Profilo di acquisto

Questi 5 fattori determinano il valore del condominio

Consiglio in anticipo, raccomando la mia guida:

• Valutare il condominio

Decisivi per il valore sono

1. Ubicazione dell’immobile (macro e micro ubicazione)
2. Proprietà e difetti (condizione)
3. Tipi di utilizzo
4. Inquilini e contratti di locazione
5. Potenziale

Spiegato rapidamente:

Posizione dell’immobile: Berlino, Wuppertal o un villaggio in campagna?

L’ubicazione è notoriamente un fattore decisivo nella valutazione degli immobili. Vengono presi in considerazione sia la macro-localizzazione (fattori regionali e cittadini come la situazione economica, le infrastrutture e le prospettive di sviluppo) sia la micro-localizzazione (dintorni diretti dell’immobile, quartiere, accesso ai trasporti pubblici).

Ecco un rapido controllo delle offerte su ImmoScout24:

• Rudow, Berlino – 1.149.000 € / per 355 m² di superficie abitabile – Posizione A
• Oberbarmen, Wuppertal – 629.000 € / per 456 m² di superficie abitabile – posizione B
• Wusterhausen/Dosse (Brandeburgo) – € 128.000 per 305 m² di superficie abitabile – posizione C

Berlino e Wusterhausen distano circa 100 km l’una dall’altra e il prezzo d’acquisto differisce di circa 10 volte. L’ubicazione influisce notevolmente sul valore dell’immobile.

Volete saperne di più? Leggete la mia guida qui:

• Posizione della proprietà

Condizioni dell’immobile

Le condizioni del condominio giocano un ruolo fondamentale nella valutazione. Vengono presi in considerazione aspetti come l’anno di costruzione, la struttura dell’edificio, i requisiti di ristrutturazione e ammodernamento e l’efficienza energetica. Un edificio ben curato e ammodernato può avere un valore maggiore rispetto a un immobile più vecchio che necessita di ristrutturazione.

Più su anni di costruzione e difetti:

• Proprietà e difetti

Tipi di utilizzo

Anche i diversi usi possibili del condominio influenzano il suo valore. Si tratta di una proprietà puramente residenziale o ci sono anche unità commerciali? Esistono potenziali opportunità di sviluppo, ad esempio attraverso una ristrutturazione o un ampliamento?

Inquilini e contratti di locazione

La qualità degli inquilini e la stabilità a lungo termine dei contratti di locazione sono fattori decisivi per il valore di un condominio. Un mix di inquilini stabile e contratti di locazione a lungo termine possono aumentare l’attrattiva dell’immobile e quindi il suo valore.

Potenziale del condominio/quartiere

Infine, si prende in considerazione il potenziale del condominio. Ciò include possibili aumenti di valore dovuti a sviluppi pianificati nell’area circostante, a misure di ammodernamento o all’ottimizzazione dei redditi da locazione.

In generale, determinare il valore di un condominio è un compito complesso che richiede un’analisi completa di vari fattori. Per determinare il valore di mercato realistico dell’immobile è quindi consigliabile una valutazione professionale da parte di un geometra o di un esperto immobiliare.

Se desiderate maggiori informazioni sul tema delle valutazioni condominiali o avete bisogno di un supporto professionale, sarò lieto di aiutarvi. Scrivetemi senza impegno: Contatto.

Un piccolo promemoria: vi consiglio la mia guida:

• Valutare il condominio

Valore di mercato: prezzo di vendita [anno] per casa e appartamento

Iniziamo con le due domande più importanti:

Cosa significa valore di mercato?

Il valore di mercato è il prezzo che può essere realizzato nel corso ordinario degli affari entro il periodo di tempo specificato in base alle circostanze legali e alle caratteristiche effettive, alle altre proprietà e all’ubicazione dell’immobile o dell’altro oggetto della valutazione.

Nel 2004, il termine “valore di mercato”, utilizzato in tutta l’UE, è stato aggiunto alla definizione di valore di mercato nella sezione 194 delCodice edilizio tedesco(BauGB). Il valore di mercato è quindi una stima del prezzo che può essere realizzato sul mercato. Il valore di mercato è generalmente utilizzato per la vendita e l’acquisto di terreni e fabbricati. Può essere necessario determinare il valore di mercato anche in caso di vendite forzate, accertamenti fiscali da parte dell’ufficio delle imposte, divorzi e successioni .

Dove posso trovare il valore di mercato?

Il valore di mercato non si trova in un elenco, ma deve essere calcolato con i tipici metodi di valutazione – di cui parleremo tra poco.

Determinazione del valore di mercato: come si calcola il valore di mercato?

La valutazione del valore di mercato fa riferimento alla macro-ubicazione (città/regione) e alla micro-ubicazione (immediate vicinanze dell’immobile) dell’immobile, alla sua sezione, alle sue dimensioni e a eventuali oneri fondiari esistenti che possono ridurne il valore. Secondo il BauGB, il valore di mercato non è un valore fisso, ma si riferisce alla data di riferimento indicata nella perizia. È possibile che il valore di mercato possa cambiare significativamente in un certo periodo di tempo.

Il valore di mercato quantifica il valore al momento della valutazione. La valutazione del valore di mercato tiene conto dei seguenti punti:

• Valore materiale della proprietà, se sviluppata
• Natura e ubicazione dell’immobile (dimensioni, tipo di sviluppo)
• Circostanze legali (ad es. catasto, protezione dei monumenti)
• Altri oggetti della valutazione

Ma:

In realtà, però, la domanda di mercato ha un’influenza decisiva sul valore del vostro immobile.

La domanda di immobili e le caratteristiche ricercate variano notevolmente da regione a regione. Basti pensare a località come Monaco e Berlino, dove la posizione gioca un ruolo fondamentale nel valore di mercato.

Documenti per la determinazione del valore di mercato

Per la valutazione delle vendite immobiliari vengono generalmente analizzati i seguenti documenti:

• Estratto del catasto
• Piante dell’edificio, planimetrie, sezioni
• Descrizione dell’edificio
• Pianta del sito e mappa della parcella
• Calcolo dello spazio abitativo
• Certificato energetico

Per i condomini sono richiesti anche i seguenti elementi:

• Verbali delle ultime tre assemblee dei proprietari
• Piano aziendale
• Dichiarazione di divisione (registro fondiario)
• Dichiarazione delle prestazioni abitative

Nel caso di immobili a reddito, devono essere presentati anche questi:

• Costi operativi
• Elenchi di noleggio
• Contratti di locazione

È necessario considerare anche i diritti e i gravami:

• Atti notarili
• Registrazioni speciali (diritti di passaggio, diritti residenziali, ecc.)

Ponderazione dei criteri nel valore di mercato

Particolare importanza viene data all’ubicazione e ai rischi futuri previsti per l’immobile. I rischi sono solitamente rischi di ammodernamento, come ad esempio i costi previsti a causa di un arretrato di ristrutturazione. Vengono valutate anche le misure di manutenzione più costose, che generalmente comprendono il tetto, la cantina, le finestre e il riscaldamento. Si valuta anche il tipo di casa. Se l’edificio è stato costruito prima del 1945, è un vecchio edificio; dopo il 1945, è classificato come nuovo edificio. Vengono presi in considerazione anche il design esterno, la pianta, il giardino, la facciata, la disposizione dei locali e le condizioni di illuminazione.

Fattori come l’ubicazione, il balcone e l’attrattiva per il gruppo target giocano un ruolo importante nell’affittabilità dell’immobile. Altri fattori inclusi nella valutazione sono, ad esempio, l’ascensore e gli arredi dell’immobile:

• Superficie dell’appezzamento (superficie abitabile proporzionale o superficie totale)
• Spazio abitativo secondo l’Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFIV)
• Garage, parcheggio sotterraneo, posti auto (rischi di ristrutturazione esistenti)
• Seminterrato ulteriormente utilizzabile o ad esempio ristrutturazione arretrata nel seminterrato
• Dati demografici relativi all’ubicazione dell’immobile
• Tipo di immobile (commerciale, residenziale, di cura, vincolato, altre forme speciali, misto)

Valutazione: 3 metodi di valutazione

Tutte le informazioni importanti sulla valutazione delle vendite di immobili e su altre procedure di valutazione riassunte per voi:

Approccio della capitalizzazione del reddito: Suddivisione in valore di mercato e valore di reddito dell’edificio

Il metodo della capitalizzazione del reddito suddivide l’immobile in valore di mercato del terreno e valore reddituale dell’edificio. Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, si confrontano il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno comprensivo di interessi.

Metodo del valore materiale: Valore per la nuova costruzione di un immobile

Nel metodo del valore patrimoniale, il valore di mercato del terreno viene prima determinato utilizzando il valore fondiario standard, dopodiché viene aggiunto il valore patrimoniale dell’edificio. Il valore patrimoniale dell’edificio viene calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio al netto di eventuali riduzioni dovute all’età.

Il valore tangibile del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore tangibile dell’edificio vengono sommati e moltiplicati per un fattore di valore tangibile. Il calcolo del fattore di valore patrimoniale dipende dal tipo di edificio, dal valore patrimoniale provvisorio e dal valore fondiario standard. Il valore patrimoniale totale così calcolato indica le risorse finanziarie necessarie per la ricostruzione dell’immobile.

Metodo del valore comparativo: Confronto con proprietà simili

Il metodo del valore comparativo mette a confronto il vostro immobile con altri simili. Viene utilizzato in particolare per la vendita di condomini ed edifici residenziali. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non edificati.

Nel confronto vengono presi in considerazione solo immobili in posizioni simili e con layout comparabili. Gli immobili inclusi nella valutazione devono trovarsi nelle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente realistico. Viene spesso utilizzato per determinare il valore degli immobili, in quanto le ubicazioni sono relativamente comparabili a livello regionale.

Valutare la proprietà [anno]

Valutazione della casa, valutazione dell’appartamento, a cosa bisogna prestare attenzione per ottenere un buon prezzo di vendita? Potete trovare i miei consigli qui:

• Valutare la proprietà [anno]

Spazio utilizzabile, spazio abitativo e superficie: qual è la differenza?

Cominciamo molto semplicemente. Vi imbatterete in questi valori nelle esposizioni, nelle pubblicità, in ogni ricerca immobiliare. Ecco perché è importante conoscere la differenza.

3 Incontrerete spesso delle superfici:

1. Spazio del pavimento
2. Area utile
3. Spazio vitale

L’ordine è stato scelto appositamente per questo scopo. Perché come potete vedere qui, si passa dal 1) spazio del pavimento al 2) spazio utilizzabile al 3) spazio abitativo finale.

Suggerimento! Alla fine dell’articolo troverete anche un’infografica extra, a scopo di chiarimento

Dal momento che c’è ancora una semplice “formula” per il calcolo su internet, qui in molto semplicemente spiegato.

Semplicemente espresso come una “formula”:

• Area del pavimento = area utilizzabile + area di circolazione (come le scale) + area funzionale (come il locale caldaia)
• Area utilizzabile = Area utilizzabile (area abitabile – cantina – soffitta – …)
• Spazio abitativo = soggiorno (soggiorno + camera da letto + …)

Calcolare passo dopo passo

Guardiamo di nuovo il processo passo dopo passo:

Area di base: Passo 1 + definizione

Ciò significa che la 1) superficie del pavimento include l’intera superficie utilizzabile, così come i corridoi e le scale (area di circolazione), e la stanza dei rifiuti o del riscaldamento (area funzionale).

Questo include tutte le aree del pavimento:

• Spazio vitale
• Soffitte, cantine, garage e balconi
• Scale, corridoi, … (cosiddetta area di traffico)
• Stanza dei rifiuti, stanza della caldaia, … (cosiddetta area funzionale)

Questo non include:

• Terreno

Calcolare:

Area del pavimento = area utilizzabile + area di circolazione (come le scale) + area funzionale (come il locale caldaia)

Infografica:

Esempio: tutte le aree edificate, le aree coperte e i piani superiori.

Area utile: Passo 2 + definizione

Dopo la superficie, considerate il 2) spazio utilizzabile, cioè ciò che può essere realmente utilizzato nella casa o nel condominio (per i condomini).

Questi includono, per esempio:

• Soffitta
• Cantina
• Garage
• Ripostigli (fuori dallo spazio abitativo)
• Balconi

Questo non include più:

• Scale, corridoi, … (cosiddetta area di traffico)
• Stanza dei rifiuti, stanza della caldaia, … (cosiddetta area funzionale)

Calcolare:

Usable area = Area utilizzabile (spazio abitativo, cantina, soffitta, …)

Infografica:

Esempio: la scala fa parte dello spazio utilizzabile.

Spazio vitale: Passo 3 + definizione

Solo allora si arriva al 3) spazio vitale. La superficie abitabile indica quindi lo spazio abitabile effettivo della proprietà.

In genere include solo:

• Stanze di soggiorno (camera da letto, cucina, bagno, soggiorno, ecc.)
• Balconi, logge, terrazze e giardini pensili sono conteggiati al 25%, al massimo al 50% (§4 WoFlV).

Calcolare:

Spazio abitativo = soggiorno (soggiorno + camera da letto + …)

Ora sapete la differenza.

Infografica:

Esempio: Soggiorno di un condominio.

Sommario: termini tecnici come infografiche

Ancora una volta, rapidamente riassunte, le aree, semplificate con l’infografica.

1. Area totale (uso + traffico + funzione)
   1. Zona di traffico (scale, corridoi della casa)
   2. Area funzionale (locale caldaia, locale rifiuti, ecc.)
2. Area utilizzabile (tutto tranne l’area di traffico / area funzionale)
3. Spazio vitale (spazio utilizzabile che non è occupato, esempio: cantina)

Area totale / superficie della casa

L’uso + il traffico + la funzione risultano nell’area totale.

Spazio utilizzabile in casa

Tutto tranne l’area di traffico / area funzionale risulta nell’area utilizzabile.

Spazio vitale nella casa

Lo spazio utilizzabile che non è occupato, esempio: cantina, è definito spazio abitativo.