Valutare un Condominio in meno di 5 minuti

Lasciamo iniziare con un caso che potrebbe accaderti oggi:

Immagina che un amico si sieda accanto a te al caffè e dica: “Qui in questa strada qualcuno vuole vendere un condominio, conoscevo la vecchia signora, adesso il figlio si occupa lui. Chiedo un po’ per te.” Un giorno dopo ricevi i numeri su WhatsApp: 240.000 euro di affitto annuo, prezzo di acquisto dovrebbe essere di 8,5 milioni, posizione A. Suona interessante – ma è davvero un buon affare?

È importante: hai bisogno solo di due numeri – il prezzo d’acquisto (KP) e l’affitto netto annuo (JNKM). Con questi puoi calcolare immediatamente il fattore di prezzo d’acquisto e la rendita lorda da affitto. Entrambi sono le principali indicazioni per capire se un investimento possa essere sensato.

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Egal se si tratti di rendimento o fattore prezzo d’acquisto – utilizza i miei calcolatori immobiliari gratuiti su Immobilien Guru o direttamente il calcolatore del fattore prezzo d’acquisto.

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Calcolo del fattore prezzo d’acquisto e rendimento lordo

Esempio:

• Prezzo d’acquisto: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Inizia ora:

Fattore prezzo d’acquisto = Prezzo d’acquisto / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un fattore di prezzo di acquisto di 35 significa: ci vogliono più di 35 anni per recuperare il prezzo d’acquisto attraverso le entrate da affitto – senza costi, senza interessi, senza rischi.

Calcolo della rendita lorda da affitto

Rendita = JNKM / Prezzo d’acquisto = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Sembra inizialmente accettabile – ma si tratta della rendita lorda. Dopo i costi ne rimane sensibilmente meno. Ne parleremo subito.

Fattore di prezzo d’acquisto in base alla posizione – capire l’intervallo

Un fattore di 35 non è sempre negativo – e un fattore di 18 non è sempre positivo. Ecco le fasce di valori tipiche:

Il limite magico: perché si comincia a contare solo a partire da circa 5,5 % di rendimento lordo

Sei tu capitale prestito – e lo fanno quasi tutti – devi considerare i costi correnti. Ecco la suddivisione onesta:

Cos’è che realmente mangia il tuo rendimento?

• Interesse: attualmente circa 3,5 % all’anno sul importo del prestito
• Manutenzione: 1,0 % (nuovo) fino a 4,0 % (vecchio non ristrutturato) – regola empirica media: 2,0 %
• Amministrazione: 250–350 € per unità abitativa all’anno (circa 0,3–0,5 % del KP)
• Pausa per mancato affitto: 2 % della JNKM (vacanze, affittuari nomadi)
• Amortamento: 1–3 % – questo non è una perdita, ma costruzione di patrimonio

Regola del pollice: solo a partire da un rendimento lordo superiore al 5,5 % l’oggetto si sostiene da solo. Con il 2,8 % paghi ogni mese – nonostante affitti pieni.

Lordo vs. Netto – la differenza decisiva

Esempio su un prezzo d’acquisto di 4 milioni di € con 240.000 € di JNKM (= 6 % lordo):

• Entrate locative lordo: 240.000 €
• – Manutenzione 2 %: −80.000 €
• – Amministrazione: −10.000 €
• – Vacanza affittuaria 2 %: −4.800 €
• = Entrate nette da affitto: circa 145.000 €
• Rendimento netto da affitto: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Da 6 % lordo diventano rapidamente 3,6 % netto. Questo numero deve essere incluso in ogni presentazione.

Quanto dovresti pagare al massimo?

Inverti la formula. Vuoi almeno il 6 % di rendita lorda?

Prezzo massimo di acquisto = JNKM / rendita desiderata = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Con il 6 % l’oggetto non dovrebbe costare più di 4 milioni di €. Con l’8 % addirittura solo 3 milioni di €.

Esempio: Vuoi l’8 %

Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Tutto ciò che supera questo importo non è finanziariamente attraente – o devi negoziare il prezzo di acquisto.

Costi accessori all’acquisto – il fattore dimenticato

Attenzione: il prezzo d’acquisto puro non è mai il prezzo finale. Nel caso del Condominio si aggiungono costi accessori all’acquisto del 8–12 %:

• Imposta sul possesso del fondo: 3,5 % (Baviera) fino a 6,5 % (NRW, Brandeburgo)
• Notar + registro immobiliare: ca. 1,5–2,0 %
• Provvigione dell’agente immobiliare: 0–7,14 % (negociabile, spesso a metà)

Con un prezzo d’acquisto di 4 Mio. € devi quindi pianificare realisticamente un investimento iniziale di 4,3–4,5 Mio. €. Queste spese accessorie peggiorano inoltre il tuo rendimento di circa 0,3–0,5 punti percentuali.

Controllo della realtà del cashflow – cosa rimane alla fine del mese?

Calcolo rapido per un MFH da 4 Mio. € con il 80 % di finanziamento:

• Capitale proprio (20 % + spese accessorie): ca. 1,2 Mio. €
• Prestito: 3,2 Mio. € → tasso d’interesse 3,5 % + ammortamento 2 % = 5,5 % rata annua
• Rata annua: 176.000 €
• Entrate locative nette annue: ca. 145.000 €
• Cashflow operativo: −31.000 € annui (prima delle tasse, prima dell’amortamento)
• Dopo l’amortamento (2 %) e il vantaggio fiscale: spesso ±0 o leggermente positivo

Conclusione: Anche con una rendita lorda del 6 %, l’affare è spesso solo “nero su bianco” nei primi anni. L’accumulo di patrimonio avviene attraverso l’ammortamento + aumento del valore, non attraverso il cashflow.

Potenziale di aumento degli affitti – il leva nascosta

Un fattore di 30 può rappresentare un affare eccellente – se gli affitti sono inferiori del 30% rispetto al livello di mercato. Questo è molto comune negli immobili esistenti con inquilini a lungo termine.

Esempio: 240.000 € JNKM oggi, l’affitto di mercato sarebbe 320.000 €. Dopo il cambio degli inquilini e la ristrutturazione, il rendimento aumenta da 2,8 % a 3,8 % – e lo stesso vale per il valore di mercato. Questo è la disciplina regina: comprare, valorizzare, affittare, mantenere.

Poni quindi sempre queste domande:

• Quanto sono vecchi i contratti di affitto? (affitto indicizzato? affitto a scaglioni?)
• Di quanto gli affitti sono inferiori rispetto al canone medio?
• C’è potenziale di ristrutturazione (aumento dell’affitto previsto dall’art. 559 del Codice Civile dopo la ristrutturazione)?
• Quanto è alta la canone di affitto locale?

Checklist: Quali numeri chiedi al venditore?

Prima di presentare un’offerta – devi conoscere questi punti:

• Prezzo di acquisto + presentazione dello spazio di negoziazione
• JNKM – elenco per unità (canone previsto e canone effettivo)
• Superficie abitabile e utile in m² (totale + per unità)
• Anno di costruzione + ultima ristrutturazione completa
• Attestato energetico (classe di efficienza, fabbisogno energetico finale)
• Impianto di riscaldamento (tipo, anno di costruzione, conformità GEG)
• Tetto + facciata (stato, ultima ristrutturazione)
• Struttura degli inquilini (durata del contratto di affitto, età, situazione sociale)
• Vuoto attuale + ultimi 3 anni
• Riserva per manutenzione (se presente)
• Estratto dal catasto (obblighi, diritti di passaggio, diritto di passaggio)
• Valore fondiario di riferimento + dimensione del terreno
• Diritto di superficie? (criterio decisivo per molti acquirenti)

Sono 8,5 milioni un buon affare? Oggetto con rendita vs. oggetto d’investimento

Su immobilien-erfahrung.de ho parlato in dettaglio di questo argomento: Differenza tra immobili per rendimento e immobili per investimento.

La differenza sta nell’obiettivo: con un immobile per rendimento conta quanto entra mensilmente sul tuo conto – quindi un positivo cashflow grazie agli affitti, spesso in zone B e zone C. Con un immobile per investimento punti su un aumento di valore a lungo termine e sul ricavo di vendita – spesso in zone A come Berlino, Colonia, Düsseldorf, Amburgo, Monaco.

Vuoi liquidità immediata? La variante 1 ti offre entrate continue. Vuoi più liquidità a lungo termine? La variante 2 richiede pazienza, capitale e conoscenza del mercato – in cambio potrebbe arrivare un grande guadagno (e eventualmente dopo 10 anni senza tasse).

Ancora meglio:

Se compri in una posizione A a prezzo vantaggioso e rafforzi il valore: Cashflow + Longterm Cash = classe regina. Compra, rafforza, aumenta l’affitto, trai vantaggio dall’aumento del valore.

FAQ – le domande più frequenti sull’evaluation rapida del condominio

A partire da quale fattore di prezzo di acquisto è conveniente acquistare un condominio?

Come regola generale: un fattore inferiore a 20 è classico ambito di cashflow, 20–25 è una calcolazione mista, sopra i 25 ne hai bisogno di sostanza

Questi 5 fattori determinano il valore del condominio

Consiglio in anticipo, raccomando la mia guida:

• Valutare il condominio

Decisivi per il valore sono

1. Ubicazione dell’immobile (macro e micro ubicazione)
2. Proprietà e difetti (condizione)
3. Tipi di utilizzo
4. Inquilini e contratti di locazione
5. Potenziale

Spiegato rapidamente:

Posizione dell’immobile: Berlino, Wuppertal o un villaggio in campagna?

L’ubicazione è notoriamente un fattore decisivo nella valutazione degli immobili. Vengono presi in considerazione sia la macro-localizzazione (fattori regionali e cittadini come la situazione economica, le infrastrutture e le prospettive di sviluppo) sia la micro-localizzazione (dintorni diretti dell’immobile, quartiere, accesso ai trasporti pubblici).

Ecco un rapido controllo delle offerte su ImmoScout24:

• Rudow, Berlino – 1.149.000 € / per 355 m² di superficie abitabile – Posizione A
• Oberbarmen, Wuppertal – 629.000 € / per 456 m² di superficie abitabile – posizione B
• Wusterhausen/Dosse (Brandeburgo) – € 128.000 per 305 m² di superficie abitabile – posizione C

Berlino e Wusterhausen distano circa 100 km l’una dall’altra e il prezzo d’acquisto differisce di circa 10 volte. L’ubicazione influisce notevolmente sul valore dell’immobile.

Volete saperne di più? Leggete la mia guida qui:

• Posizione della proprietà

Condizioni dell’immobile

Le condizioni del condominio giocano un ruolo fondamentale nella valutazione. Vengono presi in considerazione aspetti come l’anno di costruzione, la struttura dell’edificio, i requisiti di ristrutturazione e ammodernamento e l’efficienza energetica. Un edificio ben curato e ammodernato può avere un valore maggiore rispetto a un immobile più vecchio che necessita di ristrutturazione.

Più su anni di costruzione e difetti:

• Proprietà e difetti

Tipi di utilizzo

Anche i diversi usi possibili del condominio influenzano il suo valore. Si tratta di una proprietà puramente residenziale o ci sono anche unità commerciali? Esistono potenziali opportunità di sviluppo, ad esempio attraverso una ristrutturazione o un ampliamento?

Inquilini e contratti di locazione

La qualità degli inquilini e la stabilità a lungo termine dei contratti di locazione sono fattori decisivi per il valore di un condominio. Un mix di inquilini stabile e contratti di locazione a lungo termine possono aumentare l’attrattiva dell’immobile e quindi il suo valore.

Potenziale del condominio/quartiere

Infine, si prende in considerazione il potenziale del condominio. Ciò include possibili aumenti di valore dovuti a sviluppi pianificati nell’area circostante, a misure di ammodernamento o all’ottimizzazione dei redditi da locazione.

In generale, determinare il valore di un condominio è un compito complesso che richiede un’analisi completa di vari fattori. Per determinare il valore di mercato realistico dell’immobile è quindi consigliabile una valutazione professionale da parte di un geometra o di un esperto immobiliare.

Se desiderate maggiori informazioni sul tema delle valutazioni condominiali o avete bisogno di un supporto professionale, sarò lieto di aiutarvi. Scrivetemi senza impegno: Contatto.

Un piccolo promemoria: vi consiglio la mia guida:

• Valutare il condominio

Valore di mercato: prezzo di vendita [anno] per casa e appartamento

Iniziamo con le due domande più importanti:

Cosa significa valore di mercato?

Il valore di mercato è il prezzo che può essere realizzato nel corso ordinario degli affari entro il periodo di tempo specificato in base alle circostanze legali e alle caratteristiche effettive, alle altre proprietà e all’ubicazione dell’immobile o dell’altro oggetto della valutazione.

Nel 2004, il termine “valore di mercato”, utilizzato in tutta l’UE, è stato aggiunto alla definizione di valore di mercato nella sezione 194 delCodice edilizio tedesco(BauGB). Il valore di mercato è quindi una stima del prezzo che può essere realizzato sul mercato. Il valore di mercato è generalmente utilizzato per la vendita e l’acquisto di terreni e fabbricati. Può essere necessario determinare il valore di mercato anche in caso di vendite forzate, accertamenti fiscali da parte dell’ufficio delle imposte, divorzi e successioni .

Dove posso trovare il valore di mercato?

Il valore di mercato non si trova in un elenco, ma deve essere calcolato con i tipici metodi di valutazione – di cui parleremo tra poco.

Determinazione del valore di mercato: come si calcola il valore di mercato?

La valutazione del valore di mercato fa riferimento alla macro-ubicazione (città/regione) e alla micro-ubicazione (immediate vicinanze dell’immobile) dell’immobile, alla sua sezione, alle sue dimensioni e a eventuali oneri fondiari esistenti che possono ridurne il valore. Secondo il BauGB, il valore di mercato non è un valore fisso, ma si riferisce alla data di riferimento indicata nella perizia. È possibile che il valore di mercato possa cambiare significativamente in un certo periodo di tempo.

Il valore di mercato quantifica il valore al momento della valutazione. La valutazione del valore di mercato tiene conto dei seguenti punti:

• Valore materiale della proprietà, se sviluppata
• Natura e ubicazione dell’immobile (dimensioni, tipo di sviluppo)
• Circostanze legali (ad es. catasto, protezione dei monumenti)
• Altri oggetti della valutazione

Ma:

In realtà, però, la domanda di mercato ha un’influenza decisiva sul valore del vostro immobile.

La domanda di immobili e le caratteristiche ricercate variano notevolmente da regione a regione. Basti pensare a località come Monaco e Berlino, dove la posizione gioca un ruolo fondamentale nel valore di mercato.

Documenti per la determinazione del valore di mercato

Per la valutazione delle vendite immobiliari vengono generalmente analizzati i seguenti documenti:

• Estratto del catasto
• Piante dell’edificio, planimetrie, sezioni
• Descrizione dell’edificio
• Pianta del sito e mappa della parcella
• Calcolo dello spazio abitativo
• Certificato energetico

Per i condomini sono richiesti anche i seguenti elementi:

• Verbali delle ultime tre assemblee dei proprietari
• Piano aziendale
• Dichiarazione di divisione (registro fondiario)
• Dichiarazione delle prestazioni abitative

Nel caso di immobili a reddito, devono essere presentati anche questi:

• Costi operativi
• Elenchi di noleggio
• Contratti di locazione

È necessario considerare anche i diritti e i gravami:

• Atti notarili
• Registrazioni speciali (diritti di passaggio, diritti residenziali, ecc.)

Ponderazione dei criteri nel valore di mercato

Particolare importanza viene data all’ubicazione e ai rischi futuri previsti per l’immobile. I rischi sono solitamente rischi di ammodernamento, come ad esempio i costi previsti a causa di un arretrato di ristrutturazione. Vengono valutate anche le misure di manutenzione più costose, che generalmente comprendono il tetto, la cantina, le finestre e il riscaldamento. Si valuta anche il tipo di casa. Se l’edificio è stato costruito prima del 1945, è un vecchio edificio; dopo il 1945, è classificato come nuovo edificio. Vengono presi in considerazione anche il design esterno, la pianta, il giardino, la facciata, la disposizione dei locali e le condizioni di illuminazione.

Fattori come l’ubicazione, il balcone e l’attrattiva per il gruppo target giocano un ruolo importante nell’affittabilità dell’immobile. Altri fattori inclusi nella valutazione sono, ad esempio, l’ascensore e gli arredi dell’immobile:

• Superficie dell’appezzamento (superficie abitabile proporzionale o superficie totale)
• Spazio abitativo secondo l’Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFIV)
• Garage, parcheggio sotterraneo, posti auto (rischi di ristrutturazione esistenti)
• Seminterrato ulteriormente utilizzabile o ad esempio ristrutturazione arretrata nel seminterrato
• Dati demografici relativi all’ubicazione dell’immobile
• Tipo di immobile (commerciale, residenziale, di cura, vincolato, altre forme speciali, misto)

Valutazione: 3 metodi di valutazione

Tutte le informazioni importanti sulla valutazione delle vendite di immobili e su altre procedure di valutazione riassunte per voi:

Approccio della capitalizzazione del reddito: Suddivisione in valore di mercato e valore di reddito dell’edificio

Il metodo della capitalizzazione del reddito suddivide l’immobile in valore di mercato del terreno e valore reddituale dell’edificio. Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, si confrontano il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno comprensivo di interessi.

Metodo del valore materiale: Valore per la nuova costruzione di un immobile

Nel metodo del valore patrimoniale, il valore di mercato del terreno viene prima determinato utilizzando il valore fondiario standard, dopodiché viene aggiunto il valore patrimoniale dell’edificio. Il valore patrimoniale dell’edificio viene calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio al netto di eventuali riduzioni dovute all’età.

Il valore tangibile del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore tangibile dell’edificio vengono sommati e moltiplicati per un fattore di valore tangibile. Il calcolo del fattore di valore patrimoniale dipende dal tipo di edificio, dal valore patrimoniale provvisorio e dal valore fondiario standard. Il valore patrimoniale totale così calcolato indica le risorse finanziarie necessarie per la ricostruzione dell’immobile.

Metodo del valore comparativo: Confronto con proprietà simili

Il metodo del valore comparativo mette a confronto il vostro immobile con altri simili. Viene utilizzato in particolare per la vendita di condomini ed edifici residenziali. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non edificati.

Nel confronto vengono presi in considerazione solo immobili in posizioni simili e con layout comparabili. Gli immobili inclusi nella valutazione devono trovarsi nelle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente realistico. Viene spesso utilizzato per determinare il valore degli immobili, in quanto le ubicazioni sono relativamente comparabili a livello regionale.

Valutare la proprietà [anno]

Valutazione della casa, valutazione dell’appartamento, a cosa bisogna prestare attenzione per ottenere un buon prezzo di vendita? Potete trovare i miei consigli qui:

• Valutare la proprietà [anno]

Spazio utilizzabile, spazio abitativo e superficie: qual è la differenza?

Cominciamo molto semplicemente. Vi imbatterete in questi valori nelle esposizioni, nelle pubblicità, in ogni ricerca immobiliare. Ecco perché è importante conoscere la differenza.

3 Incontrerete spesso delle superfici:

1. Spazio del pavimento
2. Area utile
3. Spazio vitale

L’ordine è stato scelto appositamente per questo scopo. Perché come potete vedere qui, si passa dal 1) spazio del pavimento al 2) spazio utilizzabile al 3) spazio abitativo finale.

Suggerimento! Alla fine dell’articolo troverete anche un’infografica extra, a scopo di chiarimento

Dal momento che c’è ancora una semplice “formula” per il calcolo su internet, qui in molto semplicemente spiegato.

Semplicemente espresso come una “formula”:

• Area del pavimento = area utilizzabile + area di circolazione (come le scale) + area funzionale (come il locale caldaia)
• Area utilizzabile = Area utilizzabile (area abitabile – cantina – soffitta – …)
• Spazio abitativo = soggiorno (soggiorno + camera da letto + …)

Calcolare passo dopo passo

Guardiamo di nuovo il processo passo dopo passo:

Area di base: Passo 1 + definizione

Ciò significa che la 1) superficie del pavimento include l’intera superficie utilizzabile, così come i corridoi e le scale (area di circolazione), e la stanza dei rifiuti o del riscaldamento (area funzionale).

Questo include tutte le aree del pavimento:

• Spazio vitale
• Soffitte, cantine, garage e balconi
• Scale, corridoi, … (cosiddetta area di traffico)
• Stanza dei rifiuti, stanza della caldaia, … (cosiddetta area funzionale)

Questo non include:

• Terreno

Calcolare:

Area del pavimento = area utilizzabile + area di circolazione (come le scale) + area funzionale (come il locale caldaia)

Infografica:

Esempio: tutte le aree edificate, le aree coperte e i piani superiori.

Area utile: Passo 2 + definizione

Dopo la superficie, considerate il 2) spazio utilizzabile, cioè ciò che può essere realmente utilizzato nella casa o nel condominio (per i condomini).

Questi includono, per esempio:

• Soffitta
• Cantina
• Garage
• Ripostigli (fuori dallo spazio abitativo)
• Balconi

Questo non include più:

• Scale, corridoi, … (cosiddetta area di traffico)
• Stanza dei rifiuti, stanza della caldaia, … (cosiddetta area funzionale)

Calcolare:

Usable area = Area utilizzabile (spazio abitativo, cantina, soffitta, …)

Infografica:

Esempio: la scala fa parte dello spazio utilizzabile.

Spazio vitale: Passo 3 + definizione

Solo allora si arriva al 3) spazio vitale. La superficie abitabile indica quindi lo spazio abitabile effettivo della proprietà.

In genere include solo:

• Stanze di soggiorno (camera da letto, cucina, bagno, soggiorno, ecc.)
• Balconi, logge, terrazze e giardini pensili sono conteggiati al 25%, al massimo al 50% (§4 WoFlV).

Calcolare:

Spazio abitativo = soggiorno (soggiorno + camera da letto + …)

Ora sapete la differenza.

Infografica:

Esempio: Soggiorno di un condominio.

Sommario: termini tecnici come infografiche

Ancora una volta, rapidamente riassunte, le aree, semplificate con l’infografica.

1. Area totale (uso + traffico + funzione)
   1. Zona di traffico (scale, corridoi della casa)
   2. Area funzionale (locale caldaia, locale rifiuti, ecc.)
2. Area utilizzabile (tutto tranne l’area di traffico / area funzionale)
3. Spazio vitale (spazio utilizzabile che non è occupato, esempio: cantina)

Area totale / superficie della casa

L’uso + il traffico + la funzione risultano nell’area totale.

Spazio utilizzabile in casa

Tutto tranne l’area di traffico / area funzionale risulta nell’area utilizzabile.

Spazio vitale nella casa

Lo spazio utilizzabile che non è occupato, esempio: cantina, è definito spazio abitativo.