Vantaggi fiscali per le aziende del Delaware

Il Delaware offre una serie di incentivi fiscali per le aziende che desiderano stabilirvisi.

Fatto 1: nessuna imposta statale sulle società per le aziende senza presenza fisica

Uno dei maggiori vantaggi del Delaware è che le società che operano al di fuori dello Stato e non hanno una presenza fisica nel Delaware sono esenti dall’imposta sul reddito delle società. Questo è particolarmente vantaggioso per le aziende che operano su Internet o che hanno più sedi in diversi Stati.

Fatto 2: bassa imposta di franchigia

L’imposta di franchising nel Delaware è relativamente bassa rispetto ad altri Stati. Le aziende possono scegliere come essere tassate in base al capitale o alle azioni. Questo offre flessibilità e potenziali risparmi alle aziende.

Fatto 3: Protezione dell’identità aziendale

Il Delaware ha leggi che proteggono l’identità dei proprietari di aziende. Questo può essere un vantaggio per gli investitori che tengono alla privacy e non vogliono rendere pubbliche le loro informazioni personali.

Delaware: situazione negli Stati Uniti

Il mio consiglio per le prime 10 proprietà

Per le prime due-dieci proprietà, una LLC (vedi GmbH in Germania) è la più adatta per ridurre al minimo i rischi di responsabilità e allo stesso tempo sfruttare i vantaggi fiscali. La LLC limita la responsabilità personale dei proprietari, mentre gli utili e le perdite sono attribuiti direttamente agli azionisti, evitando così la doppia imposizione. In confronto, una Limited Partnership (vedi KG) offre una maggiore flessibilità in termini di partecipazione passiva, ma il socio accomandatario si assume la piena responsabilità. Una società in nome collettivo (vedi OHG) comporta rischi maggiori a causa della responsabilità illimitata.

• Per saperne di più sulla LLC
• Tutti i moduli legali statunitensi

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
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• Postservice

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Proprietà immobiliare nel Delaware

Il Delaware è anche un luogo interessante per gli investimenti immobiliari e i vantaggi fiscali rendono l’acquisto di proprietà particolarmente interessante.

Fatto 1: tasse di proprietà ridotte

Le imposte sulla proprietà nel Delaware sono relativamente basse rispetto ad altri Stati. Questo rende la proprietà immobiliare nel Delaware economicamente interessante per gli investitori e i proprietari di immobili.

Fatto 2: nessuna tassa di successione

Il Delaware non applica imposte di successione o di proprietà, il che lo rende un luogo ideale per l’acquisto di proprietà a fini di pianificazione patrimoniale e successoria. Questo è particolarmente vantaggioso per gli investitori tedeschi che desiderano possedere una proprietà negli Stati Uniti.

Fatto 3 Rendite da locazione

Il Delaware offre una domanda crescente di alloggi in affitto, soprattutto in città come Wilmington e Newark. Gli investitori possono beneficiare di rendimenti locativi interessanti e allo stesso tempo delle agevolazioni fiscali dello Stato.

Vantaggi fiscali per gli investitori tedeschi nel Delaware

Per gli investitori tedeschi, il Delaware offre vantaggi unici che facilitano la proprietà di immobili e la creazione di imprese.

Accordo di doppia imposizione USA / Germania

Gli Stati Uniti e la Germania hanno stipulato un accordo sulla doppia imposizione che ha lo scopo di evitare che i cittadini tedeschi paghino le tasse sullo stesso reddito sia negli Stati Uniti che in Germania. Ciò consente agli investitori di evitare la doppia imposizione e di organizzare i propri investimenti in modo più efficiente.

Accesso a un mercato stabile

Il Delaware ha un’economia stabile e attira molti investitori internazionali. Gli investitori tedeschi possono beneficiare di un mercato immobiliare dinamico e di un ambiente economico diversificato.

Sostegno da parte delle autorità locali

Il Delaware dispone di programmi di sostegno agli investitori stranieri, che li aiutano a stabilirsi nello Stato e ad avviare le loro attività. Ciò può avvenire attraverso servizi di consulenza e reti specificamente orientate agli investitori stranieri.

La mia conclusione sulle tasse del Delaware

Il Delaware si è affermato come un paradiso fiscale attraente per le imprese e gli investitori, soprattutto per i cittadini tedeschi. Grazie al suo sistema fiscale favorevole, all’assenza di imposte di successione e alle basse imposte sulla proprietà, lo Stato è il luogo ideale per possedere immobili e avviare un’attività. Se siete un investitore tedesco che desidera operare nel Delaware, è consigliabile informarsi sui requisiti e i vantaggi specifici ed eventualmente consultare un professionista per prendere decisioni informate.

Delaware o Florida: confronto fiscale

Il Delaware e la Florida sono entrambi paradisi fiscali interessanti negli Stati Uniti, ma con vantaggi diversi. Il Delaware offre alle società l’assenza di imposte sul reddito statale sui profitti realizzati al di fuori dello Stato e requisiti minimi di rendicontazione, rendendolo ideale per le holding e le società di comodo. La Florida , invece, non applica l’imposta sul reddito delle persone fisiche, il che è particolarmente interessante per i privati e gli investitori immobiliari. Tuttavia, le società in Florida pagano un’imposta sul reddito societario, a differenza del Delaware.

La mia conclusione: entrambi offrono vantaggi fiscali, ma il Delaware è più adatto alle aziende, mentre la Florida è più interessante per i privati.

Dove installarsi? Maggiori informazioni su:

• La Florida come paradiso fiscale

Moduli legali USA: Fondazione e proprietà immobiliare

Quali tipi di società esistono? Se volete creare la vostra prima società negli Stati Uniti, la scelta della forma giuridica è una delle prime fasi del processo di costituzione della società. Che si tratti di una società immobiliare speciale o di una start-up, abbiamo riassunto qui tutti i tipi di società negli Stati Uniti, con suggerimenti aggiuntivi per gli investimenti immobiliari, naturalmente.

• Moduli legali USA

Condividere i costi, massimizzare i profitti

Perché investire in un condominio? Sono la chiave per ottenere rendimenti più elevati, soprattutto quando si investe per la prima volta

Quando si tratta di investire in immobili, la scelta tra un condominio e una casa è fondamentale. Un grande vantaggio di un condominio è che si entra a far parte di una comunità di proprietari. Ciò significa che la maggior parte delle spese comuni sono condivise. Supponiamo che dobbiate sostituire l’impianto di riscaldamento del vostro immobile.

Se il vostro primo investimento è in un condominio in un edificio con otto parti, pagherete solo il 12,5% dei costi totali. Ad esempio, se la sostituzione dell’impianto di riscaldamento costa 10.000 €, pagherete solo 1.250 € invece dei 10.000 € totali.

Esempio di calcolo: condivisione dei costi WEG

Un piccolo esempio di calcolo per illustrare come possono essere suddivisi i costi per un condominio rispetto a una casa:

In questo esempio, come proprietario di un’abitazione dovete pagare l’intera spesa di 10.000 euro per la riparazione dell’impianto di riscaldamento. Come proprietario di un appartamento in un’associazione condominiale, invece, si paga solo la propria quota, che in questo caso è di 1.250 euro (12,5% dei costi totali). Questo illustra come i costi possano essere suddivisi in un condominio, il che può portare a un notevole risparmio rispetto a una casa.

Condomini: La chiave per ottimizzare il rendimento e il flusso di cassa

Questa struttura finanziaria può fare una differenza significativa nei rendimenti dei vostri investimenti e nei flussi di cassa. È una leva potente per massimizzare il vostro potenziale di investimento. Scegliendo un condominio, non solo investite in modo oculato, ma vi assicurate anche un’allocazione efficiente dei costi e potenzialmente aumentate il vostro rendimento complessivo.

Investimenti intelligenti nel settore immobiliare

Comprendere i vantaggi di un condominio

La decisione di investire in immobili è una considerazione importante e la comprensione dei vantaggi del condominio può aiutarvi a fare una scelta che soddisfi i vostri obiettivi finanziari. Sia che siate investitori esperti o nuovi nel settore immobiliare, ricordate: le spese condominiali possono avere un impatto significativo sul risultato del vostro investimento. Investite con saggezza e vedrete crescere il vostro flusso di cassa!

Se volete saperne di più sui vantaggi del condominio, seguitemi ora su YouTube Lukinski!

Vendere un appartamento privatamente o con un’agenzia immobiliare?

Cominciamo con la domanda più importante per i venditori. Entrambi sono possibili, dipende dal tempo a disposizione. Vediamo i vantaggi e gli svantaggi.

Vendere un appartamento senza agenzia immobiliare: la sfida del fai da te

Si può vendere un appartamento senza un’agenzia immobiliare?

Se decidete di vendere il vostro appartamento senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare, dovrete prepararvi a una fase di lavoro intensa e lunga da svolgere da soli. Il processo comprende fasi quali la valutazione del condominio, la determinazione del prezzo di offerta, la compilazione di documenti e registri, la creazione di un’esposizione accattivante e lo scatto di fotografie. Dovrete inoltre familiarizzare con i portali online, comunicare con i potenziali acquirenti, distinguere i veri interessati dai curiosi e condurre discussioni preliminari.

Avete tempo (e nervi saldi) per la preparazione e il processo di vendita.

Tuttavia, questo è solo l’inizio. Dovrete anche effettuare dei controlli sul credito per assicurarvi che i potenziali acquirenti siano in grado di finanziare l’acquisto. Inoltre, si dovranno effettuare un gran numero di visite, che possono richiedere molto tempo. Infine, dovrete impegnarvi nelle trattative, che possono proseguire fino alla stipula del contratto d’acquisto e alla nomina del notaio.

Decidete di vendere senza agenzia immobiliare se:

• Avete tempo e pazienza sufficienti per l’intero processo di preparazione e vendita.
• Siete disposti a occuparvi intensamente del mercato immobiliare e degli aspetti legali della vendita.

Vendere un appartamento con un’agenzia immobiliare: un supporto professionale

Devo assumere un agente immobiliare?

In alternativa, avete la possibilità di assumere un agente immobiliare per vendere la vostra casa. Questa può essere una scelta estremamente vantaggiosa, soprattutto se volete risparmiare tempo ed evitare lo stress che spesso accompagna il processo di vendita.

Se volete risparmiare tempo e nervi, affidatevi a un’agenzia immobiliare. È semplicissimo.

Assumendo un agente immobiliare, delegate la maggior parte dei compiti sopra descritti a un professionista. L’agente valuterà l’immobile, stabilirà il prezzo di vendita ottimale, creerà un’esposizione professionale, scatterà foto di alta qualità e presenterà l’immobile su vari portali online. Si occuperà della comunicazione con gli interessati, selezionerà solo i veri potenziali acquirenti, effettuerà controlli sul credito e organizzerà le visite.

Decidete a favore di un broker se:

• Volete risparmiare il vostro tempo prezioso e assicurarvi comunque una competenza professionale nel processo di vendita.
• Desiderate beneficiare della conoscenza del mercato e delle capacità di negoziazione di un agente immobiliare esperto.

In generale, non esiste una risposta universale alla domanda se sia meglio vendere la propria proprietà privatamente o rivolgersi a un’agenzia immobiliare. Tutto dipende da quanto tempo, impegno e competenza siete in grado di investire nel processo di vendita. Indipendentemente dalla vostra decisione, è importante che facciate le vostre ricerche e che scegliate l’opzione che meglio si adatta alle vostre esigenze e ai vostri obiettivi individuali.

Costi: acquirente, venditore e distribuzione

I costi di un agente immobiliare in Germania possono variare, in quanto dipendono da vari fattori come la regione, il valore dell’immobile e gli accordi individuali con l’agente. Esistono fondamentalmente due tipi di commissioni per gli agenti immobiliari:

1. Commissione dell’acquirente: viene pagata dall’acquirente dell’immobile.
2. Commissione del venditore: viene pagata dal venditore dell’immobile.
3. Partecipazione ai costi: di solito la metà del 3% – 7% del prezzo di acquisto in ciascun caso.

Principio dell’acquirente nel diritto dell’intermediazione

Dal 23 dicembre 2020, in Germania si applica il cosiddetto principio dell’acquirente nell’ambito della legge sugli agenti immobiliari. Ciò significa che la commissione viene pagata dalla persona che commissiona l’incarico all’agente immobiliare. Nel caso di vendite di appartamenti, ciò significa che di solito è il venditore a pagare la commissione. Nel caso di affitti di appartamenti, i costi sono solitamente a carico di chi commissiona l’incarico all’agente immobiliare, ossia il proprietario o l’inquilino, a seconda del contratto.

La commissione è negoziabile

Gli importi esatti delle commissioni sono negoziabili e ci sono anche agenti immobiliari che lavorano con importi forfettari fissi. I costi possono variare anche a seconda dell’agente immobiliare e del singolo accordo. È quindi consigliabile informarsi in anticipo sui costi e sulle condizioni esatte e ottenere diverse offerte prima di scegliere un’agenzia immobiliare.

Lista di controllo: Trovare un’agenzia immobiliare affidabile

Utilizzate questa lista di controllo per trovare agenti immobiliari affidabili nella vostra zona. E se avete dubbi, come sapete, scrivetemi o chiamatemi: Contatto.

Aspetti	Raccomandazioni
Ricerca e raccomandazioni	Fate ricerche online e cercate annunci locali. Fatevi consigliare da amici, parenti e conoscenti.
Esperienza e competenza	Informatevi sull’esperienza dell’agente immobiliare e su quanto tempo ha lavorato nel settore. Chiedete informazioni su transazioni simili avvenute in passato.
Riferimenti e recensioni	Chiedete le referenze di clienti precedenti con transazioni simili. Cercate online le recensioni e i feedback dei clienti.
Conoscenza del mercato locale	Assicuratevi che l’agente immobiliare conosca bene il mercato immobiliare locale.
Professionalità	Prestate attenzione all’aspetto professionale, alla comunicazione e alla puntualità.
Servizi e prestazioni	Chiarire esattamente quali servizi offre l’agente immobiliare. Discutere la preparazione delle esposizioni, l’organizzazione delle visite, ecc.
Trasparenza sulle tariffe	Chiedete informazioni sulla struttura delle commissioni o degli onorari del broker. Chiedete che i costi siano indicati per iscritto.
Rete di alta qualità	Informatevi sulla rete di potenziali acquirenti e investitori dell’agente immobiliare. Questo può facilitare il processo di vendita.
Chimica e fiducia	Scegliete un broker con cui avete un buon rapporto personale e di cui vi potete fidare.
Confronto e selezione	Procuratevi diverse offerte da diverse agenzie immobiliari e confrontatele. Prendete la vostra decisione basandovi su fatti e referenze.

Prenotare o meno un coach immobiliare?

Basta cercare su Google “coaching immobiliare” per ottenere annunci e centinaia di siti web che non vogliono altro che i vostri soldi! Lo si può già vedere nella struttura delle cosiddette landing page. Si tratta di siti web che non offrono quasi nessuna informazione, ma solo un “pulsante” per “registrarsi”, “acquistare” o “ottenere informazioni gratuite”:

Qui imparerete:

1. Riconoscere gli allenatori affidabili (dubbi)
2. Ottenete 3 consigli concreti per i bravi allenatori

Per:

• Principianti del settore immobiliare
• Proprietario della casa: interno
• Imprenditori:dentro
• Libertà finanziaria e reddito passivo
• Vendite immobiliari
• …

Coaching per imprenditori – esempio

Un esempio al posto di mille parole – Se si fattura già 1 milione di euro all’anno e si paga solo il ~15% di tasse invece del ~25%, attraverso la giusta forma giuridica e struttura societaria, come una fondazione di famiglia, l’effetto è enorme.

• 1 milione di fatturato, 100.000 di utile al 25% = 25.000 euro di carico fiscale
• 1 milione di fatturato, 100.000 di profitto al 15% = 15.000 euro di carico fiscale (10.000 euro di profitto in più all’anno).

Se i costi del coaching sono ora di 2.000 euro per 1 giorno in una master class – perché no! Scalato a 5 milioni di fatturato, ipotizzando un utile di 500.000 euro, 50.000 euro in più alla fine dell’anno.

Un semplice esempio! Se rimaniamo qui, ci sono più vantaggi, come le indennità, ecc.

Sono sicuro che state già iniziando a fare i conti!

Non deve essere sempre la Masterclass, ma dovreste prestare attenzione ad alcuni aspetti per trovare coach immobiliari validi e affidabili. Oppure potete semplicemente dare un’occhiata ai miei consigli.

Il coaching per i principianti: imparare per iniziare

L’esperienza più lampante l’ho avuta io stesso a Berlino, con una partecipante di 21 anni. In precedenza aveva creato un fondo in Svizzera, ora voleva entrare nel settore immobiliare. Una persona estremamente interessante! Ha iniziato come tipster, cioè senza investire o intermediare in prima persona. Ora ha 22 anni e ha accumulato un patrimonio di conoscenze e pone domande con puntiglio, wow. Che si tratti di calcolo del BGF, liste di inquilini e scetticismo nei confronti di calcoli troppo generosi. È impressionante ciò che diventa possibile con la giusta ambizione e formazione.

Coaching immobiliare in Germania

Ancora una volta, ecco la mia lista di raccomandazioni in Germania:

• Alex Fischer – il mio consiglio a tutto tondo
• Allenatori immobiliari

Coaching immobiliare serio: a cosa prestare attenzione?

Per me ci sono solo due criteri di qualità

1. esperienza

2. successo

Perché il successo passa in secondo piano? Chiunque può avere un “one trick pony” di cui si parla per anni. Ma chi crea un successo continuo? Potete trovare buoni allenatori qui.

Ciò che conta è l’esperienza e il successo!

Come trovare dei buoni coach immobiliari? Questi sono i miei 3 consigli!

1. Suggerimento – Le voci dei partecipanti in quantità e qualità
2. Suggerimento – Controllo online dei dati del Nord in 1 minuto
3. Suggerimento – Le mie raccomandazioni per gli allenatori

Opinioni dei partecipanti: Quantità e qualità – Suggerimento 1

Fiducia in cosa? Le testimonianze dei partecipanti sono buone, ma possono anche essere false, soprattutto se sono puramente testuali.

• Molte voci di partecipanti
• Idealmente in formato video con nomi chiari
• In loco dal coaching o in seguito, non solo da “casa”.

Falsificare le opinioni dei partecipanti: ecco come funziona

Io stesso sono un SEO, quindi mi occupo (anche) di marketing online e ottimizzazione dei motori di ricerca. Niente è più facile da “falsificare” delle opinioni dei partecipanti. Soprattutto oggi con l’AI (intelligenza artificiale) e programmi come ChatGPT.

Un esempio?

Queste non sono vere recensioni, ma sembrano convincenti! Soprattutto se non te le aspetti.

“Mi chiamo Markus e ho prenotato il coaching immobiliare qualche mese fa. Avevo già acquistato il mio primo appartamento e volevo imparare a scalare il mio portafoglio immobiliare. Il coaching è stato assolutamente fantastico! Il coach mi ha aiutato a ottimizzare le mie strategie e mi ha mostrato come investire con successo in più condomini. Grazie al coaching, sono riuscito a far crescere il mio portafoglio fino a 12 condomini e a superare i miei obiettivi finanziari. Sono molto grato al team di Online Coachings for Real Estate e lo consiglio vivamente!”.

Scusate il lungo esempio, ma è proprio così che funziona!

Cosa fare, dunque?

North Data Check: cosa può fare il vostro allenatore? – Suggerimento 2

Suggerimento: è sufficiente verificare la persona con North Data. Qui si può vedere se la persona è una ditta individuale o una persona con diverse società, idealmente anche società di gestione patrimoniale o immobiliare o fondazioni di famiglia.

Ecco a cosa bisogna prestare attenzione quando si effettua il controllo:

• Struttura completa, non “solo” una UG o GmbH
• “Immobilien GmbHs” (gestione patrimoniale per il settore immobiliare)
• Gestione delle attività
• Fondazione di famiglia

Controllo dei precedenti online: 2 esempi

Più l’impostazione è professionale e completa, meglio è.

Esempio: piccolo imprenditore, “solo” una UG.

Solido investitore immobiliare con struttura aziendale e partecipazioni intelligenti:

Vantaggi e svantaggi

Riassumiamo onestamente i vantaggi e gli eventuali svantaggi (a seconda del coach con cui si lavora), i pro e i contro:

Verifica: Come trovare buoni coach immobiliari

Riassumiamo ancora una volta i 3 consigli:

1. Suggerimento – Le voci dei partecipanti in quantità e qualità
2. Suggerimento – Controllo online dei dati del Nord in 1 minuto
3. Suggerimento – I miei consigli per gli allenatori

Esempio: migliaia di partecipanti, una comunità enorme (oltre 100.000) non possono sbagliare (Foto: Alex Fischer Event).

Coaching immobiliare in Germania

Ancora una volta, ecco la mia lista di raccomandazioni in Germania:

• Alex Fischer – il mio consiglio a tutto tondo
• Allenatori immobiliari

Vendere un condominio: completamente o ogni appartamento separatamente?

Quando si tratta di vendere un condominio, ci sono diversi modi per farlo. Una possibilità è quella di vendere l’intero edificio come unità. Un’altra possibilità è quella di dividere l’edificio in singoli appartamenti e venderli separatamente. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi che devono essere presi in considerazione al momento della decisione.

Avete queste due opzioni:

1. Vendere l’intera proprietà
2. Vendere singoli appartamenti

Nella maggior parte dei casi, i proprietari decidono di vendere l’intera proprietà.

Vantaggi e svantaggi di una vendita completa dell’immobile

Se decidete di vendere l’intero condominio, il processo di vendita è molto meno complicato per una vendita completa. Dopo tutto, è più facile trovare un acquirente per un edificio completo che per diversi appartamenti separati. Allo stesso tempo, i condomini completi sono meno richiesti rispetto ai singoli appartamenti o alle case unifamiliari, in quanto i condomini sono solitamente interessanti solo per gli investitori di capitale e gli investitori.

Tuttavia, la vendita dell’intero edificio può anche fruttare un prezzo inferiore, poiché l’acquirente si assume il rischio di assumersi i potenziali sfitti e i problemi di locazione.

Ecco i vantaggi e gli svantaggi:

• Vantaggi: Vendita facile e veloce
• Svantaggi: Prezzo al dettaglio basso

Ecco perché vale la pena di dividere il condominio

In confronto, dividere l’edificio in singoli appartamenti può aumentare il prezzo di vendita. Poiché ogni appartamento può essere venduto separatamente, può anche essere più facile trovare un acquirente.

Lo svantaggio, tuttavia, è che la divisione dell’edificio in appartamenti separati può comportare costi aggiuntivi, come la costruzione di pareti divisorie e l’installazione di linee elettriche separate. Inoltre, è necessario prevedere abbastanza tempo in anticipo, poiché la divisione del condominio deve essere preparata e gestita con cura.

• Vantaggi: Aumento del prezzo di acquisto e molti interessati
• Svantaggi: Costi e tempi elevati

Anche se dividere la casa in più appartamenti richiede molte risorse, può valere la pena di dividere la casa in più quote di proprietà. Affinché ciò avvenga senza problemi, è necessario tenere in considerazione alcuni aspetti.

Suddivisione di un condominio in singoli appartamenti

Per dividere il condominio in singoli appartamenti e venderli separatamente, è necessario seguire alcuni passaggi. Vediamo ora più da vicino come funziona.

Certificato di completezza da parte dell’autorità di vigilanza edilizia

Se un condominio viene suddiviso in più condomini, viene creata un’associazione di proprietari di condominio (WEG). Un importante prerequisito è l’esistenza di un certificato di autosufficienza ai sensi della legge sul condominio. Questo certificato viene rilasciato dall’autorità di vigilanza edilizia competente e conferma che i singoli appartamenti sono autonomi. Ciò significa che hanno un ingresso separato e chiudibile a chiave, soffitti e pareti propri e un proprio WC.

Queste condizioni devono essere soddisfatte perché un’abitazione possa essere considerata chiusa a chiave:

• Accesso separato e con serratura
• Soffitti e pareti di proprietà
• WC proprio

Piano di suddivisione tramite architetto o ingegnere

Oltre al certificato di separazione, è necessario anche un piano di divisione dell ‘intero edificio. Questo piano è una parte importante della dichiarazione di divisione e mostra come verrà suddiviso l’edificio.

Le informazioni più importanti sul piano di ripartizione in un colpo d’occhio:

• È inoltre richiesto
• Mostra la divisione dell’edificio
• Include posizione e dimensioni
• Creazione da parte di un architetto o ingegnere

Deve essere redatto da un architetto o ingegnere competente e deve indicare le dimensioni esatte e l’ubicazione dei singoli appartamenti.

Certificazione notarile della dichiarazione di divisione

Dopo aver ricevuto il certificato di isolamento e il piano di divisione, si può preparare la dichiarazione di divisione. Questa dichiara che ogni proprietario convertirà la sua proprietà in quote di comproprietà che corrispondono alla quota dell’intero complesso abitativo. La dichiarazione di divisione deve essere autenticata per essere efficace dal punto di vista legale.

Iscrizione nel registro fondiario delle quote di comproprietà

Infine, è necessario effettuare l’iscrizione nel registro fondiario per garantire le quote di comproprietà. Di solito questo viene fatto da un notaio che redige gli atti di trasferimento della proprietà e richiede l’iscrizione presso l’ufficio catastale competente.

Una volta completata questa fase, è possibile vendere il rispettivo appartamento. Ma cosa succede agli inquilini dopo la vendita?

Ecco cosa dovete tenere a mente: Diritto di prelazione per gli inquilini

Se trasformate un condominio in singoli condomini e li vendete, dovete tenere presente che gli attuali inquilini hanno un diritto di prelazione. Ciò significa che gli inquilini hanno la possibilità di acquistare l’appartamento precedente alle stesse condizioni concordate nel contratto di acquisto tra voi e un altro acquirente. Il diritto di prelazione serve a dare agli inquilini una certa sicurezza e a garantire che non possano essere cacciati dal loro appartamento senza ulteriori indugi.

Tuttavia, è possibile che l’inquilino non eserciti il diritto di prelazione. In questo caso, potete vendere l’appartamento a un altro acquirente disposto a soddisfare le condizioni del contratto di acquisto.

Protezione contro il licenziamento in caso di vendita di una casa

Inoltre, secondo il Codice civile tedesco (BGB), l’acquirente è vincolato dai contratti di locazione esistenti. Ciò significa che gli inquilini mantengono i loro contratti di locazione anche dopo la vendita della casa e non devono temere che vengano disdetti.

Se intendete vendere i singoli appartamenti del condominio, dovete quindi rispettare un periodo di blocco di preavviso di almeno tre anni. Durante questo periodo, i nuovi acquirenti non possono semplicemente disdire i contratti di locazione.

Suggerimento: per evitare potenziali conflitti tra acquirenti e inquilini durante la vendita di una casa, è necessario includere nel contratto di acquisto delle norme vincolanti. Tali norme devono riguardare le richieste di affitto non pagate, i pagamenti dei costi di gestione e la restituzione del deposito.

In sintesi:

• L’acquirente è vincolato dai contratti di locazione esistenti
• Non è possibile disdire i contratti di locazione dopo la vendita
• Periodo di lock-up di 3 anni
• Suggerimento: registrare tutte le formalità nel contratto di acquisto

Conclusione: vendita di condomini individualmente

La decisione di vendere il condominio nel suo complesso o suddiviso in singoli appartamenti dipende da diversi fattori, come le condizioni dell’edificio, la posizione e la domanda di alloggi nella zona. Se decidete di dividere il condominio in singoli appartamenti e di venderli, potete sperare in prezzi di vendita elevati. Allo stesso tempo, bisogna tenere conto del diritto di prelazione degli inquilini e della protezione contro il licenziamento.