Investire denaro in immobili di cura, ma come?

Che cosa significa proprietà di cura? Quanto costa una casa di cura? Si può comprare una casa di riposo? Domande oneste, risposte oneste.

Uno sguardo alla Germania come mercato d’investimento.

Attualmente ci sono 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete. La Germania ha il sistema sanitario più costoso del mondo. Il più grande fattore di ritorno quando si investe in immobili di cura è, naturalmente, lo sviluppo della demografia ma anche la capacità economica di un paese, che alla fine sostiene il sistema di cura e il suo finanziamento. Come molti paesi ricchi o benestanti, la popolazione della Germania sta diventando sempre più vecchia.

Presto la metà della popolazione avrà più di 50 anni, e la domanda di immobili, case di cura e case di riposo aumenterà di conseguenza. La domanda di case semplici che servono lo standard e naturalmente anche di proprietà nel settore dell’assistenza che soddisfano standard più elevati. Qui gli inquilini successivi pagano dai 2.000 euro in su al mese, a seconda del livello di assistenza. In media 2.600 euro al mese, con 731.000 persone che hanno bisogno di cure ospedaliere, sono 1,9 miliardi di euro al mese o 22,8 miliardi all’anno.

Senza deviazioni, prima uno sguardo ai vantaggi e agli svantaggi di questo sistema:

Vantaggi di una casa di cura come investimento finanziario

Le case di cura sono popolari tra gli investitori esperti. Offrono alcuni vantaggi che gli immobili “classici” non offrono come investimento. Il più grande vantaggio è certamente che tu, come investitore, puoi investire relativamente senza preoccupazioni.

Il contratto di locazione a lungo termine di una proprietà di cura con l’operatore assicura uno sforzo minimo. Voi, come padrone di casa o proprietario, avete pochissimo lavoro da fare. La gestione immobiliare commissionata regola quasi tutto direttamente con il gestore dell’immobile.

Vantaggi:

• Alto potenziale di sviluppo, 4,1 milioni (in aumento) hanno bisogno di cure
• 731.000 persone sono assistite in strutture di cura complete
• Investimento di capitale in loco, 100 unità in città con 10.000 abitanti
• Contratto di locazione a lungo termine con l’operatore
• Poco sforzo, la gestione della proprietà regola quasi tutto con il gestore
• Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per nuovi edifici

Svantaggi: Rischi della forma di investimento in casa di cura

Naturalmente, non ci può essere un interesse personale. Allo stesso modo, ci sono regolamenti edilizi speciali, che però, come acquirente “puro”, non giocano davvero un ruolo, poiché i requisiti sono già soddisfatti dall’impresa di costruzioni o dallo sviluppatore.

Svantaggi:

• Nessuna opzione per l’uso proprio (ETW è affittata all’operatore)
• Regolamenti edilizi speciali (soddisfatti dallo sviluppatore)
• E…

Ci sono anche critiche al modello, come qui nella rivista immobiliare FIV (intervista). La domanda al nostro esperto: “Cosa pensa degli investimenti in case di riposo o di cura?” La sua risposta: “Molto poco! – è la mia tersa risposta. Questo ha a che fare con il rischio molto alto che questa forma di alloggio ha come investimento. Stiamo parlando dei cosiddetti immobili sociali. In vista del continuo invecchiamento della popolazione e della conseguente domanda certamente crescente di posti per anziani e case di cura, si suggerisce che è un investimento sicuro. Ma come proprietà di gestione – come gli hotel, per esempio – queste proprietà hanno un serio svantaggio: se la società di gestione fa un cattivo lavoro, allora una tale proprietà diventa rapidamente un pozzo senza fondo”.

Leggi di più nella rivista (esterno):

• Immobili come investimento: vantaggi fiscali? Casa di cura?

Rendimento e costi (prezzo di acquisto, costi accessori di acquisizione)

Ci sono case di riposo, case di riposo e altre varianti in ogni distretto. Una cosa che gli investitori hanno in comune è che i contratti d’affitto sono a lungo termine. Gli operatori firmano contratti di 20, 25 anni, con opzioni di rinnovo di 3 anni, a volte 5 anni. Quindi il “business è assicurato a lungo termine”. Coloro che vogliono entrare possono aspettarsi che i rendimenti tipici degli immobili siano di solito tra il 3,2 – 5,0 %.

Rendimento:

Rendimento per lo più tra il 3,2 – 5,0

Per ottenere il ritorno, naturalmente, bisogna prima fare degli investimenti. Questi costi accessori di acquisizione sono aggiunti al prezzo di acquisto:

Tassa sul trasferimento della terra (3,0 – 6,5 %)

e in aggiunta:

Notaio, tribunale (2,5%)

Due fattori spiccano: in primo luogo, la tassa di trasferimento del terreno, e in secondo luogo, le spese notarili e giudiziarie. A seconda dello stato federale, l’imposta sul passaggio di proprietà varia dal 3,0 al 6,5%. Le spese notarili e giudiziarie sono circa il 2,5% del prezzo d’acquisto.

Ora passiamo al “lato della domanda”. Come si sta sviluppando il mercato degli immobili per l’assistenza infermieristica in Germania?

Società che invecchia: domanda crescente di alloggi adeguati all’età

Fattore 1: Invecchiamento della società. Vi faccio un esempio: un posto in una casa di cura costa in media 2.600 euro alla Caritas Altenhilfe. In un anno, sono 31.200 euro. A seconda del livello di cura, dello stato federale e della struttura, i costi variano tra 1.800 e 3.990 euro al mese, secondo la Caritas.

Ci sono circa 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania (secondo l’Ufficio Federale di Statistica). La maggior parte delle persone bisognose di cure in questo paese ha più di 60 anni. In definitiva, la spesa mensile, per il privato dietro la persona bisognosa di cure, è molto alta. Nel livello di cura 2, i costi sono già ~ 2.800 € al mese, per un singolo appartamento di cura. Qui stiamo parlando dell’attrezzatura di base assoluta. A seconda della casa di cura, delle dimensioni e delle attrezzature dei singoli appartamenti, non ci sono, come sempre, limiti massimi.

• 731.000 persone in assistenza residenziale
• 2.600 euro / mese; o 31.200 euro / anno
• Rendimenti / mese: 1,9 miliardi
• Rendimenti / anno: 22,8 miliardi

Ecco perché le case di cura sono così interessanti come investimento per gli investitori immobiliari. Soprattutto in Germania.

L’esempio di calcolo mostra i vantaggi di questo sviluppo della struttura dell’età in Germania per gli investitori tedeschi e stranieri.

Età degli abitanti in Germania

Come già riportato nelle statistiche immobiliari, la Germania è tra i primi 20 paesi con la popolazione più anziana. Attualmente, la Germania è addirittura al 5° posto, come si vedrà tra un momento. Ecco l’attuale distribuzione per fasce d’età in Germania. Chiaramente visibile è il grande gruppo dai 40/50 anni in su, che sta diventando sempre più vecchio e sta creando un crescente bisogno di alloggi in case di cura e case per anziani.

Puoi trovare altre statistiche su Statista

Età degli abitanti a confronto: in tutto il mondo

La Germania è al 5° posto tra i paesi con la popolazione media più vecchia. Solo Portogallo, Martinica, Italia e Giappone sono davanti alla Repubblica Federale.

1. Giappone
2. Italia
3. Martinica
4. Portogallo
5. Germania

PS: Nel caso vi stiate chiedendo, cos’è la Martinica? La Martinica è un’isola del Mar dei Caraibi che fa parte del territorio francese.

Forte economia nazionale e previsioni

Fattore 2: economia forte e previsioni – La Germania stessa è la quarta potenza economica del mondo, la più grande area economica d’Europa. Quasi nessun altro paese è così interessante quando si tratta di investimenti di capitale. Tuttavia, pochissime persone hanno le case di cura nel loro radar, ma piuttosto investono nel classico condominio come investimento o in una casa. Eppure i rendimenti che si generano qui sono molto considerevoli, soprattutto in confronto ad altri immobili come investimento in Germania.

A parte i fenomeni globali (crisi finanziaria del 2009, Corona del 2020), l’economia tedesca nel cuore dell’Europa è molto robusta e stabile. Come si può vedere qui, nello sviluppo del prodotto interno lordo reale (variazione anno su anno) in Germania, dal 2008 al 2019 e previsione al 2022.

Aumento del grado di cura nella vecchiaia, costi più alti

Fattore 3: crescente grado di cura nella vecchiaia, costi più elevati – Il sistema sanitario tedesco è uno dei più costosi al mondo. Non solo lo stato ma anche i parenti dei futuri residenti investono nelle case di cura o nelle spese mensili per i loro residenti.

Chiunque abbia un parente in una casa di riposo in Germania paga una certa somma ogni mese. Questo dipende dal livello di cura della persona assistita. Il livello di cura 1 è quello che riceve il sussidio più basso. Più alto è il livello di assistenza, più sussidi ci sono da parte dello Stato, quindi più alti sono i costi.

Nessuno vuole sacrificare il comfort per i propri cari nel processo!

Nonostante l’aumento dei costi, l’attenzione è rivolta a strutture di alta qualità. Questo significa che i condomini non devono essere costruiti e scambiati nel segmento “prezzo basso”. Nel campo dell’immobiliare di cura, è tutta una questione di qualità.

Area metropolitana o campagna – rendimenti immobiliari

Fattore 4: Area metropolitana o campagna – rendimenti immobiliari – Le case di cura non sono sempre costruite solo in aree metropolitane come Berlino, Amburgo, Monaco o Colonia e Düsseldorf. Le case di cura sono costruite in ogni piccola città tedesca, anche in città molto piccole con 5.000-10.000 abitanti. Ogni casa di cura ha di solito almeno 100 unità residenziali.

Nelle grandi conurbazioni, c’è molta concorrenza per i singoli condomini, all’interno delle proprietà di cura. In campagna, a volte si possono fare buoni affari. Il rendimento della proprietà è di conseguenza molto più alto. La concorrenza è minore e di solito il patrimonio netto degli acquirenti locali è anche inferiore a quello degli investitori immobiliari sovraregionali.

Investire “in campagna”: lontano dalle grandi città

Come investitore, non dovreste quindi concentrarvi solo sulle grandi città, ma tenere d’occhio anche i paesi più piccoli. Soprattutto quando si tratta di investire in 5, 10 o 20 condomini.

L’intero processo di acquisto di una proprietà non è diverso da quello di un tipico condominio. Solo alcuni parametri sono diversi, ma questi sono di poca importanza per te come investitore immobiliare. Tutte le condizioni legali e statutarie sono già state soddisfatte dallo sviluppatore o dall’impresa di costruzioni.

Acquisto di beni immobili

Fattore 5: acquisizione di immobili – Un fattore decisivo per la redditività (rendimento degli immobili) è quindi la ricerca di immobili (acquisizione di immobili).

Dove si possono trovare nuovi edifici attraenti? Pochissime proprietà ad alto rendimento appaiono nei tipici portali immobiliari; vengono acquistate“fuori mercato“, direttamente dall’agente immobiliare o dal costruttore. Se stai cercando delle proprietà ad alto rendimento, non dovresti affidarti solo agli annunci immobiliari, ma costruire la tua rete in anticipo per arrivare alle proprietà veramente interessanti.

Soprattutto per i principianti questo consiglio:

Suggerimento: contattare gli agenti in una fase iniziale; la proprietà viene venduta prima del completamento.

Per avere meno svantaggi e rischi possibili, vale la pena di contattare gli agenti in anticipo. Come descritto sopra, le proprietà non vengono vendute solo alla fine della costruzione, ma molto prima. Di conseguenza, tutte le singole unità sono di solito vendute 6 mesi prima del completamento della costruzione.

Riassumiamo ancora una volta i vantaggi degli appartamenti di cura:

1. Alto potenziale di sviluppo, 4,1 milioni (in aumento) hanno bisogno di cure
2. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete
3. Investimento in loco, 100 unità in città con 10.000 abitanti
4. Contratto di locazione a lungo termine con l’operatore
5. Poco sforzo, la gestione della proprietà regola quasi tutto con il gestore
6. Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per nuovi edifici

Investimento Germania: Berlino, Amburgo, Colonia & Co.

Sta cercando un investimento redditizio in Germania? Nel più grande mercato immobiliare d’Europa, ci sono molte opzioni a vostra disposizione, dai piccoli condomini nelle conurbazioni internazionali come Berlino, alle già citate case di cura, che stanno diventando sempre più attraenti in una società che invecchia come quella tedesca. In definitiva, il rendimento dell’immobile gioca il ruolo maggiore nella scelta e nella selezione dell’immobile.

Condominio, commerciale, proprietà di cura & Co.

Se volete avere una panoramica più completa sul tema dell’investimento immobiliare in Germania, abbiamo un’altra guida sull’argomento per voi qui.

• Investimento Germania

Investimento esotico: appartamento o…? ?!

Potete anche leggere un’intervista molto interessante sul tema dell’investimento immobiliare esotico qui. Non deve essere sempre la tipica casa indipendente, a schiera o bifamiliare in cui si investe. Ci sono sicuramente altre proprietà dove vale la pena considerare un investimento.

Investimento classico o esotico: Quale proprietà è adatta come investimento?

• Quale proprietà come investimento? – Intervista di investimento

Finanziamento: Immobili e appartamenti di cura

Finanziare appartamenti, terreni edificabili o una proprietà commerciale – la scelta giusta del prestito immobiliare decide quanto sarà alto l’onere degli interessi e quindi il costo totale del vostro prestito immobiliare. Anche quando si sceglie un prestito immobiliare, voi come potenziale acquirente vi trovate di fronte a molte domande e considerazioni, come ad esempio se dovete scegliere un classico finanziamento di rendita o optare per un’altra forma di finanziamento. Anche il finanziamento di follow-up è possibile in vari modi. In definitiva, ci si trova di fronte alla questione se si sta meglio con un tasso d’interesse di debito lungo e fisso o con un prestito immobiliare flessibile.

• Finanziamento immobiliare

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GmbH & Co OHG – formazione, finanziamento, responsabilità & Co

La società in nome collettivo – OHG in breve – è una delle cosiddette società complete e, come una società di persone, è soggetta al codice commerciale tedesco (HGB). Il processo di formazione di questa forma legale di società è abbastanza semplice, dato che può essere formata informalmente e richiede un minimo di due soli membri fondatori. Può essere fondata sia da persone fisiche che da persone giuridiche. Un numero massimo di azionisti ammissibili non è specificato dalla legge.

Se l’azionista principale personalmente responsabile di una OHG agisce come una società a responsabilità limitata (GmbH) o se nella società nel suo complesso non sono responsabili persone fisiche ma esclusivamente persone giuridiche, si forma una cosiddetta Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Offene Handelsgesellschaft – in breve: GmbH & Co OHG. Ma attenzione: mentre la GmbH rappresenta una persona giuridica in virtù della sua forma giuridica, una GmbH & Co OHG non ha una propria personalità giuridica ed è sempre considerata una partnership!

Altre collaborazioni tipiche:

• Società in accomandita (KG)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società a responsabilità limitata e Compagnie Limited Partnership(GmbH & Co KG)

Nome della fondazione e dell’azienda

La formazione di una GmbH & Co OHG richiede almeno due persone, con almeno una delle due che si presenta sotto forma di GmbH. Uno scenario comune vede entrambi i membri fondatori come società a responsabilità limitata che si uniscono per formare una GmbH & Co OHG per un progetto comune. In entrambi i casi, tutte le persone giuridiche della società agiscono come partner generali.

Se state partendo da zero, dovete prima stabilire una società a responsabilità limitata. Per fare questo, hai bisogno di quanto segue in poche parole: una persona fisica o giuridica come fondatore della società; un numero di identificazione fiscale (ID fiscale); la conferma della registrazione dall’Ufficio delle licenze commerciali; il patto dei soci aka statuto insieme alla certificazione notarile; 25.000 euro di capitale sociale; e infine l’iscrizione nel registro commerciale.

Puoi scoprire qui come funziona in dettaglio il processo di creazione di una GmbH:

• Costituzione di una società a responsabilità limitata (GmbH)

Avete fondato con successo la vostra società a responsabilità limitata? Poi il passo successivo è la costituzione di una società a responsabilità limitata (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Offene Handelsgesellschaft). Poiché la GmbH & Co OHG è una società separata, avete bisogno di un codice fiscale e dovete registrare la società presso l’ufficio commerciale. Poiché uno dei partner è una GmbH, la GmbHG richiede anche un capitale minimo di 25.000 euro, a differenza della OHG convenzionale. L’istituzione di articoli di associazione è anche obbligatoria e, naturalmente, la vostra azienda ha bisogno di un nome adeguato che includa il suffisso aziendale “GmbH & Co OHG”.

Gestione e potere di rappresentanza

A meno che non sia stato stabilito diversamente nell’accordo dei soci, ogni socio di una GmbH & Co OHG ha il potere di rappresentanza nel rapporto esterno. È possibile concordare la rappresentanza congiunta negli statuti – e iscriverla nel registro delle imprese – o ritirare il potere di rappresentanza ai singoli soci. Tuttavia, questa restrizione si applica solo nella relazione interna ed è inefficace nei confronti dei terzi, poiché questi non possono vedere il potere di rappresentanza dei singoli partner.

Lo stesso vale per il potere di gestione: in linea di principio, tutti i partner possono – e dovrebbero – agire con capacità di gestione. Sono possibili deviazioni dalle disposizioni legali del codice commerciale (HGB), ma diventano efficaci nella relazione esterna solo se una nota corrispondente è stata registrata nel registro commerciale e l’informazione è quindi accessibile al pubblico. In assenza di un’iscrizione corrispondente nel registro di commercio, una transazione è efficace anche se l’azionista è stato escluso dalla gestione nella relazione interna.

Estratto dalla legge – § 114 HGB:

(1) Tutti i soci hanno il diritto e l’obbligo di gestire gli affari della società.
(2) Se il contratto di partnership assegna la gestione a uno o più partner, gli altri partner sono esclusi dalla gestione.

Lettere commerciali – offerte, moduli d’ordine, fatture & Co.

Nelle transazioni commerciali, la GmbH & Co OHG è vincolata ad una certa presentazione. Così, su tutte le lettere commerciali – come per l’OHG convenzionale – devono essere fornite informazioni sul suffisso della forma giuridica, la sede legale, il tribunale del registro competente e il numero del registro commerciale. Poiché i partner sono persone giuridiche, una GmbH & Co OHG deve anche indicare le società dei partner con il suffisso della forma giuridica e il loro numero di registro commerciale, il tribunale del registro competente e la sede legale delle società. I nomi completi di tutti gli amministratori delegati e dei membri del consiglio di amministrazione – così come il nome e il cognome del presidente del consiglio di sorveglianza, se applicabile – devono anche essere elencati su tutte le lettere commerciali.

Le lettere commerciali includono tutte le comunicazioni scritte di un’azienda che sono specificamente indirizzate a uno o più destinatari, come moduli d’ordine, offerte sollecitate, fatture e solleciti di pagamento o lettere di sollecito. La letteratura promozionale generale e la posta diretta, d’altra parte, non sono lettere commerciali nella forma e di conseguenza non devono contenere nessuna delle informazioni di cui sopra.

Distribuzione dei profitti, condivisione delle perdite e responsabilità

Per quanto riguarda la distribuzione degli utili e la ripartizione delle perdite, o entrano in gioco i principi giuridici o le disposizioni corrispondenti sono state ancorate negli statuti. Gli utili sono distribuiti “pro capite” al 4 per cento della quota di capitale più l’utile supplementare. Le perdite sono anche distribuite “pro capite”.

Una società a responsabilità limitata & Compagnie General partnership è responsabile come una società con il suo patrimonio aziendale. Inoltre, i singoli soci – come per la società in nome collettivo – sono direttamente, illimitatamente e solidalmente responsabili, il che significa: i creditori non solo possono attaccare direttamente i soci indipendentemente dal causante, ma in caso di dubbio anche sollevare pretese di responsabilità oltre il patrimonio della società, cioè sul patrimonio privato dei singoli soci.

Se invece i soci di una GmbH & Co OHG si presentano sotto forma di una società a responsabilità limitata (GmbH), essi sono responsabili come persone giuridiche solo nella misura del contributo di capitale della GmbH. La limitazione della responsabilità come persona giuridica è una delle caratteristiche vantaggiose di questa forma giuridica di impresa.

Responsabilità fiscale degli azionisti di GmbH & Co OHG – GewSt, USt & ESt / KSt

Come tutte le altre forme giuridiche di società, la Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Offene Handelsgesellschaft è generalmente tenuta a pagare le tasse. Per le imprese commerciali con un reddito annuo superiore a 24.500 euro, si applica l’obbligo dell’imposta commerciale e, in linea di principio, per tutte le società, si applica l’obbligo dell’imposta sulla cifra d’affari, nella misura in cui la GmbH & Co OHG non effettua solo un fatturato esente da imposta.

Inoltre, le società di persone sono generalmente soggette al principio di trasparenza, che afferma che a causa dell’imposta sul reddito dei singoli partner, il pagamento dell’imposta sul reddito per la società nel suo complesso è superfluo. Gli utili distribuiti sono anche tassati nella dichiarazione dei redditi dei partner come reddito da operazioni commerciali. Tuttavia, questo si basa sul presupposto delle persone fisiche. Il reddito da profitti per le persone giuridiche, d’altra parte, è soggetto all’imposta sul reddito delle società.

• Imposta sul commercio (GewSt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sul reddito delle società (KSt)

Tasse per le aziende, tutto in una lista:

• Tasse in Germania

GmbH & Co OHG – Per chi vale la pena?

Un vantaggio significativo di una GmbH & Co OHG è senza dubbio la limitazione della responsabilità al patrimonio aziendale della GmbH come socio personalmente responsabile. Questo significa che i fondatori di aziende possono rapidamente e facilmente partire in una squadra su un piano di parità e non rischiano direttamente l’esistenza della loro azienda se un investimento si rivela svantaggioso. In contrasto con la GmbH & Co KG, la cooperazione paritaria dei partner è qui particolarmente importante e le forti gerarchie corrispondenti alla società in accomandita sono evitate.

Per chi è adatta la GmbH & Co OHG? Questa forma giuridica è utile per gli imprenditori che vogliono impostare il loro business come una partnership senza dover rinunciare alle restrizioni speciali di responsabilità di una GmbH. Una GmbH & Co OHG è concepibile anche come società di gestione patrimoniale e per le imprese familiari.

Alternative alla GmbH & Co OHG: forme giuridiche in Germania

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se vuoi creare la tua prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Sia che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, qui ho riassunto per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• GmbH: società a responsabilità limitata
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

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Assemblea generale annuale – L’organo decisionale

L’assemblea generale funziona come l’organo decisionale di una società per azioni. Rappresenta l’organo legislativo della società ed è destinato a sollevare i membri del consiglio di sorveglianza e del consiglio esecutivo dalle loro funzioni. L’assemblea generale è composta dagli azionisti di una AG e viene solitamente convocata una volta all’anno.

Più sugli altri organi di una società per azioni:

• Consiglio di amministrazione di una AG
• Consiglio di sorveglianza di una AG

Doveri dell’assemblea generale – revisore, appropriazione dei profitti & Co.

Decide quali azionisti sono nominati nel consiglio di sorveglianza ed elegge anche il revisore (o i revisori) del bilancio annuale. L’assemblea generale è l’unico organo di una AG che può decidere sulla destinazione dell’utile di bilancio e può essere influenzata dalle proposte dei membri del consiglio esecutivo e del consiglio di sorveglianza. Un altro importante compito dell’assemblea generale: delibera su questioni essenziali – per esempio, riguardo ad aumenti o diminuzioni di capitale, possibili fusioni o scioglimenti, vendite, acquisizioni o acquisizioni…. -nella misura in cui queste comportano una modifica degli articoli dell’associazione.

Panoramica dei compiti dell’assemblea generale:

• Scarico del Consiglio Direttivo e del Consiglio di Sorveglianza
• Elezione dei membri del Consiglio di Sorveglianza in rappresentanza degli azionisti
• Elezione del revisore dei conti
• Decisione sulla destinazione dei profitti
• Decisione su questioni che modificano lo statuto

I membri dell’assemblea generale partecipano automaticamente al processo di fondazione della società per azioni. A differenza del consiglio esecutivo e del consiglio di sorveglianza, non sono legati a termini fissi di mandato, ma possono mantenere la carica con potere decisionale fino a quando lasciano la società. Ogni azionista riceve i voti in proporzione alle sue quote di profitto. All’azionista è concesso un voto per azione.

AG: fondazione, forma giuridica, caso speciale immobiliare

1. Società per azioni (AG)
2. Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
3. Immobiliare Ltd.

Public Limited Company (AG): formazione, responsabilità, forma legale & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La società per azioni è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e organizzata da diversi organi. Invece di un amministratore delegato, la società è gestita da un consiglio di amministrazione composto da almeno una persona. Come indica già il nome, questa forma giuridica di società è principalmente per il commercio di azioni. Volete fondare una società da soli o insieme ad altre persone e saperne di più sulle forme di diritto societario in anticipo? Allora sei venuto nel posto giusto!

• Società per azioni (AG)

Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Non trovate affatto male l’idea di una società per azioni e vi state chiedendo come combinare la vostra società di capitali con il settore immobiliare? Una società immobiliare è una società che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – a partire da una singola proprietà fino a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

• Immobiliare Ltd.

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Tipi di azioni: trasferimento, diritti e frazionamento del capitale

Ci sono molti tipi diversi di azioni, che a loro volta appartengono a diverse categorie. Per esempio, si fa una differenziazione tra i tipi di azioni secondo il grado di trasferibilità, o secondo la portata dei diritti, o anche secondo il metodo di divisione del capitale sociale. A volte si usa anche il termine “carta d’ordine”. Questo si riferisce semplicemente ai titoli che sono intestati a un nome specifico e che possono cambiare il loro proprietario per accordo, trasferimento o girata. Per inciso, la girata si riferisce all’avallo su tale titolo, che permette il trasferimento parziale o totale dei diritti. La parola parte “ordine” deriva quindi da “ordine”, poiché il trasferimento dell’azione è commissionato.

In generale, il valore di un’azione – o di un’obbligazione o di un certificato di investimento – può essere espresso in due valori: Da un lato, c’è il valore nominale – chiamato anche valore nominale -, cioè il valore numerico espresso economicamente in denaro, come si trova su banconote, monete o titoli. Dall’altra parte, c’è il prezzo di borsa, il prezzo dei titoli determinato in borsa – in altre parole: il valore corrente di mercato.

Tipi di azioni per grado di trasferibilità

Nel distinguere i tipi di azioni in base al grado di trasferibilità, le azioni al portatore e le azioni nominative nonché le azioni nominative con trasferibilità limitata sono combinate.

• Azioni al portatore (inh.)
• Azioni nominative (NA)
• Azioni nominative a trasferibilità limitata (vink. NA)

Azione al portatore – trasferimento mediante accordo e resa

Le azioni al portatore – in breve: Inh. – sono solitamente intestate al portatore secondo la loro denominazione e costituiscono il tipo standard tra i tipi di azioni secondo il grado di trasferibilità. Possono essere trasferiti a un nuovo proprietario tramite accordo e trasferimento, il che semplifica enormemente la commerciabilità di questo tipo di azioni. L’unica restrizione è che le azioni possono essere emesse solo se sono completamente pagate.

Azioni registrate – deposito minimo 25% di valore nominale e premio

Azioni registrate – abbreviato: NA – sono titoli d’ordine “nati” in forma. Per legge, i titoli d’ordine nati devono essere considerati come titoli. Oltre alle azioni nominative, si tratta di assegni e cambiali. Le azioni nominative sono intestate all’azionista che figura nel registro delle azioni. Questo lo autorizza a partecipare all’assemblea generale e ad esercitare il suo diritto di voto. Inoltre, è l’unico che ha diritto al pagamento dei dividendi per queste azioni. L’importo minimo di pagamento corrisponde al 25% del valore nominale e del premio. Il trasferimento di proprietà delle azioni nominative si effettua tramite vidimazione, consegna e trascrizione nel registro delle azioni della società, il che grava di conseguenza sulla negoziabilità.

Azioni nominative con trasferibilità limitata – trasferimento con il consenso della società

Le azioni registrate con trasferibilità limitata sono abbreviate come vink. NA e rappresentano una forma speciale dell’azione registrata convenzionale. Non ci sono differenze in termini di caratteristiche, ma un’azione registrata con trasferibilità limitata è trasferibile solo se la società conferma la sua approvazione. Questo è particolarmente vantaggioso per controllare con precisione la proprietà delle azioni e per poter riconoscere in anticipo le intenzioni di altre società di rilevare queste azioni. Tuttavia, se molti piccoli investitori sono rappresentati da grandi azionisti – banche, per esempio – le azioni registrate con trasferibilità limitata possono anche essere trasferite facilmente. Se un azionista lascia l’AG, può anche trasferire i suoi crediti ad azionisti a lui sconosciuti per mezzo di una cessione in bianco e la firma di un atto speciale.

Tipi di azioni secondo l’ambito legale

In conformità con la differenziazione dei tipi di azioni in base alla portata dei diritti, viene fatta una distinzione tra azioni ordinarie e azioni privilegiate.

• Azioni ordinarie (SA)
• Azioni privilegiate (VA)

Azioni ordinarie – forma originale dell’azione con quadruplo diritto legale

Le azioni ordinarie – abbreviazione: SA) – sono il tipo standard tra i tipi di azioni in termini di portata giuridica e probabilmente rappresentano la forma più originale di tutte le azioni. Le azioni ordinarie contengono quattro diritti essenziali: prima di tutto, c’è il diritto al pagamento dei dividendi, cioè c’è un diritto legale ad una certa quota dell’utile di bilancio. Inoltre, le azioni ordinarie permettono al titolare di partecipare alle assemblee generali della società per azioni, compreso l’esercizio dei propri diritti di voto. Un terzo aspetto riguarda il diritto a una quota dei proventi della liquidazione, secondo il quale una parte del denaro della liquefazione spetta per legge al titolare di un’azione ordinaria. Infine, ma non meno importante, un’azione ordinaria dà anche il diritto di impugnare le delibere dell’assemblea generale.

Azioni privilegiate – privilegi nella distribuzione degli utili e nelle attività della società

Le azioni privilegiate – abbreviato: VA -, sono chiamate azioni privilegiate perché le loro caratteristiche includono alcuni privilegi rispetto alle azioni ordinarie. Si tratta di solito di diritti preferenziali nella distribuzione dei profitti o di rivendicazioni speciali sui beni della società. Le azioni privilegiate con diritti di voto multipli – le cosiddette azioni a voto multiplo – non sono permesse in Germania secondo la legge tedesca sulle società per azioni (AktG).

Le azioni privilegiate senza diritto di voto – chiamate anche azioni privilegiate senza diritto di voto – sono considerate una forma speciale di azioni privilegiate. Vengono spesso utilizzati per finanziare il patrimonio netto quando un aumento di capitale non è possibile a causa di un cattivo prezzo delle azioni. Come compensazione per la perdita dei diritti di voto, al detentore di azioni viene offerto, per esempio, un dividendo più alto o un diritto di successione, e allo stesso tempo il requisito del capitale proprio può essere soddisfatto.

Estratto dalla legge – § 12 AktG:

(1) Ogni azione conferisce il diritto di voto. Le azioni privilegiate possono essere emesse come azioni senza diritto di voto in conformità con le disposizioni della presente legge.

(2) Non sono ammessi diritti di voto multipli.

Tipi di azioni secondo il metodo di divisione del capitale sociale

Se si considera il metodo di divisione del capitale sociale, si distingue tra azioni con valore nominale e azioni senza valore nominale. La forma e gli eventuali importi minimi applicabili delle azioni sono specificati nella legge tedesca sulle società per azioni (AktG).

• Azioni del valore nominale
• Quote di quota
• Azioni senza valore nominale

Estratto dalla legge – § 8 AktG:

(1) Le azioni possono essere create sia come azioni con valore nominale sia come azioni senza valore nominale.
(2) Le azioni del valore nominale devono essere denominate in almeno un euro. Le azioni con un valore nominale inferiore sono nulle. Gli emittenti sono responsabili in solido con i titolari per qualsiasi danno derivante dall’emissione. Gli importi nominali più alti delle azioni devono essere denominati in euro pieni.
(3) Le azioni senza valore nominale non hanno valore nominale. Le azioni senza valore nominale di una società partecipano al capitale sociale nella stessa misura. L’importo proporzionale del capitale sociale attribuibile a ciascuna azione non può essere inferiore a un euro. Il paragrafo 2, frasi 2 e 3 si applica di conseguenza.
(4) La proporzione del capitale sociale è determinata, nel caso di azioni con valore nominale, dal rapporto tra il loro valore nominale e il capitale sociale, e nel caso di azioni senza valore nominale, dal numero di azioni.
(5) Le azioni sono indivisibili.
(6) Queste disposizioni si applicano anche ai certificati azionari rilasciati agli azionisti prima dell’emissione delle azioni (certificati provvisori).

Azioni con valore nominale – Azioni in denaro da 1 Euro & par

Le azioni con valore nominale – talvolta chiamate anche azioni con valore nominale o azioni di somma – sono, come suggerisce il nome, denominate in un importo nominale fisso o valore nominale, che è espresso in termini monetari. Non possono essere emessi sotto la pari, il che significa che il valore nominale non può essere inferiore al valore di mercato. Se questo è il caso, la differenza si chiama sconto. Se il valore nominale di un’azione è sopra la pari – cioè se il valore nominale è maggiore del prezzo di mercato – la differenza si chiama premio. Il valore nominale delle azioni è fissato a un valore minimo di un euro. La somma dei valori nominali è il capitale sociale di una società.

• Sopra la pari: valore nominale > prezzo di mercato (differenza di premio)
• Par: Valore nominale = prezzo di borsa
• Sotto la pari: valore nominale < prezzo di mercato (differenza = sconto)

Azioni senza valore nominale – azioni di quota e azioni senza valore nominale

Le azioni senza valore nominale sono un termine collettivo per le azioni che non hanno un valore nominale dichiarato. Viene fatta una distinzione tra le azioni di quota – come “azioni autentiche no-par” – e le azioni no-par – come “azioni non autentiche no-par”. A volte entrambi i tipi di quote sono anche indicati come quote reali o non reali.

• Quota share: vera e propria quota no-par (quota)
• Quota no-par: quota no-par (quota) non autentica

Azioni di quota – azioni del capitale sociale

Le vere e proprie azioni senza valore nominale sono azioni di quota la cui quota nel capitale sociale di una SA è indicata in un documento, ad esempio 1/1.000 o 1/50.000. Esse incarnano quindi una frazione del patrimonio della società corrispondente al diritto di quota e non sono, come potrebbe suggerire la parte di nome “quota”, basate su un certo importo minimo del capitale sociale. Di conseguenza, nessun valore nominale può essere calcolato per queste azioni. Se la percentuale della quota è indicata sul certificato, la quota è detta “parlante”. Una quota “silenziosa”, invece, non ha questa notazione.

Attenzione: anche se le vere quote senza valore nominale sono comuni negli USA, in Canada, in Belgio e in Italia, tra gli altri, non sono generalmente permesse in Germania, poiché queste quote sono commerciabili e possono quindi significare un’estrema dissimulazione del bilancio.

Azioni no-par – il tipo di azione più comune dall’introduzione dell’euro

Le azioni senza valore nominale – abbreviato con o. N. per “senza valore nominale” – sono considerate “non genuine” perché non sono né denominate in un certo valore nominale né in una certa quota. Sono indicati in termini di quantità come il risultato della divisione del capitale sociale per il numero di azioni, per cui il loro valore nominale è calcolato fittiziamente. Così, in contrasto con le azioni di quota, le azioni no-par incarnano una quota del capitale sociale di una AG e non possono scendere al di sotto di un importo minimo specificato di un euro per azione. Sono il tipo di azione più comune in Germania e sono stati originariamente introdotti per rendere la conversione delle azioni in euro più facile per le società per azioni.

AG: fondazione, forma giuridica, azioni immobiliari

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2. Società per azioni (AG)
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4. Immobiliare Ltd.

Azioni immobiliari: Elenco delle aziende

Azioni immobiliari – Non tutti possono permettersi gli immobili come investimento di capitale. Attraverso le azioni immobiliari, invece, tutti possono partecipare al mercato immobiliare e investire denaro. I prezzi delle azioni dei grandi attori salgono anno dopo anno. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE e Patrizia sono alcune delle aziende attive più note in Germania. Inoltre, ci sono più di 25 altre aziende. Abbiamo una panoramica delle azioni immobiliari più popolari per te come investitore. Ma prima, uno sguardo ai rischi delle azioni, il mercato azionario, per i principianti e i novizi. Ora alla lista e più sul mercato immobiliare, le vostre opzioni di investimento e tutti i prezzi a colpo d’occhio, qui nell’articolo sulle azioni immobiliari.

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Public Limited Company (AG): formazione, responsabilità, forma legale & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La società per azioni è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e organizzata da diversi organi. Invece di un amministratore delegato, la società è gestita da un consiglio di amministrazione composto da almeno una persona. Come indica già il nome, questa forma giuridica di società è principalmente per il commercio di azioni. Volete fondare una società da soli o insieme ad altre persone e saperne di più sulle forme di diritto societario in anticipo? Allora sei venuto nel posto giusto!

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Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Non trovate affatto male l’idea di una società per azioni e vi state chiedendo come combinare la vostra società di capitali con il settore immobiliare? Una società immobiliare è una società che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – a partire da una singola proprietà fino a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

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Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

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