Rendimento immobiliare: definizione e calcolo

Nel caso in cui si decida per una proprietà di rendimento per il proprio investimento immobiliare, la domanda sorge rapidamente:

Questa proprietà vale come investimento?

Dopo tutto, l’acquisto di una proprietà non comporta solo costi immensi all’inizio. In seguito, quando l’immobile viene affittato, ci sono anche i costi di gestione correnti da pagare. Quindi, per assicurarsi che questa spesa valga la pena, c’è il rendimento immobiliare. In altre parole, il rendimento locativo mette il vostro investimento in relazione al potenziale reddito locativo.

Formula per il rendimento locativo lordo: percentuale

Per calcolare il rendimento dell’affitto, bisogna mettere in relazione l’affitto a freddo (senza costi di gestione) e il prezzo d’acquisto dell’immobile. La formula completa è:

Reddito netto annuale / investimento * 100 = rendimento dell’affitto

Il risultato è quindi in percentuale. Più alta è la percentuale, migliore è il rendimento. E migliore è il rendimento, più si guadagna dalla proprietà. Come investitore immobiliare, si dovrebbe idealmente costruire di nuovo un patrimonio direttamente in modo da poterlo poi investire in altri immobili come investimento di capitale.

Rendimento e posizione: posizione A, B e C

La posizione della vostra proprietà è decisiva per il rendimento dell’affitto. La proprietà si trova in una posizione A, B o C? E la posizione macro e micro? Ed è un rendimento o un investimento immobiliare? A seconda della posizione, i rispettivi tipi di proprietà hanno rendimenti d’affitto diversi.

Località A: Francoforte e Monaco

Tipico delle località A sono i bassi rendimenti e un costante aumento di valore. A lungo termine, i rendimenti da locazione aumentano qui tanto quanto il valore della proprietà stessa. I migliori esempi di questo sono le top A-locations come Monaco e Francoforte:

• Monaco Ø Rendimento ~ 3
• Francoforte Ø Rendimento ~ 4

Località B: Dresda e Norimberga

In linea di principio, anche le località B hanno buoni rendimenti. Inoltre, qui c’è anche un chiaro aumento di valore. Il rendimento ideale degli affitti nelle località B è tra il 5 e il 6 per cento:

• Dresda Ø Rendimento ~ 5
• Norimberga Ø Rendimento ~ 6

Località C: Wuppertal, Chemnitz, Krefeld

Il rendimento locativo lordo è più alto nelle località C. D’altra parte, non c’è aumento di valore e il rischio di sfitto è più alto. Ecco alcuni esempi:

• Wuppertal Ø Rendimento ~ 7
• Chemnitz Ø Rendimento ~ 8
• Krefeld Ø Rendimento ~10%

Conclusione: qual è il rendimento minimo dell’affitto?

L’importo del rendimento dell’affitto è quindi calcolato secondo una formula fissa e varia a seconda della posizione e del tipo di proprietà. In linea di principio, più alto è il rendimento, maggiore è il profitto. E migliore è la posizione, minore è la resa. Così, le proprietà che rendono valgono soprattutto nelle località B e C, mentre si dovrebbero scegliere le proprietà nelle località A soprattutto per gli investimenti.

Scopri di più sui rendimenti degli affitti qui:

• Rendimento locativo: rendimento della proprietà (esterno)

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• Acquisto di beni immobili: apprendimento – esterno

Macro, Meso e Micro: definizione

Oltre a differenziare tra A, B e C, il secondo passo nella determinazione della posizione è quello di differenziare tra macro, meso e micro posizione. La macro-localizzazione definisce la città della proprietà, la meso-localizzazione si riferisce al quartiere e la micro-localizzazione alle immediate vicinanze. Per descrivere la meso e micro posizione di un oggetto, dobbiamo prima definire la macro posizione.

Ecco la panoramica:

• Posizione macro (Dove in Germania)
• Meso-ubicazione (quale distretto)
• Micro-localizzazione (posizione esatta)

Diamo un’occhiata più da vicino ai diversi tipi di situazione.

Posizione macro: posizione A, B & C

La posizione macro dipende dal tuo obiettivo personale e dalla tua strategia individuale. Volete investire in un immobile come investimento di capitale? Si tratta di un ritorno o di un investimento immobiliare? Per gli investimenti immobiliari, raccomandiamo sempre le località A, cioè le aree metropolitane come Berlino, Amburgo e Monaco. Per le proprietà a rendimento, è meglio guardarsi intorno in buone posizioni B e C, dato che il rendimento dell’affitto è alto qui rispetto al prezzo d’acquisto. Naturalmente, anche le vostre preferenze individuali sono fondamentali.

Le diverse macro-sedi riassunte:

• A-località (metropoli)
• B-location (grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (piccolo paese / città con sviluppo stagnante)

Quindi la macro-localizzazione riguarda la domanda: dove si trova l’immobile in Germania?

Meso-localizzazione: infrastrutture, connessioni & co.

Così avete deciso una città o un luogo? Molto bene! Allora ora dobbiamo rispondere alla domanda:

In quale parte della città vuoi andare?

Le grandi città in particolare offrono una varietà di quartieri attraenti, tutti diversi per carattere e fascino. Quanto è ben collegato il distretto? È facile da raggiungere con i trasporti pubblici? Il quartiere è sicuro? Le distanze dalla scuola e/o dal lavoro sono lunghe? Quindi pensa in anticipo alla tua situazione di vita, ai tuoi piani futuri e alle tue necessità.

Quindi ecco cosa dovreste assolutamente tenere a mente per lo strato meso:

• Infrastruttura
• Sicurezza
• Vicinanza al lavoro e alla scuola
• Collegamento con gli altri distretti
• Influenze ambientali

In primo luogo nel caso della meso localizzazione: In quale quartiere si trova l’immobile?

Micro-localizzazione: fattore di benessere garantito

Infine, l’ultimo passo è quello di determinare la micro-localizzazione. Si tratta dei dintorni immediati della vostra proprietà. È direttamente sulla strada o vicino a un binario ferroviario? È tranquillo, soprattutto di notte, o il rumore della strada ti priva del sonno? Dov’è il mercato più vicino per lo shopping? Appena uscite dalla porta di casa, vi sentite a vostro agio e al sicuro?

Questo e altro è l’obiettivo della valutazione della micro-localizzazione:

• Livello di rumore
• Parcheggio
• Strutture per lo shopping
• Pulizia

La micro posizione della casa:

Conclusione: preferenza personale & decisioni oggettive

Quindi, prima di iniziare a cercare una proprietà, pensate ai criteri che sono importanti per voi. Guarda i diversi quartieri e anche la strada in cui si trova la proprietà. Dopo tutto, dovreste sentirvi comodi e sicuri qui e non subire una perdita di valore quando rivendete.

Se vuoi imparare ancora di più sulla macro, meso e micro posizione, controlla il mio nuovo sito per gli acquirenti, Immobilien-Erfahrung.de:

• Macro, meso, micro situazione spiegata – (esterno)

Spiegazione dei diversi tipi di strato: strato A, B e C

In linea di massima, nella ricerca di un immobile si distinguono tre tipi di ubicazione:

• Località A (metropoli)
• Località B (grande città / città con sviluppo positivo)
• Località C (piccola città con sviluppo stagnante)

Perché i tipi di posizione sono importanti? Semplicemente, in quanto acquirente di un immobile, l’ideale sarebbe aver pensato ai propri obiettivi prima di acquistarlo. Volete acquistare l’immobile per uso personale o come investimento? Si tratta di un immobile da reddito o da investimento? A seconda della risposta a questa domanda, varia anche la posizione da prendere in considerazione.

Vediamo ora le diverse definizioni.

Località A: metropoli ricercate come Berlino e Amburgo

Le metropoli e le capitali sono generalmente considerate località di serie A. Sono luoghi ricercati per vivere perché qui hanno spesso sede aziende con sede internazionale. L’economia è fiorente, il sistema educativo ha molto da offrire e la vita non è mai noiosa. Le metropoli tedesche ospitano anche i quartieri più belli e storici. Se acquistate una proprietà qui, potete aspettarvi un prezzo d’acquisto elevato ma un rendimento basso.

Tipico delle località A: prezzo d’acquisto costoso e rendimenti bassi

Acquistare un investimento immobiliare: Basso rischio e alto prezzo di acquisto

A causa dell’elevato prezzo d’acquisto e del basso rendimento, vi consigliamo di cercare immobili d’investimento in località A. Dopotutto, gli alti prezzi al metro quadro sono difficilmente coperti dagli affitti. In altre parole, grazie all’ambita domanda nelle metropoli, potete sperare in un aumento del valore della vostra proprietà a basso rischio. Perché il rischio è basso? È altamente improbabile che la popolarità di località come Monaco, Berlino e Amburgo diminuisca nei prossimi anni: dopo tutto, sempre più giovani sono attratti proprio da queste città.

Obiettivo di un immobile in una posizione A: rivendita successiva e redditizia

Quindi, se non vi aspettate un flusso di cassa diretto subito dopo l’acquisto dell’immobile, le proprietà in una posizione A fanno al caso vostro. Le proprietà che rendono, invece, sono meno probabili. Ecco un breve riassunto:

• Prezzo di acquisto: alto
• Rendimento: basso
• Vantaggio: basso rischio
• Tipo di proprietà: Investimento immobiliare
• Obiettivo: rivendita successiva e redditizia

Sede A in Germania: esempi

Quali città sono generalmente considerate località A? Qui in base alla popolazione:

• Berlino
• Amburgo
• Monaco di Baviera
• Colonia
• Francoforte sul Meno
• Stoccarda
• Düsseldorf

Località B: grandi città economicamente forti, come Norimberga e Lipsia.

Gli immobili in località B, invece, sono caratterizzati da rendimenti elevati. Dopotutto, le località B sono vicine a metropoli popolari e sono quindi considerate luoghi popolari in cui vivere.

Tipico di una località B: prezzo d’acquisto moderato e rendimenti elevati

Acquisto di immobili a reddito: Prezzi d’acquisto moderati e affitto che copre i costi

Mentre l’elevato prezzo al metro quadro nelle zone A fa sì che i canoni di locazione non riescano a coprire questi costi, questo problema non sussiste per gli immobili in zona B e C. Pertanto, gli immobili situati nelle ubicazioni B sono considerati immobili a rendimento perfetto.

Ecco i vantaggi in sintesi:

• Prezzo di acquisto: moderato
• Rendimento: alto
• Vantaggio: affitto a copertura dei costi
• Tipo di proprietà: Proprietà di rendita
• Obiettivo: flusso di cassa immediato

Sede B in Germania: esempi

Le sedi B sono tra le altre:

• Lipsia
• Dortmund
• Cibo
• Brema
• Hannover
• Norimberga
• Wuppertal

Al di fuori delle grandi metropoli, si trovano le ricercate località B:

Localizzazione C: immobili a basso costo con rischio elevato

Le località C sono quindi adatte anche per gli investimenti immobiliari. Si tratta di località con infrastrutture deboli e una forza economica bassa o moderata. In questo caso si può godere di un prezzo d’acquisto più basso, ma si deve anche fare i conti con rischi più elevati, come sfitti, arretrati negli affitti e così via. Le proprietà di rendimento sono quindi caratterizzate da un rischio elevato.

Proprietà in posizione C in breve:

• Prezzo di acquisto: Basso
• Vantaggio: occasioni immobiliari
• Tipo di immobile: immobile a reddito con rischio elevato
• Obiettivo: flusso di cassa immediato

Qui, un tipico edificio prefabbricato in una località C:

Conclusione: decidere in base al tipo di proprietà

Mentre le località A sono metropoli ricercate, le località B sono caratterizzate dalla loro forza economica. Le località C sono meno ricercate e hanno infrastrutture deboli, ma anche qui può valere la pena investire in un immobile da investimento. È meglio considerare in anticipo l’obiettivo che si sta perseguendo con l’acquisto di un immobile e il tipo di immobile a cui si è interessati. In questo modo sarà molto più facile per voi scegliere la location. Una volta decisa la posizione A, B o C, in una seconda fase si procede all’analisi della posizione macro, meso e micro.

Per saperne di più: Macro-, Meso- e Microlocalizzazione

Suggerimento! Leggete qui il confronto completo tra localizzazione A, localizzazione B e localizzazione C, con esempi sul mio nuovo progetto per gli acquirenti di immobili (Immobilien-Erfahrung.de):

• Posizione dell’immobile: posizione A, B, C – esterno

Acquisto di immobili per principianti: ora nuovo!

Per la prima proprietà, casa o appartamento, come investimento o per i proprietari-occupanti, qui ora raccogliamo conoscenze e strumenti (formule, ecc.) per i principianti del settore immobiliare. Infatti, riceviamo molte e-mail, le domande diventano sempre più numerose, da qui l’idea di creare un nuovo progetto specializzato esclusivamente in questo argomento:

• Comprare proprietà – Immobilien-Erfahrung.de

Naturalmente con un focus sugli immobili come investimento (per l’affitto, ulteriore vendita), dopo tutto, si vuole guadagnare con gli immobili! Il primo condominio, il secondo appartamento, il terzo e il quarto. Impara le basi qui, con consigli, esperienze ed errori. In questo modo sarete preparati in modo ottimale per l’acquisto del vostro primo immobile! Potete trovare l’intera guida ora su Immobilien-Erfahrung.de.

Dopo la copertina (link alla pagina), vi presenterò ancora i singoli passi coinvolti nell’acquisto di un condominio e di una casa.

PS: La copertina del libro da parte mia è solo per chiarire, si tratta di un sacco di conoscenza! Vi auguro molto successo nell’acquisto del vostro primo condominio o casa!

Diamo un’occhiata ai contenuti insieme, in una breve panoramica.

Criteri della proprietà: obiettivi?

Passo numero 1: definiamo i tuoi obiettivi personali. In poche parole:

• Beni immobili per uso proprio e/o
• Immobili come investimento
• Immobili come investimento di capitale (con sufficiente affidabilità creditizia)

Quindi, prima di entrare nel processo di ricerca della proprietà, pensa ai tuoi obiettivi come investitore immobiliare. Ti preoccupi solo dell’interesse personale o vuoi la famosa “libertà finanziaria”, “non lavorare mai più” e “vivere di immobili”, cioè “vivere molto bene”.

Provvedimento di pensionamento Interesse personale – Stop!

È interessante il fatto che molti ottengono una proprietà per uso personale e poi pensano “Non dovrò mai più pagare l’affitto!”.

Molte persone fanno l’errore di pensare che se compro una proprietà per uso personale, sarò ben fornito nella mia vecchiaia e vivrò senza affitto! Un errore fatale, perché i costi operativi sono sempre sostenuti. Se la proprietà ha più di 20, 30 o anche 40 anni, ci saranno anche molte riparazioni, ristrutturazioni e modernizzazioni.

Quindi, anche con l’obiettivo di occupare “solo” il proprietario, pensate a una seconda proprietà come a un investimento di capitale!

Almeno per pagare le spese di gestione nella vecchiaia, così come le riparazioni e per un piccolo ritorno mensile dall’affitto dell’immobile, che ormai è già stato pagato.

Oltre all’interesse personale contro l’investimento di capitale, si tratta di esaminare la propria situazione finanziaria. La grande domanda:

Quanta proprietà può permettersi?

Ma si conoscono anche i parametri, per esempio la posizione.

La transizione perfetta verso i criteri della vostra ricerca immobiliare.

Posizione, tipo di appartamento e condizioni

Quanto segue riguarda la ricerca della posizione giusta per il proprio investimento immobiliare. Ci sono diversi tipi di campi.

Quali sono i 3 tipi di localizzazione per gli immobili?

Conoscete il detto di tutti gli agenti immobiliari e gli investitori: “Location, location, location”. Hanno ragione, perché la posizione è un grande parametro nel vostro (successivo) calcolo della redditività.

Nel 99,9% dei casi si parla di posizioni A, B e C.

A-località: Investimento immobiliare

A-location nel settore immobiliare significa:

• Prezzo: Prezzi d’acquisto molto alti / prezzi al metro quadrato
• Acquisto di un investimento immobiliare (speculazione sul futuro)
• Località come Monaco

B-località: Rendimento della proprietà

B-localizzazione nel settore immobiliare significa:

• Prezzo: prezzi di acquisto alti / “medi”
• Acquisto di proprietà a reddito (flusso di cassa dall’affitto)
• Località come Wiesbaden

Posizione C: proprietà a rischio

La posizione C nel settore immobiliare significa:

• Piccole città / comuni in regioni strutturalmente deboli
• Sviluppo demografico, stagnante o in declino

Scelta dell’ubicazione e della vicinanza della/e proprietà

Idealmente, state cercando/acquistando una proprietà in una località che non sia troppo lontana dalla vostra “vita”. Lei vive ad Hannover, ma la sua famiglia vive a Monaco? Allora anche i luoghi che si trovano sulla strada possono essere messi in discussione. Pratico per le visite e anche per lavorare su e con la proprietà in seguito.

Sulla strada, qui nell’esempio, sono buone città in posizioni B (più redditizio di Hannover, Monaco stesso), come ad esempio:

• Kassel
• Norimberga
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

Ecco come funziona la selezione del sito come un principiante del settore immobiliare, in parole povere.

Questo significa che la scelta del luogo si ricollega alla preparazione del passo 1. Una proprietà che si trova a centinaia di chilometri di distanza e le visite comportano molto sforzo non è raccomandata come prima proprietà.

Quale tipo di proprietà si adatta alla sua posizione, alla sua situazione finanziaria e ai suoi dati demografici? Come investitore immobiliare, ci sono molti tipi diversi di appartamenti e case a vostra disposizione. La domanda è: quale tipo di proprietà si adatta meglio ai tuoi obiettivi personali che hai definito nel passo 1?

Equità: finanziamento? Valutazione del credito?

Abbiamo già discusso la domanda “quanto immobile posso permettermi? In genere, la banca richiede circa il 15% di capitale, a seconda del merito di credito, della banca e della persona di contatto (+/- 5%). Con un buon punteggio di credito, tuttavia, si può anche riuscire a finanziare con lo 0% di capitale.

L’affidabilità creditizia, cioè la capacità di credito e il capitale proprio disponibile, sono una questione importante per i nuovi arrivati nel settore immobiliare, perché chi può pagare in contanti per una proprietà?

Allo stesso tempo, qui le opinioni divergono: i proprietari-occupanti dovrebbero fornire più capitale possibile. Gli investitori, d’altra parte, dovrebbero cercare di fornire il minor capitale proprio possibile per il finanziamento, idealmente lo 0%.

Scoprite il perché e il percome, gratuitamente, su Immobilien-Erfahrung.de!

• Comprare proprietà

Trova un appartamento: Agenti immobiliari, portali, …?

Avete definito i vostri obiettivi, controllato la posizione e trovato le regioni e i luoghi ottimali per voi. Avete controllato la vostra affidabilità creditizia, il finanziamento e forse anche una precedente conferma di finanziamento per l’importo XY.

Suggerimento! Con una conferma preventiva del finanziamento da parte della vostra banca, potete ottenere buone proprietà redditizie molto più velocemente.

Ciò significa che la banca conferma in anticipo: finanzieremmo al signor o alla signora XY un immobile del valore di XY.

La maggior parte delle persone cerca prima una proprietà e poi va alla propria banca. Questo richiede molto tempo e a volte il venditore trova rapidamente un’altra persona, specialmente in un mercato immobiliare come quello tedesco, che compra la proprietà e può fornire immediatamente il finanziamento corrispondente.

Dopo di che, ci sono diversi modi e possibilità di ottenere immobili.

• Annunci sui giornali
• Annunci su Ebay
• Portali immobiliari ImmobilienScout24, Immonet e altri
• Contatta la rete privata, “chi conosce qualcuno che conosce qualcuno”.
• Agente immobiliare, anche per gli accessi, pubblicazione portale immobiliare
• …

Per saperne di più sulla ricerca di immobili e sulle opzioni disponibili per te come potenziale acquirente, visita Immobilien-Erfahrung.de.

Valutare un condominio: prezzo d’acquisto?

Avete trovato una proprietà nel luogo da voi prescelto ad un prezzo che va bene per voi, perfetto! Ma si può fare qualcosa per il prezzo? In generale:

L’immobile, che sia un appartamento o una casa, vale i soldi?

Ricordate quanto segue:

Un prezzo d’offerta (per esempio un portale immobiliare) non è un prezzo di vendita.

Vantaggio per voi!

Almeno se sai come argomentare per un prezzo di vendita più basso, con fatti significativi. Il più grande fattore di riduzione del prezzo d’acquisto è, naturalmente, la sostanza della proprietà. Ma come si valuta una proprietà? Quali aspetti sono inclusi in una valutazione immobiliare? Cosa bisogna considerare quando si tratta di beni comuni, soggiorno, bagno, cucina, soffitta…?

Una valutazione immobiliare ben fondata ha l’impatto più efficace quando si tratta di fissare il prezzo di acquisto. Non si possono trovare argomenti migliori dei fatti chiari.

Imparerete anche a “valutare” una proprietà dal primo sguardo all’offerta. Più precisamente, si calcola la redditività dell’immobile quando viene affittato. Questo valore (rendimento locativo) dà un’idea, attraverso solo 2 fattori: prezzo d’acquisto e affitto annuale.

Un consiglio per i futuri investitori immobiliari!

Ci sono due cose di cui avrete costantemente bisogno e che sentirete: Il rendimento locativo, o più precisamente il rendimento locativo lordo, e il fattore prezzo d’acquisto. Entrambi aiutano a valutare rapidamente le offerte immobiliari. Scopri di più sulla differenza qui e conosci la mia raccomandazione per te, come principiante nel settore immobiliare:

• Rendimento dell’affitto rispetto al fattore prezzo d’acquisto

Processo di acquisto, notaio, registro fondiario, consegna delle chiavi?

Ultimo ma non meno importante è la procedura di acquisto. Tutto, dal notaio, al contratto preliminare d’acquisto, al contratto d’acquisto, all’iscrizione al catasto, alla consegna delle chiavi e, naturalmente, a tutti i costi che voi, come acquirente immobiliare, dovete trasferire ai vari uffici.

Oltre al prezzo di acquisto, ci sono anche i costi accessori di acquisto. Le spese accessorie di acquisto, indipendentemente dal fatto che si tratti di una casa o di un condominio, consistono nella maggior parte dei casi in:

• Spese notarili
• Costi per l’iscrizione al registro fondiario
• Costi di intermediazione
• Tassa sul trasferimento di proprietà immobiliari

Per gli acquirenti di immobili, il primo passo importante è la tassa di trasferimento del terreno. La tassa di trasferimento immobiliare varia a seconda dello stato federale; attualmente è tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo di acquisto.

Una volta che il venditore, il notaio, l’agente immobiliare (se applicabile) e l’ufficio delle imposte (tassa di trasferimento del terreno) sono stati pagati, l’iscrizione nel registro fondiario può essere fatta.

Congratulazioni, sei il proprietario della tua prima proprietà!

Scopri questo processo in dettaglio, con consigli da insider, liste di controllo e molto altro. La cosa migliore è che tutto è gratuito.

Primo appartamento / prima casa: Imparare gratuitamente

Il mio pensiero dietro il sito web? L’intero processo di acquisto, in una pagina, in dettaglio, con suggerimenti e consigli da insider. Non solo una pagina con i tipici processi 1, 2, 3.

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Se hai altre domande, puoi sempre scrivere a me e alla mia squadra sul sito. Includeremo poi queste domande aggiuntive nel nostro Questions & Answers e.

Questo significa che con ogni domanda che fai, la nostra piattaforma migliora! Dalla preparazione dell’acquisto della proprietà, alla negoziazione del prezzo d’acquisto, al successivo affitto, se comprate la vostra proprietà come investimento.

• Esperienza Immobiliare.com