Comprare un appartamento in condominio sì / no? La valutazione più veloce del mondo (funziona anche per gli appartamenti)

Avete saputo da un amico che un condominiosta per essere venduto? Allora volete saperlo in fretta: Vale la pena acquistarlo o no? Con pochi semplici dati, potete verificarlo voi stessi in pochi minuti(Valutare rapidamente un condominio) – senza bisogno di un esperto o di un’agenzia immobiliare. Di cosa avete bisogno? Indirizzo, prezzo di acquisto, canone annuo netto a freddo (JNKM), stato di ristrutturazione, stato di locazione, … andiamo!

Valutazione del condominio in meno di 5 minuti

Cominciamo con un caso che potrebbe capitarvi oggi:

Immaginate un conoscente che, seduto accanto a voi in un caffè, vi dica: “Qualcuno vuole vendere un condominio qui in strada, conoscevo l’anziana signora, ora se ne occupa il figlio. Mi informerò per voi”. Un giorno dopo, si ricevono le cifre su WhatsApp: 240.000 euro di affitto annuo, il prezzo di acquisto si dice sia di 8,5 milioni, posizione A. Sembra eccitante – ma è davvero così? Sembra eccitante, ma è davvero un buon affare?

L’importante è che vi servano solo due dati: il prezzo di acquisto (PP) e l’affitto netto annuo a freddo (ANR). Una volta ottenuti questi dati, è possibile calcolare immediatamente il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento. Entrambi sono i dati chiave più importanti per capire se un investimento ha senso o meno.

Un altro consiglio: indipendentemente dal fattore rendimento o dal prezzo d’acquisto, utilizzate il mio calcolatore immobiliare gratuito su Immobilien Guru.

Streaming gratuito – la valutazione immobiliare più veloce al mondo

Calcolo del fattore prezzo di acquisto e del rendimento

Esempio:

Prezzo di acquisto: € 8.500.000
JNKM: € 240.000

Ora potete iniziare subito:

Fattore prezzo di acquisto = prezzo di acquisto / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un fattore di prezzo d’acquisto di 35 significa che ci vogliono più di 35 anni per recuperare il prezzo d’acquisto attraverso il reddito da locazione – senza costi, senza interessi, senza rischi. Troppo tempo.

Quanto guadagna?

Lo si vede anche immediatamente:

Rendimento = JNKM / prezzo d’acquisto = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

All’inizio sembra tutto ok, ma lo è davvero?

Il limite magico: 5,5 % o più – si applica agli attuali tassi d’interesse del 3,5 %.

Se lavorate con un capitale preso in prestito – e quasi tutti lo fanno – dovete tenere conto dei tassi di interesse correnti. Supponiamo di ottenere un interesse del 3,5%. Poi, realisticamente, aggiungete circa il 2% per la manutenzione e le riserve. Il totale è del 5,5%.

Quindi si guadagna solo da un rendimento superiore al 5,5%.

Con un rendimento di appena il 2,8%, siete in perdita mese dopo mese, nonostante il reddito da locazione.

Quanto si dovrebbe pagare al massimo?

Ecco il trucco: basta invertire la formula. Volete un rendimento minimo del 6%? Allora:

Prezzo di acquisto = JNKM / rendimento desiderato Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,06 = € 4.000.000

Con un rendimento del 6%, l’immobile dovrebbe costare al massimo 4 milioni di euro. Con un rendimento dell’8%, il prezzo potrebbe essere addirittura di 3 milioni di euro.

Esempio: si vuole l’8 %

Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,08 = € 3.000.000

Qualsiasi cosa al di sopra di questa soglia non è finanziariamente interessante, oppure bisogna negoziare il prezzo d’acquisto al ribasso.

Questo è tutto ciò che dovete ricordare nella prima fase, con una rapida valutazione dal vostro smartphone o notebook! Ricevete un’offerta? Chiedete l’indirizzo, il prezzo d’acquisto, il JNKM (stato di ristrutturazione, stato di locazione, …) – così potrete fare una rapida valutazione e il venditore potrà vendere rapidamente il suo condominio.

Lukinski's

Conclusione: “Solo 2 numeri decidono” – per dirla semplicemente

Tutto ciò di cui avete bisogno:

L’affitto netto annuo a freddo (JNKM)
Il prezzo di acquisto

Confrontate poi questo dato con gli attuali costi di finanziamento e la riserva di manutenzione del 2%. Con un rendimento del 5,5%, siete in attivo: tutto ciò che è inferiore è un rischio o un hobby.

Formula per la vita di tutti i giorni

Rendimento desiderato / JNKM = prezzo massimo di acquisto

Tenete a mente questa formula: vi servirà più spesso quando esaminerete le offerte immobiliari. Riconoscerete in pochi secondi se un immobile è adatto o meno. E ancora meglio: potrete fare immediatamente un’offerta realistica al venditore.

8,5 milioni sono un buon affare?

Ho approfondito l’argomento su immobilien-erfahrung.de, potete rileggerlo qui: La differenza tra investimento immobiliare e investimento immobiliare.

La differenza sta nell’obiettivo: con un investimento immobiliare, ciò che conta è ciò che entra nel vostro conto ogni mese, ovvero un flusso di cassa positivo derivante da redditi da locazione, di solito in località B e C. Con un investimento immobiliare, invece, ci si concentra sull’apprezzamento del valore a lungo termine e sui proventi delle vendite, di solito in località A come Berlino, Colonia, Düsseldorf & Co.

Volete denaro diretto? La prima opzione vi porta direttamente un reddito. Volete più denaro nel lungo termine? La seconda richiede pazienza, capitale e conoscenza del mercato – in cambio potete aspettarvi un grande profitto in seguito.

Ancora meglio:

Se acquistate a buon mercato in una posizione A, tanto meglio Flusso di cassa + liquidità a lungo termine = classe superiore. Comprare, migliorare, aumentare l’affitto, aumentare il valore.

Tutto qui. È così che si valuta in modo estremamente rapido. Buona fortuna per il vostro investimento!

L’offerta di prezzo d’acquisto dipende quindi sempre dai vostri obiettivi personali: Avete bisogno di liquidità operativa o strategica?

Quanto varrebbe per voi questo immobile con un affitto annuo netto di 240.000 euro in una posizione A?

Altri suggerimenti dal campo?

Volete riconoscere regolarmente i buoni affari, prendere decisioni più rapide o semplicemente imparare dalla mia esperienza? Allora sfogliate il blog o leggete gli articoli più importanti su questi argomenti – passo dopo passo, dalla pratica, per gli investitori.

Vi ho spiegato questi argomenti in dettaglio: