Che cos’è l’imposta sulla proprietà?

I proprietari di case, appartamenti e terreni sono tutti soggetti all’imposta sulla proprietà in Germania. L’imposta sulla proprietà matura annualmente ed è calcolata dagli uffici fiscali, più precisamente dal Lagefinanzamt.

Imposta di proprietà per i proprietari di:

• Case
• Condomini
• Terreno

Come si calcola l’imposta sulla proprietà?

Calcolo in 3 fasi – Per calcolare l’importo dell’imposta di proprietà per un singolo immobile, esiste una formula in 3 fasi. In primo luogo, è necessario il valore stimato, ovvero la valutazione dell’ufficio delle imposte per la vostra proprietà.

Il secondo passo è l’aliquota dell’imposta sulla proprietà: in parole povere, a seconda del tipo di immobile posseduto, il valore sarà più o meno alto. Esempio: In una casa bifamiliare, l’aliquota dell’imposta sulla proprietà è leggermente inferiore a quella di una casa unifamiliare. Il terzo passo è l’aliquota di valutazione dell’imposta sulla proprietà. Questo valore è stabilito individualmente da ogni comune. In questo modo, i comuni possono anche rendersi più attraenti per i costruttori di case e gli investitori di capitale, ad esempio.

Formula:

• Valore stimato determinato x aliquota d’imposta sulla proprietà x aliquota di valutazione dell’imposta sulla proprietà

La base è il valore valutato: più alto è il valore valutato della vostra proprietà, maggiore è l’imposta sulla proprietà che pagate, rispetto agli altri proprietari del vostro comune.

L’imposta sulla proprietà spiegata rapidamente

Riassumiamo rapidamente la tassa di proprietà, con gli aspetti più importanti.

L’imposta sulla proprietà è stata spiegata rapidamente:

• Imposta annuale sui beni immobili
• Fase 1 – Base imponibile = valore standard (valutazione dell’immobile da parte dell’ufficio delle imposte)
• Fase 2 – Aliquota dell’imposta sulla proprietà: tipo di proprietà
• Fase 3 – Tasso di valutazione dell’imposta sugli immobili: tasso di valutazione comunale

Variazione dovuta alla riforma dell’imposta sugli immobili

1. Rivalutazione di ~ 35 milioni di immobili
2. Valutazione uniforme da parte del governo federale
3. Imposta sugli immobili C come nuova categoria

Rivalutazione di ~ 35 milioni di immobili

L’imposta sugli immobili è sempre stata controversa sin dalla sua introduzione nel 1998. Questo perché la base per la valutazione secondo la BewG (Legge sulla valutazione) è costituita da valori obsoleti del 1964 (vecchi Stati federali) e del 1935 (nuovi Stati federali).

Nel 2018, la Corte costituzionale federale ha quindi stabilito che è necessaria una riforma radicale dell’imposta sugli immobili. La sua attuazione è prevista entro il 31 dicembre 2024. Per questo motivo, i proprietari di immobili stanno ricevendo lettere dagli uffici delle imposte con la richiesta di presentare dati aggiornati sulla rivalutazione delle loro proprietà.

• Valori vecchi del 1964 (vecchia BL) e del 1935 (nuova BL)

Per saperne di più sulla metodologia della valutazione, leggete qui:

• Metodo degli utili capitalizzati
• Metodo del valore reale

Valutazione uniforme da parte del governo federale

• Pianificato: Metodi di valutazione uniformi a livello nazionale
• Attuale: Diversi metodi di valutazione negli Stati federali

Imposta sugli immobili C come nuova categoria

Esistono ancora due tipi di imposta sulla proprietà, l’imposta sulla proprietà A e l’imposta sulla proprietà B. L’imposta sulla proprietà “A” è utilizzata per i terreni ad uso agricolo e forestale, o in breve agricolo. L’imposta sulla proprietà “B” è utilizzata per le altre proprietà sviluppate e sviluppabili, cioè tutto ciò che ha un uso edilizio.

Con la riforma dell’imposta sugli immobili, ci sarà un’altra categoria, l’imposta sugli immobili C.

• Imposta fondiaria “A” – uso agricolo (terreni con uso agricolo e forestale)
• Imposta fondiaria “B” – Uso edilizio (altri terreni edificati e sviluppabili)

La tassa di proprietà “C” divide la precedente tassa di proprietà “B” in due parti. nella tassa di proprietà “B” rimangono tutte le altre proprietà sviluppate. La tassa di proprietà “C” sarà solo per le proprietà indipendenti. In altre parole, terreni non edificati ma per i quali è stata concessa da tempo un’autorizzazione.

L’obiettivo della tassa di proprietà “C” è quello di creare nuovi spazi abitativi. I terreni liberi che potrebbero essere edificati possono quindi ricevere un’aliquota di prelievo propria (ancora più elevata).

• Imposta di proprietà “C” – terreni edificabili indipendenti

Valutazione di proprietà di tutti i tipi con metodo

Vuoi vendere in modo anonimo? Leggi il nostro profilo di acquisto di terreni qui. La vendita privata di terreni comporta molti pericoli e rischi, ed è così che nascono gli errori quando si vende un terreno.

Per saperne di più sul tema della valutazione della proprietà, clicca qui. Come si valuta una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno? Fattori di valore, posizione, amenità, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà.

Valutazione: situazione, opzioni e sviluppo

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è quella di avere un esperto al tuo fianco per la valutazione della proprietà, o la valutazione del terreno. Quale prezzo è appropriato e realistico per la sua proprietà, con o senza immobili? Se l’acquisto è stato fatto non molto tempo fa, il prezzo di acquisto in quel momento può essere un primo punto di riferimento. Appezzamenti di terreno comparabili dalle offerte online delle regioni possono anche fornire una vaga stima.

Quando si vende la proprietà, il “valore percepito” non è una base ottimale.

Se il valore è troppo alto, la proprietà può “bruciare” perché rimane sul mercato troppo a lungo e qualcosa sembra sbagliato con la proprietà.

Spesso il prezzo viene abbassato, il che significa che si perde il reale potenziale di guadagno della proprietà – si perdono dei bei soldi. Questo è dimostrato anche da uno studio condotto dalle casse di risparmio in collaborazione con FlowFact AG e l’Istituto IIB Dr. Hettenbach. È stata trovata una correlazione tra il tempo di commercializzazione, il prezzo di vendita e il prezzo di commercializzazione. Lo studio ha confermato che il ricavo è maggiore e il periodo di commercializzazione più breve se ci si basa su una valutazione realistica quando si valuta la proprietà.

Così, la valutazione professionale di esperti sul valore di mercato della proprietà è altamente raccomandata per una transazione di vendita senza problemi.

• Valutazione del perito o dell’esperto (agente immobiliare)
• Potenziale di guadagno perso a causa della riduzione del prezzo, se la pubblicità è troppo lunga

Valore di mercato, valore del credito ipotecario e valore patrimoniale

Una valutazione si basa su diversi valori di proprietà. I più importanti sono il valore di mercato, il valore del prestito ipotecario e il valore patrimoniale. In linea di principio, il valore di mercato, chiamato anche valore di mercato, è determinato in una valutazione immobiliare.

Prendere in considerazione i metodi di valutazione comunemente usati:

• Valore reale
• Valore del prestito ipotecario
• Valore dell’unità
• Valore di terra standard
• Valore della terra

Quale metodo di valutazione per la mia proprietà? Proprietà + beni immobili

Sono ammessi tre metodi standardizzati per determinare il valore della proprietà da parte di esperti e valutatori: Metodo del valore comparativo, metodo del valore patrimoniale e metodo del valore degli utili capitalizzati. Quale metodo è appropriato e quando dipende dalla proprietà. Se si tratta di un terreno, si usano altri metodi di valutazione che per un edificio. Metodi di valutazione diversi sono utilizzati anche per le proprietà occupate dal proprietario e per quelle in affitto. Nel caso di proprietà all’asta obbligatoria, le perizie delle proprietà possono essere visualizzate presso i tribunali distrettuali competenti – spesso online. In questo caso, il consenso del proprietario non è richiesto e qualsiasi parte interessata può visionare gratuitamente tale perizia.

Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV)

Fino al 1988, la valutazione degli immobili si basava sull’ordinanza di valutazione (WertV). Nel 2010 è stata sostituita dall’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). La nuova legge è destinata a standardizzare ulteriormente la valutazione. Nell’adottare la nuova ordinanza, il legislatore aveva in mente anche gli investitori stranieri. L’ImmoWertV regolamenta le condizioni e le procedure vincolanti per i valutatori incaricati privatamente e per quelli incaricati pubblicamente. È anche vincolante per i comitati di esperti per la valutazione degli immobili.

L’ordinanza sul valore degli immobili distingue tra:

• Valutazione di beni immobili e la
• Valutazione degli edifici

Terreni sviluppati e non sviluppati

Con il valore comparativo dell’IPV, un prezzo d’offerta può essere determinato più precisamente. In contrasto con il valore comparativo, che è redatto dall’agente immobiliare, il valore di mercato è il prezzo esatto che si può prevedere di ottenere una proprietà in una certa data. Ciò che entra nel valore di mercato è regolato nel codice edilizio (BauGB). Per determinare il valore di mercato di una proprietà, vengono presi in considerazione la posizione, la condizione, l’attrezzatura (in condizioni di costruzione), ma anche le circostanze legali. Il termine valore di mercato è usato come sinonimo.

Il valore del terreno è determinato durante una valutazione del terreno. La determinazione del valore del terreno si basa sul metodo del valore comparativo e sull’uso di adeguati valori standard del terreno. Secondo il codice edilizio (BauGB), devono essere formate commissioni di esperti per calcolare i valori dei terreni. Questi comitati di esperti sono composti da esperti indipendenti e da un dipendente delle autorità fiscali.

I valori standard indicano quanto costa in media un metro quadrato di terreno in una certa località. Tuttavia, le proprietà concrete del terreno non sono incluse nei valori standard del terreno. Poiché per la valutazione viene usata solo una media della posizione regionale, i valori standard dei terreni possono discostarsi molto dal valore reale del terreno.

Estratto del catasto edilizio e del registro fondiario

Per determinare il valore del terreno edificabile, è necessario controllare l’estratto del catasto. Questo estratto, che può essere ottenuto dal catasto, contiene tutte le registrazioni catastali per il lotto e corrisponde a una storia del lotto.

Tuttavia, solo il venditore è autorizzato a richiedere l’estratto del registro fondiario.

L’estratto del registro fondiario assicura che il venditore ha i diritti corrispondenti alla proprietà e può effettivamente venderli. Se più beneficiari sono registrati, possono vendere solo le loro rispettive quote.

Le restrizioni esistenti sull’uso della proprietà sono anche inserite nell’estratto del registro fondiario (ad esempio, la proprietà può essere costruita solo per scopi residenziali). Per gli acquirenti e i venditori, l’estratto del registro fondiario è indispensabile per valutare, dividere o vendere il terreno o la proprietà.

Un altro punto importante nella valutazione è la posizione del terreno o della proprietà. I criteri per la valutazione sono:

• La macro posizione, cioè la regione o il quartiere
• La micro-ubicazione, le immediate vicinanze della proprietà

Per esempio, l’ambiente sociale del quartiere e la sua infrastruttura sono inclusi nella valutazione. Anche se i buoni collegamenti di trasporto verso le zone commerciali, scolastiche e industriali sono previsti solo per il futuro, questo può già avere un impatto sulla valutazione della proprietà.

La valutazione degli immobili nel mirino degli investitori

Per gli investitori, oltre alla valutazione standard, la redditività di un terreno o di una proprietà è di particolare interesse.

La redditività di una proprietà si riferisce al suo sviluppo negli anni futuri. Dato che i parametri marginali di un immobile così come la valutazione fatta in una data di riferimento possono cambiare a breve termine, è possibile solo una stima della redditività attesa. Il fattore “ubicazione” ha anche un peso speciale in questa stima.

In uno studio, il Welt ha considerato lo sviluppo delle macro località di tutti i distretti tedeschi fino al 2030. Un altro fattore chiave per lo sviluppo futuro del valore è il “backlog delle ristrutturazioni”, nella misura in cui ci si aspettano misure di manutenzione superiori alla media. Se la commercializzazione della vostra proprietà deve essere rivolta in particolare agli investitori, sono necessari ulteriori criteri per valutare l’offerta di investimento.

Buone ragioni per la valutazione degli esperti

Se il valore della proprietà è interessante, si deve determinare il valore di mercato. Se la proprietà deve essere venduta, se è in corso un divorzio o se sono coinvolte questioni di eredità, il valore di mercato della proprietà è usato come base. Il valore di mercato è anche la base per il valore da negoziare quando si concedono prestiti e altre forme di divisione della proprietà. Nel caso di una divisione del patrimonio immobiliare (divorzio, comunità di eredi), una fascia di prezzo non è adatta. Pertanto, una somma specifica deve essere indicata nella valutazione della proprietà come parte della valutazione del valore equo di mercato. Questo valore di mercato si riferisce al momento determinato nella valutazione.

In una vendita di terreni, il valore preciso è meno decisivo e spesso il valore del terreno determinato viene quantificato con una fascia di prezzo. Quando si vendono terreni ed edifici, il mercato regionale e la domanda e l’offerta giocano un ruolo importante.

A seconda della strategia di vendita, si seguono diverse procedure con il valore comparativo o di mercato determinato. Si fa una distinzione fondamentale tra la vendita a un prezzo fisso e la vendita della proprietà in un processo di offerta. In nessun caso il “valore percepito” della proprietà deve essere incluso nella base di marketing. Se il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato, l’acquirente deve fornire molto più capitale del necessario.

Leggi qui prima:

• Valore di terra standard
• Mappa del valore del terreno standard
• Valore di mercato

Vendere la terra: Lista di controllo

Tutto sul processo, diritto edilizio, agente immobiliare, notaio, costi e tasse:

• Vendere la terra

Imposta fondiaria: definizione & spiegazione

La tassa fondiaria è un’imposta comunale sul possesso di terreni e non va confusa con l’imposta sul trasferimento di proprietà fondiaria. Mentre l’imposta sul trasferimento di proprietà fondiaria è dovuta una sola volta all’acquisto, la tassa fondiaria è invece un’imposta permanente – riscossa quattro volte all’anno (15 febbraio, 15 maggio, 15 agosto, 15 novembre) –.

Le tre tipologie di tassa fondiaria

• Tassa fondiaria A – aziende agricole e forestali
• Tassa fondiaria B – altri terreni edificabili e edificati (proprietà immobiliare classica, immobili per rendita e investimento)
• Tassa fondiaria C – nuova da quando è entrata in vigore la riforma: aliquota aumentata sui terreni edificabili ma non edificati. Deve limitare la speculazione su terreni edificabili. Per i costruttori e gli sviluppatori immobiliari rappresenta una nuova voce importante nei calcoli.

Riforma della tassa fondiaria: cosa è cambiato?

Il Bundesverfassungsgericht ha dichiarato i vecchi valori unitari (del 1964 in Occidente, del 1935 in Oriente) incostituzionali. Da allora è in vigore un nuovo sistema di valutazione – con conseguenze significative per i proprietari.

Le principali modifiche in sintesi

• Valore catastale nuovo sostituisce il valore unitario
• Modello federale (11 Länder federali): valore catastale × numero di misura fiscale × aliquota
• Modelli specifici per i paesi: Baviera, Baden-Württemberg, Amburgo, Hessen, Bassa Sassonia
• Nuovo numero di misura fiscale: 0,31 ‰ per terreni residenziali (prima 3,5 ‰) – le aliquote sono state aggiustate per compensare
• Neutralità del gettito solo come obiettivo politico – nel singolo caso possono verificarsi spostamenti significativi
• Imposta fondiaria C per la prima volta possibile

Modelli dei paesi a confronto

Consiglio per gli addetti ai lavori: Gli investitori con immobili di alta posizione (Monaco, Stoccarda) beneficiano del modello bavarese rispettivamente del modello del Baden-Württemberg. Nel modello federale esattamente queste posizioni pagano di più.

Calcolo dell’imposta fondiaria: formula & passo-passo

Il calcolo avviene nel modello federale in tre passaggi:

1. Passo: Valore dell’imposta fondiaria × numero di misurazione fiscale = importo di misurazione fiscale
2. Passo: Importo di misurazione fiscale × aliquota comunale = imposta fondiaria annua
3. Passo: Importo annuale ÷ 4 = importo trimestrale

Esempio di calcolo: casa unifamiliare a Colonia

• Valore dell’imposta fondiaria: 380.000 €
• Numero di misurazione fiscale per l’abitazione: 0,31 ‰
• Importo di misurazione fiscale: 117,80 €
• Aliquota comunale Colonia imposta fondiaria B: 515 %
• Imposta fondiaria annua: 606,67 €
• Trimestre: 151,67 € | Mese: ca. 50,56 €

Esempio di calcolo: appartamento di proprietà a Monaco (modello delle aree della Baviera)

• Superficie abitabile: 90 m² × 0,50 €/m² = 45 €
• Contributione della superficie del terreno: 60 m² × 0,04 €/m² = 2,40 €
• Importo equivalente totale: 47,40 €
• Aliquota catastale abitazione: 70 % → importo di imposta 33,18 €
• Aliquota di Monaco: 824 % (dopo l’adattamento alla riforma)
• Imposta fondiaria annua: circa 273 €

Il confronto diretto mostra: un’abitazione identica può variare notevolmente a seconda del modello e del comune.

Aliquote: differenze tra città

L’aliquota è fissata individualmente da ogni comune – politicamente, in base alla situazione finanziaria e all’adattamento alla riforma. La gamma è molto ampia.

Città grandi a confronto (dopo la riforma)

Estremi: paradisi fiscali e comuni ad alta tassazione

• Aliquote fiscali più elevate in Germania: singole comuni del Hessen e del NRW (Lorch, Bergneustadt) con oltre 1.000 %
• Tasse di imposta più basse: piccole comunità in Schleswig-Holstein e Baviera talvolta sotto il 280 %
• Regola d’oro per gli investitori: le tasse sui terreni in grandi città con problemi strutturali (ad esempio, la regione della Ruhr) sono spesso molto più elevate rispetto a quelle nei comuni del periferia urbana

Chi paga l’imposta fondiaria – il proprietario o l’inquilino?

Umlage auf Mieter

L’imposta fondiaria è, secondo BetrKV § 2 Nr. 1, una voce imputabile alle spese di gestione. I proprietari possono trasferirla completamente agli inquilini – requisiti:

• Umlage ist im Mietvertrag wirksam vereinbart
• Inserimento nella ripartizione annuale delle spese di gestione
• In caso di utilizzo misto (abitativo/commerciale): fatturazione separata

Proprietari e WEG

Per case e appartamenti di proprietà utilizzati direttamente, il proprietario paga direttamente la tassa. Nella WEG, il provvedimento viene redatto per ogni singolo bene di proprietà (Piatto).

Grundsteuer absetzen: Steuerliche Behandlung

Vermieter

• Voll als costi di propaganda bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar
• Anche se trasferita: nessun svantaggio – l’addebito è considerato un’entrata, l’imposta fondiaria come spesa per la pubblicità (neutrale)

Selbstnutzer

• In via generale non deducibile
• Eccezione: stanza da lavoro domestica – ripartita in base alla quota di superficie

Utilizzo commerciale

• Voll als spesa d’azienda deducibile
• Negli immobili ad uso misto: suddivisione proporzionale

Controllare il verbale dell’imposta fondiaria: check-lista

Le statistiche dei sindacati dei commercialisti mostrano che una parte consistente dei nuovi avvisi di pagamento dell’imposta fondiaria contiene errori. Cosa dovreste controllare:

Fonti comuni di errori

• Superficie abitabile errata – soppalchi e scantinati registrati in modo errato
• Valore fondiario di riferimento errato – data di riferimento o zona scambiata
• Tipo di edificio errato – ad esempio, un villetta a schiera classificata come terreno edificabile in affitto
• Deprezzioni dimenticate – diritto di superficie, tutela dei beni culturali, oneri edilizi
• Anno di costruzione errato – influisce sul modello del livello di affitto

Presentare un ricorso – ecco come si fa

• Termine: 1 mese dopo la comunicazione del provvedimento
• Scritto o tramite ELSTER all’Agenzia delle Entrate (non alla comunità!)
• Tre tipi diversi di provvedimenti possibili: valore catastale, base imponibile, avviso di accertamento catastale – ciascuno annullabile separatamente
• Nel caso di situazioni complesse: rivolgersi a un commercialista o a un avvocato specializzato

Imposta fondiaria per gli investitori: effetti sul rendimento

Rendimento lordo affitti vs. rendimento netto affitti

Nelle proprietà immobiliarie d’investimento, l’imposta fondiaria rappresenta un fattore costante di spesa che riduce il rendimento netto affitti – anche se viene trasferito agli inquilini, poiché grava interamente sul proprietario in caso di vuoto.

Esempio di calcolo: condominio con 8 unità abitative

• Prezzo d’acquisto: 2,4 milioni di €
• Affitto annuo (obiettivo): 96.000 €
• Imposta fondiaria annua: circa 2.800 €
• Con un rischio di vuoto del 10 %: circa 280 € all’anno non trasferibili
• Effetto sul rendimento netto affitti: un carico marginale ma permanente – con l’aumento dei tassi di imposta, si sente presto in modo evidente

Indicazioni strategiche

• I prezzi degli immobili tendono a salire – i bilanci comunali sono croniciamente sottodotati
• Prima dell’acquisto: richiedere il verbale dell’imposta fondiaria del venditore
• In B- und C-lagen: verificare l’evoluzione dell’imposta comunale degli ultimi dieci anni
• Per terreni non edificati: prevedere il rischio dell’imposta fondiaria C

Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer: Der Unterschied

Piatto Compra: Tutti i passaggi in sintesi

Vorreste di approfondire l’argomento acquisto di appartamento e casa? Dall’uso proprio all’affitto, alla finanziaria, alla ricerca di un appartamento, alla scelta dell’agente immobiliare fino alla valutazione, alla trattativa del prezzo d’acquisto e all’ottimizzazione fiscale – conoscenze ed esperienze degli esperti in una guida.

✓ Un manuale
✓ Tutti i fatti
✓ Consigli degli addetti ai lavori
✓ Checkliste per l’acquisto

• Comprare un appartamento – passo dopo passo

Acquisto di immobili per principianti: ora nuovo!

Per la prima proprietà, casa o appartamento, come investimento o per i proprietari-occupanti, qui ora raccogliamo conoscenze e strumenti (formule, ecc.) per i principianti del settore immobiliare. Infatti, riceviamo molte e-mail, le domande diventano sempre più numerose, da qui l’idea di creare un nuovo progetto specializzato esclusivamente in questo argomento:

• Comprare proprietà – Immobilien-Erfahrung.de

Naturalmente con un focus sugli immobili come investimento (per l’affitto, ulteriore vendita), dopo tutto, si vuole guadagnare con gli immobili! Il primo condominio, il secondo appartamento, il terzo e il quarto. Impara le basi qui, con consigli, esperienze ed errori. In questo modo sarete preparati in modo ottimale per l’acquisto del vostro primo immobile! Potete trovare l’intera guida ora su Immobilien-Erfahrung.de.

Dopo la copertina (link alla pagina), vi presenterò ancora i singoli passi coinvolti nell’acquisto di un condominio e di una casa.

PS: La copertina del libro da parte mia è solo per chiarire, si tratta di un sacco di conoscenza! Vi auguro molto successo nell’acquisto del vostro primo condominio o casa!

Diamo un’occhiata ai contenuti insieme, in una breve panoramica.

Criteri della proprietà: obiettivi?

Passo numero 1: definiamo i tuoi obiettivi personali. In poche parole:

• Beni immobili per uso proprio e/o
• Immobili come investimento
• Immobili come investimento di capitale (con sufficiente affidabilità creditizia)

Quindi, prima di entrare nel processo di ricerca della proprietà, pensa ai tuoi obiettivi come investitore immobiliare. Ti preoccupi solo dell’interesse personale o vuoi la famosa “libertà finanziaria”, “non lavorare mai più” e “vivere di immobili”, cioè “vivere molto bene”.

Provvedimento di pensionamento Interesse personale – Stop!

È interessante il fatto che molti ottengono una proprietà per uso personale e poi pensano “Non dovrò mai più pagare l’affitto!”.

Molte persone fanno l’errore di pensare che se compro una proprietà per uso personale, sarò ben fornito nella mia vecchiaia e vivrò senza affitto! Un errore fatale, perché i costi operativi sono sempre sostenuti. Se la proprietà ha più di 20, 30 o anche 40 anni, ci saranno anche molte riparazioni, ristrutturazioni e modernizzazioni.

Quindi, anche con l’obiettivo di occupare “solo” il proprietario, pensate a una seconda proprietà come a un investimento di capitale!

Almeno per pagare le spese di gestione nella vecchiaia, così come le riparazioni e per un piccolo ritorno mensile dall’affitto dell’immobile, che ormai è già stato pagato.

Oltre all’interesse personale contro l’investimento di capitale, si tratta di esaminare la propria situazione finanziaria. La grande domanda:

Quanta proprietà può permettersi?

Ma si conoscono anche i parametri, per esempio la posizione.

La transizione perfetta verso i criteri della vostra ricerca immobiliare.

Posizione, tipo di appartamento e condizioni

Quanto segue riguarda la ricerca della posizione giusta per il proprio investimento immobiliare. Ci sono diversi tipi di campi.

Quali sono i 3 tipi di localizzazione per gli immobili?

Conoscete il detto di tutti gli agenti immobiliari e gli investitori: “Location, location, location”. Hanno ragione, perché la posizione è un grande parametro nel vostro (successivo) calcolo della redditività.

Nel 99,9% dei casi si parla di posizioni A, B e C.

A-località: Investimento immobiliare

A-location nel settore immobiliare significa:

• Prezzo: Prezzi d’acquisto molto alti / prezzi al metro quadrato
• Acquisto di un investimento immobiliare (speculazione sul futuro)
• Località come Monaco

B-località: Rendimento della proprietà

B-localizzazione nel settore immobiliare significa:

• Prezzo: prezzi di acquisto alti / “medi”
• Acquisto di proprietà a reddito (flusso di cassa dall’affitto)
• Località come Wiesbaden

Posizione C: proprietà a rischio

La posizione C nel settore immobiliare significa:

• Piccole città / comuni in regioni strutturalmente deboli
• Sviluppo demografico, stagnante o in declino

Scelta dell’ubicazione e della vicinanza della/e proprietà

Idealmente, state cercando/acquistando una proprietà in una località che non sia troppo lontana dalla vostra “vita”. Lei vive ad Hannover, ma la sua famiglia vive a Monaco? Allora anche i luoghi che si trovano sulla strada possono essere messi in discussione. Pratico per le visite e anche per lavorare su e con la proprietà in seguito.

Sulla strada, qui nell’esempio, sono buone città in posizioni B (più redditizio di Hannover, Monaco stesso), come ad esempio:

• Kassel
• Norimberga
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

Ecco come funziona la selezione del sito come un principiante del settore immobiliare, in parole povere.

Questo significa che la scelta del luogo si ricollega alla preparazione del passo 1. Una proprietà che si trova a centinaia di chilometri di distanza e le visite comportano molto sforzo non è raccomandata come prima proprietà.

Quale tipo di proprietà si adatta alla sua posizione, alla sua situazione finanziaria e ai suoi dati demografici? Come investitore immobiliare, ci sono molti tipi diversi di appartamenti e case a vostra disposizione. La domanda è: quale tipo di proprietà si adatta meglio ai tuoi obiettivi personali che hai definito nel passo 1?

Equità: finanziamento? Valutazione del credito?

Abbiamo già discusso la domanda “quanto immobile posso permettermi? In genere, la banca richiede circa il 15% di capitale, a seconda del merito di credito, della banca e della persona di contatto (+/- 5%). Con un buon punteggio di credito, tuttavia, si può anche riuscire a finanziare con lo 0% di capitale.

L’affidabilità creditizia, cioè la capacità di credito e il capitale proprio disponibile, sono una questione importante per i nuovi arrivati nel settore immobiliare, perché chi può pagare in contanti per una proprietà?

Allo stesso tempo, qui le opinioni divergono: i proprietari-occupanti dovrebbero fornire più capitale possibile. Gli investitori, d’altra parte, dovrebbero cercare di fornire il minor capitale proprio possibile per il finanziamento, idealmente lo 0%.

Scoprite il perché e il percome, gratuitamente, su Immobilien-Erfahrung.de!

• Comprare proprietà

Trova un appartamento: Agenti immobiliari, portali, …?

Avete definito i vostri obiettivi, controllato la posizione e trovato le regioni e i luoghi ottimali per voi. Avete controllato la vostra affidabilità creditizia, il finanziamento e forse anche una precedente conferma di finanziamento per l’importo XY.

Suggerimento! Con una conferma preventiva del finanziamento da parte della vostra banca, potete ottenere buone proprietà redditizie molto più velocemente.

Ciò significa che la banca conferma in anticipo: finanzieremmo al signor o alla signora XY un immobile del valore di XY.

La maggior parte delle persone cerca prima una proprietà e poi va alla propria banca. Questo richiede molto tempo e a volte il venditore trova rapidamente un’altra persona, specialmente in un mercato immobiliare come quello tedesco, che compra la proprietà e può fornire immediatamente il finanziamento corrispondente.

Dopo di che, ci sono diversi modi e possibilità di ottenere immobili.

• Annunci sui giornali
• Annunci su Ebay
• Portali immobiliari ImmobilienScout24, Immonet e altri
• Contatta la rete privata, “chi conosce qualcuno che conosce qualcuno”.
• Agente immobiliare, anche per gli accessi, pubblicazione portale immobiliare
• …

Per saperne di più sulla ricerca di immobili e sulle opzioni disponibili per te come potenziale acquirente, visita Immobilien-Erfahrung.de.

Valutare un condominio: prezzo d’acquisto?

Avete trovato una proprietà nel luogo da voi prescelto ad un prezzo che va bene per voi, perfetto! Ma si può fare qualcosa per il prezzo? In generale:

L’immobile, che sia un appartamento o una casa, vale i soldi?

Ricordate quanto segue:

Un prezzo d’offerta (per esempio un portale immobiliare) non è un prezzo di vendita.

Vantaggio per voi!

Almeno se sai come argomentare per un prezzo di vendita più basso, con fatti significativi. Il più grande fattore di riduzione del prezzo d’acquisto è, naturalmente, la sostanza della proprietà. Ma come si valuta una proprietà? Quali aspetti sono inclusi in una valutazione immobiliare? Cosa bisogna considerare quando si tratta di beni comuni, soggiorno, bagno, cucina, soffitta…?

Una valutazione immobiliare ben fondata ha l’impatto più efficace quando si tratta di fissare il prezzo di acquisto. Non si possono trovare argomenti migliori dei fatti chiari.

Imparerete anche a “valutare” una proprietà dal primo sguardo all’offerta. Più precisamente, si calcola la redditività dell’immobile quando viene affittato. Questo valore (rendimento locativo) dà un’idea, attraverso solo 2 fattori: prezzo d’acquisto e affitto annuale.

Un consiglio per i futuri investitori immobiliari!

Ci sono due cose di cui avrete costantemente bisogno e che sentirete: Il rendimento locativo, o più precisamente il rendimento locativo lordo, e il fattore prezzo d’acquisto. Entrambi aiutano a valutare rapidamente le offerte immobiliari. Scopri di più sulla differenza qui e conosci la mia raccomandazione per te, come principiante nel settore immobiliare:

• Rendimento dell’affitto rispetto al fattore prezzo d’acquisto

Processo di acquisto, notaio, registro fondiario, consegna delle chiavi?

Ultimo ma non meno importante è la procedura di acquisto. Tutto, dal notaio, al contratto preliminare d’acquisto, al contratto d’acquisto, all’iscrizione al catasto, alla consegna delle chiavi e, naturalmente, a tutti i costi che voi, come acquirente immobiliare, dovete trasferire ai vari uffici.

Oltre al prezzo di acquisto, ci sono anche i costi accessori di acquisto. Le spese accessorie di acquisto, indipendentemente dal fatto che si tratti di una casa o di un condominio, consistono nella maggior parte dei casi in:

• Spese notarili
• Costi per l’iscrizione al registro fondiario
• Costi di intermediazione
• Tassa sul trasferimento di proprietà immobiliari

Per gli acquirenti di immobili, il primo passo importante è la tassa di trasferimento del terreno. La tassa di trasferimento immobiliare varia a seconda dello stato federale; attualmente è tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo di acquisto.

Una volta che il venditore, il notaio, l’agente immobiliare (se applicabile) e l’ufficio delle imposte (tassa di trasferimento del terreno) sono stati pagati, l’iscrizione nel registro fondiario può essere fatta.

Congratulazioni, sei il proprietario della tua prima proprietà!

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Primo appartamento / prima casa: Imparare gratuitamente

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