Acquistare un terreno edificabile a Berlino

L’immobile si trova in una delle zone più ambite della capitale. La sua posizione strategica lo rende ideale per lo sviluppo di progetti di alta qualità, come esclusivi condomini, case a schiera o ville prestigiose. La domanda di nuovi spazi residenziali nei quartieri centrali di Berlino rimane ininterrotta, mentre l’offerta è molto limitata.

Potenziale di sviluppo di progetti esclusivi

Il sito offre ampie possibilità di progettazione ed è adatto sia a investitori privati che a sviluppatori di progetti istituzionali. Grazie alla sua posizione, alle dimensioni e alle possibilità di sviluppo, offre l’opportunità di realizzare uno dei progetti edilizi più importanti di Berlino-Mitte.

• Volume di proprietà: circa 90 milioni di euro
• Volume del progetto, compresa la nuova costruzione: circa 288 milioni di euro
• Posizione eccellente a Berlino

Berlino: mercato immobiliare dinamico

Berlin

La capitale attrae investitori nazionali e internazionali. Gli immobili residenziali e commerciali di alta qualità in posizione centrale sono particolarmente richiesti. Berlino combina crescita economica, internazionalità e stile di vita in modo unico, il che ha un impatto diretto sull’andamento dei prezzi.

Vantaggi del mercato di Berlino

Con una domanda in costante aumento e un’offerta limitata, Berlino è uno dei mercati più stabili d’Europa. I progetti di sviluppo in posizione centrale ottengono rendimenti superiori alla media e mantengono il loro valore nel lungo periodo. In particolare, i progetti del segmento premium beneficiano dell’attrattiva internazionale della città.

• Elevata domanda nel segmento premium
• Offerta limitata in posizioni privilegiate
• Prestazioni stabili

Il vostro consulente immobiliare per Berlino

Le proprietà esclusive e i progetti di sviluppo di grandi dimensioni richiedono una consulenza discreta e un’eccellente conoscenza del mercato. In qualità di consulenti immobiliari, vi forniamo un’assistenza riservata e personalizzata in tutte le fasi dell’acquisto o della vendita. Approfittate della nostra esperienza nel segmento premium di Berlino e assicuratevi l’accesso a progetti eccezionali.

Volete saperne di più? Scriveteci o chiamateci:

• Contattateci

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Valutazione del condominio in meno di 5 minuti

Cominciamo con un caso che potrebbe capitarvi oggi:

Immaginate un conoscente che, seduto accanto a voi in un caffè, vi dica: “Qualcuno vuole vendere un condominio qui in strada, conoscevo l’anziana signora, ora se ne occupa il figlio. Mi informerò per voi”. Un giorno dopo, si ricevono le cifre su WhatsApp: 240.000 euro di affitto annuo, il prezzo di acquisto si dice sia di 8,5 milioni, posizione A. Sembra eccitante – ma è davvero così? Sembra eccitante, ma è davvero un buon affare?

L’importante è che vi servano solo due dati: il prezzo di acquisto (PP) e l’affitto netto annuo a freddo (ANR). Una volta ottenuti questi dati, è possibile calcolare immediatamente il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento. Entrambi sono i dati chiave più importanti per capire se un investimento ha senso o meno.

Un altro consiglio: indipendentemente dal fattore rendimento o dal prezzo d’acquisto, utilizzate il mio calcolatore immobiliare gratuito su Immobilien Guru.

Streaming gratuito – la valutazione immobiliare più veloce al mondo

Calcolo del fattore prezzo di acquisto e del rendimento

Esempio:

• Prezzo di acquisto: € 8.500.000
• JNKM: € 240.000

Ora potete iniziare subito:

Fattore prezzo di acquisto = prezzo di acquisto / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un fattore di prezzo d’acquisto di 35 significa che ci vogliono più di 35 anni per recuperare il prezzo d’acquisto attraverso il reddito da locazione – senza costi, senza interessi, senza rischi. Troppo tempo.

Quanto guadagna?

Lo si vede anche immediatamente:

Rendimento = JNKM / prezzo d’acquisto = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

All’inizio sembra tutto ok, ma lo è davvero?

Il limite magico: 5,5 % o più – si applica agli attuali tassi d’interesse del 3,5 %.

Se lavorate con un capitale preso in prestito – e quasi tutti lo fanno – dovete tenere conto dei tassi di interesse correnti. Supponiamo di ottenere un interesse del 3,5%. Poi, realisticamente, aggiungete circa il 2% per la manutenzione e le riserve. Il totale è del 5,5%.

Quindi si guadagna solo da un rendimento superiore al 5,5%.

Con un rendimento di appena il 2,8%, siete in perdita mese dopo mese, nonostante il reddito da locazione.

Quanto si dovrebbe pagare al massimo?

Ecco il trucco: basta invertire la formula. Volete un rendimento minimo del 6%? Allora:

Prezzo di acquisto = JNKM / rendimento desiderato Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,06 = € 4.000.000

Con un rendimento del 6%, l’immobile dovrebbe costare al massimo 4 milioni di euro. Con un rendimento dell’8%, il prezzo potrebbe essere addirittura di 3 milioni di euro.

Esempio: si vuole l’8 %

Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,08 = € 3.000.000

Qualsiasi cosa al di sopra di questa soglia non è finanziariamente interessante, oppure bisogna negoziare il prezzo d’acquisto al ribasso.

Questo è tutto ciò che dovete ricordare nella prima fase, con una rapida valutazione dal vostro smartphone o notebook! Ricevete un’offerta? Chiedete l’indirizzo, il prezzo d’acquisto, il JNKM (stato di ristrutturazione, stato di locazione, …) – così potrete fare una rapida valutazione e il venditore potrà vendere rapidamente il suo condominio.

Conclusione: “Solo 2 numeri decidono” – per dirla semplicemente

Tutto ciò di cui avete bisogno:

• L’affitto netto annuo a freddo (JNKM)
• Il prezzo di acquisto

Confrontate poi questo dato con gli attuali costi di finanziamento e la riserva di manutenzione del 2%. Con un rendimento del 5,5%, siete in attivo: tutto ciò che è inferiore è un rischio o un hobby.

Formula per la vita di tutti i giorni

Rendimento desiderato / JNKM = prezzo massimo di acquisto

Tenete a mente questa formula: vi servirà più spesso quando esaminerete le offerte immobiliari. Riconoscerete in pochi secondi se un immobile è adatto o meno. E ancora meglio: potrete fare immediatamente un’offerta realistica al venditore.

8,5 milioni sono un buon affare?

Ho approfondito l’argomento su immobilien-erfahrung.de, potete rileggerlo qui: La differenza tra investimento immobiliare e investimento immobiliare.

La differenza sta nell’obiettivo: con un investimento immobiliare, ciò che conta è ciò che entra nel vostro conto ogni mese, ovvero un flusso di cassa positivo derivante da redditi da locazione, di solito in località B e C. Con un investimento immobiliare, invece, ci si concentra sull’apprezzamento del valore a lungo termine e sui proventi delle vendite, di solito in località A come Berlino, Colonia, Düsseldorf & Co.

Volete denaro diretto? La prima opzione vi porta direttamente un reddito. Volete più denaro nel lungo termine? La seconda richiede pazienza, capitale e conoscenza del mercato – in cambio potete aspettarvi un grande profitto in seguito.

Ancora meglio:

Se acquistate a buon mercato in una posizione A, tanto meglio Flusso di cassa + liquidità a lungo termine = classe superiore. Comprare, migliorare, aumentare l’affitto, aumentare il valore.

Tutto qui. È così che si valuta in modo estremamente rapido. Buona fortuna per il vostro investimento!

L’offerta di prezzo d’acquisto dipende quindi sempre dai vostri obiettivi personali: Avete bisogno di liquidità operativa o strategica?

Quanto varrebbe per voi questo immobile con un affitto annuo netto di 240.000 euro in una posizione A?

Altri suggerimenti dal campo?

Volete riconoscere regolarmente i buoni affari, prendere decisioni più rapide o semplicemente imparare dalla mia esperienza? Allora sfogliate il blog o leggete gli articoli più importanti su questi argomenti – passo dopo passo, dalla pratica, per gli investitori.

Vi ho spiegato questi argomenti in dettaglio:

• Valutare il condominio
• Calcolo del fattore prezzo di acquisto
• Suggerimento: il mio calcolatore del fattore prezzo d’acquisto
• Stimare correttamente i ritorni
• Finanziamento con leva finanziaria

Volete vendere o avete domande? Allora scrivetemi: sarò felice di aiutarvi.

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• Profilo di acquisto

Questi 5 fattori determinano il valore del condominio

Consiglio in anticipo, raccomando la mia guida:

• Valutare il condominio

Decisivi per il valore sono

1. Ubicazione dell’immobile (macro e micro ubicazione)
2. Proprietà e difetti (condizione)
3. Tipi di utilizzo
4. Inquilini e contratti di locazione
5. Potenziale

Spiegato rapidamente:

Posizione dell’immobile: Berlino, Wuppertal o un villaggio in campagna?

L’ubicazione è notoriamente un fattore decisivo nella valutazione degli immobili. Vengono presi in considerazione sia la macro-localizzazione (fattori regionali e cittadini come la situazione economica, le infrastrutture e le prospettive di sviluppo) sia la micro-localizzazione (dintorni diretti dell’immobile, quartiere, accesso ai trasporti pubblici).

Ecco un rapido controllo delle offerte su ImmoScout24:

• Rudow, Berlino – 1.149.000 € / per 355 m² di superficie abitabile – Posizione A
• Oberbarmen, Wuppertal – 629.000 € / per 456 m² di superficie abitabile – posizione B
• Wusterhausen/Dosse (Brandeburgo) – € 128.000 per 305 m² di superficie abitabile – posizione C

Berlino e Wusterhausen distano circa 100 km l’una dall’altra e il prezzo d’acquisto differisce di circa 10 volte. L’ubicazione influisce notevolmente sul valore dell’immobile.

Volete saperne di più? Leggete la mia guida qui:

• Posizione della proprietà

Condizioni dell’immobile

Le condizioni del condominio giocano un ruolo fondamentale nella valutazione. Vengono presi in considerazione aspetti come l’anno di costruzione, la struttura dell’edificio, i requisiti di ristrutturazione e ammodernamento e l’efficienza energetica. Un edificio ben curato e ammodernato può avere un valore maggiore rispetto a un immobile più vecchio che necessita di ristrutturazione.

Più su anni di costruzione e difetti:

• Proprietà e difetti

Tipi di utilizzo

Anche i diversi usi possibili del condominio influenzano il suo valore. Si tratta di una proprietà puramente residenziale o ci sono anche unità commerciali? Esistono potenziali opportunità di sviluppo, ad esempio attraverso una ristrutturazione o un ampliamento?

Inquilini e contratti di locazione

La qualità degli inquilini e la stabilità a lungo termine dei contratti di locazione sono fattori decisivi per il valore di un condominio. Un mix di inquilini stabile e contratti di locazione a lungo termine possono aumentare l’attrattiva dell’immobile e quindi il suo valore.

Potenziale del condominio/quartiere

Infine, si prende in considerazione il potenziale del condominio. Ciò include possibili aumenti di valore dovuti a sviluppi pianificati nell’area circostante, a misure di ammodernamento o all’ottimizzazione dei redditi da locazione.

In generale, determinare il valore di un condominio è un compito complesso che richiede un’analisi completa di vari fattori. Per determinare il valore di mercato realistico dell’immobile è quindi consigliabile una valutazione professionale da parte di un geometra o di un esperto immobiliare.

Se desiderate maggiori informazioni sul tema delle valutazioni condominiali o avete bisogno di un supporto professionale, sarò lieto di aiutarvi. Scrivetemi senza impegno: Contatto.

Un piccolo promemoria: vi consiglio la mia guida:

• Valutare il condominio

Vendere un condominio a Monaco: passo dopo passo

Partiamo dalla domanda: quanto vale effettivamente il vostro condominio a Monaco? Scoprite tutte le fasi del processo di vendita, dalla valutazione alla consegna delle chiavi.

Determinare il valore del vostro condominio

Il valore della vostra proprietà dipende da diversi fattori, tra cui la posizione, le dimensioni degli appartamenti e le condizioni dell’edificio, a seconda dell’anno di costruzione. Un prezzo di vendita realistico è fondamentale per il successo della vendita.

Come valutare un condominio

La valutazione di un condominio si basa su metodi specifici come il metodo del valore comparativo, il metodo del valore patrimoniale e il metodo del valore reddituale. La combinazione di questi metodi fornisce un valore di mercato realistico.

Di solito si utilizzano almeno due di questi metodi per determinare un valore esatto.

• Valutare il condominio
• Procedure di valutazione tipiche
• Valutazione gratuita da parte di esperti

Vendere a Monaco: A cosa prestare attenzione?

Quando vendete il vostro condominio a Monaco, dovete considerare alcuni aspetti importanti:

1. Posizione e prezzi degli immobili: Il gruppo target di acquirenti dipende molto dalla posizione e dai prezzi attuali degli immobili.
2. Documenti: assicuratevi di aver preparato tutti i documenti pertinenti, come le planimetrie, l’estratto del catasto e l’elenco degli inquilini.
3. Buoni contatti o un agente immobiliare: un agente immobiliare esperto può aiutarvi a organizzare il processo di vendita in modo efficiente e a contattare gli acquirenti giusti.

Posizione e prezzi degli immobili: Il target degli acquirenti a Monaco

Monaco di Baviera è un mercato immobiliare ricercato con prezzi elevati. Il gruppo target di potenziali acquirenti è alla ricerca di investimenti a lungo termine ed è disposto a pagare prezzi corrispondenti.

Dovete raggiungere persone che si concentrano su investimenti a lungo termine e non hanno bisogno di un flusso di cassa immediato.

Documenti: planimetrie, estratti del catasto, elenchi degli affittuari, ecc.

Prima di iniziare il processo di vendita, assicuratevi di avere pronti tutti i documenti necessari per la vendita dell’immobile. Questi includono, tra l’altro

1. Estratto del catasto
2. Mappa delle parcelle
3. Piani di costruzione e permessi di costruzione
4. Stato della ristrutturazione
5. Contratti di locazione ed elenco degli inquilini
6. Prospetti dei costi operativi
7. Certificato energetico
8. Relazione sullo stato di avanzamento o parere di un esperto

Buoni contatti o un buon agente immobiliare

Dato che i condomini di Monaco di Baviera hanno spesso prezzi elevati, è consigliabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare esperta. Un’agenzia immobiliare ha i contatti necessari e può aiutarvi a contattare gli acquirenti giusti e a ottenere il miglior prezzo possibile.

In definitiva, è sempre una questione personale se si vuole vendere con o senza un agente immobiliare.

Tasse quando si vende a Monaco: Cosa si deve pagare?

Un rapido sguardo agli aspetti fiscali della vendita del vostro condominio a Monaco:

1. Tassa sulla speculazione: la vendita durante il periodo di speculazione è soggetta a tassa.
2. Regola dei 3 oggetti a Monaco.
3. Asset & share deals: differenze di tassazione a seconda della struttura di vendita.

Le imposte sono le stesse indipendentemente dal fatto che si venda ad Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling o Bogenhausen.

Tassa sulla speculazione: vendere senza tasse?

Il periodo di speculazione è generalmente di 10 anni per gli immobili in affitto. Se si vende entro questo periodo, è necessario pagare le imposte sui profitti. Una volta scaduto il periodo, la vendita è esente da imposte.

Per ulteriori dettagli sulla regola dei 3 oggetti e sulle transazioni di asset rispetto a quelle di azioni, consultare il nostro articolo qui.

Consulenza fiscale e immobiliare

Avete bisogno di ulteriore supporto per la vendita del vostro condominio a Monaco? Offriamo assistenza immobiliare e fiscale da parte di esperti e investitori. Contattateci per maggiori informazioni:

• Coaching immobiliare
• Assistenza fiscale per gli immobili
• Contattateci

Scoprite anche le nostre risorse per i neofiti della proprietà:

• Principianti del settore immobiliare

Vendere un condominio [anno]: Passo dopo passo

Partiamo dalla domanda più frequente: “Quanto vale il mio condominio?”. Poi scoprirete tutte le 18 fasi della vendita, fino alla consegna delle chiavi a Berlino.

Quanto vale il vostro condominio?

Piccoli condomini con 3 o 4 parti o grandi proprietà residenziali, con o senza un elemento commerciale. Le domande a cui rispondere sono molte. Se volete vendere il vostro condominio, una cosa è importante:

Un prezzo di acquisto fondato, orientato al mercato e realistico – il cosiddetto valore di mercato.

Come valutare un condominio

Il tipo di immobile determina il metodo di valutazione utilizzato per determinare il valore di mercato. Esistono tre metodi di valutazione standardizzati per determinare il valore di mercato degli immobili: il metodo del valore comparativo, il metodo del valore patrimoniale e il metodo del valore reddituale capitalizzato. Proprietà, sostanza, anno di costruzione, contratti di locazione, inquilini e potenziale. Nella valutazione dei condomini a Berlino teniamo conto di tutti questi aspetti.

Di norma, almeno due di queste procedure vengono calcolate contemporaneamente.

• Valutare il condominio
• Procedure di valutazione tipiche
• Far valutare un condominio

Vendere a Berlino: a cosa fare attenzione?

1. Posizione, prezzi degli immobili: Acquirente Gruppo target
2. Documenti: planimetrie, estratto del catasto, elenchi degli affittuari.
3. Buoni contatti o un buon agente immobiliare

Posizione, prezzi degli immobili: Acquirente Gruppo target

Berlino è speciale rispetto alle altre piccole città tedesche e alle grandi metropoli. Berlino è estremamenteambita (località A), non solo dagli acquirenti tedeschi, ma anche dall’estero. I prezzi degli immobili sono quindi così alti che il rendimento atteso è raramente positivo. Ciò rende il gruppo target degli investitori più specializzato.

Dovete raggiungere persone che si concentrano su investimenti a lungo termine e non hanno bisogno di un flusso di cassa immediato.

Ecco perché oltre il 70% dei condomini di Berlino viene venduto con l’aiuto di agenzie immobiliari. Marketing mirato sul mercato e fuori mercato, comunicazione, controllo del credito, discussioni preliminari, documenti, visite, trattative.

Quindi siate preparati, non state vendendo un condominio con centinaia di potenziali acquirenti, dovete rivolgervi al giusto gruppo target.

Documenti: planimetrie, estratto del catasto, elenchi degli affittuari & Co.

Prima di iniziare la fase di vendita, è necessario disporre di tutti i documenti necessari per la vendita dell’immobile. Per farla breve, questi sono i documenti necessari per la vendita di un condominio a Berlino:

1. Estratto del catasto
2. Mappa delle parcelle
3. Piani di costruzione e permessi di costruzione
4. Stato delle ristrutturazioni / arretrato delle ristrutturazioni
5. Contratti di locazione
6. Elenco degli inquilini
7. Prospetti dei costi operativi
8. Certificato energetico
9. Relazione sullo stato di avanzamento o parere di un esperto

Buoni contatti o un buon agente immobiliare

Questo ci riporta ai contatti giusti. I condomini a Berlino di solito non sono inferiori a 2 milioni di euro, il che richiede contatti speciali con una sufficiente affidabilità creditizia. È proprio per questo motivo che oltre il 70% dei condomini a Berlino viene venduto con le agenzie immobiliari.

In definitiva, è sempre una questione personale se vendere, con o senza un’agenzia immobiliare.

Chi vende con un’agenzia immobiliare non vuole investire tempo in lunghe ricerche, comunicazioni e trattative. Ma è anche una questione di prezzo di vendita. Se parlate solo con 3 o 4 persone, sarete fortunati se riuscirete a ottenere un’offerta. I professionisti utilizzano i loro contatti e parlano con molti potenziali acquirenti per ottenere l’offerta migliore e più alta che si possa ottenere nell’attuale situazione di mercato.

Ecco qualche dettaglio in più.

Tasse quando si vende a Berlino: cosa si deve pagare?

Un rapido sguardo alle imposte in caso di vendita di un condominio a Berlino:

1. Tassa di speculazione: vendere in esenzione d’imposta
2. 3 proprietà governano a Berlino
3. Operazioni su beni e azioni: solo 1,54% di tasse

Tassa sulla speculazione: vendere senza tasse?

Il periodo di speculazione si spiega più rapidamente:

• (Occupato esclusivamente dal proprietario = 3 anni)
• Affittato = 10 anni

Se vendete entro il periodo di speculazione, dovete – in parole povere – pagare le tasse sui profitti come al solito, proprio come un reddito da lavoro, indipendentemente dal fatto che siate dipendenti o autonomi. Se volete fare un rapido calcolo, utilizzate il mio calcolatore gratuito delle imposte sulla speculazione. Una volta scaduto il periodo, la vendita è esente da imposte.

C’è anche la regola dei 3 oggetti e, cosa interessante per voi, la differenza tra un asset deal e un share deal. Per saperne di più, leggete qui:

• Vendere un condominio: le tasse

Consulenza fiscale e immobiliare

Consulenza immobiliare e fiscale da parte di esperti e investitori. Sono felice di farvi incontrare i migliori:

• Coaching immobiliare
• Assistenza fiscale per gli immobili
• Contattateci

Qui potete trovare altri prodotti per:

• Principianti del settore immobiliare