Immobilien AG: attività, borsa, condizioni e vantaggi

Una società per azioni immobiliare – o AG immobiliare in breve – è una società immobiliare che ha la forma giuridica di una normale società per azioni (AG) e il cui core business è orientato principalmente al settore immobiliare. Il patrimonio della società è quindi prevalentemente – o esclusivamente – utilizzato per investimenti immobiliari, oppure consiste nella costruzione di immobili e nella successiva vendita degli stessi.

Le maggiori società tedesche quotate per l’immobiliare residenziale (al 31.12.2o19):

• Vonovia
• Alloggi tedeschi
• GAMMA
• GIORNO
• Proprietà di Grand City
• Immobili Adler
• GAG

Attività commerciali Real Estate AG – Costruzione, commercio, gestione & Co.

La gamma di attività delle società per azioni immobiliari si concentra, per esempio, sullo sviluppo di progetti e sulla costruzione di immobili. La gestione e la vendita di beni immobili sono anche punti focali non rari di questo tipo di società. Tutto sommato, le società per azioni possono essere coinvolte nel commercio di proprietà, l’intermediazione di proprietà così come la tenuta e la gestione dei propri portafogli o offrire servizi corrispondenti per portafogli di investimento al di fuori della società. Le società di capitali immobiliari sono una scelta popolare, specialmente per l’affitto.

Attività possibili a colpo d’occhio:

• Sviluppo del progetto
  • Costruzione
• Commercio immobiliare
  • Acquisizione
  • Distribuzione
• Gestione immobiliare
  • Tenere
  • Coltivazione
  • Affitto
• Servizi a terzi
  • Acquisto di beni immobili al di fuori dell’azienda

Società immobiliare in borsa – Requisiti legali e vantaggi

Le società di azioni immobiliari possono scegliere se vogliono essere quotate in borsa o meno. Se siete azionisti di una società per azioni immobiliare e decidete di quotare la vostra società in borsa, siete soggetti al Real Estate Investment Trust Act tedesco (REIT Act). Il REIT Act determina quali regolamenti generali si applicano alla vostra società e quali qualifiche deve avere la vostra società per essere ammessa come una società REIT, e quali regolamenti fiscali devono essere presi in considerazione.

Molte imprese familiari che desiderano operare come società per azioni nel settore immobiliare decidono deliberatamente di non quotarsi in borsa, poiché gli azionisti della loro società devono essere limitati alla propria cerchia di contatti familiari e non è previsto alcun commercio di azioni in pubblico.

Società per azioni immobiliari scambiate in borsa / REIT-AG

La società REIT è originariamente basata su una forma societaria statunitense, ovvero il “Real Estate Investment Trust” – in breve: REIT – che ha dato il nome alla società immobiliare scambiata in borsa. Dai suoi inizi, il trust ha avuto una notevole crescita. La forma giuridica societaria, che era poco conosciuta nel 1960, ha conquistato lentamente ma costantemente il mondo negli anni ’90 e ha guadagnato fama internazionale. Con la promulgazione della legge REIT nel 2007, la forma giuridica del REIT-AG è stata introdotta anche in Germania.

Per rendere più facile distinguerli, i REIT tedeschi sono anche spesso chiamati G-REIT, con la “G” che sta per “Germania”. A volte REIT viene anche tradotto erroneamente come fondo immobiliare in questo paese – tuttavia, ci sono alcune caratteristiche giuridiche ed economiche speciali rispetto alla forma giuridica tedesca del fondo immobiliare.

Requisiti legali secondo REITG – quotazione in borsa, quota & Co.

Affinché le società per azioni immobiliari possano essere riconosciute come società per azioni REIT e godere dei relativi vantaggi e benefici, devono soddisfare una serie di requisiti definiti nella legge tedesca sulle società per azioni immobiliari con azioni quotate in borsa (REITG). Una di queste regole richiede che la società per azioni immobiliare sia obbligatoriamente quotata in borsa. Altre restrizioni riguardano il flottante consentito della società – cioè tutte le azioni della società distribuite tra diversi investitori più piccoli – così come la partecipazione degli azionisti insieme alla distribuzione pro capite delle azioni. Altri requisiti regolano il capitale proprio, le immobilizzazioni e il fatturato generato dalla gestione degli immobili.

Requisiti legali per un REIT-AG:

• Sede centrale e gestione in Germania
• Quotazione sul mercato obbligatoria
• Flottante all’ammissione in borsa: almeno il 25%.
• Flottante dopo la quotazione: almeno il 15%.
• Rapporto di equità: almeno il 45
• Investimenti immobiliari (beni immobili): almeno il 75%.
• Reddito da immobili: almeno il 75
• Partecipazione REIT per azionista: massimo 10%.
• Rapporto di distribuzione (utile netto): almeno il 90%.

Piccolo consiglio: per le società di capitali immobiliari poco prima della quotazione, viene concessa una finestra di tempo di due anni per soddisfare tutti i requisiti necessari. Fino a quando tutti i requisiti del REITG sono stati soddisfatti, una tale società è considerata un pre-REIT.

Vantaggi per le società per azioni REIT – esenzione fiscale, vantaggio competitivo & Co

Le società per azioni immobiliari con una quotazione in borsa sono particolarmente popolari tra i finanziatori e i grandi investitori perché sono esenti sia dall’imposta sul reddito delle società che dall’imposta sul commercio, a condizione che soddisfino i requisiti legali secondo il REITG. Essendo un’opportunità d’investimento particolarmente sicura, gli immobili offrono la possibilità di ammortizzare le fluttuazioni inflazionistiche e i rischi. Inoltre, l’acquisto e la vendita di azioni è semplice grazie all’accesso al mercato, e i trasferimenti di proprietà possono essere effettuati in modo rapido e flessibile.

L’accesso al mercato dei capitali permette a una società immobiliare di generare abilmente capitale proprio, che può poi finanziare l’investimento in immobili. Di conseguenza, le società per azioni immobiliari hanno un chiaro vantaggio in termini di velocità di crescita del loro capitale, il che significa una maggiore competitività sul mercato in generale. Altre forme giuridiche di società, d’altra parte, dipendono dal trattenere i loro profitti – cioè: lasciare i profitti nella società invece di distribuirli e accumularli lì – al fine di aumentare il capitale netto della loro società o altrimenti non hanno alcun diritto legale alla distribuzione dei profitti. La forma giuridica offre anche un notevole grado di sicurezza, dato che il capitale azionario rappresenta poco meno della metà del capitale totale della società per azioni.

Vantaggi per le società immobiliari quotate:

• Nessuna imposta sul reddito delle società
• Nessuna tassa sul commercio
• Investimento sicuro attraverso beni tangibili (immobili)
• Possibilità di compensare l’inflazione
• Acquisto/vendita di azioni facile e veloce
• Trasferimento di azioni flessibile
• Approvvigionamento azionario semplice
• Vantaggio competitivo attraverso un alto tasso di crescita
• Elevata sicurezza attraverso il rapporto di equity

Vantaggi per gli investitori – Flusso di cassa stabile, crescita e dividendo del 90

Un altro vantaggio: la società per azioni REIT offre anche un business redditizio per gli investitori. Le società per azioni sono di solito stabilite per il lungo termine, il che significa che la società può offrire agli investitori la prospettiva di un flusso di cassa stabile e di una crescita a lungo termine senza esporli a un rischio maggiore. Anche il pagamento dei dividendi è molto interessante per gli azionisti, con un requisito minimo legale del 90 per cento dell’utile netto dell’anno secondo il diritto commerciale.

Vantaggi per gli investitori immobiliari AG:

• Flusso di cassa stabile
• Crescita aziendale a lungo termine
• Basso rischio
• Dividendo attraente

Tuttavia, l’applicazione della procedura della metà del reddito non è possibile per gli azionisti per quanto riguarda la distribuzione degli utili. I loro profitti devono essere completamente tassati.

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Per chi vale la pena?

Sta anche pensando di fondare una società immobiliare o di prendere una partecipazione in una società immobiliare esistente? Per le imprese di costruzione e le società di sviluppo questo è spesso un’impresa lucrativa, ma anche come finanziatore o azionista di una holding immobiliare, la formazione di una società per azioni immobiliare può essere abbastanza vantaggiosa. Inoltre, l’occorrenza economica delle società per azioni immobiliari si estende alle associazioni di alloggi, alle società di gestione immobiliare e alle grandi società di intermediazione.

La proprietà del portafoglio immobiliare può essere detenuta come investimento diretto o dalla società immobiliare stessa o da un’altra società immobiliare le cui azioni vengono acquisite dalla società immobiliare tramite una partecipazione. Un mix di investimenti diretti e investimenti di terzi è spesso utilizzato per acquisire, detenere o vendere immobili. A causa della vasta gamma di proprietà residenziali e commerciali, la quotazione in borsa rappresenta quindi un modello interessante per le società immobiliari.

AG: Fondazione, forma giuridica, azioni immobiliari (elenco)

1. Società per azioni (AG)
2. Azioni immobiliari: Elenco delle aziende
3. Immobiliare Ltd.
4. Alternative al REIT: forme giuridiche in Germania

Public Limited Company (AG): formazione, responsabilità, forma legale & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La società per azioni è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e organizzata da diversi organi. Invece di un amministratore delegato, la società è gestita da un consiglio di amministrazione composto da almeno una persona. Come indica già il nome, questa forma giuridica di società è principalmente per il commercio di azioni. Volete fondare una società da soli o insieme ad altre persone e saperne di più sulle forme di diritto societario in anticipo? Allora sei venuto nel posto giusto!

• Società per azioni (AG)

Azioni immobiliari: Elenco delle aziende

Azioni immobiliari – Non tutti possono permettersi gli immobili come investimento di capitale. Attraverso le azioni immobiliari, invece, tutti possono partecipare al mercato immobiliare e investire denaro. I prezzi delle azioni dei grandi attori salgono anno dopo anno. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE e Patrizia sono alcune delle aziende attive più note in Germania. Inoltre, ci sono più di 25 altre aziende. Abbiamo una panoramica delle azioni immobiliari più popolari per te come investitore. Ma prima, uno sguardo ai rischi delle azioni, il mercato azionario, per i principianti e i novizi. Ora alla lista e più sul mercato immobiliare, le vostre opzioni di investimento e tutti i prezzi a colpo d’occhio, qui nell’articolo sulle azioni immobiliari.

• Azioni immobiliari

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

• Immobiliare Ltd.

Alternative al REIT: forme giuridiche in Germania

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se vuoi creare la tua prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• GmbH: società a responsabilità limitata
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

Società per azioni: formazione, vantaggi e svantaggi

Di seguito imparerete tutto quello che c’è da sapere sulla fondazione di un’AG. Come si diventa azionista di una AG? Cosa sono le aziende incomplete e complete? Quali sono i vantaggi? Quali sono gli svantaggi? Come si crea un’azienda? Cos’è un’azienda? Molte domande – molte risposte! Inoltre, tutto quello che c’è da sapere sulle tasse e sul trading immobiliare.

Se state pensando di fondare una società per azioni, dovete prima conoscere il processo di incorporazione: Chi può formare cosa esattamente, quando e a quanti… quali differenze e similitudini ci sono tra le varie forme di diritto societario? È altrettanto importante conoscere i vantaggi e gli svantaggi di un’AG: Dalla distribuzione degli utili al risparmio delle tasse – una panoramica dei sette criteri di fondazione più importanti.

Quali sono i criteri di fondazione?

1. Numero di azionisti
2. Gestione
3. Fondazione
4. Nome dell’azienda
5. Finanziamento
6. Responsabilità
7. Distribuzione dei profitti

Corporation AG: Gestione secondo l’HGB

Nel mondo imprenditoriale, ci sono molte forme diverse di business tra cui si può scegliere. Si dividono approssimativamente in due categorie, vale a dire le imprese individuali e le società, che a loro volta si dividono in società incomplete – queste includono le società dormienti e le società BGB – e società complete – partnership, società di capitali e altre ancora.

La società per azioni – AG in breve – è una delle cosiddette società complete e, a differenza delle società incomplete, non è soggetta al codice civile tedesco (BGB) ma al codice commerciale tedesco (HGB). Come società di capitali, l’AG ha una struttura più complessa rispetto ad altre forme di diritto societario, poiché – come una società a responsabilità limitata (GmbH) – non può essere semplicemente fondata in modo informale, ma certi requisiti formali devono essere soddisfatti in anticipo perché la società possa essere fondata. Questo include essenzialmente la certificazione notarile del patto tra azionisti.

Altre corporazioni tipiche:

• Società europea (Societas Europaea, abbreviato: SE)
• Società in accomandita per azioni (KGaA)
• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
• Società a responsabilità limitata (GmbH)

Insieme alla GmbH, la società per azioni è la forma più conosciuta di corporazione. In Germania, viene scelta principalmente come forma giuridica per le società quotate in borsa ed è considerata la “sorella maggiore” della società a responsabilità limitata – non da ultimo a causa del più alto capitale di fondazione.

Variante della forma giuridica AG & Co KGaA – KGaA con partner generale AG

A volte la AG appare anche in combinazione con una società per azioni (KGaA). Le imprese familiari, per esempio, si organizzano occasionalmente come Aktiengesellschaft & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – AG & Co KGaA in breve. In questo caso, formano una società per azioni in senso giuridico – tuttavia, il socio generale come socio personalmente responsabile non è una persona fisica qualsiasi, ma concretamente anche una società per azioni. Se il partner generale è invece incarnato da una GmbH, si parla di una GmbH & Co KGaA, nel caso di una Societas Europaea di una SE & Co KGaA.

Più sulle forme ibride individuali:

• GmbH & Co KGaA – vedi società a responsabilità limitata (GmbH)
• SE & Co KGaA – vedi Societas Europaea (SE)

Le società che operano sotto la variante di forma giuridica AG & Co KGaA esistono solo dalla fine degli anni ’90, dopo che le questioni giuridiche aperte sono state chiaramente dichiarate da una sentenza del Tribunale federale (BGF). La holding delle note Hornbach Baumarkt AG, Hornbach Immobilien AG e Hornbach Baustoff Union GmbH ha deciso di formare una AG & Co KGaA, come hanno fatto molte altre aziende dei settori più disparati: Ticketing & Live Entertainment, tecnologia medica e di sicurezza, adesivi, detergenti e trattamenti di bellezza, per citarne solo alcuni.

Esempi di aziende AG & Co KGaA:

• CTS EVENTIM AG & Co. KGaA
• Drägerwerk AG & Co. KGaA
• Fresenius Medical Care AG & Co. KGaA
• Henkel AG & Co. KGaA
• HORNBACH HOLDING AG & Co. KGaA
• ProCredit Holding AG & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA è un caso speciale: In questa società, il partner generale è rappresentato da una fondazione. In linea di principio, la società in accomandita per azioni è possibile in tutte le combinazioni immaginabili, come sottolinea la GUB Investment Trust KGaA come esempio.

Leggi di più sul tema “Stabilire una fondazione familiare” qui:

• Creare una fondazione familiare

Istituzione e formazione di una AG – Dagli articoli di associazione alla registrazione

Vuoi fondare una società a responsabilità limitata e vivere il tuo sogno di indipendenza nella realtà? Nessun problema! Perché per la fondazione di una società a responsabilità limitata, una persona fisica – o giuridica – è completamente sufficiente. Se volete, potete essere l’unico fondatore della società – chiamato azionista – e quindi essere automaticamente l’unico membro del consiglio di amministrazione. Una tale società unipersonale è spesso chiamata “piccola società per azioni”. Una “piccola AG” deve nominare almeno tre membri del consiglio di sorveglianza, il che significa che la più piccola società per azioni possibile è composta da quattro persone.

Il processo di fondazione di un’AG può essere diviso in due fasi: la formazione interna dell’AG e la formazione esterna dell’AG. Mentre la prima fase è fondamentalmente una sorta di fase preparatoria o di pre-fondazione – cioè forma il quadro di base della vostra società per azioni – nella seconda fase presentate la vostra società al pubblico.

Fase 1 – Preparazione e quadro di base

Stabilite la vostra società per azioni internamente. Uno dei passi più importanti è la stesura di uno statuto per la vostra società per azioni – chiamato anche patto parasociale – che deve poi essere certificato da un notaio. Per la formulazione degli statuti, tutti i membri fondatori devono essere presenti al completo e devono essere presenti anche il futuro consiglio esecutivo e il futuro consiglio di sorveglianza. In questa prima riunione si decide come devono essere fatti gli annunci nella società e quanti membri del consiglio devono essere nominati.

Insieme decidete anche il nome della società – cioè il nome della vostra società come deve essere iscritto nel registro delle imprese -, la sede legale, l’importo del capitale sociale – 50.000 euro o più – così come il valore nominale e il numero di azioni, comprese le informazioni sul rispettivo tipo di azioni. Dalle azioni al portatore alle azioni con valore nominale – scopri di più sui singoli tipi di azioni qui:

• Tipi di azioni – trasferibilità, portata giuridica e ripartizione del capitale sociale

Il secondo passo è l’acquisizione delle azioni e la nomina degli organi di una società per azioni, che deve essere autenticata. Il deposito dei titoli stessi può avvenire anche dopo la nomina notarile. Opzionalmente, il revisore dei conti annuali può già essere nominato qui. Il consiglio di sorveglianza nomina poi il consiglio esecutivo della società per azioni come suo primo atto ufficiale. A questo punto, al più tardi, i contributi devono essere versati anche sul conto aziendale fino a che non sia stato registrato almeno un quarto del capitale sociale.

Fase 2 – Iscrizione nel registro di commercio

Per completare il processo di formazione della vostra società per azioni, la vostra società deve essere iscritta nel registro commerciale. Questo passo dota la società per azioni di una propria personalità giuridica e segnala al pubblico che una nuova società per azioni esiste sul mercato. I membri fondatori insieme al consiglio di sorveglianza e al consiglio esecutivo eseguono insieme la domanda di registrazione nel registro commerciale. Sono necessari una panoramica di tutti i membri del consiglio di sorveglianza e del consiglio esecutivo, vari atti e certificazioni notarili, il conferimento delle azioni deve essere documentato e deve essere definito un prezzo per la successiva emissione di azioni.

Dopo che tutti i documenti e le registrazioni sono stati presentati, il tribunale di registrazione valuta se la formazione della società per azioni è stata effettuata correttamente. In un ultimo passo, l’iscrizione è fatta nel registro di commercio e la vostra società per azioni è ufficialmente considerata stabilita.

Il processo di fondazione in sintesi

Ecco una panoramica di tutti i passi fino alla formazione ufficiale ed efficace all’esterno della vostra società per azioni:

• Fase 1 – Stabilimento nella relazione interna
  • Adozione degli articoli dell’associazione (autenticata)
  • Acquisizione di azioni
  • Nomina degli organi dell’AG (autenticata)
  • Nomina del revisore, se applicabile
  • Pagamento dei depositi (min. 1/4 del capitale sociale)
• Fase 2 – Fondazione esterna
  • Domanda di registrazione
  • Presentazione di documenti e registri
  • Valutazione da parte del tribunale del registro
  • Iscrizione nel registro delle imprese

Iscrizione nel registro delle imprese: le applicazioni più importanti per i fondatori di AG

La relazione interna determina l’inizio della società come la data concordata contrattualmente tra gli azionisti. Nelle relazioni esterne, tuttavia, la formazione dell’AG risale alla prima azione per conto della società, cioè al più tardi con l’iscrizione vincolante nel registro di commercio. La registrazione costa in media da 200 a 300 euro e di solito viene effettuata da un notaio.

Dato che siete registrati nel registro commerciale come azionisti di una AG, potete ufficialmente commerciare – proprio come un azionista di una GmbH. Questo significa che la vostra azienda ha una denominazione sociale, cioè un nome ufficiale, che potete disegnare liberamente insieme agli altri azionisti. Non importa se è una società personale, una società in natura, una società fittizia o una società mista… Finché il nome è in linea con il divieto di ingannare le persone e porta il suffisso “AG”, quasi tutto è permesso.

Codice fiscale, ufficio licenze commerciali, articoli di associazione e notaio

Riceverai un numero di identificazione fiscale – tax ID in breve – dal tuo ufficio delle imposte locale, che serve come prerequisito di base per tutte le altre formalità e applicazioni. La registrazione della vostra AG come società o impresa commerciale viene effettuata dall’Ufficio delle licenze commerciali per una tassa di elaborazione di circa 10-65 euro.

Secondo la legge, non vi è alcun obbligo di versare contributi aggiuntivi per le società per azioni, in contrasto con le cooperative con e senza responsabilità limitata, come avviene per le società in nome collettivo (Offene Handelsgesellschaften, OHG) o in accomandita (Kommanditgesellschaften, KG). Nel caso di azioni con trasferibilità limitata, tuttavia, è possibile stabilire nello statuto che gli azionisti devono fornire benefici ricorrenti – esclusi i benefici monetari. Gli esatti obblighi accessori degli azionisti sono spiegati nella legge tedesca sulle società per azioni (AktG).

Estratto dalla legge – § 55 AktG:

(1) Se il trasferimento di azioni è soggetto al consenso della società, l’atto costitutivo può imporre ai soci l’obbligo di effettuare pagamenti ricorrenti non in contanti in aggiunta ai contributi al capitale sociale. Nel fare ciò, determinano se i pagamenti devono essere effettuati a pagamento o gratuitamente. L’obbligo e l’entità dei benefici devono essere indicati nelle azioni e nei certificati provvisori.
(2) Gli statuti possono stabilire delle penalità contrattuali nel caso in cui l’obbligo non sia adempiuto o non sia adempiuto correttamente.

Estratto dalla legge – § 180 AktG:

(1) Una risoluzione che impone obblighi accessori agli azionisti richiede il consenso di tutti gli azionisti interessati per essere efficace.

(2) Lo stesso vale per una delibera con la quale il trasferimento di azioni nominative o certificati provvisori è soggetto al consenso della società.

Capitale sociale: 50.000 euro Capitale sociale e riserve

Il capitale sociale di una società per azioni è chiamato capitale sociale, perché costituisce la base del capitale netto della società per azioni. Il capitale sociale è definito come la somma di tutti gli apporti e viene indicato come “capitale sottoscritto” nel bilancio. Un prerequisito per la registrazione nel registro delle imprese è il versamento del capitale sociale richiesto di almeno 50.000 euro nel conto aziendale. Così, per la costituzione di una società per azioni è richiesto il doppio del capitale sociale rispetto alla costituzione di una società a responsabilità limitata, per la quale sono sufficienti 25.000 euro come capitale sociale. Una restituzione del capitale sociale agli azionisti non è consentita.

Estratto dalla legge – § 57 AktG:

(1) I contributi non possono essere restituiti agli azionisti. Il pagamento del prezzo di acquisto nel caso di un’acquisizione ammissibile di azioni proprie non è considerato un rendimento. La frase 1 non si applica ai pagamenti effettuati in caso di esistenza di un accordo di dominazione o di trasferimento di profitti e perdite (sezione 291) o coperti da una richiesta completa di corrispettivo o di restituzione nei confronti del socio. La frase 1 non si applica anche alla restituzione di un prestito d’azionista e ai pagamenti su crediti derivanti da atti giuridici che corrispondono economicamente a un prestito d’azionista.
(2) Gli interessi non possono essere promessi né pagati agli azionisti.
(3) Prima dello scioglimento della società, solo l’utile di bilancio può essere distribuito tra i soci.

Il secondo pilastro del patrimonio netto è costituito dalle riserve di capitale. Ciò include tutti gli importi che vengono aggiunti al patrimonio netto, per esempio attraverso un premio – termine alternativo: premio di emissione o premio -, vale a dire l’importo di cui i titoli sono prezzati al di sopra del loro valore nominale. Se le azioni vengono emesse, il premio deve essere assegnato alle riserve di capitale e quindi contribuisce al patrimonio netto di bilancio. Inoltre, ci sono le riserve di entrate, che sono composte dalle riserve legali, le riserve statutarie e altre riserve.

Attenzione: Riserve e accantonamenti non sono la stessa cosa: le riserve sono somme di denaro risparmiate per la sicurezza o le emergenze. Le riserve, invece, rappresentano passività future e quindi non contano in nessun caso come patrimonio netto!

Accumulo di dividendi e riserve

La distribuzione degli utili avviene in modo diverso nella società per azioni in virtù della sua forma giuridica rispetto ad altre forme di diritto societario. Essendo un’attività di commercio di azioni, le azioni sono intese come azioni di profitto, per cui un’azione corrisponde esattamente a un’azione di profitto. Gli azionisti di una AG non ricevono quindi una distribuzione di profitti, come nel caso della società in nome collettivo (OHG), della società in accomandita (KG) e opzionalmente anche della società a responsabilità limitata (GmbH), ma piuttosto i cosiddetti dividendi. La distribuzione dei dividendi è decisa dall’assemblea generale.

Inoltre, secondo il German Stock Corporation Act (AktG), le società per azioni sono obbligate a formare riserve legali fino a raggiungere il dieci per cento del capitale sociale. A questo scopo, il cinque per cento dell’utile netto annuale viene aggiunto alle riserve legali ogni anno – dopo aver aggiustato l’utile netto annuale per eventuali perdite riportate dagli anni precedenti. Lo stesso vale per la riserva di capitale, che deve anche essere versata fino al raggiungimento del dieci per cento.

Altre riserve di entrate sono possibili nel quadro dell’adozione del bilancio annuale da parte del consiglio esecutivo e del consiglio di sorveglianza. L’assegnazione può ammontare al massimo alla metà dell’eccedenza annuale; importi più alti sono consentiti solo se gli statuti lo permettono. Ulteriori contributi possono essere fatti alla riserva se una risoluzione in tal senso è stata approvata dall’assemblea generale.

Organi di AG: Consiglio esecutivo, Consiglio di sorveglianza e Assemblea generale annuale

Una società per azioni è composta da diversi organi. Questi organi sono divisi in:

1. Il Consiglio di Amministrazione,
2. Il Consiglio di sorveglianza e
3. L’assemblea generale annuale.

Il comitato esecutivo si occupa degli affari quotidiani e di altri affari della società e rappresenta la società per azioni all’esterno. Il consiglio di sorveglianza è un organo di autocontrollo legalmente prescritto che nomina e controlla i singoli membri del consiglio esecutivo e li rimuove anche in caso di dubbio. Inoltre, è responsabile per il resoconto scritto del bilancio annuale e per i rapporti commerciali. L’assemblea generale agisce come organo decisionale della società per azioni.

Responsabilità di un’AG – relazione interna e relazione esterna

In caso di perdita, la società per azioni, come persona giuridica di diritto privato, è soggetta a una limitazione di responsabilità in una certa misura, perché la responsabilità – con poche, rare eccezioni – colpisce solo il patrimonio aziendale. Nella relazione esterna, quindi, solo il capitale sociale è responsabile di eventuali perdite. Nella relazione interna, tuttavia, la richiesta di responsabilità può variare a seconda dell’organo di governo dell’AG.

• Responsabilità nella relazione esterna dell’AG: attraverso il capitale sociale
• Responsabilità nella relazione interna dell’AG: da parte degli organi esecutivi

Se volete sapere in dettaglio come una limitazione di responsabilità per gli azionisti, il consiglio esecutivo e il consiglio di sorveglianza influisce sulla relazione interna, leggete qui:

• Limitazione di responsabilità per gli organi dell’AG

Vantaggi: Limitazione di responsabilità, indipendenza finanziaria & Co

Dopo aver introdotto le caratteristiche tipiche di una società per azioni, avrete sicuramente già riconosciuto i vantaggi che questa forma giuridica vi offre: L’alto capitale iniziale rende anche l’AG una forma giuridica rispettata, il che può essere un vantaggio soprattutto in materia di finanziamento aziendale. Le istituzioni finanziarie sono quindi spesso disposte a concedere buoni prestiti e i partner commerciali e i clienti ottengono più sicurezza grazie al buon rating di credito.

Allo stesso tempo, il rischio finanziario rimane relativamente basso, poiché le richieste di responsabilità sono limitate al capitale sociale e gli azionisti di AG non possono essere ritenuti responsabili esternamente con i loro beni privati. Plus: Come forma giuridica quotata, le società per azioni sono finanziariamente indipendenti attraverso l’IPO.

• Forma giuridica rispettata
• Alto rating di credito
• Più sicurezza per banche, partner commerciali e clienti
• Basso rischio finanziario grazie alla limitazione della responsabilità
• Indipendenza finanziaria attraverso l’IPO

Svantaggi: Capitale sociale, formazione formale & GewSt

Anche gli svantaggi di fondare un’AG sono rapidamente identificati: Da un lato, l’alto capitale sociale di almeno 50.000 euro è un problema evidente per molte start-up. La responsabilità sociale è quindi anche di almeno 50.000 euro. La fondazione non può avvenire in modo informale, ma è soggetta ad ampie formalità e requisiti. Le banche possono facilmente minare l’esenzione dalla responsabilità se, nonostante l’alta affidabilità creditizia, puntano a una garanzia direttamente esecutiva da parte degli azionisti. Infine, ma non meno importante, l’AG è soggetta all’imposta sul commercio e, a seconda dello scopo della società e di come viene gestita, deve pagare ulteriori prelievi fiscali.

• Alto capitale sociale richiesto
• Passivo basato sul capitale sociale
• Nessuna fondazione informale
• Le banche possono esigere garanzie direttamente esecutive
• Prelievi fiscali elevati sul commercio

Valutazione: forma giuridica a basso rischio per grandi aziende

Dopo aver confrontato i vantaggi e gli svantaggi, diventa chiaro che il processo di formazione è significativamente più complesso e ampio di quanto non lo sia, per esempio, con una società di diritto civile (GbR) o anche una società a responsabilità limitata (GmbH). Oltre alla formazione formale, anche la nomina dei singoli organi di una AG è obbligatoria e il processo di formazione nel suo insieme richiede molto tempo. È piuttosto difficile per le piccole e medie imprese raccogliere il capitale sociale necessario. Per le aziende più grandi, tuttavia, la forma giuridica di una AG può essere una buona opzione per espandersi e ottenere un punto d’appoggio internazionale.

Una società per azioni ha particolarmente senso se si pianificano progetti d’affari esposti a un alto livello di rischio, poiché gli azionisti possono proteggersi bene attraverso limitazioni di responsabilità nella relazione esterna e opzionalmente anche nella relazione interna, e il loro patrimonio privato rimane inalterato. Le aziende in rapida crescita possono anche beneficiare della formazione di una AG.

Immobilien AG: Holding, commercio, gestione, locazione

Non pensi che l’idea di una società per azioni sia affatto male e ti stai chiedendo come puoi combinare la tua società di capitali con il settore immobiliare? Una società immobiliare è un’impresa che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – da una singola proprietà a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

• Immobiliare AG / REIT-AG

Tasse per gli azionisti di AG: imposta sulle società, imposta sul commercio, IVA, imposta sul capitale e imposta sul reddito

Come azionista di una società per azioni devi conoscere alcuni tipi di tassazione, perché quando crei la tua società ricevi un reddito dalla tua attività e naturalmente devi pagare le tasse su di esso. Secondo il diritto fiscale, l’imposta sulla cifra d’affari deve quindi naturalmente essere pagata, nella misura in cui l’AG non effettua solo un fatturato esente da imposta. Le distribuzioni di profitti agli azionisti di una AG sono anche soggette all’imposta sulle plusvalenze – per le persone fisiche nella società, l’imposta sul reddito è naturalmente anche dovuta.

Quanto segue si applica a tutte le società: sono soggette all’imposta sul reddito delle società. Il pagamento dell’imposta sul commercio è obbligatorio anche per una AG, anche se tutti i membri fondatori erano liberi professionisti, perché in virtù della sua forma giuridica è sempre considerata un’impresa commerciale.

• Imposta sul reddito delle società (KSt)
• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sulle plusvalenze (KapESt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Imposta sul commercio (GewSt)

Ecco l’intera lista:

• Tasse in Germania

Attenzione: come già detto, l’obbligo di pagare l’imposta sulle società e l’imposta commerciale non si applica alle società immobiliari REIT non appena la società immobiliare soddisfa i requisiti legali!

Potete scoprire quali tasse potete aspettarvi da una società immobiliare qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

Conclusione: Società per azioni – per chi vale la pena?

La formazione di una società per azioni richiede una grande quantità di capitale e un’altrettanto grande quantità di lavoro amministrativo. Per questo motivo, un’AG è più conveniente per le grandi aziende che, da un lato, hanno le risorse finanziarie corrispondenti e, dall’altro, sono già caratterizzate da una certa routine nei processi aziendali e nelle questioni legali. Le start-up con riserve monetarie e gli investitori immobiliari hanno un’opportunità interessante per realizzare i loro sogni e obiettivi imprenditoriali attraverso una AG.

Nell’industria immobiliare, le società per azioni sono una forma giuridica stabile per la manutenzione delle proprietà, la gestione delle proprietà e il commercio e l’intermediazione di portafogli immobiliari. Se state già operando nel senso del REITG, potete aspettarvi notevoli benefici fiscali. Le società per azioni immobiliari sono utili per una varietà di persone di diverse professioni: Dagli appaltatori edili ai finanziatori agli azionisti di fondi immobiliari, la società immobiliare può contribuire significativamente a un flusso di cassa stabile e alla crescita del capitale.

Consiglio: Oltre alla borsa, una società per azioni senza quotazione in borsa è particolarmente adatta alle famiglie per gestire congiuntamente i portafogli immobiliari esistenti.

Confronto: ditta individuale, ditta individuale GmbH, piccola AG o società imprenditoriale?

Se avete intenzione di creare un’attività per conto vostro, potete scegliere tra diverse forme giuridiche di business: Da un lato, c’è la classica ditta individuale, in cui si agisce come libero professionista o commerciante registrato, o si crea una piccola impresa. In alternativa, si può scegliere tra una società a responsabilità limitata unipersonale e una società imprenditoriale – spesso chiamata “mini-GmbH” – o creare una piccola società per azioni.

Potete scoprire di più sulle diverse forme legali per gli imprenditori solitari qui:

• Impresa individuale (UE)
• One-man GmbH – vedi GmbH
• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)

Impresa individuale e società unipersonale

Fondamentalmente, non c’è molta differenza tra le due forme giuridiche di una ditta individuale e una società individuale, perché in entrambi i casi siete l’unico azionista con il solo potere di gestione e il solo potere di rappresentanza. La differenza decisiva, tuttavia, è nella forma di responsabilità: come imprenditore registrato (e. Kfm.) o imprenditrice registrata (e. Kff.) siete responsabili illimitatamente, direttamente e solidalmente – come socio unico di una GmbH unipersonale, invece, siete responsabili esclusivamente per l’azienda fino all’importo del conferimento di capitale che avete fatto.

Siete anche voi una ditta individuale e non volete più sopportare l’enorme rischio di responsabilità? Allora dovreste pensare di trasformare la vostra ditta individuale in una società a responsabilità limitata con una sola persona. Il cambio di forma è facilmente realizzabile, ma può fare un’enorme differenza in caso di perdite! Per evitare la responsabilità personale, come parte dei commercianti registrati (e. K.) avete solo bisogno di un certificato notarile che confermi un valore di almeno 25.000 euro per la vostra attività e presentarlo al registro delle imprese insieme al bilancio di apertura. La ditta individuale viene praticamente portata nella GmbH come contributo in natura.

Società imprenditoriale e piccola società per azioni

In alternativa, potete considerare di fondare una “Unternehmergesellschaft” (UG). Spesso chiamata “piccola GmbH” o “mini-GmbH”, questa forma giuridica di business è una sottoforma della società a responsabilità limitata convenzionale, ma a differenza della “normale” GmbH richiede solo un singolo euro come capitale sociale. È quindi particolarmente interessante per i fondatori solitari che non hanno 25.500 euro nel loro conto bancario. Senza il capitale sociale di una GmbH, tuttavia, la vostra immagine presso le banche potrebbe essere inferiore e le vostre possibilità di ottenere un buon prestito potrebbero diminuire.

La cosiddetta “piccola AG” è destinata principalmente ai singoli azionisti che desiderano mantenere la loro società per azioni all’interno di una piccola cerchia di persone. Oltre al singolo azionista, che assume anche il ruolo del consiglio di amministrazione, solo altre tre persone devono essere nominate come membri del consiglio di sorveglianza. Tuttavia, la formazione di una società per azioni, indipendentemente dalle sue dimensioni, è molto lunga e più costosa delle altre forme comuni di diritto societario. Pertanto, una società a responsabilità limitata di una sola persona o una società imprenditoriale può essere più adatta se si prevede di creare la propria azienda da soli. In alternativa, si potrebbe anche considerare la creazione di una ditta individuale.

AG: Caso speciale immobiliare e altro

1. Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
2. Azioni immobiliari: Elenco delle aziende
3. Forme legali: Lista

Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Non pensi che l’idea di una società per azioni sia affatto male e ora ti stai chiedendo come puoi combinare la tua società di capitali con il settore immobiliare? Una società immobiliare è una società che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – a partire da una singola proprietà fino a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Azioni immobiliari: Elenco delle aziende

Azioni immobiliari – Non tutti possono permettersi gli immobili come investimento di capitale. Attraverso le azioni immobiliari, invece, tutti possono partecipare al mercato immobiliare e investire denaro. I prezzi delle azioni dei grandi giocatori salgono anno dopo anno. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE e Patrizia sono alcune delle aziende attive più note in Germania. Inoltre, ci sono più di 25 altre aziende. Abbiamo una panoramica delle azioni immobiliari più popolari per te come investitore. Ma prima, uno sguardo ai rischi delle azioni, il mercato azionario, per i principianti e i novizi. Ora alla lista e più sul mercato immobiliare, le vostre opzioni di investimento e tutti i prezzi a colpo d’occhio, qui nell’articolo sulle azioni immobiliari.

• Azioni immobiliari

Forme giuridiche in Germania

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se volete creare la vostra prima azienda, la scelta della forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di creazione di un’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• GmbH: società a responsabilità limitata
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia