Interdipendenza economica del broker

Quando il broker è economicamente intrecciato con una delle parti coinvolte nel business immobiliare? Cosa significa questa formulazione e cosa implica nel contesto del processo di vendita di un immobile? Il venditore e l’acquirente di una casa o di un appartamento sono ugualmente interessati da un eventuale incastro? Al più tardi quando si tratta di commissioni di intermediazione – chiamate anche commissioni – il venditore e/o l’acquirente dovrebbe aver controllato in che misura il broker è in rapporti più stretti con la rispettiva “controparte” – cioè è economicamente intrecciato.

Broker: intermediario neutrale tra acquirente e venditore

Nominare un agente immobiliare per vendere la sua casa, o per comprarne una – nessun problema! In ogni regione ci sono molte agenzie immobiliari specializzate nella mediazione di proprietà residenziali e/o commerciali. Se non avete voglia di cercare da soli un acquirente per la vostra proprietà, potete assumere un agente immobiliare. Anche coloro che sono interessati a una proprietà possono incaricare un agente immobiliare di cercare una proprietà adatta. L’agente agisce come un intermediario neutrale tra le due parti – compratore e venditore – nel processo di vendita.

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L’agente immobiliare riceve una commissione per il suo lavoro, spesso molto esteso. Con le agenzie immobiliari rinomate, tra l’altro, questo accade solo quando il contratto di acquisto dell’immobile è stato concluso! Ma ci sono anche casi in cui l’agente immobiliare non ha diritto alla commissione. Questo è particolarmente vero se l’agente immobiliare è economicamente intrecciato con una delle due parti (venditore o compratore).

Obiettività: il primo dovere del broker

Nel settore immobiliare, i broker rappresentano quindi degli intermediari indipendenti tra acquirenti e venditori. L’indipendenza o l’obiettività del broker si nota rapidamente durante il processo di consultazione e di vendita. Per esempio, elenca i vantaggi e gli svantaggi di una proprietà in modo neutrale per quanto riguarda la posizione, le attrezzature, le condizioni, ecc. Il venditore e l’acquirente di una proprietà sono consigliati dal broker. I venditori e gli acquirenti di una proprietà sono ugualmente sostenuti e rafforzati nella loro posizione dall’agente immobiliare. Naturalmente, questo non significa che l’agente immobiliare “è d’accordo” o dovrebbe essere sempre d’accordo con ogni parte. Nel migliore dei casi, lui o lei troverà un compromesso tra le posizioni di entrambe le parti. Di regola, questo riguarda il prezzo d’acquisto e le modalità di pagamento.

Tuttavia, se un broker è in qualche modo intrecciato con una delle due parti, l’obiettività non è più data e sorgono conflitti di interesse. Problematico per il broker: in una tale situazione, il broker non ha più diritto alla sua commissione. L’obiettività del broker, sia verso il venditore che verso l’acquirente, è quindi la priorità assoluta negli affari seri di brokeraggio. Questo è nell’interesse del broker.

L’interdipendenza economica in un colpo d’occhio: Rifiuto della richiesta di commissione

Il diritto alla commissione richiede che il contratto principale sia concluso con un terzo, cioè che ci sia una “relazione triangolare” broker-cliente-contraente in cui il broker si pone tra le parti del contratto principale come terzo provatore o mediatore. Se il mediatore è collegato a una delle parti in modo tale che quest’ultima non può prendere la sua decisione indipendentemente dalla volontà del mediatore, non c’è effettivamente una “relazione triangolare”. Il contratto principale è allora fondamentalmente una transazione propria del mediatore, in cui egli esige una remunerazione supplementare dall’opponente del contratto principale sotto forma di commissione oltre al corrispettivo reale.

Una relazione di interlocking esiste se l’intermediario ha un significativo interesse legale o economico nella parte contraente principale o è economicamente identico alla parte contraente principale.

  • I broker devono essere intermediari indipendenti tra le parti
  • Se questo non è il caso, l’obiettività del broker non è più data e sorgono conflitti di interesse tra le parti
  • Le interdipendenze economiche includono, tra l’altro, la partecipazione del broker in una società della parte contraente
  • Di conseguenza, il broker non ha più diritto alla commissione

Interlocking del broker: esempi

Un diritto di commissione è quindi escluso nel caso dell’attività propria del mediatore, in cui il mediatore porta se stesso al cliente come parte contraente. Inoltre, i seguenti tipi di interrelazioni nel diritto societario sono dannosi per la commissione:

  1. Il broker e il contraente sono società che sono economicamente controllate dalla stessa persona.
  2. Il mediatore è comproprietario dell’immobile da vendere come comproprietario di un’unione civile.
  3. Il socio amministratore dell’agente immobiliare era il proprietario dell’appartamento provato al momento della prova
  4. Se il broker è l’amministratore delegato della GmbH venditrice, non può chiedere una commissione al compratore.
  5. Le relazioni personali strette possono essere dannose per la commissione, anche se le relazioni amichevoli tra il broker e la controparte non influenzano generalmente il diritto alla commissione.

Entanglement vero o falso?

Nel caso dell’interlocking“non genuino“, è vero che non esiste una relazione di controllo secondo la quale l’intermediario controlla un contraente secondo la sua volontà. D’altra parte, il legame del broker con la controparte può essere tale che egli si trova in un conflitto di interessi in cui non può più salvaguardare adeguatamente gli interessi del suo cliente. Questo è il caso se il mediatore è autorizzato a vendere una proprietà e deve decidere da solo se e a quali condizioni il contratto di acquisto è concluso con l’acquirente.

L’intreccio di un agente immobiliare – per lo più dalla parte del venditore e quindi a svantaggio dell’acquirente – è difficile da riconoscere nella pratica. A parte gli intrecci elencati sopra, le costruzioni più complicate, che si verificano nel mercato immobiliare, sono difficili da riconoscere per i profani.

Nel business dell’intermediazione, la parola chiave “fiducia” ha quindi la massima priorità. Venditori e compratori dovrebbero quindi sempre informarsi sulla serietà del broker prima di concludere un contratto di intermediazione.

Controllare la qualità del broker

Nell’era digitale, ci sono naturalmente anche le valutazioni dei broker. Quelli che guardano solo il numero di “stelle” o il tono dei testi di valutazione possono cadere male. Quindi qui

Tre criteri per valutare i rating dei broker

  • Numero: perché le recensioni dei broker siano davvero significative, ci dovrebbero essere almeno dieci, meglio 20 o 30 recensioni diverse.
  • Data: Le valutazioni degli agenti immobiliari sono state tutte scritte entro uno o due giorni lavorativi? Allora questa è almeno un’indicazione di manipolazione.
  • Parole: A condizione che tu possa scrivere recensioni come inquilino o acquirente, guarda i testi esistenti. La dicitura è simile dappertutto qui? O c’è solo il testo per un numero enorme di recensioni?

Anche nel business degli agenti immobiliari vale quanto segue: la raccomandazione è il modo migliore! Gli acquirenti o i venditori sono quindi ben consigliati di chiedere in giro all’agente immobiliare. Preferibilmente con ex o attuali partner contrattuali.

Infine, imparerete qui cosa fa un agente nel settore immobiliare per i suoi clienti.

Cosa fa un broker – spiegato semplicemente

Conclusione:

Come ovunque negli affari, gli acquirenti e i venditori nel settore immobiliare devono essere in grado di controllare e classificare la qualità dei loro partner commerciali. Contrariamente alla reputazione generale, tuttavia, la stragrande maggioranza degli agenti immobiliari lavora seriamente. Non è sempre facile provare che ci sono legami tra l’agente immobiliare e una delle parti coinvolte nella transazione. Ma ci sono molti indizi per capire se il broker sta gestendo i suoi affari seriamente e senza impicci economici. Poiché il broker perde il suo diritto alla commissione se è economicamente intrecciato con una delle parti, è nel suo interesse evitare questi errori. A proposito: anche negli affari immobiliari può essere necessario seguire il proprio “istinto”.