Societas Europaea (SE) – Forme di costituzione, basi legali & Co

La Societas Europaea – abbreviata in SE – si trova anche nel mondo di lingua tedesca sotto le denominazioni European Company, European Stock Corporation o casualmente: Europa AG e descrive in senso giuridico una corporazione e quindi una persona giuridica con una propria personalità giuridica. Come suggerisce il suo nome tedesco, il capitolo di questa forma giuridica aziendale è diviso in azioni. L’introduzione legale della Societas Europaea come forma giuridica transnazionale è avvenuta nel 2004 nel quadro della cosiddetta Legge sull’introduzione della Società Europea – abbreviata: SEEG.

Lo sfondo per l’introduzione della Societas Europaea è, da un lato, la possibilità di fondere società di diversi stati membri dell’UE o di stabilire una holding. D’altra parte, l’obiettivo della SE era quello di creare filiali comuni tra società economicamente attive e persone giuridiche di diversi paesi d’origine nell’UE mediante la sottoscrizione di azioni.

Altre corporazioni tipiche in Germania:

• Società per azioni (AG)
• Società in accomandita per azioni (KGaA)
• Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
• Società a responsabilità limitata (GmbH)

Formazione primaria di una SE – fusione, conversione, holding, filiale

Un’azienda europea non si fonda “così dal nulla”. Il processo di formazione è – come già detto – legato a certe specifiche… inoltre, la Societas Europaea può nascere solo da certe situazioni. Secondo il numerus clausus delle forme di costituzione menzionate nel regolamento della Societas Europaea – in breve: regolamento SE – la costituzione di una Societas Europaea può avvenire principalmente in quattro modi diversi: per fusione, per trasformazione, per costituzione di una holding o per costituzione di una filiale.

• Fusione per ammissione/nuova fondazione
• Fondazione di conversione
• Holding europea (Holding-SE)
• Filiale europea (Filiale-SE)

In secondo luogo, è possibile stabilire una filiale europea attraverso una SE madre. Tuttavia, il regolamento SE non prevede la costituzione da parte di persone fisiche o una scissione da società esistenti secondo il diritto nazionale.

Variante 1 – Fusione per inclusione o per nuova formazione: 2+ società per azioni

Si può formare una società europea classicamente fondendo – cioè unendo – diverse società esistenti. Per la formazione, sono necessarie almeno due società per azioni nazionali che abbiano un cosiddetto elemento europeo transfrontaliero. In poche parole: le aziende devono provenire da diversi stati membri dell’Unione Europea o, se le loro rispettive sedi legali sono nello stesso paese, devono aver avuto filiali in altri paesi dell’UE per almeno due anni. Quest’ultima viene anche chiamata relazione multinazionale.

La formazione per fusione può essere effettuata sia a scopo di assorbimento che a scopo di nuova formazione. Nel primo caso, la società incorporante assume la forma giuridica di una SE, mentre la società conferente viene assorbita nella SE nel momento in cui la fusione diventa effettiva. Una nuova formazione significa che entrambe le società che si fondono cessano di esistere non appena la fusione diventa effettiva. La nuova entità giuridica può quindi essere fondata anche in un terzo paese dell’UE, poiché il requisito della multinazionalità è già coperto dalle sedi legali delle due società fondatrici. In questo caso, si parla anche di una fusione con un paese terzo.

Come funziona esattamente la fusione di due società per azioni in una Societas Europaea?

Nel caso di una fusione, due aziende legalmente indipendenti si uniscono e formano così un’unica entità sia in senso economico che giuridico. Per questo, almeno una società deve cedere la sua indipendenza legale, ed è per questo che la fusione è una forma tipica di acquisizione aziendale. Il prezzo di acquisto per l’acquisizione della società può essere pagato elegantemente in azioni della società acquirente.

La fusione tra aziende è legalmente soggetta alla cosiddetta direttiva sulle fusioni 90/434/CEE e alla direttiva europea sulle fusioni 2005/56/CE. All’interno della Germania, si applica anche la legge tedesca sulla trasformazione (Umwandlungsgesetz, UmwG), mentre la legge antitrust è sostenuta dalla legge contro le restrizioni della concorrenza (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung, GWB), dove il termine “fusione” è usato esclusivamente per le fusioni.

Variante 2 – Formazione di conversione: Società per azioni + filiale estera

Infine, una società per azioni esistente a livello nazionale può anche essere convertita in una società per azioni transnazionale – cioè una AG in una SE – a condizione che la società per azioni abbia mantenuto una filiale o una succursale in un altro paese UE per almeno due anni. Una conversione in una Societas Europaea è paragonabile per natura a un cambiamento di forma giuridica secondo la legge tedesca di trasformazione (UmwG).

Tuttavia, il regolamento della Societas Europaea – in breve: regolamento SE – prevede la preparazione di un piano di conversione in contrasto con il cambiamento della forma giuridica, per cui non è chiaro quale base giuridica deve essere utilizzata per quanto riguarda la portata e, soprattutto, anche il contenuto di questo piano. Un trasferimento della sede precedente della società per azioni nazionale è in linea di principio inammissibile in occasione della trasformazione in una Europa AG.

Conversione inversa: Europa AG in convenzionale AG

La conversione di una società per azioni convenzionale in una Societas Europaea non è un problema se tutti i requisiti necessari sono soddisfatti in anticipo. Ma che dire del caso inverso? È possibile invertire la conversione e ritrasformare la vostra Europa AG in una normale società per azioni a livello nazionale? In effetti, è possibile convertire una società europea esistente in una AG classica. A condizione che la Europa AG esista nella sua forma giuridica europea da almeno due anni, un piano di conversione può essere elaborato per riportare la società alla sua forma originale. Tuttavia, l’approvazione dell’assemblea generale è obbligatoria.

Potete scoprire di più sulla società per azioni nazionale (AG) qui:

• Società per azioni (AG)

Variante 3 – Holding europea/Holding-SE: 2+ società per azioni/GmbH

In alternativa, due o più società di diversi stati membri dell’UE possono formare insieme una Holding europea o una Holding-SE. Questo si applica a qualsiasi combinazione di società per azioni (AG) e società a responsabilità limitata (GmbH), dove almeno due delle società devono provenire da diversi paesi dell’UE. In alternativa, due o più società partecipanti dello stesso Stato membro mantengono ciascuna una filiale o una succursale in un altro paese dell’UE per un minimo di due anni e quindi soddisfano il requisito della nazionalità multipla.

In termini concreti, la partecipazione di società in una holding SE significa uno scambio di azioni: le società acquistano azioni nella holding europea e in cambio contribuiscono con le loro azioni societarie esistenti, per cui le loro azioni nella società ombrello devono trasmettere più del 50% di tutti i diritti di voto della rispettiva società fondatrice in ogni caso.

Potete scoprire di più sulla società per azioni nazionale (AG) e sulla società a responsabilità limitata (GmbH) qui:

• Società per azioni (AG)
• Società a responsabilità limitata (GmbH)

Come funziona esattamente la formazione di una holding europea?

Una holding – abbreviazione di: Holding, organizzazione di holding o umbrella company – nasce quando diverse società sono strutturate gerarchicamente in un certo modo e quindi non descrive una forma giuridica propria, ma piuttosto una forma di strutturazione di società che sono collegate tra loro. Le singole aziende detengono azioni l’una dell’altra, il che crea una dipendenza economica. I compiti centrali sono di solito svolti dalla società madre, che è in cima alla gerarchia della struttura di holding.

Simile alla formazione di una partnership di diritto civile (GbR), le holding sono costituite per uno scopo operativo specifico, in questo caso la detenzione di partecipazioni azionarie o societarie in altre società. Come holding, organizzate l’acquisizione e la gestione delle partecipazioni e formate così il fornitore di capitale o l’azionista attraverso il quale le società subordinate finanziano il loro capitale.

Potete scoprire di più sulle unioni civili (GbR) qui:

• Associazione di diritto civile (GbR)

Variante 4 – Filiale europea/Filiale-SE: 2+ entità giuridiche

Le persone giuridiche – società, imprese, ecc. – possono anche formare congiuntamente una filiale europea o una filiale-SE. Ciò è possibile a condizione che almeno due entità giuridiche siano regolate dal diritto di diversi paesi dell’UE o che almeno due delle entità giuridiche coinvolte abbiano mantenuto una filiale o un’affiliata in un altro paese dell’UE per un periodo di due o più anni al momento in cui la formazione diventa effettiva.

Questa flessibilità rende possibile sia alle società di diritto civile che alle società di diritto commerciale – comprese le cooperative a scopo di lucro – di stabilire una filiale comune SE. Inoltre, le persone giuridiche di diritto pubblico e privato – indipendentemente dagli scopi di lucro – possono costituire un’affiliata SE se almeno due delle società fondatrici provengono da diversi paesi dell’UE o soddisfano il requisito della nazionalità multipla attraverso affiliate o succursali in altri stati membri dell’UE.

A parte la possibilità di coinvolgere nel processo di formazione anche società senza responsabilità limitata, probabilmente la differenza più decisiva rispetto alla formazione di una holding SE è che le singole società non formano una società ombrello comune SE, ma piuttosto un’affiliata comune nella forma giuridica di una SE.

Come funziona esattamente la formazione di una filiale europea?

In generale, una filiale è una società che dipende direttamente dalla sua società madre. Una società madre è a sua volta definita come una società che possiede la maggioranza delle azioni di altre società. La costituzione di una società madre con filiali offre il vantaggio che diverse aree di business possono essere gestite da diverse società e che le singole aree di attività possono essere distinte in modo chiaro e trasparente le une dalle altre.

Se la società madre stabilisce le proprie filiali, si parla di affiliazione: un termine che viene dal latino medio e che può essere tradotto come adozione – cioè l’adozione come proprio figlio – o takeover nel senso di appropriazione. Se le aziende esterne vengono acquisite a causa del potenziale di sinergia o del potenziale aumento del potere di mercato e subordinate alla casa madre, questa procedura è chiamata affiliazione. In Germania, la procedura di costituzione di un’affiliata SE è in gran parte soggetta al diritto societario tedesco; negli altri paesi, si applicano le rispettive basi giuridiche nazionali.

Stabilimento secondario SE filiale: SE per SE

Una Societas Europaea può effettivamente nascere anche come risultato di una formazione individuale, cioè SE by SE. Questo è particolarmente interessante per i fornitori di società a scaffale dove la multinazionalità non è data o è data solo in modo insufficiente. Inoltre, le azioni di una shelf SE possono essere acquisite anche da persone fisiche. Come per l’affiliata SE, anche la procedura di costituzione di un’affiliata SE è soggetta alla legge nazionale del paese in cui la società ha la sua sede legale. Così, per la formazione di una filiale SE in Germania, si devono seguire le indicazioni del diritto societario tedesco.

La SE è formata stabilendo un’affiliata SE attraverso una società europea esistente, che poi agisce come SE madre. Poiché la stessa SE fondatrice ha già un elemento europeo transfrontaliero, non c’è generalmente bisogno del requisito della multinazionalità per l’affiliata, che in un certo senso “eredita” la multinazionalità. Allo stesso tempo, non c’è bisogno del coinvolgimento di altre aziende nella formazione secondaria.

Base legale: direttive, regolamenti e leggi

Poiché la Societas Europaea è una forma giuridica di diritto europeo, si devono prendere in considerazione diverse basi giuridiche europee e nazionali. In primo luogo c’è il regolamento (CE) n. 2157/2001, chiamato anche il regolamento Societas Europaea (regolamento SE), che si occupa dell’introduzione della nuova forma giuridica e crea un quadro giuridico comune tra gli stati membri dell’UE e i paesi dello Spazio economico europeo (SEE). Per quanto riguarda il coinvolgimento dei lavoratori, la direttiva 2001/86/CE è stata introdotta come misura complementare per garantire che le regole e le pratiche in vigore prima della costituzione della SE non spariscano semplicemente.

• Regolamento (CE) n. 2157/2001 del Consiglio, dell ‘8 ottobre 2001, sullo statuto della società europea (SE)
• Direttiva 2001/86/CE del Consiglio, dell’ 8 ottobre 2001, che completa lo statuto della società europea per quanto riguarda il coinvolgimento dei lavoratori

Sulla base del trattato che istituisce la Comunità europea, è stato introdotto il regolamento (CE) n. 1435/2003, che permette e organizza l’introduzione di cooperative europee – in breve: SCE. Nel corso di questo, è stata introdotta la direttiva 2003/72/CE, che regola la partecipazione dei dipendenti nelle cooperative europee.

• Regolamento (CE) n. 1435/2003 del Consiglio, del 22 luglio 2003, relativo allo statuto della società cooperativa europea (SCE)
• Direttiva 2003/72/CE del Consiglio, del 22 luglio 2003, che completa lo statuto della società cooperativa europea per quanto riguarda il coinvolgimento dei lavoratori

A seguito dell’epidemia COVID 19, nel 2020 è stato introdotto un nuovo regolamento che permette di posticipare l’assemblea generale obbligatoria del 2020 di una società europea o l’assemblea generale di una società cooperativa europea, tenendo conto delle restrizioni di uscita e delle misure di allontanamento sociale.

• Regolamento (UE) 2020/699 del Consiglio, del 25 maggio 2020, relativo a misure temporanee riguardanti le assemblee generali delle società europee (SE) e le assemblee generali delle cooperative europee (SCE) (Testo rilevante ai fini del SEE)

Oltre alle ordinanze e alle direttive già menzionate, ce ne sono anche a livello nazionale in Germania:

• Legge sull’introduzione della società europea (SEEG) del 22 dicembre 2004
• Legge sull’attuazione del regolamento (CE) n. 2157/2001 del Consiglio dell’8 ottobre 2001 sullo statuto della società europea (SE) (Legge di attuazione della SE – SEAG) del 22 dicembre 2004
• Legge sul coinvolgimento dei dipendenti in una società europea (SE Employee Involvement Act – SEBG) del 22 dicembre 2004
• Legge tedesca sullesocietà per azioni (AktG) del 06 settembre 1965
• Codice commerciale (HGB) del 10 maggio 1897

Misure per le PMI – Societas Privata Europaea & Societas Unius Persona

Le società di capitali per le piccole e medie imprese – in breve: PMI – sono state anche dotate di una forma giuridica europea ampiamente uniforme, cioè la Societas Privata Europaea – in breve: SPE; con il nome tedesco: Società privata europea. Un primo progetto per l’introduzione di una tale società è stato avviato nel 2009, ma alla fine è fallito solo pochi anni a causa delle persistenti critiche da parte di altri Stati membri dell’UE riguardo al suo design.

Come misura alternativa, il progetto di creare una cosiddetta Societas Unius Persona – in breve: SUP; con nome tedesco: European One-Person Company – è stato lanciato. Questa variante europea di una società a responsabilità limitata convenzionale (GmbH) persegue l’obiettivo di consentire alle società a socio unico con capacità giuridica di agire per attività commerciali transfrontaliere, che possono essere organizzate e gestite da un unico socio amministratore. Come per la Unternehmergesellschaft nazionale (haftungsbeschränkt), un singolo euro simbolico deve essere fissato come capitale minimo. Il concetto del SUP ha anche incontrato critiche diffuse finora, motivo per cui non è attualmente prevedibile se e quando la Societas Unius Persona sarà disponibile come forma societaria.

Variante della forma giuridica SE & Co KGaA – KGaA con partner generale SE

A volte la Societas Europaea appare anche in combinazione con una società per azioni (KGaA). Le imprese familiari, per esempio, a volte si organizzano come Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – in breve: SE & Co KGaA. In questo caso, formano una società per azioni in senso giuridico – tuttavia, il socio generale come socio personalmente responsabile non è una persona fisica qualsiasi, ma specificamente una Societas Europaea (SE). Se il partner generale è incarnato da una AG, si parla invece di una AG & Co KGaA, nel caso di un partner generale GmbH di una GmbH & Co KGaA.

• AG & Co KGaA – vedi società per azioni (AG)
• GmbH & Co KGaA – vedi società a responsabilità limitata (GmbH)

Le società che operano sotto la variante di forma giuridica della SE & Co KGaA esistono solo dalla fine degli anni ’90, dopo che le questioni giuridiche aperte sono state spiegate chiaramente da una sentenza del Tribunale federale (BGF). Il noto gruppo di assistenza sanitaria Fresenius SE & Co KGaA, che è uno dei maggiori operatori ospedalieri privati in Germania, ha deciso di creare una SE & Co KGaA, come hanno fatto molte altre aziende di una vasta gamma di settori: Vettori sonori e prodotti multimediali, pubblicità esterna, coltivazione di piante e biotecnologia, tecnologia delle pompe e sistemi compositi di isolamento termico, per citarne solo alcuni.

Esempi di aziende SE & Co KGaA:

• AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA
• Edel SE & Co. KGaA
• Fresenius SE & Co. KGaA
• KWS SAAT SE & Co. KGaA
• KSB SE & Co. KGaA
• Mutares SE & Co. KGaA
• Sto SE & Co. KGaA
• Ströer SE & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA è un caso speciale: In questa società, il partner generale è rappresentato da una fondazione. In linea di principio, la società in accomandita per azioni è possibile in tutte le combinazioni immaginabili, come sottolinea la GUB Investment Trust KGaA come esempio.

Leggi di più sul tema “Stabilire una fondazione familiare” qui:

• Creare una fondazione familiare

Formazione SE in dettaglio – sede legale, nome della società, gestione & Co.

Vuoi fondare una società europea e diventare tu stesso attivo nel mercato unico? Per farlo, la vostra azienda deve prima soddisfare alcuni requisiti: Qui puoi trovare tutto quello che devi sapere sulla multinazionalità, il capitale minimo, la co-determinazione e altro ancora, in modo che tu possa costituire la tua società europea in modo corretto e informato. Prima di tutto: la vostra azienda deve essere una persona giuridica e avere una propria personalità giuridica. Oltre allo status di persona giuridica, deve essere rispettato il cosiddetto principio di multinazionalità e deve essere dimostrato un elemento europeo transfrontaliero.

Altri regolamenti riguardano la sede legale e la sede centrale della società, il capitale minimo richiesto, la corretta denominazione e registrazione della società, la gestione e gli organi societari e, infine, i requisiti contabili e il diritto di codeterminazione della forza lavoro.

• Principio della cittadinanza multipla
• Sede legale e sede centrale
• Capitale minimo
• Nome e registrazione dell’azienda
• Gestione e organi societari
• Contabilità
• Diritti di co-determinazione della forza lavoro

Il principio del multistato come elemento transfrontaliero

Il principio della multinazionalità richiede che almeno due di tutte le società fondatrici di una Societas Europaea abbiano un elemento europeo transfrontaliero. In parole povere, almeno due società devono essere governate dalle leggi di diversi stati membri dell’UE o, in alternativa, devono essere in grado di dimostrare un elemento transfrontaliero attraverso una filiale o un’affiliata che è stata mantenuta in un altro paese dell’UE per due o più anni.

Sede e ufficio centrale di una società europea

La sede legale e la sede principale della vostra società devono essere situate nello stesso stato membro dell’UE per la formazione di una società europea. La scelta del paese di costituzione è di importanza decisiva, poiché oltre al diritto dell’UE, il rispettivo diritto nazionale applicabile costituisce la base giuridica della società europea. In linea di principio, è possibile spostare successivamente la sede legale e la sede centrale della società in un altro stato membro dell’UE se la situazione lo richiede o se la società ottiene dei vantaggi come risultato. L’Associazione delle Camere di Industria e Commercio tedesche (DIHK) descrive questo vantaggio come segue:

“In senso figurato: Europa AG è una forma giuridica disponibile in 25 colori. La scelta della sede dell’Europa AG apre quindi interessanti possibilità di design”.

Alcuni paesi hanno requisiti più severi per la costituzione di una società europea: per esempio, gli stati membri Bulgaria, Danimarca, Francia, Grecia, Lettonia, Austria e Repubblica Ceca richiedono che la sede legale e la sede principale della società abbiano lo stesso indirizzo.

Finanziamento di una SE: 120.000 euro di capitale minimo

Un altro requisito riguarda il capitale minimo richiesto: per una società europea con sede legale e principale in Germania, per esempio, sono necessari almeno 120.000 euro, cioè più del doppio del capitale sociale di 50.000 euro richiesto per una società per azioni tedesca convenzionale. Il requisito di capitale – così come gli altri requisiti – può variare nei diversi stati membri dell’UE. Un capitale sottoscritto più elevato può in linea di principio essere concordato negli statuti.

Di regola, il capitale minimo di una Europa AG dovrebbe essere denominato in euro. Se la valuta nazionale ufficiale di un paese di domicilio non è l’euro, la società può chiedere che il suo bilancio annuale e il bilancio consolidato siano preparati e pubblicati nella sua valuta nazionale.

• Capitale minimo: 120.000 euro (Germania)

Europa AG come marchio: nome della società e registrazione

Il nome della società include il suffisso di forma giuridica “SE”, che precede il nome della società come prefisso o lo segue come suffisso. La registrazione è obbligatoria nel registro dello stato fondatore – in Germania quindi nel registro commerciale – ed è anche pubblicata nella Gazzetta ufficiale delle Comunità europee. Se la sede della società viene spostata in un altro stato membro dell’UE in una data successiva, la registrazione della Europa AG può essere adattata facilmente e senza complicazioni.

La Societas Europaea esistente non deve essere sciolta per questo motivo e non deve essere ristabilita nella sua nuova sede. Solo una voce è fatta nel registro lì e una notifica è inviata al paese originale dell’UE, dove quest’ultimo fa una cancellazione della voce nel proprio registro. Tutte le voci e le cancellazioni nei registri dei diversi Stati membri dell’UE sono elencate in parallelo nella Gazzetta ufficiale delle Comunità europee.

Struttura di una SE: Direzione e organi societari

Per quanto riguarda la gestione, si distingue tra un sistema dualistico e uno monistico – neo-tedesco: modello a due livelli/un livello. Si differenziano principalmente per il diverso tipo e numero di organi della SE che sono nominati nella società. Tuttavia, la durata del mandato per i membri degli organi nominati è di un massimo di sei anni in entrambi i casi, per cui la riconferma non è esclusa.

• Sistema dualistico
• Sistema monistico

Sistema dualistico (modello a due livelli)

La struttura della costituzione del consiglio di sorveglianza tedesco serve come base per il sistema dualistico, talvolta indicato anche come modello a due livelli. Rappresenta la tradizionale divisione della gestione in tre organi, secondo la quale, oltre all’assemblea generale, il consiglio di sorveglianza è nominato come organo di controllo e il consiglio esecutivo come organo di gestione.

Se l’Europa AG ha più di tre milioni di euro di capitale sociale, almeno due persone devono essere nominate nel comitato esecutivo. Le società europee più piccole possono limitare il comitato esecutivo a una sola persona in conformità con lo statuto, nella misura in cui non si tratta di una società co-determinata. La supervisione dell’organo di gestione è responsabilità del consiglio di sorveglianza, le cui dimensioni sono direttamente condizionate dall’ammontare del capitale sociale. Nel caso di una Societas Europaea co-determinata, i membri del consiglio di sorveglianza devono essere anche rappresentanti degli azionisti e rappresentanti dei lavoratori dipendenti.

Sistema monistico (modello a un livello)

Il cosiddetto modello a un livello, d’altra parte, si basa sul sistema anglo-americano del consiglio di amministrazione. Si tratta di un sistema monistico, secondo il quale viene nominato solo un consiglio di amministrazione a un livello, oltre all’assemblea generale, che è composta dagli azionisti della società per azioni.

In linea di principio, sono previsti tre membri del consiglio di amministrazione, uno dei quali deve essere un direttore esecutivo. Tuttavia, è possibile nominare un numero diverso di persone nel consiglio di amministrazione, per cui il numero massimo di membri consentito dipende dal capitale sociale della società e le società per azioni europee con un capitale sociale superiore a tre milioni di euro non possono nominare meno di tre membri secondo la legge.

In Germania, le Societas Europaea monistiche sono anche tenute ad avere lo stesso livello di partecipazione dei rappresentanti dei dipendenti nel consiglio di amministrazione che sarebbe richiesto per il consiglio di sorveglianza tradizionalmente dualistico.

Regole di contabilità

Per quanto riguarda la contabilità, alla società europea per azioni si applicano i diritti del paese in cui si trovano la sede legale e la sede centrale della società – in una forma che è ampiamente standardizzata dal diritto europeo. Oltre alla tassazione e alla contabilità, la società è obbligata ad adottare il bilancio annuale, comprese le note, così come lo stato patrimoniale, il conto economico (P&L) e a preparare una relazione sull’andamento degli affari e la situazione della società.

• Conti annuali
  • Bilancio
  • Conto profitti e perdite
  • Note al bilancio
  • Relazione sull’andamento degli affari e sulla situazione della società

Diritti di co-determinazione per i dipendenti della SE

Dal momento che l’Unione Europea non ha formulato una formulazione legale della codeterminazione in una società europea, c’è o un accordo vincolante tra la parte del datore di lavoro e quella del dipendente o il diritto di codeterminazione valido per la società è determinato a seconda della forma di costituzione della Europa AG. Potete saperne di più sulle singole forme di incorporazione qui sotto.

Delegazione speciale di negoziazione: datori di lavoro e dipendenti

In linea di principio, è possibile per i datori di lavoro e i lavoratori creare una cosiddetta “delegazione speciale di negoziazione” e raggiungere insieme un accordo adeguato sulla codeterminazione aziendale e fissarlo per iscritto. I membri dell’organismo sono eletti segretamente e direttamente sulla base di una certa chiave di paese e sono limitati a un massimo di 40 membri.

La “delegazione speciale di negoziazione” deve essere costituita entro dieci settimane dall’annuncio della prevista formazione di una società europea da parte della direzione. Una decisione deve essere presa entro sei mesi – o entro dodici mesi nel caso di una richiesta di proroga del termine.

Negoziati sulla partecipazione dei lavoratori

La “delegazione speciale di negoziazione” può decidere sul coinvolgimento dei dipendenti nell’Europa AG, anche se per questo deve essere raggiunta una decisione a maggioranza qualificata. Gli accordi che portano a una riduzione della co-determinazione richiedono una maggioranza di due terzi che rappresenti almeno due terzi dei lavoratori in due o più paesi dell’UE. Tuttavia, questo si applica solo in condizioni speciali:

La maggioranza speciale a favore di una riduzione della partecipazione si applica solo se, nel caso di una fusione, almeno il 25% della forza lavoro totale o, nel caso della costituzione di una holding SE o di una affiliata SE, almeno la metà della forza lavoro totale è soggetta a partecipazione. Nel caso di formazioni SE per conversione, in linea di principio, non si può decidere una riduzione del diritto di partecipazione.

• Fusione: almeno il 25% di rappresentanza dei dipendenti
• Holding/filiale: almeno il 50 % di rappresentanza dei dipendenti
• Conversione: nessuna riduzione possibile

Cessazione dei negoziati in corso e decisione di rinuncia

Nel caso di una maggioranza di due terzi, tuttavia, si può anche decidere di interrompere i negoziati in corso o di non entrare affatto nei negoziati. In questo caso, l’Europa AG è registrata senza un modello di co-determinazione. Tuttavia, nel caso della formazione di conversione, che si basa su una società per azioni con cogestione, tale risoluzione di rinuncia è generalmente esclusa.

Fallimento dei negoziati e regole standard

Se non è possibile un accordo tra la parte del datore di lavoro e quella del lavoratore, le trattative falliscono e si applicano automaticamente le regole standard. L’obiettivo è quello di salvaguardare i diritti di co-determinazione dei lavoratori esistenti, a partire dall’iscrizione dell’Europa AG nel registro nazionale. A seconda della forma di incorporazione, la co-determinazione aziendale è assorbita in modo diverso:

In caso di formazione per conversione, i diritti di codeterminazione esistenti dell’AG nazionale vengono mantenuti. Nel caso delle altre forme di formazione, lo standard più alto di partecipazione di una società fondatrice può essere trasferito alla Società Europea – ma solo se gli accordi di partecipazione che coprono una certa percentuale di tutti i dipendenti erano già efficaci nella società in questione prima che la Societas Europaea fosse iscritta nel registro nazionale. Una copertura del 25 per cento è richiesta nel caso della formazione di una fusione, e anche il doppio nel caso delle holding SE e delle filiali SE.

• Conversione: trasferimento del precedente diritto di codeterminazione
• Fusione: 25% della forza lavoro totale coperta
• Holding/filiale: 50% della forza lavoro totale coperta

Vantaggi di Europa AG – Uniforme, internazionale e flessibile

La Società Europea è una forma giuridica d’impresa relativamente nuova e può essere fondata secondo i regolamenti europei solo dall’8 ottobre 2004. Non è quindi molto diffuso e, secondo molti imprenditori, deve ancora dimostrare la sua validità. D’altra parte, la Societas Europaea ha già una serie di vantaggi, in particolare per quanto riguarda le transazioni commerciali transnazionali delle grandi imprese, che modellano significativamente la cooperazione transfrontaliera tra i diversi Stati membri dell’UE e i paesi dello Spazio economico europeo (SEE).

• Insieme uniforme di regole
• Reputazione internazionale
• Rafforzare i diritti di co-determinazione dei dipendenti
• Fusione transfrontaliera
• Trasferimento flessibile del sedile
• Struttura amministrativa semplificata
• Riduzione dei costi attraverso le filiali
• Costituzione di filiali SE

Insieme uniforme di regole nell’UE e nello SEE

Una serie di regole uniformi a favore della cooperazione transfrontaliera tra diversi paesi europei è caratteristica della società europea. Stabilendo una Societas Europaea, potete fare affari sotto un nome commerciale che è efficace in tutti gli Stati membri dell’UE e nei paesi del SEE, e non avete bisogno di creare masse di filiali alla vostra azienda per sviluppare un’efficace rete commerciale internazionale.

Reputazione internazionale e rafforzamento della partecipazione dei dipendenti

Un altro punto a favore è che il nome Societas Europaea esprime l’internazionalità della vostra azienda e genera prestigio pubblico. Infine, ma non meno importante, la creazione di una società europea ha anche un effetto positivo sui dipendenti dell’azienda: I regolamenti uniformi a livello europeo creano un quadro di politica del personale che rafforza la co-determinazione dei vostri dipendenti se lavorano per la vostra azienda in diversi paesi.

Formazione di fusioni a livello europeo per le AG

La forma di incorporazione per fusione permette agli imprenditori per la prima volta di fondere la loro società per azioni con una società per azioni di un altro Stato membro dell’UE. La concessione di fusioni transfrontaliere per tutte le società è attualmente in discussione e potrebbe offrire un’alternativa interessante per le società per azioni nazionali, le società a responsabilità limitata e altre società che fanno affari oltre confine ma non vogliono rinunciare alla loro forma giuridica a favore di una società europea.

Trasferimento flessibile della sede legale

Il trasferimento flessibile e senza complicazioni della sede legale è un altro vantaggio decisivo della Societas Europaea: anche se la sede legale della SE e la sede principale devono essere inizialmente situate nello stesso stato membro dell’UE… la sede legale della vostra società può essere facilmente trasferita in un altro paese dell’UE. In questo modo potete reagire in modo flessibile ai cambiamenti del mercato e utilizzare abilmente la concorrenza europea dei sistemi giuridici a vostro vantaggio.

Struttura amministrativa semplificata

Nel caso della Europa AG, è possibile scegliere tra due modelli di gestione collaudati: il sistema dualistico, come si usa in questo paese, e il sistema monistico basato sul modello anglo-americano. In questo modo, le società per azioni europee con sede legale in Germania possono comunque utilizzare una struttura amministrativa snella, che rende possibile una forma uniforme di gestione, specialmente per le società multinazionali.

Branch Office e filiali SE

Invece di filiali, una Societas Europaea può anche mantenere filiali in tutta Europa, il che può significare una riduzione significativa dei costi per quanto riguarda l’apparato amministrativo e di gestione. Se la creazione di filiali dovesse rivelarsi utile in una fase successiva, lei come proprietario può anche stabilirle nella forma giuridica di una Societas Europaea.

Tasse per gli azionisti della Europa AG: imposta sul reddito, imposta sul commercio, IVA, imposta sul capitale e imposta sul reddito

In tutti i paesi dello Spazio Economico Europeo (SEE), la Europa AG è soggetta alle norme ivi applicabili per quanto riguarda le tasse e i diritti sostenuti. Di conseguenza, non sono previsti regolamenti speciali per la tassazione corrente. Per le stabili organizzazioni e le succursali in altri Stati membri dell’UE, è soggetta a una responsabilità fiscale limitata e deve rispettare le norme applicabili in quel paese. Questo riguarda, tra l’altro, la determinazione dei profitti a fini fiscali.

In Germania, le società per azioni sono di solito soggette all’imposta sul reddito delle società e all’imposta commerciale. Inoltre, l’imposta sul fatturato è dovuta sulle vendite non esenti. Le distribuzioni di profitti agli azionisti di una AG sono generalmente soggette all’imposta sulle plusvalenze, mentre le persone fisiche della società devono pagare l’imposta sul reddito. Il pagamento dei salari alla forza lavoro – per esempio, la remunerazione dei membri del comitato esecutivo – è soggetto all’imposta sui salari.

• Imposta sul reddito delle società (KSt)
• Imposta sul commercio (GewSt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Imposta sulle plusvalenze (KapESt)
• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sul salario (LSt)

Potete scoprire quali tasse potete aspettarvi da una società immobiliare qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

Trattati di doppia imposizione (CDI) – Germania, UE e SEE

Tra la Germania e gli altri stati membri dell’Unione Europea (UE) e dello Spazio Economico Europeo (SEE), si applica il cosiddetto accordo di doppia imposizione – DTA in breve -. Questo accordo assicura che la doppia imposizione dei redditi guadagnati all’estero possa essere evitata concedendo a uno Stato partecipante il diritto di tassare e parallelamente negando o almeno limitando il diritto dell’altro Stato di tassare. Il concetto di questo è talvolta indicato anche come effetto barriera o funzione di barriera.

Accordo modello OCSE-MA e linee guida OCSE sui prezzi di trasferimento

Un esempio è il modello di convenzione dell’Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE), attiva a livello internazionale, il cui modello di convenzione fiscale sul reddito e sul capitale (OCSE-MA) è riconosciuto a livello mondiale e serve come base per oltre 3.000 accordi intergovernativi sulla doppia imposizione.

L’OCSE affronta anche il ben noto problema dei prezzi di trasferimento quando si mantengono stabili organizzazioni estere. La prestigiosa organizzazione pubblica regolarmente linee guida sui prezzi di trasferimento per le imprese multinazionali e le amministrazioni fiscali, al fine di garantire una corretta attribuzione degli utili alla SE madre. Possono servire come guida per le società transfrontaliere per fissare i prezzi concordati a un livello di piena concorrenza in conformità con il principio di piena concorrenza.

Direttiva madre-figlia: tassazione dei pagamenti di dividendi

Con la revisione dell’obsoleta direttiva 90/435/CEE – la cosiddetta direttiva sulle società madri e figlie – e l’introduzione della direttiva 2003/123/CE, si potrebbe eliminare il doppio onere fiscale precedentemente esistente sui pagamenti dei dividendi. Secondo i nuovi regolamenti, l’intero gettito fiscale della filiale è dovuto allo stato membro in cui la filiale ha sede. Tuttavia, la tassa sui guadagni di capitale (KapSt) non può essere riscossa lì.

La società madre può utilizzare il metodo di esenzione o il metodo di imputazione per evitare la doppia imposizione.

• Direttiva del Consigliodel 23 luglio 1990 concernente il regime fiscale comune applicabile alle società madri e figlie di Stati membri diversi (90/435/CEE)
• Direttiva 2003/123/CE del Consiglio, del 22 dicembre 2003, che modifica la direttiva 90/435/CEE concernente il regime fiscale comune applicabile alle società madri e figlie di Stati membri diversi

Direttiva sulle fusioni: tassazione dei cambiamenti transfrontalieri di proprietà

In determinate circostanze, una società europea con incorporazione transfrontaliera può essere gestita senza influenzare il profitto o la perdita ed essere esentata dalla tassazione delle riserve nascoste. Rientra quindi nel campo di applicazione della direttiva 90/434/CEE – la cosiddetta direttiva sulle fusioni – che è stata poi modificata dalla direttiva 2005/19/CE. La direttiva sulle fusioni ha ripetutamente subito piccole modifiche nel corso degli anni, in modo che gli aspetti sostanziali sono oggi applicabili anche ad un trasferimento transfrontaliero della sede legale, la conversione delle stabili organizzazioni in filiali e gli spin-off dalla società madre.

In Germania, la direttiva CE è stata inizialmente implementata nella legge sulla tassa di riorganizzazione (UmwStG) e successivamente anche nella legge sulle misure fiscali che accompagnano l’introduzione della società europea e sulla modifica di altri regolamenti fiscali (SEStEG).

• Direttiva del Consigliodel 23 luglio 1990 relativa al regime fiscale comune da applicare alle fusioni, alle scissioni, ai conferimenti d’attivo e agli scambi d’azioni concernenti società di Stati membri diversi (90/434/CEE)
• Direttiva 2005/19/CE del Consiglio, del 17 febbraio 2005, che modifica la direttiva 90/434/CEE relativa al regime fiscale comune da applicare alle fusioni, alle scissioni, ai conferimenti d’attivo ed agli scambi d’azioni concernenti società di Stati membri diversi

Societas Europaea (SE) – Per chi vale la pena?

La Societas Europaea è particolarmente adatta alle grandi società per azioni con attività transfrontaliere all’interno dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo. Per coloro che non sono scoraggiati dal considerevole capitale minimo di 120.000 euro, ci sono molte opportunità per diventare attivi a livello transnazionale e per realizzare i loro obiettivi imprenditoriali con uno sforzo ridotto e risparmiando sui costi. La mobilità transfrontaliera vi permette di costituire la vostra società secondo il sistema giuridico che più vi aggrada e, se necessario, di trasferire in modo flessibile la vostra sede legale e principale in un altro paese dell’UE.

Per chi vale esattamente la Società Europea? Le grandi aziende internazionali e le aziende in rapida crescita con una IPO possono beneficiare particolarmente dei vantaggi di una società europea e rafforzare la loro immagine esterna, perché l’Europa AG gode di un’alta reputazione e rispetto in tutta Europa. Anche se siete insoddisfatti del tipico modello di gestione tedesco e della struttura rigida della vostra società per azioni, la formazione di conversione di una Societas Europaea può essere particolarmente attraente per voi, perché qui potete passare a un sistema monistico e semplificare gli organi societari.

Alternative alla Societas Europaea (SE): forme giuridiche in Germania

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se volete creare la vostra prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Sia che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, qui ho riassunto per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• GmbH: società a responsabilità limitata
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

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Immobilien AG: attività, borsa, condizioni e vantaggi

Una società per azioni immobiliare – o AG immobiliare in breve – è una società immobiliare che ha la forma giuridica di una normale società per azioni (AG) e il cui core business è orientato principalmente al settore immobiliare. Il patrimonio della società è quindi prevalentemente – o esclusivamente – utilizzato per investimenti immobiliari, oppure consiste nella costruzione di immobili e nella successiva vendita degli stessi.

Le maggiori società tedesche quotate per l’immobiliare residenziale (al 31.12.2o19):

• Vonovia
• Alloggi tedeschi
• GAMMA
• GIORNO
• Proprietà di Grand City
• Immobili Adler
• GAG

Attività commerciali Real Estate AG – Costruzione, commercio, gestione & Co.

La gamma di attività delle società per azioni immobiliari si concentra, per esempio, sullo sviluppo di progetti e sulla costruzione di immobili. La gestione e la vendita di beni immobili sono anche punti focali non rari di questo tipo di società. Tutto sommato, le società per azioni possono essere coinvolte nel commercio di proprietà, l’intermediazione di proprietà così come la tenuta e la gestione dei propri portafogli o offrire servizi corrispondenti per portafogli di investimento al di fuori della società. Le società di capitali immobiliari sono una scelta popolare, specialmente per l’affitto.

Attività possibili a colpo d’occhio:

• Sviluppo del progetto
  • Costruzione
• Commercio immobiliare
  • Acquisizione
  • Distribuzione
• Gestione immobiliare
  • Tenere
  • Coltivazione
  • Affitto
• Servizi a terzi
  • Acquisto di beni immobili al di fuori dell’azienda

Società immobiliare in borsa – Requisiti legali e vantaggi

Le società di azioni immobiliari possono scegliere se vogliono essere quotate in borsa o meno. Se siete azionisti di una società per azioni immobiliare e decidete di quotare la vostra società in borsa, siete soggetti al Real Estate Investment Trust Act tedesco (REIT Act). Il REIT Act determina quali regolamenti generali si applicano alla vostra società e quali qualifiche deve avere la vostra società per essere ammessa come una società REIT, e quali regolamenti fiscali devono essere presi in considerazione.

Molte imprese familiari che desiderano operare come società per azioni nel settore immobiliare decidono deliberatamente di non quotarsi in borsa, poiché gli azionisti della loro società devono essere limitati alla propria cerchia di contatti familiari e non è previsto alcun commercio di azioni in pubblico.

Società per azioni immobiliari scambiate in borsa / REIT-AG

La società REIT è originariamente basata su una forma societaria statunitense, ovvero il “Real Estate Investment Trust” – in breve: REIT – che ha dato il nome alla società immobiliare scambiata in borsa. Dai suoi inizi, il trust ha avuto una notevole crescita. La forma giuridica societaria, che era poco conosciuta nel 1960, ha conquistato lentamente ma costantemente il mondo negli anni ’90 e ha guadagnato fama internazionale. Con la promulgazione della legge REIT nel 2007, la forma giuridica del REIT-AG è stata introdotta anche in Germania.

Per rendere più facile distinguerli, i REIT tedeschi sono anche spesso chiamati G-REIT, con la “G” che sta per “Germania”. A volte REIT viene anche tradotto erroneamente come fondo immobiliare in questo paese – tuttavia, ci sono alcune caratteristiche giuridiche ed economiche speciali rispetto alla forma giuridica tedesca del fondo immobiliare.

Requisiti legali secondo REITG – quotazione in borsa, quota & Co.

Affinché le società per azioni immobiliari possano essere riconosciute come società per azioni REIT e godere dei relativi vantaggi e benefici, devono soddisfare una serie di requisiti definiti nella legge tedesca sulle società per azioni immobiliari con azioni quotate in borsa (REITG). Una di queste regole richiede che la società per azioni immobiliare sia obbligatoriamente quotata in borsa. Altre restrizioni riguardano il flottante consentito della società – cioè tutte le azioni della società distribuite tra diversi investitori più piccoli – così come la partecipazione degli azionisti insieme alla distribuzione pro capite delle azioni. Altri requisiti regolano il capitale proprio, le immobilizzazioni e il fatturato generato dalla gestione degli immobili.

Requisiti legali per un REIT-AG:

• Sede centrale e gestione in Germania
• Quotazione sul mercato obbligatoria
• Flottante all’ammissione in borsa: almeno il 25%.
• Flottante dopo la quotazione: almeno il 15%.
• Rapporto di equità: almeno il 45
• Investimenti immobiliari (beni immobili): almeno il 75%.
• Reddito da immobili: almeno il 75
• Partecipazione REIT per azionista: massimo 10%.
• Rapporto di distribuzione (utile netto): almeno il 90%.

Piccolo consiglio: per le società di capitali immobiliari poco prima della quotazione, viene concessa una finestra di tempo di due anni per soddisfare tutti i requisiti necessari. Fino a quando tutti i requisiti del REITG sono stati soddisfatti, una tale società è considerata un pre-REIT.

Vantaggi per le società per azioni REIT – esenzione fiscale, vantaggio competitivo & Co

Le società per azioni immobiliari con una quotazione in borsa sono particolarmente popolari tra i finanziatori e i grandi investitori perché sono esenti sia dall’imposta sul reddito delle società che dall’imposta sul commercio, a condizione che soddisfino i requisiti legali secondo il REITG. Essendo un’opportunità d’investimento particolarmente sicura, gli immobili offrono la possibilità di ammortizzare le fluttuazioni inflazionistiche e i rischi. Inoltre, l’acquisto e la vendita di azioni è semplice grazie all’accesso al mercato, e i trasferimenti di proprietà possono essere effettuati in modo rapido e flessibile.

L’accesso al mercato dei capitali permette a una società immobiliare di generare abilmente capitale proprio, che può poi finanziare l’investimento in immobili. Di conseguenza, le società per azioni immobiliari hanno un chiaro vantaggio in termini di velocità di crescita del loro capitale, il che significa una maggiore competitività sul mercato in generale. Altre forme giuridiche di società, d’altra parte, dipendono dal trattenere i loro profitti – cioè: lasciare i profitti nella società invece di distribuirli e accumularli lì – al fine di aumentare il capitale netto della loro società o altrimenti non hanno alcun diritto legale alla distribuzione dei profitti. La forma giuridica offre anche un notevole grado di sicurezza, dato che il capitale azionario rappresenta poco meno della metà del capitale totale della società per azioni.

Vantaggi per le società immobiliari quotate:

• Nessuna imposta sul reddito delle società
• Nessuna tassa sul commercio
• Investimento sicuro attraverso beni tangibili (immobili)
• Possibilità di compensare l’inflazione
• Acquisto/vendita di azioni facile e veloce
• Trasferimento di azioni flessibile
• Approvvigionamento azionario semplice
• Vantaggio competitivo attraverso un alto tasso di crescita
• Elevata sicurezza attraverso il rapporto di equity

Vantaggi per gli investitori – Flusso di cassa stabile, crescita e dividendo del 90

Un altro vantaggio: la società per azioni REIT offre anche un business redditizio per gli investitori. Le società per azioni sono di solito stabilite per il lungo termine, il che significa che la società può offrire agli investitori la prospettiva di un flusso di cassa stabile e di una crescita a lungo termine senza esporli a un rischio maggiore. Anche il pagamento dei dividendi è molto interessante per gli azionisti, con un requisito minimo legale del 90 per cento dell’utile netto dell’anno secondo il diritto commerciale.

Vantaggi per gli investitori immobiliari AG:

• Flusso di cassa stabile
• Crescita aziendale a lungo termine
• Basso rischio
• Dividendo attraente

Tuttavia, l’applicazione della procedura della metà del reddito non è possibile per gli azionisti per quanto riguarda la distribuzione degli utili. I loro profitti devono essere completamente tassati.

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Per chi vale la pena?

Sta anche pensando di fondare una società immobiliare o di prendere una partecipazione in una società immobiliare esistente? Per le imprese di costruzione e le società di sviluppo questo è spesso un’impresa lucrativa, ma anche come finanziatore o azionista di una holding immobiliare, la formazione di una società per azioni immobiliare può essere abbastanza vantaggiosa. Inoltre, l’occorrenza economica delle società per azioni immobiliari si estende alle associazioni di alloggi, alle società di gestione immobiliare e alle grandi società di intermediazione.

La proprietà del portafoglio immobiliare può essere detenuta come investimento diretto o dalla società immobiliare stessa o da un’altra società immobiliare le cui azioni vengono acquisite dalla società immobiliare tramite una partecipazione. Un mix di investimenti diretti e investimenti di terzi è spesso utilizzato per acquisire, detenere o vendere immobili. A causa della vasta gamma di proprietà residenziali e commerciali, la quotazione in borsa rappresenta quindi un modello interessante per le società immobiliari.

AG: Fondazione, forma giuridica, azioni immobiliari (elenco)

1. Società per azioni (AG)
2. Azioni immobiliari: Elenco delle aziende
3. Immobiliare Ltd.
4. Alternative al REIT: forme giuridiche in Germania

Public Limited Company (AG): formazione, responsabilità, forma legale & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La società per azioni è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e organizzata da diversi organi. Invece di un amministratore delegato, la società è gestita da un consiglio di amministrazione composto da almeno una persona. Come indica già il nome, questa forma giuridica di società è principalmente per il commercio di azioni. Volete fondare una società da soli o insieme ad altre persone e saperne di più sulle forme di diritto societario in anticipo? Allora sei venuto nel posto giusto!

• Società per azioni (AG)

Azioni immobiliari: Elenco delle aziende

Azioni immobiliari – Non tutti possono permettersi gli immobili come investimento di capitale. Attraverso le azioni immobiliari, invece, tutti possono partecipare al mercato immobiliare e investire denaro. I prezzi delle azioni dei grandi attori salgono anno dopo anno. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE e Patrizia sono alcune delle aziende attive più note in Germania. Inoltre, ci sono più di 25 altre aziende. Abbiamo una panoramica delle azioni immobiliari più popolari per te come investitore. Ma prima, uno sguardo ai rischi delle azioni, il mercato azionario, per i principianti e i novizi. Ora alla lista e più sul mercato immobiliare, le vostre opzioni di investimento e tutti i prezzi a colpo d’occhio, qui nell’articolo sulle azioni immobiliari.

• Azioni immobiliari

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

• Immobiliare Ltd.

Alternative al REIT: forme giuridiche in Germania

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se vuoi creare la tua prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

Tipi di aziende in dettaglio:

• Impresa individuale
• Uomo d’affari registrato / donna d’affari registrata (e. K.)
• Associazione di diritto civile (GbR)
• Società in nome collettivo (OHG)
• Società in accomandita (KG)
• Azienda imprenditoriale (UG)
• GmbH: società a responsabilità limitata
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Società per azioni (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondazione / Fondazione di famiglia

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Due persone GmbH – corporazione per 2 persone

Se due soci fondano congiuntamente una GmbH con una partecipazione del 50:50, essi formano una partnership imprenditoriale paritaria, una cosiddetta GmbH di due persone – più raramente chiamata anche GmbH di due persone o GmbH di due persone. In questo caso, nessun azionista può agire contro la volontà dell’altro, poiché entrambe le opinioni hanno un peso del 50% ciascuna. Questo dà luogo ad alcune particolarità giuridiche. In pratica, una tale uguaglianza basata sulla partnership spesso funziona solo finché entrambi gli azionisti sono di un’opinione simile o uno può essere convinto dagli argomenti dell’altro.

Altri modelli GmbH con caratteristiche speciali:

• GmbH di una sola persona
• Kein-Personen-GmbH

Emersione dei duo fondatori – competenze, qualifiche, successione & co.

Nel caso di una GmbH di due persone, entrambi i partner detengono ciascuno il 50 per cento delle quote della GmbH, ciascuno ha il 50 per cento dei diritti di voto e ciascuno può rivendicare il 50 per cento degli utili distribuiti della loro società. Un tale accordo è particolarmente adatto se i due partner si completano a vicenda in termini di competenze, come è il caso, per esempio, di una partnership tra una persona con una formazione commerciale e una persona qualificata tecnicamente – uno specialista IT, un ingegnere, un tecnico. – è il caso.

In un altro scenario, l’azionista unico di una GmbH unipersonale può decidere di portare un’altra persona con qualifiche complementari nel business. Questo accade soprattutto quando si forma un successore esterno o si trasferisce l’azienda ai propri figli.

Uguaglianza e salvaguardia: autocontratto, responsabilità individuale e rappresentanza congiunta

L’uguaglianza dei due soci di una società a due persone significa che hanno lo stesso status l’uno dell’altro in termini legali, fiscali e di sicurezza sociale. Inoltre, in molti casi i partner imprenditoriali si accordano su un potere di rappresentanza individuale nel rapporto esterno della GmbH e spesso anche su una deroga al divieto di autocontratto. Come per l’azionista unico di una società unipersonale, è altrimenti vietato dal codice civile tedesco, sezione 181, di concludere contratti con se stessi come persone fisiche. Di conseguenza, se la GmbH utilizza un immobile, può affittarlo a uno dei soci solo se questi è espressamente autorizzato a fare self-dealing.

Estratto dalla legge -$ 181 BGB:

Un rappresentante non può, a meno che non sia consentito diversamente, concludere un negozio giuridico per conto del rappresentato con se stesso in nome proprio o come rappresentante di un terzo, a meno che il negozio giuridico non consista esclusivamente nell’esecuzione di una responsabilità.

Per evitare che il vostro co-partner prenda da solo delle decisioni con le quali non siete affatto d’accordo e delle quali non volete essere ritenuti responsabili, è anche consigliabile stipulare una responsabilità individuale nel contratto di partnership se uno di voi agisce senza accordo. In questo modo, nonostante l’uguaglianza e l’equa partecipazione, ogni azionista sopporta il rischio per le decisioni solitarie prese da lui o lei. In alternativa, la libertà di prendere decisioni può anche essere regolata da un accordo sulla rappresentanza congiunta, che naturalmente deve essere anche giuridicamente vincolante nel patto tra azionisti, o una persona neutrale e capace può essere nominata come consulente esterno.

Stabilire una GmbH: Forma giuridica e alternative

1. No-person GmbH: eredità, donazione, cessazione
2. GmbH di una sola persona: Fondatore solitario
3. Società a responsabilità limitata (GmbH)
4. Caso speciale: GmbH immobiliare
5. Forme legali: Lista

No-person GmbH: eredità, donazione, cessazione

Kein-Personen-GmbH – Il modello di una GmbH senza azionisti! Nominando nuovi azionisti o lasciando quelli esistenti, il modello di GmbH che avete scelto può facilmente cambiare. Che si tratti di una società di una sola persona, di una GmbH di due persone o anche di una società che funziona senza alcun azionista… In ogni caso, ci sono caratteristiche speciali di cui dovreste essere consapevoli, poiché si discostano dalla norma della società a responsabilità limitata convenzionale.

• Kein-Personen-GmbH

GmbH di una sola persona: Fondatore solitario

One-person GmbH – Il modello di GmbH per i fondatori solitari! Nominando nuovi azionisti o lasciando quelli esistenti, il modello di GmbH che avete scelto può facilmente cambiare. Che si tratti di una società di una sola persona, di una GmbH di due persone o anche di una società che funziona senza alcun azionista… In ogni caso, ci sono caratteristiche speciali di cui dovreste essere consapevoli, poiché si discostano dalla norma della società a responsabilità limitata convenzionale.

• GmbH di una sola persona

Società a responsabilità limitata (GmbH)

Società a responsabilità limitata (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – La società a responsabilità limitata (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e gestita da almeno un socio. Come indica già il nome, questa forma giuridica societaria è caratterizzata da una limitazione di responsabilità per i suoi azionisti.

• Società a responsabilità limitata (GmbH)

Caso speciale: GmbH immobiliare

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Chi penserebbe di creare una società a responsabilità limitata quando compra una casa o un condominio? Certo, questo non ha senso per i proprietari, ma lo ha per gli affittuari.

• Immobiliare Ltd.

Qui troverete tutte le forme legali che potete scegliere come fondatore in Germania e una guida con una lista di controllo:

Forme legali: Lista

Forme legali – Quali tipi di società esistono? Se vuoi creare la tua prima azienda, scegliere la forma giuridica ideale è uno dei primi passi nel processo di formazione dell’azienda. Che tu voglia fondare una società immobiliare speciale o una start-up, ho riassunto qui per te tutti i tipi di società in Germania.

• Forme legali: Lista

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