Immobilier ancien : appartement & maison de décennies plus anciennes

Più di 2.650.000 immobili sono stati costruiti in Germania prima dell’anno 1919. E un po’ più tardi, a metà secolo, si contavano addirittura quasi 7.500.000 case! Certo, all’epoca le tecniche costruttive erano diverse. Ma nel corso delle decadi, il settore edilizio ha rapidamente imparato e ha utilizzato non solo materiali più efficienti, ma ha anche posto l’accento sull’isolamento acustico e termico, nonché sulla protezione dagli incendi.

Ecco un breve riassunto:

• Costruiti prima del 1919: 2.655.042
• 1919 – 1949 Costruiti: 2.374.762
• 1950 – 1979 Costruiti: 7.357.255
• 1980 – 1989 Costruiti: 2.090.142
• 1990 – 1999 Costruiti: 2.490.829
• 2000 – 2011 Costruiti: 1.954.588

Ogni decennio ha portato il suo lotto di vantaggi e svantaggi. Volete investire in un appartamento in un condominio datato 1940? Oppure acquistare un edificio residenziale costruito nel 1967 come investimento? Prima di affrontare i diversi difetti, ecco prima i vantaggi e gli svantaggi di un immobile esistente così antico:

L’immobile esistente: vantaggi e svantaggi riassunti

Se si desidera investire in un immobile con rendimento, un immobile esistente datato di diverse decadi presenta vantaggi evidenti: il prezzo d’acquisto è vantaggioso e il rendimento locativo elevato. I costi accessori d’acquisto e i fondi propri da investire sono altresì limitati. Parallelamente, i costi di manutenzione sono relativamente elevati.

I beni immobili esistenti più vecchi situati in aree B e C si prestano perfettamente come beni immobili a rendita!

Ecco nuovamente un riassunto dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggio nell’acquisto di un immobile vecchio:

• Prezzo d’acquisto generalmente più vantaggioso
• I costi sono calcolabili se si conoscono i difetti.
• Un prezzo d’acquisto più basso assicura spesso un miglior rendimento
• Situazione in un’infrastruttura sviluppata

Svantaggio nell’acquisto di un immobile vecchio:

• Costi elevati di manutenzione e riparazione
• Possibilità di difetti nascosti

Cosa distingue quindi gli immobili costruiti in anni diversi? E quali sono gli svantaggi a cui si deve stare attenti? Iniziamo con l’ordine cronologico, partendo dagli immobili con più di 120 anni.

Proprietà costruite nel 1900

Le crepe e la maçonneria presentano delle fessure tipiche degli immobili antichi, costruiti prima del 1900. A causa delle tecniche di costruzione obsolete dell’epoca, l’isolamento termico è assente o insufficiente. Le finestre sono generalmente semplici e lasciano entrare il freddo in inverno, mentre l’umidità si accumula nei sottotetti e nei seminterrati. Anche le bagni presentano alcuni difetti: i tubi in piombo, che da oltre quarant’anni non sono più autorizzati, sono spesso presenti e devono essere sostituiti di emergenza dopo l’acquisto.

Tipico degli edifici con più di 120 anni: l’efficienza energetica non era un tema all’epoca!

Defecti degli immobili precedenti al 1900

Ecco un breve riepilogo:

• Fessure nel crepe e nella maçonneria
• Assenza di isolamento termico sulle facciate, sui tetti e sulle finestre
• Sotterranei umidi
• Tecnologie e elettronica obsolete
• Tubi in terracotta e in piombo obsoleti nel bagno

Proprietà costruite tra il 1900 e il 1939

È possibile trovare difetti simili anche nelle proprietà costruite tra il 1900 e il 1939. L’assenza di sottosfondi permette al freddo e all’umidità di entrare in casa, i soffitti con travi in legno sono infestati da muffa e i muri, spesso costruiti in modo troppo sottile, tendono a muffire. Il soffitto non è l’unico in legno, anche le scale lo sono – un enorme rischio d’incendio!

Caratteristica: un tempo, non si teneva conto della protezione dagli incendi durante la costruzione!

Elenco di controllo : difetti degli immobili intorno al 1900 – 1939

Tutti i difetti riassunti brevemente in un’unica visione:

• Assenza di sottosfondi
• Problemi di condensa
• Presenza di spugne e muffa
• Poca protezione dagli incendi
• Tubi in argilla e piombo obsoleti
• Fessure nella muratura

Immobili costruiti tra il 1939 e il 1945

I beni immobili costruiti tra il 1939 e il 1945 si caratterizzano per una cattiva struttura. Durante la guerra, le materie prime, il tempo e l’energia sono stati impiegati per la guerra. Si costruiva quindi in modo rapido e a basso costo, il che spiega perché struttura e statica di alcuni beni immobili ne abbiano sofferto. Sono stati utilizzati anche materiali da costruzione inadatti, come ad esempio i detriti e il legname estivo.

Elenco di controllo: difetti dei beni immobili intorno al 1939 – 1945

Tra i difetti tipici si trovano

• Cattiva struttura dell’edificio
• Invasione di parassiti a causa di materiali da costruzione inadatti
• Problemi statici
• Fessure nel muratura
• Condutture del gas obsolete
• Poca protezione contro gli incendi

Proprietà costruite tra il 1945 e il 1959

È soprattutto una cattiva isolamento termico o l’assenza totale di isolamento termico che si trova spesso negli immobili datati tra il 1945 e il 1959. Spesso sono stati utilizzati materiali da costruzione oggi considerati dubbi, come l’amianto, il catrame, le vernici al formaldeide e le vernici al piombo. Ancora attuale è la mancanza di protezione contro gli incendi. Dopo la guerra, le case dovevano essere costruite rapidamente ed efficientemente. Per questo motivo, spesso mancano le possibilità di accesso per i pompieri e le porte tagliafuoco sono rare. All’epoca non si è nemmeno pensato all’insonorizzazione, motivo per cui gli appartamenti vecchi di quell’epoca sono spesso molto rumorosi.

Elenco di controllo: difetti degli immobili tra il 1945 e il 1959

Le caratteristiche degli immobili dell’epoca sono

• Utilizzo di materiali da costruzione dubbi
• Assenza di protezione contro gli incendi
• Assenza di insonorizzazione
• Mancanza di isolamento termico
• Condutture del gas non ermetiche
• Fessure nella muratura

Immobili costruiti tra il 1960 e il 1969

Nella seconda metà del XX secolo, la costruzione si è migliorata. Il legno non veniva più utilizzato per le scale e il soffitto. Al suo posto, si utilizzarono ora pietra e cemento e le finestre furono isolate con alluminio. Dreni impedivano all’umidità di causare muffa nel seminterrato e nel sottotetto e venivano installati schermi sottotetto. L’accento è stato posto sull’isolamento termico, ma sono continuati ad essere utilizzate sostanze nocive per la salute.

Elenco di controllo: difetti degli immobili intorno al 1960 – 1969

Ecco un breve riassunto:

• Materiale edile sospetto
• Isolamento nocivo per la salute
• Danni al cemento
• Struttura non isolata

Immobili costruiti tra il 1970 e il 1979

Negli anni ’70, le tecniche di costruzione migliorano nuovamente in modo considerevole. Le nuove direttive appena adottate in materia di isolamento acustico conducono a costruzioni più efficienti. Non si posano più tubi in piombo, ma tubi in rame e si costruisce principalmente in cemento. Nonostante l’ampliamento della struttura degli edifici, il freddo penetra comunque nelle stanze abitative in inverno e causa muffa.

Elenco di controllo: difetti degli immobili tra il 1970 e il 1979

Tra i difetti tipici si trovano

• Colla per parquet contenente asfalto
• Da ristrutturare
• Il cemento come materiale di costruzione

Immobili costruiti tra il 1980 e il 1999

Gli immobili costruiti negli ultimi 30 a 40 anni si distinguono in genere per le moderne tecniche di costruzione. Tuttavia, è possibile trovare anche alcuni difetti. I costi di manutenzione sono elevati, i collegamenti del tetto sono rotti e il riscaldamento centrale prodotto prima del 1985 è spesso fonte di problemi.

Elenco di controllo: difetti degli immobili del periodo 1980 – 1999

Ecco nuovamente i difetti tipici degli immobili del periodo 1980 – 1999:

• Collegamenti e finiture per tetti piatti
• Riscaldamento centrale
• Manutenzione costosa

Conclusione: conviene investire in immobili vecchi?

Va bene ammetterlo: rispetto alle nuove costruzioni moderne, i beni immobili realizzati alcuni anni fa possiedono il loro proprio fascino. E, a seconda dell’anno di costruzione, presentano vantaggi e svantaggi propri, e con un po’ di capitale è anche possibile rinnovare impianti, tetto e muratura.

Troverete ulteriori dettagli sui difetti specifici in base all’anno di costruzione nel mio nuovo progetto per gli acquirenti immobiliari (Immobilien-Erfahrung.de):

• Anno di costruzione del bene immobile: difetti e stato (esterno)

Cos’è che una strategia di vendita fa concretamente

Nel nucleo, una strategia di vendita risponde a quattro domande: cosa viene venduto (profilo dell’immobile), a chi (target audience), attraverso quale canale (portale, rete, off-market) e a quale prezzo. Ogni una di queste variabili influisce sulle altre — un penthouse per 2,4 milioni di € non ha bisogno dello stesso mix di canali di un’immobile di investimento con 2 camere da letto per 280.000 €. La seguente panoramica mostra quali leve una strategia completa deve coprire.

• Strategia dei prezzi — valore di mercato, margine di negoziazione, procedura di offerte
• Profil del target — utilizzatori finali, investitore, Family Office
• Exposé & mondo immagine — planimetria, foto HDR, eventualmente tour 3D
• Mix canale — ImmoScout, Network, Off-Market, Social
• Timing — primavera/autunno, situazione dei tassi, fase locale del mercato
• Qualificazione — controllo della solvibilità prima della visita

Strategia dei prezzi: il valore di mercato è la base, non la destinazione finale

La maggior parte degli errori di vendita inizia con il prezzo proposto. Troppo alto — l’immobile “brucia” sui portali, dopo 90 giorni viene considerato un rimasuglio e il prezzo raggiungibile scende. Troppo basso — si butta via denaro contante. Un’analisi professionale per valutare un immobile è obbligatoria, a seconda dell’oggetto con metodo del valore di confronto (ETW, EFH) o metodo del valore degli utili (Condominio, oggetto con rendimento).

Esempio di calcolo: appartamento di proprietà Colonia-Sülz

Immaginiamo un appartamento di 78 m² a Colonia-Sülz, anno di costruzione 2008, ben ristrutturato. Il confronto di mercato negli ultimi 12 mesi si aggira intorno ai 6.200 €/m² — quindi circa 484.000 €.

La differenza tra una strategia scarsa e una buona si aggira intorno ai 53.000 € — per la stessa proprietà immobiliare. Questo è l’effettivo leva di una strategia di vendita.

Definire il target: utenti finali ≠ investitori

Prima che venga pubblicata una singola inserzione, deve essere chiaro chi dovrà acquistare l’immobile. Gli acquirenti privati acquistano emotivamente — posizione, scuola, vicinato, sensazione d’intuito. Gli investitori calcolano — calcolo rendita lorda, calcolo rendita netta, calcolo fattore prezzo d’acquisto. Una promozione che intende rivolgersi contemporaneamente a entrambi i gruppi non parlerà a nessuno in modo adeguato.

• Exposé per acquirenti privati — stile di vita, planimetria, descrizione della posizione
• Exposé per investitori — tabella dei canoni d’affitto, fattore prezzo d’acquisto, cash flow
• Acquirenti premium — off-market, contatto discreto, rete
• Family Office — immobili esistenti, lunga detenzione, aree B

Mix di canali: portale, rete e off-market

ImmoScout24, Immowelt & Co. raggiungono un’ampia audience — ma ogni potenziale acquirente, anche non qualificato, vede l’annuncio. La conseguenza: 80 richieste, 5 visite, 1 acquirente. Funziona per gli immobili standard. Per immobili di lusso a partire da circa 1,5 milioni di euro, spesso è migliore il mercato off-market — accesso diretto a acquirenti qualificati e in grado di pagare provenienti dal database dei clienti abituali di un agente immobiliare specializzato, senza che l’immobile venga esposto pubblicamente.

Errori comuni nella promozione

Come descritto nel manuale per vendere immobili, la maggior parte dei fallimenti non è dovuta al mercato, ma alla strategia. Tre errori si verificano particolarmente spesso — e tutti sono evitabili non appena si sa su cosa prestare attenzione.

• Prezzo irrealistico — pensiero fantastico invece di analisi del mercato
• Fotografie scadenti — immagini del telefono invece di fotografia HDR
• Mancata qualificazione — chiunque può visitare
• Canale errato — oggetto premium su portale di massa
• Documenti incompleti — mancano l’attestato di prestazione energetica, la planimetria, la dichiarazione di divisione
• Ignorare il timing — vendita in una fase debole del mercato

Delimitazione: strategia di vendita vs. esecuzione della vendita

La strategia di vendita non termina con il primo acquirente potenziale — va avanti fino alle trattative di prezzo e alla qualificazione dell’acquirente. A differenza di questo va considerata la gestione del vendita: rogito notarile, iscrizione nel registro immobiliare, calcolo delle spese notarili, consegna. Anche gli aspetti fiscali vanno presi in considerazione — chi vende all’interno della fase di calcolo della durata della speculazione dovrebbe includere l’imposta sulla speculazione immobiliare nel calcolo del prezzo, altrimenti l’amministrazione fiscale si mangia la margine.

Quando un agente immobiliare fa la differenza

Un agente immobiliare professionale costa 3–3,57 % di provvigione (divisa in base al principio del committente), ma fornisce tre cose che i venditori privati raramente hanno: dati di mercato attendibili, un elenco di acquirenti preselezionati e esperienza negli accordi. Per un immobile da 600.000 €, lo 0,3 % corrisponde a circa 18.000 € — un investimento che si ripaga non appena l’agente riesce a ottenere un prezzo di acquisto 4 % più alto. Chi vende senza agente dovrebbe prendere il libro vendere la casa come lettura obbligatoria.

Domande frequenti sulla strategia di vendita

Quanto dura una vendita professionale di un immobile?

Un immobile standard valutato correttamente in base al mercato si vende in genere in 6–12 settimane, calcolate dall’inserzione all’atto notarile firmato. Gli immobili di lusso e le immobili speciali, come gli edifici residenziali multifamiliari, richiedono in genere 3–6 mesi, perché il cerchio degli acquirenti è più ristretto e l’analisi è più approfondita. Chi non riceve offerte serie dopo 4 mesi ha quasi sempre un problema di prezzo o di canale — non un problema di mercato.

È conveniente un procedimento con asta anche per le case normali?

Sì, quando la posizione è richiesta e l’immobile è in ordine. Il principio: offrire leggermente sotto il valore di mercato, appuntamenti concentrati per le visite, termine per offerte vincolanti. In mercati tesi come Monaco, Berlino-Mitte o il centro di Amburgo i prezzi finali sono regolarmente del 5–10 % superiori al prezzo originale dell’offerta. Nei quartieri B e C però il procedimento funziona spesso meno bene — lì manca la densità di acquirenti per un reale concorrenza.

Hai bisogno di una strategia diversa per una Kapitalanlage rispetto alle immobili utilizzati personalmente?

Assolutamente sì. Per un Investimento immobiliare contano i numeri — rendita locativa, fattore di prezzo, cashflow, sviluppo della posizione. L’esposizione deve indicare chiaramente questi valori, idealmente con lista degli inquilini attuali, riserva per manutenzione e verbali delle assemblee degli proprietari. Per gli immobili utilizzati personalmente contano invece emozioni, planimetria e sensazione di abitabilità — la strategia di vendita è diversa, anche se l’immobile è tecnicamente identico.

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