Valutazione del condominio in meno di 5 minuti

Cominciamo con un caso che potrebbe capitarvi oggi:

Immaginate un conoscente che, seduto accanto a voi in un caffè, vi dica: “Qualcuno vuole vendere un condominio qui in strada, conoscevo l’anziana signora, ora se ne occupa il figlio. Mi informerò per voi”. Un giorno dopo, si ricevono le cifre su WhatsApp: 240.000 euro di affitto annuo, il prezzo di acquisto si dice sia di 8,5 milioni, posizione A. Sembra eccitante – ma è davvero così? Sembra eccitante, ma è davvero un buon affare?

L’importante è che vi servano solo due dati: il prezzo di acquisto (PP) e l’affitto netto annuo a freddo (ANR). Una volta ottenuti questi dati, è possibile calcolare immediatamente il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento. Entrambi sono i dati chiave più importanti per capire se un investimento ha senso o meno.

Un altro consiglio: indipendentemente dal fattore rendimento o dal prezzo d’acquisto, utilizzate il mio calcolatore immobiliare gratuito su Immobilien Guru.

Streaming gratuito – la valutazione immobiliare più veloce al mondo

Calcolo del fattore prezzo di acquisto e del rendimento

Esempio:

• Prezzo di acquisto: € 8.500.000
• JNKM: € 240.000

Ora potete iniziare subito:

Fattore prezzo di acquisto = prezzo di acquisto / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un fattore di prezzo d’acquisto di 35 significa che ci vogliono più di 35 anni per recuperare il prezzo d’acquisto attraverso il reddito da locazione – senza costi, senza interessi, senza rischi. Troppo tempo.

Quanto guadagna?

Lo si vede anche immediatamente:

Rendimento = JNKM / prezzo d’acquisto = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

All’inizio sembra tutto ok, ma lo è davvero?

Il limite magico: 5,5 % o più – si applica agli attuali tassi d’interesse del 3,5 %.

Se lavorate con un capitale preso in prestito – e quasi tutti lo fanno – dovete tenere conto dei tassi di interesse correnti. Supponiamo di ottenere un interesse del 3,5%. Poi, realisticamente, aggiungete circa il 2% per la manutenzione e le riserve. Il totale è del 5,5%.

Quindi si guadagna solo da un rendimento superiore al 5,5%.

Con un rendimento di appena il 2,8%, siete in perdita mese dopo mese, nonostante il reddito da locazione.

Quanto si dovrebbe pagare al massimo?

Ecco il trucco: basta invertire la formula. Volete un rendimento minimo del 6%? Allora:

Prezzo di acquisto = JNKM / rendimento desiderato Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,06 = € 4.000.000

Con un rendimento del 6%, l’immobile dovrebbe costare al massimo 4 milioni di euro. Con un rendimento dell’8%, il prezzo potrebbe essere addirittura di 3 milioni di euro.

Esempio: si vuole l’8 %

Prezzo di acquisto = 240.000 / 0,08 = € 3.000.000

Qualsiasi cosa al di sopra di questa soglia non è finanziariamente interessante, oppure bisogna negoziare il prezzo d’acquisto al ribasso.

Questo è tutto ciò che dovete ricordare nella prima fase, con una rapida valutazione dal vostro smartphone o notebook! Ricevete un’offerta? Chiedete l’indirizzo, il prezzo d’acquisto, il JNKM (stato di ristrutturazione, stato di locazione, …) – così potrete fare una rapida valutazione e il venditore potrà vendere rapidamente il suo condominio.

Conclusione: “Solo 2 numeri decidono” – per dirla semplicemente

Tutto ciò di cui avete bisogno:

• L’affitto netto annuo a freddo (JNKM)
• Il prezzo di acquisto

Confrontate poi questo dato con gli attuali costi di finanziamento e la riserva di manutenzione del 2%. Con un rendimento del 5,5%, siete in attivo: tutto ciò che è inferiore è un rischio o un hobby.

Formula per la vita di tutti i giorni

Rendimento desiderato / JNKM = prezzo massimo di acquisto

Tenete a mente questa formula: vi servirà più spesso quando esaminerete le offerte immobiliari. Riconoscerete in pochi secondi se un immobile è adatto o meno. E ancora meglio: potrete fare immediatamente un’offerta realistica al venditore.

8,5 milioni sono un buon affare?

Ho approfondito l’argomento su immobilien-erfahrung.de, potete rileggerlo qui: La differenza tra investimento immobiliare e investimento immobiliare.

La differenza sta nell’obiettivo: con un investimento immobiliare, ciò che conta è ciò che entra nel vostro conto ogni mese, ovvero un flusso di cassa positivo derivante da redditi da locazione, di solito in località B e C. Con un investimento immobiliare, invece, ci si concentra sull’apprezzamento del valore a lungo termine e sui proventi delle vendite, di solito in località A come Berlino, Colonia, Düsseldorf & Co.

Volete denaro diretto? La prima opzione vi porta direttamente un reddito. Volete più denaro nel lungo termine? La seconda richiede pazienza, capitale e conoscenza del mercato – in cambio potete aspettarvi un grande profitto in seguito.

Ancora meglio:

Se acquistate a buon mercato in una posizione A, tanto meglio Flusso di cassa + liquidità a lungo termine = classe superiore. Comprare, migliorare, aumentare l’affitto, aumentare il valore.

Tutto qui. È così che si valuta in modo estremamente rapido. Buona fortuna per il vostro investimento!

L’offerta di prezzo d’acquisto dipende quindi sempre dai vostri obiettivi personali: Avete bisogno di liquidità operativa o strategica?

Quanto varrebbe per voi questo immobile con un affitto annuo netto di 240.000 euro in una posizione A?

Altri suggerimenti dal campo?

Volete riconoscere regolarmente i buoni affari, prendere decisioni più rapide o semplicemente imparare dalla mia esperienza? Allora sfogliate il blog o leggete gli articoli più importanti su questi argomenti – passo dopo passo, dalla pratica, per gli investitori.

Vi ho spiegato questi argomenti in dettaglio:

• Valutare il condominio
• Calcolo del fattore prezzo di acquisto
• Suggerimento: il mio calcolatore del fattore prezzo d’acquisto
• Stimare correttamente i ritorni
• Finanziamento con leva finanziaria

Volete vendere o avete domande? Allora scrivetemi: sarò felice di aiutarvi.

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Califfato 2041? Un esperimento di pensiero

Quanto tempo ancora passerà prima che si formi il primo partito islamico, che le moschee caratterizzino sempre più il paesaggio urbano, che le donne portino il velo e che una “polizia della Sharia” si aggiri per le scuole (Der Westen) e per le città, e non solo in alcune zone del NRW? Se rimane a 503.000 persone (comunque in aumento) e a un tasso del 78,6%, si può calcolare da soli quando si raggiunge la massa critica.

La Germania sta cambiando.

Passiamo ora alle notizie:

Raduno islamista ad Amburgo: oltre 1000 partecipanti

Più di 1.000 islamisti si sono riuniti ad Amburgo per una manifestazione organizzata dal gruppo “Muslim Interaktiv” (fonte: Welt).

I partecipanti hanno chiesto la fine della “dittatura dei valori” tedesca e hanno sostenuto l’idea di un califfato.

Manifesti con slogan provocatori

Sui manifesti si leggevano slogan come “Il Califfato è la soluzione”.

“Muslim Interactive”: influenzare i giovani musulmani

Il gruppo “Muslim Interactive” si rivolge ai giovani musulmani e affronta temi come la discriminazione. Il suo leader, Joe Adade Boateng, agisce come influencer islamista sui social media.

Critica della copertura mediatica del conflitto in Medio Oriente

La manifestazione ha affrontato anche il tema del conflitto in Medio Oriente e ha criticato la copertura mediatica dello stesso. Questo gruppo aveva già manifestato in passato, dando vita a dibattiti politici su come affrontare gli oppositori dello Stato e della democrazia.

Questo è solo un caso isolato! … Amburgo l’anno scorso

Non è un fenomeno nuovo, soprattutto ad Amburgo.

Lo sapevate già? Solo 2 fatti

1. L’Islam domina il 78,6% degli immigrati in Germania
2. 41,3% della criminalità Immigrati senza passaporto (14,3% della popolazione)

Islam: 78,6% degli immigrati in Germania

Immigrazione di 503.000 persone (Ucraina esclusa), di cui il 78,6% di religione islamica. Qui si può vedere la distribuzione dell’appartenenza religiosa dei richiedenti asilo per la prima volta in Germania nel 2023. Fonte: Ufficio federale di statistica.

Il 41,3% (!) di tutti gli indagati sono stranieri

Dalla categoria “I problemi devono essere affrontati in modo basato sui fatti e orientato alle soluzioni”, oggi sulle statistiche sulla criminalità del 2023: Berlino, Francoforte sul Meno, Amburgo e gran parte della Renania Settentrionale-Vestfalia in particolare stanno lottando con un aumento della criminalità, con ben il 41,3% dei sospetti che sono persone senza cittadinanza tedesca (che è solo il 14,6% della popolazione). L’immigrazione criminale sta diventando sempre più un rischio di investimento per la Germania come sede di affari. In 4 anni + 9,3% di reati penali, solo l’anno scorso 5%.

• Notizie sulle statistiche della criminalità

Le nostre esclusive offerte fuori mercato ad Amburgo

Attualmente disponibile ad Amburgo.

Attico ad Amburgo (1,5 milioni)

Il nostro portafoglio immobiliare comprende regolarmente offerte esclusive del valore di 1,5 milioni di euro che non sono pubblicamente disponibili sul mercato. Questi attici offrono lusso e comfort in una delle città più ricercate della Germania. Sono adatti sia per uso privato che per essere affittati.

Avete contatti che stanno cercando un attico ad Amburgo?

Amburgo investimento immobiliare (5+)

Attualmente abbiamo in portafoglio 3 imponenti attici ad Amburgo. Ma non è tutto: presentiamo anche progetti ad uso misto. Questi rappresentano ottime opportunità di investimento e offrono la possibilità di investire in immobili residenziali e commerciali ad Amburgo per un valore compreso tra 10 e 18 milioni di euro.

I nostri esperti immobiliari dispongono di un’ampia rete e di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare di Amburgo. Questo ci permette di trovare sempre nuove offerte che si adattano perfettamente alle esigenze dei nostri clienti.

• Contattateci

Approfittate del nostro programma tipster

Che cos’è esattamente un tipster? Un tipster non è un agente immobiliare, ma una persona che stabilisce un contatto tra potenziali acquirenti e venditori di immobili. Se ci date una dritta e questa porta a un acquisto di successo, vi ricompenseremo con una generosa commissione.

Calcolo della commissione del 10% per i tipster

Supponiamo che il prezzo di acquisto di un immobile sia di 1,5 milioni di euro e che la commissione sia pari al 2% del prezzo di acquisto:

Prezzo di acquisto: € 1.500.000 Commissione (2%): € 1.500.000 * 0,02 = € 30.000

La commissione ammonta quindi a 30.000 euro.

Ora si vuole calcolare quanto il tipster riceve da questa commissione. Avete indicato che il tipster riceverà il 10% della commissione:

Commissione tipster (10%): € 30.000 * 0,10 = € 3.000

La commissione per il tipster è quindi di 3.000 euro.

Per riassumere:

• Prezzo di acquisto: € 1.500.000
• Commissione: € 30.000
• Commissione tipster: € 3.000

Situazione vantaggiosa per il venditore, l’acquirente e il cliente

Il nostro programma tipster è una situazione vantaggiosa per tutti. Aiutate i potenziali acquirenti a trovare l’attico dei loro sogni ad Amburgo e guadagnate allo stesso tempo un’interessante commissione.

Se desiderate maggiori informazioni sul nostro programma di referral o avete contatti che potrebbero essere interessati alle nostre proprietà esclusive, non esitate a contattarci. Non vediamo l’ora di lavorare con voi e di realizzare affari immobiliari di successo ad Amburgo.

• Contattateci

Acquistare una villa ad Amburgo: entrare nel mercato immobiliare di lusso

La discrezione gioca un ruolo fondamentale nello squisito mondo degli immobili di lusso. Se cercate ville di prima classe, non le troverete sulle piattaforme immobiliari convenzionali. Celebrità, industriali e personaggi pubblici tengono alla riservatezza e si affidano a esperti immobiliari con una cerchia esclusiva di acquirenti e canali di comunicazione ben studiati.

Suggerimento! Trovare una proprietà tramite offerte fuori mercato

L’eccitante mercato immobiliare di Amburgo nasconde un segreto da insider: il “fuori mercato”. In quest’area esclusiva, le ville vengono scambiate con discrezione ancor prima di essere quotate in borsa. La ricerca delle migliori ville della città vi porta spesso fuori dai sentieri battuti, dandovi accesso a proprietà uniche.

I prezzi di queste proprietà esclusive sono aumentati notevolmente negli ultimi anni a causa dell’aumento della domanda e dei bassi tassi di interesse. Tuttavia, il mercato delle ville di lusso rimane interessante.

Per saperne di più sulle nostre proprietà fuori mercato, cliccate qui:

• Proprietà fuori mercato

Acquistare e affittare una villa come investimento

Una villa ad Amburgo non rappresenta solo un comfort abitativo esclusivo, ma si rivela anche un promettente investimento di capitale. Affittando abilmente la proprietà, la villa diventa un investimento redditizio che genera un flusso di cassa positivo e un reddito passivo. Ciò rende la villa non solo uno spazio abitativo di lusso, ma anche una decisione finanziaria strategicamente intelligente nella città anseatica di Amburgo.

Qui troverete quello che state cercando: Le località più care di Amburgo

Ampi appezzamenti, viali storici e tenute prestigiose sono ciò che rende così affascinanti i quartieri residenziali più lussuosi di Amburgo. Se cercate una villa nelle zone più costose di Amburgo, la troverete, tra gli altri, nei quartieri di Blankenese, Harvestehude e Rotherbaum. Questi quartieri non solo sono caratterizzati da una qualità di vita di prim’ordine, ma offrono anche un ambiente di vita sofisticato, caratterizzato da un’atmosfera di tranquillità ed eleganza.

Ecco una selezione dei quartieri residenziali più esclusivi di Amburgo:

• Blankenese
• Harvestehude
• Rotherbaum
• Pöseldorf
• Centro storico di Amburgo

Procedura: Finanziamento, contratto di acquisto & Co.

L’acquisto di una villa richiede una sequenza ben ponderata di passaggi, a partire dall’attenta determinazione del budget, alla ricerca mirata di immobili adatti e alla consegna finale delle chiavi. Ognuna di queste fasi svolge un ruolo centrale per una conclusione positiva e senza intoppi.

Acquisto di una villa – Il processo spiegato passo per passo:

Come trovare la villa giusta: lista di controllo

Diversi fattori giocano un ruolo decisivo nell’acquisto di una villa. L’ubicazione della proprietà, le dimensioni del terreno, la disposizione delle stanze, l’arredamento e gli extra, nonché gli aspetti legati alla sicurezza e all’accessibilità sono solo alcuni dei punti da considerare.

• Posizione
• Dimensione della proprietà
• Disposizione della stanza
• Attrezzatura
• Sicurezza dell’ambiente
• Accessibilità della villa

L’acquisto di una villa comporta diversi fattori di costo che devono essere presi in considerazione. Oltre al prezzo di acquisto, ci sono anche costi accessori, tra cui la commissione dell’agente immobiliare, le spese notarili e l’imposta di trasferimento del terreno. Una pianificazione finanziaria dettagliata è essenziale per evitare spiacevoli sorprese.

Nella fase successiva analizziamo più da vicino le singole voci di costo.

Prezzo di acquisto e costi di acquisto accessori: panoramica

Quando si acquista una villa, si devono sostenere diversi costi, che consistono sia nel prezzo di acquisto effettivo dell’immobile che nei costi accessori associati. Importante: l’importo delle spese accessorie non è uguale in tutti gli Stati federali.

Dovete aspettarvi questi costi d’acquisto aggiuntivi ad Amburgo:

• Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari: 4,5%.
• Spese notarili: 1,0%.
• Iscrizione al registro fondiario: 0,5%.
• Commissione di intermediazione: 6,25%.

Conclusione: Acquistare una villa ad Amburgo

L’acquisto di una villa ad Amburgo non offre solo un’esperienza di vita esclusiva, ma anche una promettente opportunità di investimento. La città anseatica vanta una selezione variegata di quartieri residenziali di pregio, in cui la discrezione e l’accesso a offerte fuori mercato da parte di esperti immobiliari giocano un ruolo fondamentale. La città è caratterizzata da ville di prima classe, viali maestosi e lotti spaziosi, soprattutto in quartieri come Blankenese, Harvestehude e Uhlenhorst. Per realizzare l’acquisto dell’immobile dei vostri sogni ad Amburgo, dovrete prestare attenzione a un’attenta pianificazione del budget e a un finanziamento trasparente.

Ville! Ibiza, Berlino, Los Angeles

Qui troverete i miei preferiti di tutto il mondo, dalle mediterranee Ibiza, Maiorca, Marbella e Berlino alle affascinanti destinazioni degli Stati Uniti come Los Angeles – tutto in una sola riga! Più su Lukinski.it.

• Ville Lukinski

Ville Lukinski come App

La parte migliore? Ho sviluppato la mia applicazione Lukinski Villas, che contiene tutte le foto e i dati delle proprietà. Così potete esplorare le proprietà dei vostri sogni sul vostro smartphone e avere tutte le informazioni a portata di mano.

La mia missione: continuare a entrare, vendere, comprare, affittare

Tuttavia, il mio viaggio non si ferma qui. La mia missione è continuare a entrare nel mondo degli investimenti immobiliari, vendendo, comprando e affittando. Sia in Spagna che negli Stati Uniti, cercherò nuove opportunità. Nel farlo, mi concentrerò sui miei luoghi preferiti e su tutte le destinazioni più importanti nelle loro vicinanze.

Scoprite con me il mondo delle ville di lusso!

Nel mio ultimo video vi porto in viaggio nel mondo delle ville di lusso. Vi mostro alcune delle mie preferite e vi racconto le mie esperienze nel settore immobiliare. Se vi affascinano le ville mozzafiato, i viaggi emozionanti e gli investimenti immobiliari, non potete perdervi questo video.

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Lukinski YouTube: Rendimento, Investimento & Co.

Scoprite con me i fattori decisivi, le cifre chiave e i fondamenti dell’investimento immobiliare. Rispetto ad altre forme di investimento, l’immobiliare offre un modo più “sicuro” di investire il capitale con rendimenti costanti e rivalutazione a lungo termine. Volete investire il vostro denaro in modo saggio? Il mio consiglio: Immobili, reddito passivo e una bella vita.

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