Acquistare in Germania: prima proprietà

Le cose buone dovrebbero essere raccomandate agli altri e una delle più grandi piattaforme di conoscenza in Germania è sicuramente una di queste, più precisamente: Immobilien-Erfahrung.de.

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3 errori tipici di chi acquista per la prima volta

Thorsten Bader, esperto di B&B Optimal GmbH e amministratore delegato di Immobilien-Erfahrung.de, consiglia ai potenziali acquirenti di considerare il primo immobile esclusivamente come un investimento di capitale, invece di utilizzarlo in prima persona. Questo perché c’è il rischio che i costi di gestione, come l’assicurazione, l’imposta sulla proprietà e i costi di gestione, che aumentano in media del 5% ogni anno, compromettano l’indipendenza finanziaria.

Acquisto senza una precisa conoscenza del mercato

L’errore numero due è quello di lanciarsi nell’acquisto di un immobile senza una precisa conoscenza del mercato. Si rischia di acquistare un condominio a un prezzo eccessivo o di spendere più del previsto per i lavori di ristrutturazione. Per questo motivo, i potenziali acquirenti dovrebbero pianificare attentamente le proprie finanze in anticipo ed essere consapevoli dell’attuale valore di mercato e dei relativi costi.

Condizioni dell’immobile

L’errore numero tre consiste nel non informarsi a sufficienza sulle condizioni dell’immobile. In questo caso non si deve controllare solo l’aspetto, ma anche le condizioni tecniche e la sostanza strutturale. Difetti nascosti, come danni da umidità o problemi all’impianto elettrico, possono portare a costi inaspettati in seguito. Si consiglia anche una valutazione ben fatta da parte di un esperto.

In sintesi, al momento dell’acquisto del primo immobile, gli interessati devono assicurarsi di considerarlo esclusivamente come un investimento, di avere un’accurata conoscenza del mercato, di informarsi sulle condizioni dell’immobile e di pianificare attentamente le proprie finanze. Con questi consigli è possibile realizzare un investimento di capitale finanziariamente sensato in un condominio.

Perché un investimento di capitale è “migliore”?

Vivere in affitto e affittare il proprio immobile?

Un immobile come investimento offre diversi vantaggi rispetto all’utilizzo come abitazione propria:

1. Noleggio
2. Valorizzazione del valore
3. Sicurezza finanziaria

Affittare invece di vivere in proprio

Gli immobili possono essere affittati, generando così un reddito regolare. L’inquilino paga le rate del finanziamento con l’affitto mensile. Allo stesso tempo, come affittuario non dovete occuparvi praticamente di nulla. L’uso autonomo, invece, significa: se il vostro stipendio viene meno, il rimborso del finanziamento viene meno. Se il riscaldamento è difettoso, dovrete occuparvi di tutto e avrete sempre un doppio danno, per così dire.

Valorizzazione del valore

Apprezzamento del valore: gli immobili tendono ad avere un apprezzamento stabile, che permette al proprietario di godere di un aumento di valore.

Sicurezza finanziaria

Sicurezza finanziaria: l’affitto di un immobile può garantire la sicurezza finanziaria in età avanzata.

Tuttavia, è importante notare che qualsiasi investimento comporta un certo grado di rischio ed è importante considerare le esigenze e gli obiettivi specifici di un investitore prima di prendere una decisione.

Investire in Germania

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La tassa di speculazione spiegata semplicemente

Il nome dice tutto, questa tassa ha lo scopo di limitare la speculazione nel mercato immobiliare. Ecco perché il legislatore dice: se compri una proprietà, puoi venderla esentasse solo dopo X anni. X = anni varia a seconda che abbiate acquistato l’immobile come investimento (affitto) o che ci viviate voi stessi (occupazione del proprietario).

Dovete dichiarare i profitti superiori a 600 euro (importo esente da imposte, EStG § 23) nella vostra dichiarazione dei redditi. Inserite i profitti nell’allegato “Altre entrate”.

Torniamo alla differenza di Frist.

Distinzione: affitto (investimento di capitale) / uso proprio

Il periodo di speculazione varia a seconda che si compri un immobile come investimento per affittarlo. O se si acquista una proprietà per uso proprio, cioè ci si vive da soli.

Periodo di speculazione:

• Uso da parte di terzi – 10 anni
• Interesse personale – 3 anni

La tassa di speculazione si applica solo alle vendite private

L’imposta si trova nella legge sull’imposta sul reddito (EStG), §22 Tipi di altri redditi, più precisamente nel §22 comma 2: “Reddito da operazioni di vendita privata ai sensi del §23;” – quindi è un’imposta che si applica solo alle vendite private.

La legge:

• § 23 Vendite private – esterne

Se vendi commercialmente, sei tassato diversamente. Pertanto, dovreste anche conoscere la regola delle 3 proprietà. Si afferma che chiunque venda 3 proprietà in 5 anni rientra nel commercio immobiliare commerciale.

Esempio: scadenza per investimento di capitale / uso personale

Altri due esempi pratici di tassa di speculazione.

Tassa sulla speculazione Investimento di capitale

Se compri una proprietà a 42 anni, la affitti e la vendi a 50 anni, allora hai comprato e venduto la proprietà in otto anni. Di conseguenza, la tassa di speculazione è dovuta.

• < 10 anni tenuto = tassa di speculazione

La tassa di speculazione non si applica – si acquista anche la proprietà all’età di 42 anni e si vende una parte di essa all’età di 53 anni. Ci sono quindi più di 10 anni tra l’acquisto e la vendita della proprietà. Di conseguenza, nessuna tassa di speculazione è dovuta.

• Tenuto > 10 anni = nessuna tassa di speculazione

Tassa sulla speculazione Interesse personale

Nel caso di uso personale, i periodi di tempo passano a un periodo di 3 anni. Tutto il resto rimane lo stesso, compreso l’importo della tassa di speculazione.

Importo della tassa di speculazione

Ora alla domanda più importante, qual è la tassa sulla vendita?

Quanto è alta la tassa sulla speculazione?

Non c’è un’aliquota fissa per la tassa di speculazione. Il vostro ufficio delle imposte calcola l’importo con il vostro rispettivo livello d’imposta.

Imposta sul reddito proprio al 40%

• Profitto dalla vendita: 20.000 euro
• Tassa di speculazione (40%): 8.000 euro

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