Possibili errori possono verificarsi nel seguente testo, poiché è stato scritto da esperti di diritto fiscale americano.

Risparmiare le tasse sugli immobili

Molte persone spendono troppo per le loro tasse di proprietà. Non è difficile ridurre il vostro carico fiscale. A meno che non abbiate intenzione di trasferirvi all’estero in un paradiso fiscale e non pagare alcuna tassa, è fondamentale capire gli incentivi fiscali negli Stati Uniti. Ci sono molte deduzioni fiscali che potete applicare e che ridurranno la perdita finanziaria sulla vostra fattura fiscale. La proprietà immobiliare negli Stati Uniti è sostenuta dal governo ed è quindi incentivata dalle tasse. Assicuratevi di leggere la stampa fine, tuttavia, poiché ogni stato ha le proprie strutture e sistemi fiscali. In generale, si applicano le seguenti regole.

Quali tasse si devono pagare quando si acquista una proprietà negli Stati Uniti? Il nostro articolo:

• Tasse: Acquisto di beni immobili USA

Credito d’imposta, detrazione fiscale? Cosa significa?

È importante distinguere tra crediti e deduzioni fiscali e tra crediti fiscali non rimborsabili e rimborsabili.

Quando si investe, si pagano meno tasse, che si chiamano crediti d’imposta. I crediti d’imposta rimborsabili sono soldi a cui hai diritto indipendentemente dalla tua fattura fiscale, cioè se ricevi un credito d’imposta rimborsabile di 8.000 dollari e hai solo una fattura fiscale di 5.000 dollari, riceverai 3.000 dollari. Un credito d’imposta non rimborsabile riduce solo l’importo che devi pagare in tasse, quindi non hai diritto ai 3.000 dollari extra.

Crediti d’imposta: ricezione di denaro a causa di investimenti

Una detrazione fiscale, d’altra parte, si riferisce al reddito su cui si devono pagare le tasse. Per esempio, se il vostro reddito è di 100.000 dollari ma ricevete una deduzione fiscale di 20.000 dollari, il reddito su cui dovete pagare le tasse è aumentato a 80.000 dollari.

Deduzione fiscale: riduzione dell’importo del reddito che viene tassato

Suggerimento n. 1 per l’imposta sugli immobili: rivalutate la vostra proprietà

La maggior parte delle tasse che pagherete sulla vostra proprietà negli Stati Uniti sono tasse di proprietà. Le tasse di proprietà sono tassi fissi imposti sul valore stimato della vostra casa o proprietà. Questo valore dipende spesso dal prezzo di acquisto, ma di solito questo prezzo viene aumentato del 2% dalle autorità della contea per tenere conto dell’inflazione. In alcuni casi, per esempio dopo ristrutturazioni o disastri naturali, il valore può essere rivalutato da un perito. È quindi possibile fare appello contro la valutazione di un perito.

“Mutuo” – deduzioni o crediti?

Se investite in una casa, probabilmente prenderete un’ipoteca. In breve, un mutuo è un prestito “garantito” in cui si offre la propria proprietà come garanzia nel caso in cui non si è in grado di rimborsare il denaro preso in prestito.

Se vuoi comprare una casa, non dimenticare di informarti sulle tasse da pagare in anticipo:

• Imposta sui mutui

Credito ipotecario

Il governo intende sostenere coloro che hanno bisogno di rimborsare i prestiti. Per questo motivo, quando si paga un mutuo, si può avere diritto a un credito d’imposta in proporzione all’importo che si paga sul mutuo (leggi ‘Credito ipotecario’). Lei fa domanda per quello che si chiama un certificato di credito ipotecario. Un certificato di credito ipotecario è un documento che prova che lei sta pagando il mutuo e che ha diritto a questo credito d’imposta. Il credito è limitato a 2.000 dollari.

Deduzione degli interessi ipotecari

Da non confondere con suo fratello, il credito ipotecario, questa deduzione fiscale si basa sull’interesse che pagate su un prestito garantito dalla vostra prima o seconda casa. Per qualificarsi, devi avere un’ipoteca qualificante (cioè che soddisfi certi requisiti, per esempio capacità di ripagare, nessun x% di sovraindebitamento, etc.) su una casa di tua proprietà. La maggior parte delle persone possono dedurre il 100% degli interessi che pagano sul loro mutuo, fino a 750.000 dollari. Per richiedere questa deduzione, è necessario compilare il modulo 1040 sul sito web dell’IRS(download).

• Dedurre il 100% degli interessi fino a 750.000 dollari

Deduzione dell’imposta sulla proprietà statale e locale (SALT).

È possibile includere le tasse statali e locali nella vostra fattura fiscale federale. Questo significa che potete dedurre le tasse di proprietà delle vostre tasse statali, di contea e comunali dalla vostra fattura fiscale federale. La deduzione a voce per le tasse statali e locali pagate è limitata a 10.000 dollari per dichiarazione dei redditi per i contribuenti single, capofamiglia e sposati che presentano una dichiarazione congiunta. Per i contribuenti sposati che archiviano separatamente, il limite è di 5.000 dollari, indipendentemente dal fatto che si paghi direttamente o attraverso un conto fiduciario.

• Limite di 10.000 dollari per i singoli partecipanti
• Limite di 5.000 dollari ciascuno per chi è sposato

Sgravi fiscali locali

Come menzionato prima, a causa dei complicati sistemi fiscali negli Stati Uniti con strutture fiscali individualizzate per i singoli stati, contee e comuni, è probabile che tu abbia diritto a molte più agevolazioni fiscali. Per esempio, in California, le agevolazioni fiscali locali sono incluse su una proprietà se è la vostra residenza primaria, per i veterani, gli anziani, ecc. Un altro esempio è il beneficio di homestead, dove alcuni stati riducono la parte tassabile del valore della vostra proprietà se è la vostra residenza primaria.

Tasse sugli immobili – Come risparmiare

Come proprietario di una casa o investitore immobiliare, risparmiare denaro sulla bolletta delle tasse è il primo modo per tagliare i costi. Ci sono pochi modi più facili per fare soldi o ridurre i costi che riceverli semplicemente dalle istituzioni a cui si pagano le bollette. Che si tratti di ricevere soldi direttamente dal governo o semplicemente di pagare meno, è una parte importante dell’essere un investitore e un proprietario di casa consapevole.

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Acquisto di un condominio: Valutazione e investimento

Rispetto alle case unifamiliari e agli appartamenti di proprietà, i condomini offrono una maggiore stabilità come investimento. Con diverse unità abitative, si distribuisce il rischio di perdite sugli affitti e si beneficia di un flusso di cassa continuo. Tuttavia, è importante far valutare l’immobile da un professionista, in modo da non acquistare in modo troppo costoso e non trascurare i rischi nascosti.

PS: Primo investimento di capitale? Ecco 4 consigli per il vostro primo investimento con il video.

Valutazione dell’immobile: cosa è importante?

La valutazione di un immobile non si basa solo sui metri quadrati e sull’anno di costruzione. Fattori come l’ubicazione (macro e micro), lo stato energetico, le condizioni del tetto, delle tubature e del riscaldamento, nonché i contratti di locazione, gli immobili sfitti e il potenziale di sviluppo sono determinanti. Una stima approssimativa online non è sufficiente: è meglio far redigere una relazione di valutazione o utilizzare modelli di valutazione professionali con immobili comparabili.

• Valutare la proprietà

Promemoria! Posizione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.

Riconoscere l’aumento di valore e sfruttare il potenziale

Siete alla ricerca di immobili con possibilità di sviluppo? Allora cercate le conversioni in mansarda, le proprietà sfitte che possono essere ristrutturate o quelle con un potenziale di ridensificazione. Anche la conversione a sistemi di riscaldamento moderni o l’aggiunta di balconi possono aumentare significativamente il valore. Il fattore decisivo è l’efficacia dei costi: calcolate ogni misura e confrontatela con il potenziale aumento dell’affitto o del valore.

Relazione tra prezzo, ubicazione e resa

Nelle località ricercate(località A, buone località B), il prezzo d’acquisto è più alto e il rendimento locativo è solitamente più basso. Nelle regioni strutturalmente deboli si paga meno, ma con un rischio di sfitto più elevato. L’equilibrio ottimale si trova nelle città di medie dimensioni in crescita, con buone infrastrutture, domanda stabile e prezzi moderati. Prestate attenzione alla micro-localizzazione, ai collegamenti di trasporto e alla demografia.

• Posizione A, B e C

Calcolare correttamente il rendimento da locazione e il valore

Il rendimento locativo lordo indica la percentuale del prezzo d’acquisto che si realizzerà annualmente attraverso il reddito da locazione. Si calcola in modo molto semplice: l’affitto netto annuo a freddo diviso per il prezzo d’acquisto, moltiplicato per 100. Un solido rendimento lordo per i condomini è compreso tra il 6 e il 9 percento – al di sotto di questo valore nelle posizioni migliori e spesso al di sopra di questo valore nelle aree strutturalmente deboli. Ma attenzione: un rendimento elevato in una posizione non ottimale può essere ingannevole se la rivendita è problematica.

Affitto netto annuo ÷ prezzo di acquisto × 100 = rendimento locativo lordo

• Rendimento locativo vs. fattore prezzo d’acquisto

Proprietà da ristrutturare o in affitto?

Ristrutturare e riaffittare

Acquistare una casa da ristrutturare può essere conveniente, se la posizione e la sostanza sono giuste. Se la ristrutturazione è efficiente, è possibile affittarla di nuovo, a prezzi più alti e con standard moderni. Nel caso di immobili sfitti, assicuratevi che non ci siano affitti e informatevi in anticipo sui costi di ristrutturazione e sulle possibili sovvenzioni.

Proprietà completamente affittate: Sicurezza e reddito immediato

Un immobile già completamente affittato genera un reddito fin dal primo giorno. È necessario controllare tutti i contratti di locazione: Durata, importo dell’affitto, indicizzazione, canoni graduali, periodi di cancellazione. Dovreste anche chiedere lo storico dei pagamenti degli inquilini. Una struttura mista di inquilini senza arretrati è l’ideale.

Importante: Diritto di locazione e limiti di recesso

Non è possibile dare disdetta o aumentare l’affitto a piacimento. La disdetta è consentita solo per uso personale o per violazione dei doveri. Gli aumenti dell’affitto sono limitati dalla legge – nelle regioni con controllo degli affitti si applicano ulteriori norme. I costi di ristrutturazione possono essere ripartiti solo proporzionalmente. Pianificate attentamente questi aspetti.

Contratto di acquisto e base giuridica

Revisione del contratto e del notaio

Il contratto di acquisto viene redatto dal notaio e deve essere autenticato. Il notaio agisce come terzo neutrale e garantisce che tutte le condizioni legali siano soddisfatte. Riceverete in anticipo una bozza di contratto, che dovrete verificare con il vostro consulente o avvocato. All’appuntamento con il notaio, il contratto viene letto ad alta voce e vengono chiarite eventuali questioni aperte.

Registro fondiario, trasferimento di proprietà e notifica di trasferimento prioritario

Una volta che l’acquisto è stato autenticato, è legalmente vincolante, ma non siete ancora proprietari. Il trasferimento di proprietà avviene solo con l’iscrizione nel registro fondiario. Prima di ciò, per garantirvi il passaggio di proprietà, è necessario un cosiddetto avviso di passaggio prioritario. Prerequisito: il prezzo d’acquisto deve essere pagato e l’imposta sul passaggio di proprietà deve essere versata.

• Contratto di acquisto della proprietà

Tasse e costi accessori di acquisto in sintesi

Imposta sul trasferimento di immobili e costi accessori

L’acquisto di un immobile comporta costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto: L’imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili, l’iscrizione al registro fondiario ed eventualmente la commissione dell’agente immobiliare. A seconda dello Stato federale, questi costi ammontano al 10-15% del prezzo di acquisto e di solito devono essere pagati con il capitale proprio. Una sana pianificazione finanziaria tiene conto di queste voci fin dall’inizio.

• Imposta sui trasferimenti immobiliari

Immobiliare GmbH e fondazione di famiglia

Per i portafogli più grandi, vale la pena di strutturarli attraverso una società di gestione patrimoniale o una fondazione di famiglia. Ciò consente di beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio in caso di successione o vendita dopo il periodo di speculazione. Tuttavia, la costituzione e la gestione corrente richiedono una buona consulenza fiscale e legale.

• Immobiliare Ltd.
• Fondazione di famiglia

Locazione: Inquilini, contratti e reddito

Il successo di una locazione inizia con la selezione degli inquilini giusti. Oltre all’affidabilità creditizia e al rating, sono importanti anche le impressioni personali. Un contratto di locazione chiaro e giuridicamente sicuro protegge entrambe le parti. L’affitto si basa sull’indice degli affitti, ma deve anche corrispondere all’arredamento e alla posizione. Prestate attenzione ai dettagli obbligatori come i costi di gestione, le regole della casa, i termini di preavviso e le clausole di adeguamento dell’affitto.

• Affitto di case e appartamenti

Conclusione: strategia per il successo

Un condominio non è un affare a breve termine: è un investimento a lungo termine che deve essere ben pianificato. Se conoscete il mercato, calcolate le cifre chiave giuste e puntate a una transazione conforme alla legge, creerete una fonte di reddito stabile e aumenterete il vostro patrimonio a lungo termine. Ricorrete a una consulenza professionale per la valutazione, l’acquisto, la ristrutturazione o la locazione. Questo vi aiuterà a evitare errori e a garantire un successo a lungo termine.

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