Esame commerciale: Calcolo del prezzo di acquisto

Quindi, se avete trovato una proprietà che vi piace, dovreste prima controllarla. Ci sono due passi che potete fare per farlo:

1. Esame commerciale
2. Test tecnico

Per calcolare il prezzo d’acquisto, bisogna scrivere in anticipo tutti i punti negativi. Ne avrete bisogno non solo per il calcolo del prezzo d’acquisto, ma anche per le successive trattative sul prezzo d’acquisto con il venditore. Questi sono i punti importanti e generali che vengono fuori in ogni esame commerciale di una proprietà.

Contratto d’affitto, arretrati e riduzione dell’affitto

Se state comprando una proprietà non affittata per uso personale, questi punti sono meno importanti per voi. Tuttavia, se la vostra proprietà è ancora affittata o volete comprarla come investimento, dovreste prendere nota di tutte le caratteristiche speciali e degli accordi individuali nei contratti di locazione oltre al deposito.

• Tutti i costi di gestione corrente possono essere imputati agli inquilini?
• C’è un deposito che è stato concordato?
• Quali caratteristiche speciali sono state concordate nei contratti d’affitto?

Le riduzioni e gli aumenti dell’affitto sono anche importanti per l’audit commerciale e dovrebbero essere annotati a questo scopo.

Costi operativi non ripartibili: lista di controllo

Alcuni costi operativi possono essere trasferiti ai vostri inquilini, ma altri no. Soprattutto, i costi per la gestione e la manutenzione della proprietà, così come l’ammortamento, devono sempre essere sostenuti dal padrone di casa.

Ci sono costi non ripartibili?

Ecco alcuni esempi:

• Costi per la gestione della proprietà
• Costi di manutenzione
• Costi di riparazione
• Ammortamento
• Riserve

Soprattutto, le misure di ristrutturazione e rinnovo che servono alla manutenzione dell’immobile non possono essere trasferite all’inquilino.

Manutenzione: arretrati di alloggi e ristrutturazioni imminenti

La manutenzione è anche un criterio importante nell’audit commerciale. A tal fine, si consiglia di verificare la riserva di mantenimento sulla base dell’ultimo estratto conto delle spese domestiche chiedendo l’ultimo estratto conto delle spese domestiche. Calcola una media tipica di 1 euro +/- 20 centesimi per metro quadrato. Potete trovare le prossime misure di rinnovamento e modernizzazione nella collezione di risoluzioni.

Quindi dovreste assolutamente prestare attenzione a questo:

• Importo della riserva di manutenzione
• Importo degli arretrati di denaro della casa esistenti
• Esame della collezione di risoluzioni

Lista di controllo: Esame commerciale

Ecco un riassunto dei – tipici – 11 punti di test:

1. Potete trasferire tutti i costi operativi correnti ai vostri inquilini?
2. È stato concordato un deposito?
3. Ci sono delle particolarità nei contratti d’affitto?
4. Ci sono attualmente arretrati di affitto?
5. Ci sono riduzioni d’affitto attive?
6. Quando sono stati attuati gli ultimi aumenti dell’affitto?
7. Quanto affitto si potrebbe ottenere con una nuova locazione?
8. Vi aspettate costi non ripartibili?
9. Quanto è alta la riserva di mantenimento della WEG?
10. Ci sono arretrati nei pagamenti della casa della WEG?
11. Avete controllato la collezione di risoluzioni?

Suggerimento. Acquisto di beni immobili: Imparare dalla A alla Z

Tutto dalla A alla Z: proprietà o affitto, finanziamento di un condominio, ricerca di un appartamento, portali immobiliari, agenti immobiliari, valutazione, prezzi di acquisto, trattative e tasse. Conoscenza ed esperienza di esperti, in un’unica guida.

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Bilancio immobiliare: da investimento a eccedenza

Se non hai la possibilità di guardare il video (aereo, treno, ecc.): puoi trovare la trascrizione con tutti i consigli direttamente sotto il video.

Suggerimento. Tasse, finanze: È una questione che riguarda il capo. Ho seguito Alex come investitore immobiliare per quasi un anno. Più recentemente ho anche partecipato al suo coaching fiscale, leggete di più su quella volta e su ciò che ho imparato nel coaching fiscale qui: Alex Fischer Esperienza.

Come funziona il settore immobiliare come investimento

Devi pagare solo 10.000 euro una volta e ottieni immediatamente un valore di 100.000 euro. Ancora una volta, non si ha questo valore di 100.000 euro in 30 anni, ma lo si ha immediatamente, l’aumento di valore può avvenire immediatamente. Come funziona? Ve lo mostro subito!

La cosa interessante del settore immobiliare è che è un bilancio. Ciò significa che ha un lato di reddito e un lato di spesa. Un’altra particolarità degli immobili è che non è necessario avere 100.000 euro. Se normalmente vuoi investire denaro in un fondo azionario o in una società di costruzioni, devi avere 100.000 euro per fare un investimento di 100.000 euro in una società di costruzioni o 100.000 euro.

Con gli immobili, funziona così: Per esempio, se si guadagna abbastanza bene. Ciò significa che hai un reddito netto di più di 2.000 euro come persona singola o più di 2.500 euro come persona sposata. Allora questo significa che già paghi le tasse, che hai un buon nome per la banca. Questo significa che la banca pensa che tu sia un buon cliente. Per questo motivo, la banca ti presta 100.000 euro e prende la proprietà come garanzia.

Consiglio di lettura! Finanziamento immobiliare: come pensa la banca?

Ora guardiamo questo bilancio.

Lato entrate e lato uscite di una proprietà

L’ho già detto: il bilancio ha un lato di entrate e un lato di uscite. Per quanto riguarda il reddito, il primo fattore è “l’affitto”. Qui calcoliamo circa il 5% di reddito da locazione, che corrisponde a 5.000 euro all’anno. Allora abbiamo un vantaggio fiscale. Questo equivale all’incirca all’1% all’anno, che sarebbe 1.000 euro. Questo sarebbe il lato del reddito. Il lato della spesa: lì abbiamo l’interesse; ciò che è importante dell’interesse è che è un interesse sul debito. Hai preso in prestito del denaro e quindi devi pagare l’interesse sul debito alla banca, per il fatto che sei in debito con la banca. Questa è la tassa di prestito per il denaro, per così dire. Da non confondere con gli interessi sui saldi di credito. È qualcosa di diverso. Cioè, se la banca ti deve dei soldi, allora tu ricevi dei soldi. Mettiamo questo interesse al 4%. Questo corrisponderebbe a circa 4.000 euro.

In effetti, i tassi di interesse sono ancora più bassi al momento. Ma preferisco calcolare un po’ più a lungo termine e un po’ peggio per la proprietà, in modo che si possa vedere che anche nel caso di un aumento del tasso di interesse, il tutto funzionerebbe ancora. Scoprirete molto di più sull’aumento dei tassi d’interesse ecc. in seguito.

Lato entrate del bilancio:

• Reddito da locazione (5%) = 5.000 euro/anno
• Vantaggio fiscale (1%) = 1.000 euro / anno

Lato spese del bilancio

• Interesse del debito (4%) = 4.000 euro/anno

Importante in questo esempio: si tratta di capire il principio degli immobili.

Redenzione e fattori di disturbo

Ora passiamo al rimborso. Il rimborso non è altro che la restituzione del denaro. L’interesse è il prestito di denaro, il rimborso è la restituzione, quindi fate in modo che il debito diventi sempre meno.

In questo esempio, ora impostiamo il rimborso al 2%. Questo corrisponde a una durata di circa 25-30 anni. Questo corrisponde a 2.000 euro all’anno. Poi abbiamo dei costi che dobbiamo calcolare. Questi includono la manutenzione, per esempio, se qualcosa deve essere riparato sulla proprietà, o i costi per la gestione della proprietà. Questi non possono essere trasferiti all’inquilino. In altre parole, sono costi che dovete davvero pagare di tasca vostra. Questi possono essere calcolati all’1%, un buon valore medio, che corrisponde a 1.000 euro in questo esempio.

Calcolare il proprio investimento: Dopo il rimborso e i costi

Ora tracciamo una linea. 4.000 euro più 2.000 euro più 1.000 euro, per un totale di 7.000 euro all’anno. Un bilancio deve essere equilibrato.

Nuovo sul lato delle spese:

• Rimborso (2%) = 2.000 euro / anno
• Durata: 25-30 anni
• Costi di gestione (1%) = 1.000 euro/anno
• [Interesse del debito (4%) = 4.000 euro/anno da sopra].

Se li sommiamo ora, vediamo “Cavolo, mancano 1.000 euro”. Questo è l’investimento personale. Lo calcoliamo all’1%, cioè 1.000 euro, badate bene, all’anno. Per una proprietà di 100.000 euro, ciò significa circa 80 euro al mese. Per questi 80 euro al mese, otteniamo una proprietà che vale 100.000 euro. Ora ti ho detto prima che il bello dell’immobiliare è che devi investire 10.000 euro una volta sola e nemmeno subito, ma a rate. In cambio, si ottiene subito un valore di 100.000 euro.

Questa (schermata) è una traccia temporale. A partire dall’anno zero. Questo sarebbe l’anno di acquisto. L’anno 30 è l’anno in cui la proprietà viene pagata. La proprietà con il 2% di rimborso verrebbe pagata dopo circa 30 anni. Più tardi spiegherò perché e come. Qui ho semplicemente segnato le stazioni intermedie: Anno 10, anno 20. Quindi dobbiamo pagare (inizialmente) 1.000 euro di contributo proprio all’anno. Ciò significa che paghiamo 1.000 euro all’anno, per 10 anni. Quindi in totale dobbiamo pagare 10.000 euro.

Estratto (video sopra, 6:15 minuti)

Fonte: Alex Fischer Youtube

Fattore aumento affitto e termine

Allora diciamo quanto segue: Nell’anno 10, aumentiamo l’affitto una volta del 20%. Naturalmente, nessuno lo fa, ma il punto qui è capire il principio degli immobili ed è per questo che lo manteniamo semplice. Non aumentiamo ogni anno di seguito, in piccole percentuali, ma non facciamo nulla per 10 anni e poi aumentiamo una volta del 20%.

Esempio di calcolo: Corridore zero

Poi dopo 20 anni rifacciamo lo stesso gioco. Ora guardiamo come questo influisce sul nostro bilancio. Nell’anno 10 aumentiamo del 20%, cioè, 5.000 euro è il nostro affitto precedente, lo aumentiamo del 20%, quindi abbiamo improvvisamente 6.000 euro di affitto. 6.000 euro di affitto più 1.000 euro di vantaggio fiscale, sono 7.000 euro, abbiamo bisogno di 7.000 euro, il che significa che il nostro investimento proprio cade. Ciò significa che dall’anno 10 al 20 paghiamo più meno zero per tutto il tempo.

• Affitto (primi 9 anni): 5.000 euro / anno
• Affitto (10-19 anni): 6.000 euro/anno (+20%)
• Più vantaggio fiscale (sopra): 1.000 euro / anno
• Reddito totale: 7.000 euro/anno
• Investimento proprio (dall’anno 11): 0 euro

Esempio di calcolo: flusso di cassa positivo

Poi nell’anno 20 aumentiamo di nuovo l’affitto del 20%. Che sarebbe qui, 20%, ora abbiamo 6.000 euro di reddito da locazione, significa che poi abbiamo 7.200 euro di reddito da locazione. Significa che ora abbiamo più 1.200 euro qui. Abbiamo 7.200 euro, 1.000 euro di vantaggio fiscale sono 8.200 euro, abbiamo bisogno solo di 7.000, il che significa che abbiamo un surplus di 1.200 euro. Questo significa che nell’anno 20-30 riavremo 12.000 euro.

• Affitto (20-29 anni): 7.200 euro/anno (+20%)
• Più vantaggio fiscale (sopra): 1.000 euro / anno
• Reddito totale: 8.2000 Euro / anno
• Eccedenza: 1.200 euro/anno

Ottimizzare il flusso di cassa e automatizzare il processo

Devi prima affinare il tuo occhio per le “opportunità di flusso di cassa” (modi per generare un flusso di cassa passivo). Scopri di più su come ottimizzare il flusso di cassa e automatizzare i processi qui. Come aumentare il tuo flusso di cassa (esterno).

1. Passo: Finanziamento e acquisto di beni immobili
2. Passo: ottimizzare il flusso di cassa

Fonte: Alex Fischer

Valore reale di una proprietà: stabilità del valore contro l’inflazione

Ma all’inizio ho detto che bisogna investire 10.000 euro una volta per ottenere subito una proprietà per 100.000 euro. Questo perché non ho preso in considerazione questa parte qui. Perché lascio questa parte per gli imprevisti. Per esempio, l’appartamento potrebbe non essere affittato o potrebbero essere necessarie importanti riparazioni. Un altro vantaggio degli immobili è che normalmente, se hai un saldo di 100.000 euro, l’inflazione riduce questo saldo ogni anno.

Il 3% di inflazione ti lascia solo 97.000 euro dopo un anno, o 40.100 euro dopo 25 anni.

La bellezza dei beni immobili è che avete un bene tangibile, e questo bene tangibile aumenta di valore attraverso l’inflazione. Spiegheremo esattamente come funziona nelle prossime lezioni.

Il prestito diminuisce, il valore reale aumenta

Le attività sono valori monetari positivi, i prestiti sono valori monetari negativi. Il prestito con cui avete comprato la proprietà è una specie di valore monetario negativo. Questo valore monetario negativo è ovviamente anche soggetto all’inflazione. Cioè:

Dopo 30 anni, 100.000 euro di debito, cioè un valore monetario negativo, vale anche solo 40.100 euro.

Questa forbice per cui la proprietà sale e il debito scende allo stesso tempo è ciò che è veramente divertente con la proprietà.

Ricorda: l’affidabilità creditizia è tutto

Alcuni di voi si staranno chiedendo: “Cavolo, se è così bello. Perché non lo fanno tutti? È semplice: non tutti possono farlo. Per poterlo fare, devi a) pagare tasse adeguate e b) avere un buon nome in banca. Quando si ha un buon nome in banca? Quando si guadagnano almeno 2.000 euro netti come single o almeno 2.500 euro netti come persona sposata.

Beni immobili o fondo d’investimento?

Beni immobili o fondo d’investimento? La differenza tra l’immobiliare e un investimento convenzionale è che con un investimento convenzionale non potresti mai avere 200.000 euro con 5.000 euro. Non funzionerà mai. Con un investimento immobiliare sì. Perché è intelligente investire i tuoi soldi in immobili invece che in fondi, per esempio, e come funziona l’immobiliare come investimento, te lo spiego qui!

• Beni immobili o fondo d’investimento? (esterno)

Acquisto di un condominio: Valutazione e investimento

Rispetto alle case unifamiliari e agli appartamenti di proprietà, i condomini offrono una maggiore stabilità come investimento. Con diverse unità abitative, si distribuisce il rischio di perdite sugli affitti e si beneficia di un flusso di cassa continuo. Tuttavia, è importante far valutare l’immobile da un professionista, in modo da non acquistare in modo troppo costoso e non trascurare i rischi nascosti.

PS: Primo investimento di capitale? Ecco 4 consigli per il vostro primo investimento con il video.

Valutazione dell’immobile: cosa è importante?

La valutazione di un immobile non si basa solo sui metri quadrati e sull’anno di costruzione. Fattori come l’ubicazione (macro e micro), lo stato energetico, le condizioni del tetto, delle tubature e del riscaldamento, nonché i contratti di locazione, gli immobili sfitti e il potenziale di sviluppo sono determinanti. Una stima approssimativa online non è sufficiente: è meglio far redigere una relazione di valutazione o utilizzare modelli di valutazione professionali con immobili comparabili.

• Valutare la proprietà

Promemoria! Posizione, canone annuo netto + prezzo di acquisto: ecco come valutare rapidamente un condominio.

Riconoscere l’aumento di valore e sfruttare il potenziale

Siete alla ricerca di immobili con possibilità di sviluppo? Allora cercate le conversioni in mansarda, le proprietà sfitte che possono essere ristrutturate o quelle con un potenziale di ridensificazione. Anche la conversione a sistemi di riscaldamento moderni o l’aggiunta di balconi possono aumentare significativamente il valore. Il fattore decisivo è l’efficacia dei costi: calcolate ogni misura e confrontatela con il potenziale aumento dell’affitto o del valore.

Relazione tra prezzo, ubicazione e resa

Nelle località ricercate(località A, buone località B), il prezzo d’acquisto è più alto e il rendimento locativo è solitamente più basso. Nelle regioni strutturalmente deboli si paga meno, ma con un rischio di sfitto più elevato. L’equilibrio ottimale si trova nelle città di medie dimensioni in crescita, con buone infrastrutture, domanda stabile e prezzi moderati. Prestate attenzione alla micro-localizzazione, ai collegamenti di trasporto e alla demografia.

• Posizione A, B e C

Calcolare correttamente il rendimento da locazione e il valore

Il rendimento locativo lordo indica la percentuale del prezzo d’acquisto che si realizzerà annualmente attraverso il reddito da locazione. Si calcola in modo molto semplice: l’affitto netto annuo a freddo diviso per il prezzo d’acquisto, moltiplicato per 100. Un solido rendimento lordo per i condomini è compreso tra il 6 e il 9 percento – al di sotto di questo valore nelle posizioni migliori e spesso al di sopra di questo valore nelle aree strutturalmente deboli. Ma attenzione: un rendimento elevato in una posizione non ottimale può essere ingannevole se la rivendita è problematica.

Affitto netto annuo ÷ prezzo di acquisto × 100 = rendimento locativo lordo

• Rendimento locativo vs. fattore prezzo d’acquisto

Proprietà da ristrutturare o in affitto?

Ristrutturare e riaffittare

Acquistare una casa da ristrutturare può essere conveniente, se la posizione e la sostanza sono giuste. Se la ristrutturazione è efficiente, è possibile affittarla di nuovo, a prezzi più alti e con standard moderni. Nel caso di immobili sfitti, assicuratevi che non ci siano affitti e informatevi in anticipo sui costi di ristrutturazione e sulle possibili sovvenzioni.

Proprietà completamente affittate: Sicurezza e reddito immediato

Un immobile già completamente affittato genera un reddito fin dal primo giorno. È necessario controllare tutti i contratti di locazione: Durata, importo dell’affitto, indicizzazione, canoni graduali, periodi di cancellazione. Dovreste anche chiedere lo storico dei pagamenti degli inquilini. Una struttura mista di inquilini senza arretrati è l’ideale.

Importante: Diritto di locazione e limiti di recesso

Non è possibile dare disdetta o aumentare l’affitto a piacimento. La disdetta è consentita solo per uso personale o per violazione dei doveri. Gli aumenti dell’affitto sono limitati dalla legge – nelle regioni con controllo degli affitti si applicano ulteriori norme. I costi di ristrutturazione possono essere ripartiti solo proporzionalmente. Pianificate attentamente questi aspetti.

Contratto di acquisto e base giuridica

Revisione del contratto e del notaio

Il contratto di acquisto viene redatto dal notaio e deve essere autenticato. Il notaio agisce come terzo neutrale e garantisce che tutte le condizioni legali siano soddisfatte. Riceverete in anticipo una bozza di contratto, che dovrete verificare con il vostro consulente o avvocato. All’appuntamento con il notaio, il contratto viene letto ad alta voce e vengono chiarite eventuali questioni aperte.

Registro fondiario, trasferimento di proprietà e notifica di trasferimento prioritario

Una volta che l’acquisto è stato autenticato, è legalmente vincolante, ma non siete ancora proprietari. Il trasferimento di proprietà avviene solo con l’iscrizione nel registro fondiario. Prima di ciò, per garantirvi il passaggio di proprietà, è necessario un cosiddetto avviso di passaggio prioritario. Prerequisito: il prezzo d’acquisto deve essere pagato e l’imposta sul passaggio di proprietà deve essere versata.

• Contratto di acquisto della proprietà

Tasse e costi accessori di acquisto in sintesi

Imposta sul trasferimento di immobili e costi accessori

L’acquisto di un immobile comporta costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto: L’imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili, l’iscrizione al registro fondiario ed eventualmente la commissione dell’agente immobiliare. A seconda dello Stato federale, questi costi ammontano al 10-15% del prezzo di acquisto e di solito devono essere pagati con il capitale proprio. Una sana pianificazione finanziaria tiene conto di queste voci fin dall’inizio.

• Imposta sui trasferimenti immobiliari

Immobiliare GmbH e fondazione di famiglia

Per i portafogli più grandi, vale la pena di strutturarli attraverso una società di gestione patrimoniale o una fondazione di famiglia. Ciò consente di beneficiare di vantaggi fiscali, ad esempio in caso di successione o vendita dopo il periodo di speculazione. Tuttavia, la costituzione e la gestione corrente richiedono una buona consulenza fiscale e legale.

• Immobiliare Ltd.
• Fondazione di famiglia

Locazione: Inquilini, contratti e reddito

Il successo di una locazione inizia con la selezione degli inquilini giusti. Oltre all’affidabilità creditizia e al rating, sono importanti anche le impressioni personali. Un contratto di locazione chiaro e giuridicamente sicuro protegge entrambe le parti. L’affitto si basa sull’indice degli affitti, ma deve anche corrispondere all’arredamento e alla posizione. Prestate attenzione ai dettagli obbligatori come i costi di gestione, le regole della casa, i termini di preavviso e le clausole di adeguamento dell’affitto.

• Affitto di case e appartamenti

Conclusione: strategia per il successo

Un condominio non è un affare a breve termine: è un investimento a lungo termine che deve essere ben pianificato. Se conoscete il mercato, calcolate le cifre chiave giuste e puntate a una transazione conforme alla legge, creerete una fonte di reddito stabile e aumenterete il vostro patrimonio a lungo termine. Ricorrete a una consulenza professionale per la valutazione, l’acquisto, la ristrutturazione o la locazione. Questo vi aiuterà a evitare errori e a garantire un successo a lungo termine.

Opzioni di aumento dell’affitto – cosa può fare il padrone di casa e cosa no?

Gli aumenti degli affitti sono regolati dalla legge. Per essere più precisi, il codice civile tedesco (BGB) è responsabile di questo. Gli aumenti dell’affitto non possono essere arbitrari, ma richiedono una delle tre ragioni. Questi includono l’affitto comparativo locale, l’affitto graduato o l’affitto indicizzato.

Affitto comparabile abituale nella località – proprietà comparabili come base

L’affitto comparativo locale si riferisce all’importo dell’affitto pagato in media per proprietà comparabili in una regione negli ultimi quattro anni. L’affitto locale comparabile potrebbe quindi essere una ragione per un aumento dell’affitto. Il padrone di casa indica quindi nella lettera, per esempio, l’indice degli affitti, l’opinione di un esperto, la banca dati degli affitti, almeno tre appartamenti comparabili come motivo dell’aumento. In quest’ultimo caso, gli appartamenti comparabili devono essere descritti in modo molto specifico, includendo la posizione, il tipo, le dimensioni, le condizioni e il prezzo al metro quadro. Le banche dati di noleggio utilizzate per raccogliere i dati devono essere liberamente accessibili. L’affitto comparativo locale può essere aumentato dal padrone di casa ogni quindici mesi, poiché è stabilito che l’affitto deve rimanere costante per almeno un anno. Se c’è un altro aumento dell’affitto dopo quindici mesi, l’inquilino ha due mesi di tempo per accettarlo. Se non lo fa, il padrone di casa può intraprendere un’azione legale contro l’inquilino e far rispettare l’aumento dell’affitto, se è legale.

Affitto graduato – aumento dell’affitto previsto

L’affitto graduato è un’opzione sicura per il padrone di casa, ma è soggetto a regole severe. Con l’affitto graduato, l’aumento dell’affitto è fissato in anticipo e fa spesso parte del contratto d’affitto. Affinché questo affitto graduato diventi effettivo, devono essere osservate le seguenti regole:

• L’affitto graduato deve essere registrato per iscritto
• Gli aumenti dell’affitto devono essere sempre costanti per almeno un anno
• Non sono ammessi aumenti supplementari, come l’adeguamento all’affitto comparativo locale o dovuti alla modernizzazione (a parte i costi accessori)
• La data e l’importo finale dell’aumento dell’affitto devono essere indicati chiaramente (nella versione scritta); non sono ammesse dichiarazioni in percentuale.
• Un’esclusione della disdetta può essere stata stipulata nel contratto d’affitto per un massimo di quattro anni
• Se l’affitto supera l’affitto comparativo locale del 10 per cento o più, l’aumento è inammissibile e può essere rifiutato dall’inquilino.

Se questi punti sono soddisfatti, l’affitto graduato è legale e può essere stipulato nel contratto d’affitto.

Indice di affitto – dipende dal mercato

L’affitto indicizzato si basa sull’indice dei prezzi per il costo della vita di tutte le famiglie private in Germania ed è quindi un affitto variabile. Le cifre del sondaggio sono pubblicate dall’Ufficio federale di statistica. I padroni di casa che offrono le loro proprietà in base agli affitti comparativi locali approfittano di questa opportunità, perché altrimenti difficilmente potrebbero aumentare l’affitto. Anche in questo caso, bisogna osservare alcune regole. L’inquilino deve essere informato per iscritto dell’aumento dell’affitto e deve rimanere costante per un anno dopo. Inoltre, il locatore deve essere in grado di presentare i suoi calcoli all’inquilino in modo trasparente. Se l’affitto viene aumentato con l’aiuto dell’affitto indicizzato, gli aumenti per l’ammodernamento non sono permessi finché non ci sono requisiti legali contro di esso. Non sono nemmeno permessi ulteriori aumenti di affitto basati su affitti comparativi locali. Per i padroni di casa, questo metodo è interessante perché non hanno bisogno del consenso dell’inquilino. Non appena un inquilino riceve un avviso di aumento dell’affitto, l’affitto aumentato deve essere pagato a partire dal mese successivo alla consegna dell’avviso. Non c’è poi molto che l’inquilino possa fare, purché le formalità siano state rispettate.

Formalità dell’aumento dell’affitto – cosa comporta?

Come già descritto, l’aumento dell’affitto deve seguire formalità precise, altrimenti non sarà valido. Prima di tutto, l’inquilino deve ricevere l’aumento dell’affitto per iscritto. La lettera deve mostrare un affitto totale calcolato con precisione che includa tutti i costi operativi. Inoltre, la lettera deve dare un motivo esatto e dettagliato per l’aumento dell’affitto. Questo può essere un indice di affitto attuale, ma anche una lista di appartamenti comparabili o una copia di una perizia. L’inquilino deve acconsentire a tale aumento dell’affitto entro un periodo di tempo stabilito, altrimenti non è valido e non può essere attuato alla data stabilita. Se l’inquilino si rifiuta, il padrone di casa ha tre mesi di tempo per far valere l’aumento in tribunale, sempre che l’aumento sia legale.

Ammodernamenti permessi per miglioramenti sostenibili

Il codice civile tedesco fornisce di nuovo alcune regole che sono necessarie per aumentare l’affitto. Vale a dire, il § 559 del BGB afferma che il lavoro sulla proprietà deve effettivamente aumentare il valore della proprietà. Letteralmente, dice: “Se il padrone di casa ha effettuato misure di modernizzazione ai sensi del § 555b numero 1, 3, 4, 5 o 6, può aumentare l’affitto annuale dell’11% dei costi sostenuti per l’abitazione”. Per esempio, la modernizzazione che risparmia energia o acqua a lungo termine, ma anche le misure strutturali che aumentano il valore di utilità o migliorano in generale le condizioni di vita sono incluse. Anche i lavori di ammodernamento prescritti dalle autorità rientrano in questa categoria, per cui il locatore deve informare l’inquilino tre mesi prima dell’inizio dei lavori, ma l’aumento può avvenire solo dopo il completamento. Se esiste un caso del genere, l’aumento dell’affitto con il motivo della modernizzazione è del tutto ammissibile e deve essere accettato dall’inquilino. Questo è probabilmente ancora il motivo più piacevole per gli inquilini, poiché la qualità della vita aumenta.

Costi operativi – pagamenti anticipati o forfettari?

È possibile anche un aumento dei costi operativi. Non appena questi aumentano, il padrone di casa ha il diritto di trasferire l’aumento all’inquilino. Il prerequisito per questo è un accordo scritto tra entrambe le parti per quanto riguarda un tasso forfettario per i costi operativi o pagamenti anticipati per i costi operativi. Se i costi aumentano, il locatore deve informare l’inquilino dell’aumento nonostante questo accordo scritto. Tuttavia, una ragione per l’aumento è richiesta dalla legge solo nel caso di una tariffa forfettaria per i costi operativi. Nel caso di pagamenti anticipati per i costi di gestione, una motivazione non è obbligatoria. L’aggiustamento o l’aumento di solito risulta da una dichiarazione dei costi operativi. Se l’anticipo non è stato sufficiente e sono dovuti pagamenti supplementari, questi devono essere adeguati ai costi annuali sostenuti.

Limite massimo – il freno all’affitto

Naturalmente, si suppone che gli inquilini siano anche protetti dagli aumenti degli affitti, ed è per questo che i proprietari non possono aumentare gli affitti in modo indiscriminato. Alcune regole sono destinate a proteggere da aumenti inammissibili. Questi includono che in una locazione l’affitto può essere aumentato di un massimo del venti per cento entro tre anni fino all’affitto comparativo locale. Nei paesi con una carenza di alloggi, è possibile abbassare il limite massimo del quindici per cento. Se il vostro affitto viene aumentato, controllate in anticipo se tutte le regole formali e sostanziali importanti sono state osservate e se l’aumento è veramente legale.