Turchia: Economia e Stato

Infrastrutture per gli investitori, sviluppo politico, inflazione & co. Uno sguardo completo alla Turchia come luogo di investimento.

In sintesi: Istanbul in numeri

• Numero totale di vendite di case in Turchia tra il 2013 e il 2018: 8 milioni.
• Stock totale di alloggi in Turchia nel 2018: 34,2 milioni.
• Numero totale di vendite di case a stranieri in Turchia tra il 2013 e il 2018: 134.000
• Spazi per uffici di classe A a Istanbul nel 2019: 5,7 milioni di metri quadrati
• Area locabile attiva lorda nei centri commerciali in Turchia nel 2019: 14,5 milioni di metri quadrati
• Stock immobiliare logistico totale a Istanbul nel 2019: 4 milioni di metri quadrati

Fonte: Ufficio per gli investimenti della Presidenza della Repubblica di Turchia

Infrastrutture: aeroporti, linee ferroviarie, ponti

Se investirete a Istanbul, sarete in città in pochissimo tempo. La Turchia sta investendo da molto tempo grandi somme nello sviluppo delle sue infrastrutture. Tra il 1990 e il 2000, molti nuovi aeroporti sono stati costruiti nel paese. Nel 2010, c’erano 99 aeroporti attivi in Turchia.

Gli investimenti nei settori della strada e dell’aviazione continueranno nei prossimi decenni, come si può vedere sopra dai grandi investimenti. Secondo il Ministero dei Trasporti, sembra che il governo Erdoğan voglia riequilibrare le sue politiche nel settore delle infrastrutture e costruire almeno 10.000 chilometri di linee ferroviarie ad alta velocità.

Le aziende cinesi in particolare stanno aiutando a finanziare i progetti. Le ferrovie a doppio binario tra Ankara e Istanbul e tra Ankara e Konya sono attualmente in costruzione.

Di grande importanza nel settore delle infrastrutture, Istanbul è diventata una “città infinita” dove nemmeno la costruzione di un terzo ponte che colleghi Europa e Asia risolverà il complesso problema del traffico.

L’infrastruttura è certamente necessaria, dopo tutto, lo stato turco è in continua crescita.

Popolazione: Previsione 2024

La stabilità si trova spesso anche nella riproduzione della popolazione. È qui che entra in gioco il contratto intergenerazionale. Qui potete vedere la popolazione turca totale dal 1980 al 2018 e le previsioni fino al 2024 (in milioni di abitanti).

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Sviluppo politico: partito e leadership

La Turchia è una repubblica costituzionalmente laica. In realtà. Il “Partito della giustizia e dello sviluppo” (AKP) del presidente Recep Tayyip Erdogan ha spinto un’agenda islamista e ha eroso la democrazia pezzo per pezzo.

Erdogan ha consolidato ulteriormente il suo potere dopo le elezioni del 2018, permettendo a una coalizione dell’AKP con il Partito d’Azione Nazionalista di mantenere il controllo dell’Assemblea Nazionale unicamerale. Mentre Erdogan ha ottenuto una stretta vittoria per un secondo mandato quadriennale come presidente.

Il 25% lavora ancora nell’agricoltura

L’economia turca, ampiamente basata sul mercato e diversificata, è guidata dai settori dell’industria e dei servizi, ma l’agricoltura tradizionale rappresenta ancora circa il 25% dell’occupazione.

Anche se l’economia si è dimostrata resistente in passato, l’instabilità politica ha bloccato le riforme necessarie, e una crisi valutaria e una recessione nel 2018 hanno messo il paese sotto forte pressione. La resilienza dell’economia turca è dovuta a finanze pubbliche sane, banche ben capitalizzate e un settore privato dinamico e diversificato.

Fino al 2018, la crescita economica è stata buona come sempre stabile. Finché una crisi valutaria e del debito non ha fatto precipitare l’economia nella recessione.

Tasso d’inflazione: Previsione 2021

Tasso d’inflazione dal 1980 al 2019 e previsioni al 2021 (rispetto all’anno precedente).

Riforme: Mercato del lavoro e giustizia

L’economia ha quindi bisogno di riforme per rendere il mercato del lavoro più competitivo. Ancora più urgentemente, il governo dovrà rafforzare l’efficacia del sistema giudiziario e la lotta alla corruzione, entrambi danneggiati dopo la repressione seguita al tentativo di colpo di stato del 2016. Questo evento ha provocato grandi onde anche in Germania.

Il caso più famoso è probabilmente l’arresto e l’imprigionamento del giornalista Deniz Yücel. Ma anche il caso Jan Böhmermann ha fatto notizia, a causa della “lèse majesté”, un residuo nel codice legale tedesco che è stato poi abolito dal caso.

Tasso di disoccupazione

Tasso di disoccupazione dal 1980 al 2018 e previsioni fino al 2021:

Valutazione: Indice degli Stati Fragili (FSI)

Valutazione secondo il Fragile States Index (FSI) dal 2010 al 2020.

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Posizione e crescita sul mercato internazionale

L’economia turca, in gran parte di libero mercato, è guidata dall’industria e sempre più anche dal settore dei servizi, anche se il tradizionale settore agricolo rappresenta ancora circa il 25% dell’occupazione, come descritto in precedenza.

Su 137 paesi coperti dal Global Competitiveness Index 2017-2018, la Turchia si è classificata al 53° posto, due posti in meno rispetto al 2016-2017, ma ancora superiore al minimo storico del 43° posto del 2012.

La svalutazione della lira nel 2017 ha aiutato le esportazioni turche e il governo ha stimolato la domanda interna rafforzando la politica monetaria e fiscale.

Il governo sta giocando un ruolo più attivo in alcuni settori strategici e ha usato le istituzioni economiche e i regolatori per colpire gli avversari politici, minando la fiducia del settore privato nel sistema giudiziario.

Rating del credito: abbassamento da parte delle agenzie di rating

Tra luglio 2016 e marzo 2017, tre agenzie di rating hanno declassato il rating del credito sovrano della Turchia, citando preoccupazioni sullo stato di diritto e sul ritmo delle riforme economiche.

Impatto economico della crisi

Relazioni commerciali tedesco-turche

PIL (prodotto interno lordo): corrente

Cosa dicono le cifre attuali dell’ufficio statistico turco?

Il tasso di crescita è peggiorato nel 2018, ma anche le cifre del 2019 danno da pensare. I dati rilasciati a marzo 2019 dall’ufficio statistico mostrano che gli effetti continuano. Dopo una forte contrazione nel trimestre precedente, che era del 3%, il valore aggiunto è sceso dell’8,7% nel settore delle costruzioni, del 6,4% nell’industria, dello 0,5% nell’agricoltura e dello 0,3% nei servizi.

Il prodotto interno lordo (PIL) è sceso da 851,5 miliardi di dollari nel 2017 a 784,1 miliardi di dollari nel 2018. Nel quarto trimestre del 2018, il PIL è stato di 184,9 miliardi di dollari, che è l’importo più basso dal primo trimestre del 2017 quando ha raggiunto 175,9 miliardi di dollari, mentre il PIL pro capite al valore corrente nel 2018 è stato di circa 960.000 dollari.

Previsione del PIL 2024

Prodotto interno lordo (PIL) a prezzi correnti dal 1980 al 2018 e previsioni al 2024 (in miliardi di dollari USA).

Qui potete vedere la crescita del prodotto interno lordo (PIL) reale dal 1980 al 2019 e le previsioni al 2021 (rispetto all’anno precedente).

PIL pro capite: crescita reale per gli abitanti

Il PIL è un ottimo indicatore per l’economia generale, ma cosa ne ricavano i singoli abitanti? Il PIL pro capite sta aumentando o diminuendo? Qui potete vedere il prodotto interno lordo (PIL) pro capite a prezzi correnti dal 1980 al 2018 e le previsioni fino al 2024 (in dollari USA).

Fattore: Turismo

Agricoltura, industria, servizi, tutti settori importanti in Turchia. Guardando il paese nel suo insieme, spicca un settore in particolare, il turismo. Già una gran parte del PIL della Turchia. Entro il 2028, tuttavia, la Turchia dovrebbe essere in grado di staccarsi sempre più dal turismo, come si vede qui. Questo è lo sviluppo del contributo diretto e totale del settore turistico turco al PIL negli anni dal 2012 al 2028 (in miliardi di euro).

• 2012: 35,54 %
• 2018: 32,78 %
• 2028: 33,14 %

Investire nel settore immobiliare: Prezzi

Mentre si possono comprare solo 16 m² per 1 milione a Monaco, 25 m² a New York e 28 m² a Londra, come investitore si possono ottenere 98 m² allo stesso prezzo a Istanbul. In confronto, a Berlino si ottengono attualmente 77 m². Cominciamo con il fatto più importante: cosa ottengo per i miei soldi?

Prezzo al metro quadrato

Qui puoi vedere i prezzi attuali per metro quadrato in tutto il mondo. La grande domanda è quanto spazio abitativo si ottiene, per esempio, per 1.000.000 di dollari. Simile al “Big Mac Index”, questo calcolo è buono per confrontare diverse città tra loro.

Per 1 milione di dollari USA si ottiene:

• Monaco – 16 m²
• New York – 25 m²
• Londra – 28 m²
• Berlino – 77 m²
• Istanbul – 98 m²

La Turchia al top del sostegno finanziario

Il 70% dei proprietari di immobili in Turchia ha ricevuto aiuto per il finanziamento degli immobili. Qui potete vedere la percentuale di proprietari di immobili che hanno ricevuto assistenza finanziaria in paesi selezionati in tutto il mondo nel 2012.

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Livelli di prezzo a confronto: vivere in città

Quanto è economico o costoso vivere a Istanbul? Rispetto alle altre metropoli, si vede subito che la vita a Istanbul è relativamente economica con soli 66,3 punti. In Germania, il livello dei prezzi è attualmente 73,8 (Monaco) e 72,6 (Francoforte). Livello dei prezzi nelle più importanti metropoli del mondo (in punti):

• Oslo 103.0
• Zurigo – 100,0
• Tokyo – 83,4
• New York – 74,1
• Londra – 73,9
• Istanbul – 66,3

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Cosa significa inganno doloso nell’acquisto di un immobile dal punto di vista giuridico?

Giuridicamente, l’inganno doloso è stabilito nell’art. 123 del Codice civile (annullamento) e nell’art. 444 del Codice civile (esclusione dell’esclusione della garanzia in caso di dolosità). Semplificando: chi conosce o almeno considera possibile un difetto su cui c’è l’obbligo di informare e lo nasconde all’acquirente, non può nascondersi dietro l’usuale “venduto come visto”.

• Intenzione — Venditore conosce o considera possibile il difetto
• Obligazione di divulgazione — l’acquirente non avrebbe potuto riconoscere da solo il difetto
• Causalità — senza inganno il contratto sarebbe stato diverso
• Conseguenze giuridiche — annullamento, riduzione o risarcimento del danno
• Termine — 1 anno dalla conoscenza (art. 124 BGB), massimo 10 anni
• Art. 444 BGB — l’esclusione della garanzia non si applica nell’inganno

Importante per gli investitori: A differenza della responsabilità per difetti di cosa (2 anni), i diritti derivanti dall’inganno scadono solo dopo 3 anni dalla conoscenza (art. 438 comma 3 BGB). Chi desidera comprare un condominio ha così un periodo di tempo molto più lungo per richiedere ulteriori informazioni.

Casi tipici: Cosa i tribunali considerano inganno

La giurisprudenza del BGH è ampia, ma la linea è chiara: non si tratta di difetti estetici, bensì di difetti che influiscono sul valore e che un acquirente medio non potrebbe riconoscere durante un’ispezione normale. Le seguenti situazioni sono particolarmente rilevanti nella pratica:

• Umidità/muffa — pareti coperte, scantinati nascosti
• Danni al tetto — perdite note senza indicazione
• Funghi domestici — il vero fungo deve sempre essere dichiarato
• Asbest, KMF — sostanze nocive nel tetto, facciata, pavimento
• Oneri edilizi — diritti di passaggio non registrati, aree di distanza
• Arretrati di affitto — mancanza di pagamenti segreti negli immobili a rendita
• Costruzioni abusive — mancanza di autorizzazione per ampliamenti o costruzioni
• Danni preesistenti — danni precedenti da acqua, incendio o cedimenti

Rischi particolari per gli acquirenti di immobili a rendita: arretrati di affitto nascosti o contratti di affitto inefficaci. Questi riducono l’affitto netto e quindi direttamente la rendimento netto e il reale fattore di prezzo di acquisto.

Onere della prova: Perché il 70 % delle cause fallisce

La più grande barriera non è il diritto, ma la prova. L’acquirente deve dimostrare che il venditore conosceva il difetto o almeno lo considerava possibile — e questo anni dopo la consegna. Le semplici supposizioni non bastano.

BGH, sentenza V ZR 30/19: “L’inganno richiede una conoscenza positiva o almeno la considerazione della possibilità del difetto in combinazione con la consapevolezza che l’acquirente non ne era a conoscenza e che, se ne fosse stato informato, non avrebbe concluso il contratto o lo avrebbe concluso in modo diverso.”

Consiglio pratico: Prima della rogatoria, documentate per iscritto le informazioni riguardo ai punti critici (danni da umidità, arrears di affitto, riparazioni note). Una domanda specifica e una risposta consapevolmente falsa sono molto più facili da dimostrare rispetto a un generico “avrebbe dovuto dirlo comunque”.

Danno economico: Esempio pratico per gli investitori

Quanto effettivamente si verifica il danno economico spesso viene sottovalutato. Il seguente scenario mostra un appartamento di proprietà affittato in una posizione B, prezzo d’acquisto 450.000 €, affitto lordo 1.500 €/mese — il venditore nasconde un danno da acqua con costi di ristrutturazione di 65.000 €.

La perdita di rendimento ammonta circa al 20 % — con un impiego di capitale simultaneamente molto più elevato. Chi non fa qui ricorso al diritto finanzia per l’intera durata del possesso il debito del venditore. Come descritto nell’guida Immobilie come Investimento, la qualità della due diligence decide spesso il rendimento più del luogo stesso.

Quali sono le richieste specifiche dell’acquirente?

In caso di dolo provato, l’acquirente ha un diritto di scelta — deve decidere strategicamente, poiché non ogni opzione è economicamente sensata. La scelta dipende dall’entità del difetto, dall’evoluzione del mercato e dal livello di finanziamento.

Attenzione per il risarcimento: l’acquirente assume il rischio di calcolare la indennità per risoluzione anticipata nei confronti della banca, nel caso in cui l’indebitamento venga risolto. Con un prestito di 350.000 € e 8 anni di durata residua, potrebbe arrivare rapidamente a 25.000–40.000 € — queste somme fanno parte del risarcimento del danno, ma devono essere dapprima reclamate.

Conseguenze fiscali: imposta sulle plusvalenze e ammortamento in caso di risoluzione

In caso di risoluzione del contratto di acquisto, fiscalmente si applica l’annullamento economico — l’acquisto viene trattato come se non fosse mai avvenuto. L’ammortamento già richiesto deve essere corretto, l’imposta sul trasferimento di proprietà già pagata può essere richiesta nuovamente in base all’art. 16 GrEStG (richiesta obbligatoria entro 2 anni).

• Imposta sul trasferimento di proprietà — restituzione possibile in base all’art. 16 GrEStG
• Costi notarili — parte del diritto al risarcimento del danno
• Correzione dell’ammortamento — ammortamento già utilizzato retroattivo
• Periodo di speculazione — in caso di riduzione, il termine di 10 anni continua a decorrere
• Riparazione del danno — in genere non soggetto a imposta sul reddito

Per il calcolo del periodo di detenzione successivo è decisivo il momento originario dell’acquisto — ulteriori dettagli nel calcolatore per la calcolo della speculazione. Chi vende l’immobile dopo una riduzione del prezzo di acquisto dovrebbe calcolare l’imposta sulla speculazione immobiliare con il prezzo ridotto come nuovi costi di acquisizione.

Consiglio pratico: piano di 6 passaggi in caso di sospetto dolo

Chi scopre un difetto nascosto dopo la consegna dovrebbe agire rapidamente e in modo strutturato — la finestra di un anno per annullare l’atto (art. 124 BGB) scade alla conoscenza e non è prorogabile.

• Passo 1 — documentare immediatamente il difetto fotograficamente
• Passo 2 — incaricare un perito (1.500–4.000 €)
• Passo 3 — fissare per iscritto un termine al venditore (2 settimane)
• Passo 4 — coinvolgere un avvocato specializzato in diritto immobiliare
• Passo 5 — Spiegolare formalmente l’annullamento o la riduzione
• Passo 6 — Presentare la causa entro il termine prescrittivo

Prima della ristrutturazione non agire mai in modo precipitoso — chi elimina da solo il difetto senza dare all’acquirente l’opportunità di ripararlo, perde spesso il diritto al risarcimento del danno. Nei processi di acquisto in corso è utile consultare il nostro manuale su acquisto di immobili e la checklist per valutazione di immobili — entrambi riducono in modo significativo il rischio di dolo.

Domande frequenti sul dolo

Si applica l’esclusione della garanzia “come visto, come preso” anche nel caso di dolo?

No. L’art. 444 del BGB esclude espressamente un ricorso al divieto di garanzia quando il venditore ha deliberatamente nascosto il difetto. Anche il più rigoroso esclusione contrattuale non protegge quindi da pretese derivanti da una frode dolosa. Proprio questa circostanza rende questo caso particolare il più importante strumento di protezione per l’acquirente nel diritto immobiliare tedesco — non può essere escluso contrattualmente perché violerebbe le buone pratiche.

L’agente immobiliare è ugualmente responsabile come il venditore?

In linea di principio sì, non appena l’agente immobiliare ha conoscenza personale del difetto o fa deliberatamente dichiarazioni false. In tal caso, l’agente immobiliare sarà responsabile in base all’art. 280 BGB in base al contratto di agenzia o in base alla c.i.c. (art. 311 comma 3 BGB) come rappresentante. Questo significa praticamente che gli acquirenti possono rivolgersi sia al venditore che all’agente immobiliare — il che è particolarmente interessante quando il venditore è insolvente o residente all’estero. Una solida responsabilità professionale dell’agente immobiliare copre in genere tali casi.

Qual è la percentuale reale di successo in tribunale?

Le statistiche della giurisprudenza dell’OLG mostrano che solo circa il 30-35 % delle cause per truffa dolosa ha successo in modo completo. La causa principale: la prova dell’intenzione fallisce. Con periti, documenti scritti delle informazioni del venditore e testimoni (ad esempio artigiani precedentemente incaricati) la percentuale di successo aumenta fino al 60-70 %. Gli investitori dovrebbero quindi archiviare fin dall’inizio tutti i colloqui, i contenuti degli esposti e la corrispondenza via e-mail – questi diventeranno nel caso di controversia un elemento probatorio decisivo.

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