1 stanza / 2 stanze in vendita [anno]: Scadenza

Volete vendere un piccolo appartamento, forse è la prima proprietà che vendete. Allora sorgono molte domande, alle quali risponderò qui tra poco.

PS: compro direttamente, chiamatemi o scrivetemi qui sotto contatto.

4 grandi domande quando si vende per la prima volta

Le domande più frequenti di chi vende per la prima volta:

• Quanto vale il mio piccolo appartamento?
• Vendere con o senza un broker?
• Devo pagare le tasse sulla vendita dell’appartamento?
• Qual è il primo passo per vendere un appartamento?

Chiariamo prima le domande più importanti. Dopo di che, vi presenterò in dettaglio i 18 passi della vendita di un appartamento. Dal primo passo fino al contratto d’acquisto e all’appuntamento dal notaio.

Condominio, grattacielo o appartamento in un condominio:

Quanto vale il mio piccolo appartamento?

Il valore di una proprietà, indipendentemente dal fatto che sia un piccolo appartamento, un grande appartamento o un blocco di appartamenti, è generalmente sempre misurato sulla base di tre fattori centrali:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Tipo di proprietà/condizione (riparazioni cosmetiche a ristrutturazioni arretrate)
3. Inquilino / Vacanza

Cominciamo con l’intuizione: Valutazione.

Posizione dell’appartamento: Monaco vs. Duisburg – Fattore #1

Posizione – Centrale per la valutazione, il prezzo del terreno o la posizione del vostro appartamento. 40 metri quadrati a Schwabing (Monaco) sono molto diversi da 40 metri quadrati a Marxloh (Duisburg).

Posizione significa non solo in quale città vendere, ma anche quale quartiere, in quale strada, con quale numero civico. La differenza tra i quartieri è grande, ma anche tra le strade. Basta pensare a un appartamento vicino a un incrocio con una strada principale, il tipico rumore, e a soli 300 m di distanza, il piccolo parco idilliaco della città. Stessa strada, grande differenza.

Confronto, posizione Monaco / Duisburg:

• 40 m² a Monaco Schwabing: 483.000 euro
• 40 m² a Duisburg Marxloh: 74.000 euro

Differenza Monaco / Dusiburg:

+ 550% di differenza di prezzo

Chi compra appartamenti piccoli?

Dopo aver esaminato il lato dell’offerta (il vostro appartamento), guardiamo il lato dell’acquirente. E la domanda e l’offerta nella sua micro-località (strada e quartiere)? Specialmente a Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Monaco, Stoccarda e altre città con università e college, le vendite sono più veloci che nelle aree rurali. Semplicemente perché la domanda è significativamente più alta qui.

Anche in vista di sviluppi futuri, i cambiamenti demografici, come il crescente numero di famiglie monopersonali. Ci sono meno famiglie numerose, ma più single. Le prospettive giocano un ruolo nella valutazione.

Veniamo alla proprietà stessa dopo l’ubicazione, il vostro appartamento con una o due camere da letto.

Tipo di proprietà/condizione (riparazioni cosmetiche per ristrutturazioni arretrate) – Fattore #2

Il tipo di proprietà in sé è rilevante per tutti gli acquirenti. Che si tratti di un monolocale / bilocale è chiaro. Altri fattori sarebbero quindi, per esempio, l’intero edificio. Il tuo appartamento è in un condominio di alta qualità o in un condominio anonimo. Questo lo rende più o meno attraente per i successivi acquirenti / inquilini (prezzo di affitto).

Per valutare la vostra proprietà, dovete dare un’occhiata alle sue condizioni. Da un lato, la proprietà parziale che condividete con l’associazione dei condomini e la vostra proprietà separata, l’appartamento. Gli argomenti includono le riparazioni cosmetiche, la ristrutturazione, la congestione, ma a volte anche i mobili esistenti.

Per una tale valutazione, dovreste parlare con un professionista, ispezionare l’appartamento e, se necessario, consultare anche alcuni documenti. Puoi saperne di più su questo un po’ più in basso nella guida, nei 18 passi per vendere un appartamento!

Rinnovare / ristrutturare prima di vendere?

Molti venditori per la prima volta si chiedono spesso se hanno ancora bisogno di rinnovare o addirittura ristrutturare il loro condominio? In realtà, non c’è bisogno di andare incontro a questo problema; a molti acquirenti piace comprare proprietà che possono successivamente migliorare. Alla fine, naturalmente, questo ha effetti positivi sul rendimento degli immobili.

Inquilini, contratti d’affitto e posti liberi – Fattore #3

Inquilino / vacanza – Il fattore 3 nella valutazione del vostro appartamento con una o due camere da letto è il tasso di occupazione attuale.

Vendere un appartamento in affitto – Se l’appartamento è in affitto, anche la storia dell’inquilino conta un po’ nella rivendita. Idealmente, non c’erano arretrati o difficoltà. Allo stesso modo, anche lo sfitto gioca un ruolo, o per le spese successive di riaffitto dell’appartamento. Se avete precedentemente vissuto nel vostro appartamento come proprietario, questo conta come vacanza; dopo tutto, il nuovo proprietario deve riaffittare l’appartamento se non vuole viverci come proprietario.

Più si va nel dettaglio, meno il prezzo è influenzato alla fine.

Perciò, abbiamo adattato ancora una volta i tre fattori centrali di valutazione:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Tipo di proprietà/condizione (riparazioni cosmetiche a ristrutturazioni arretrate)
3. Inquilino / Vacanza

Vendere con o senza un broker?

Vendere privatamente o con un agente immobiliare? Oltre alla valutazione, la grande domanda nelle vendite. Se non avete ancora venduto un condominio, all’inizio potreste pensare: vendere senza un agente immobiliare mi farà risparmiare! In realtà, però, vendere privatamente comporta alcuni rischi. Basti pensare alla già citata valutazione, ma anche all’intera procedura e al processo di acquisto, ai singoli annunci immobiliari, alla costante comunicazione con le parti interessate e i veri potenziali acquirenti, alle trattative, al contratto di acquisto e…

Alla fine della giornata, i pochi percento che paghi come venditore in costi di agente immobiliare non sono molto rispetto agli errori che possono accadere. Ancora più importante, però, è il fattore tempo, come vedrete più avanti in tutti i 18 passi fino al contratto d’acquisto e all’appuntamento notarile.

Valutazione realistica, rete personale, comunicazione e consigliere:

Devo pagare le tasse sulla vendita dell’appartamento?

Per voi come venditore, c’è solo una tassa rilevante da considerare quando si vende un appartamento, la tassa di speculazione.

Tassa di speculazione sulla vendita: quando e quanto?

La tassa sulla speculazione è spiegata in modo relativamente rapido e semplice. Prima distinzione: Proprietari e investitori di capitale (affitto).

Se avete occupato esclusivamente il vostro appartamento da soli, la vendita è esente da tasse.

Non appena avete affittato il vostro appartamento, la situazione cambia. Ora la tassa sulla speculazione entra in vigore.

• Interesse personale = esente da tasse
• Investimento di capitale (affitto) = la tassa di speculazione è sostenuta
• Periodo di speculazione 10 anni (tra acquisto / vendita)
• Eccezione: uso proprio nell’anno della vendita + 2 anni precedenti

Sarete tassati sul profitto che fate.

Formula:

• Profitto imponibile = prezzo di vendita – prezzo di acquisto

Perché esiste la tassa sulla speculazione?

La tassa di speculazione ha lo scopo di rendere poco interessanti le transazioni immobiliari troppo veloci (speculatori), a causa dell’aliquota relativamente alta che si applica. L’importo della tassa di speculazione si basa sull’aliquota fiscale regolare (imposta sul reddito), che può essere fino al 42% per i privati. A partire da un reddito annuo di ~255.000 (compreso il profitto delle vendite), la tassa del ricco si applica anche al +3%.

• Tassa di speculazione fino al 45% massimo

L’imposta speculativa è quindi sostenuta se avete affittato il vostro immobile. Allora il periodo (periodo di speculazione) è di 10 anni. Ciò significa che devono essere trascorsi dieci anni tra l’acquisto del vostro appartamento e la sua vendita. Poi la vendita del vostro appartamento è esente da tasse. Se vendete entro questi dieci anni, dovrete pagare la tassa di speculazione.

C’è un’eccezione: se avete affittato la vostra proprietà ma poi la usate voi stessi per due anni prima di venderla, potete venderla esentasse l’anno successivo.

• Non cade la tassazione della plusvalenza sulla vendita di beni immobili
• Interesse personale = esente da tasse
• Investimento di capitale (affitto) = la tassa di speculazione è sostenuta
• Periodo di speculazione 10 anni (tra acquisto / vendita)
• Eccezione: uso proprio nell’anno della vendita + 2 anni precedenti
• L’importo si basa sull’aliquota dell’imposta sul reddito (persona)

Qual è il primo passo per vendere un appartamento?

Il primo passo per vendere un appartamento è decidere che vuoi vendere il tuo condominio! Se sei già a questo passo, impara i 18 passi della vendita di un appartamento qui.

Passo dopo passo: lista di controllo delle vendite

Ora conosci le 4 domande importanti e le risposte! Quanto vale il mio piccolo appartamento? Vendere con o senza un agente immobiliare? Devo pagare le tasse sulla vendita del mio appartamento? Qual è il primo passo per vendere un appartamento? Entra in dettaglio ora con questa lista di controllo in 18 passi. Dal momento della vendita alla nomina notarile e al trasferimento del prezzo di acquisto.

Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
• Assumere un agente immobiliare
• Registri e documenti
• Aumentare il valore della proprietà
• Determinare il prezzo dell’offerta
• Creare un’esposizione

Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti

• Proprietà del mercato
• Contatto con i potenziali acquirenti
• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
• Controllo del credito
• Date di visualizzazione
• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio
• Nomina notarile
• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
• Consegna della proprietà
• Spese notarili e commissione del broker
• Pagare le tasse

Moderni micro-appartamenti con appartamenti arredati:

Posizione, posizione, posizione! Ecco un altro sguardo speciale su una selezione di grandi città:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

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