Metodi di valutazione per case e appartamenti

Il tipo di immobile determina il metodo di valutazione utilizzato per determinare il valore di mercato. Esistono diversi metodi di valutazione standardizzati per determinare il valore di mercato degli immobili.

Confronto tra i metodi di valutazione: una rapida panoramica

Di norma, almeno 2 di queste procedure vengono calcolate contemporaneamente:

1. Metodo del valore comparativo
2. Approccio della capitalizzazione del reddito
3. Metodo del valore patrimoniale
4. Procedura residuale
5. Determinazione del valore di prestito ipotecario

Metodo del valore comparativo per le proprietà non sviluppate e per le ETW

Che cosa significa il metodo del valore comparativo?

Con il metodo del valore comparativo, ci limitiamo a considerare il prezzo di vendita di immobili simili o vicini e utilizziamo questi prezzi come riferimento per determinare il valore di un immobile.

È come dire: “Questo immobile è simile a quelli venduti di recente, quindi probabilmente avrà un prezzo simile”.

Questo metodo di valutazione si basa sul confronto dei prezzi di vendita di immobili o appartamenti simili nelle vicinanze. Vengono presi in considerazione diversi fattori, come le dimensioni dell’immobile, la posizione, le infrastrutture locali e altre caratteristiche che possono influenzare il valore dell’immobile. Grazie al confronto con transazioni simili, i periti immobiliari possono fare una stima realistica dell’attuale valore di mercato.

Spiegato in modo rapido e semplice:

• Determinazione del valore del terreno tramite confronto con lotti/immobili simili
• Basato sull’idea che immobili simili raggiungano prezzi simili

Per saperne di più su:

• Metodo del valore comparativo

Approccio della capitalizzazione del reddito per gli immobili in affitto

Che cosa significa il metodo degli utili capitalizzati?

Nell’approccio della capitalizzazione del reddito, stimiamo il valore di un immobile in base al reddito da locazione che può generare. Se un immobile ha un reddito da locazione elevato o ha il potenziale per generarlo, il suo valore viene stimato più alto. È come se guardassimo al futuro per vedere quanto potrebbe essere redditizio l’immobile.

Questo metodo si concentra sul reddito potenziale che l’immobile può generare. A tal fine, si utilizza il reddito locativo attuale o previsto e lo si converte in un valore capitale utilizzando un fattore di capitalizzazione. Questo valore capitalizzato costituisce la base per la valutazione dell’immobile. Oltre al reddito da locazione, vengono presi in considerazione anche altri fattori, come i costi operativi, il turnover degli inquilini, gli eventuali periodi di sfitto e i possibili sviluppi futuri del mercato. L’approccio della capitalizzazione del reddito consente quindi di valutare correttamente il potenziale economico a lungo termine di un immobile in affitto.

Spiegato in modo rapido e semplice:

• Capitalizzazione del reddito generato
• Metodo principale per la valutazione di immobili, terreni e aziende in affitto
• Concentrarsi sul potenziale reddito futuro dell’immobile

Per saperne di più su:

• Approccio della capitalizzazione del reddito

Metodo del valore materiale per case e appartamenti monofamiliari

Che cosa significa il metodo del valore patrimoniale?

Il metodo del valore patrimoniale considera quanto costerebbe oggi la costruzione di un nuovo immobile. Poi si detrae quanto l’immobile ha perso valore nel frattempo perché è diventato più vecchio. Viene utilizzato principalmente per case e appartamenti per determinare il loro valore materiale puro.

In questo metodo, il valore patrimoniale dell’immobile viene determinato sulla base dei costi di produzione o di nuova costruzione. Tali costi vengono rettificati per tener conto delle riduzioni di valore dovute all’invecchiamento e all’usura. Nella valutazione possono essere incluse anche caratteristiche speciali o strutturali. Il metodo del valore patrimoniale è particolarmente indicato per gli immobili il cui valore è definito meno dalla loro capacità di guadagno e più dalla loro sostanza materiale.

Spiegato in modo rapido e semplice:

• Determinazione del valore del bene deducendo il valore di usura dai costi di nuova costruzione.
• Utilizzato principalmente per case monofamiliari e condomini
• Si concentra sulle caratteristiche fisiche e sui costi di ricostruzione dell’immobile.

Per saperne di più su:

• Metodo del valore patrimoniale

Metodo residuale: Determinazione dell’importo massimo investibile

Che cos’è il metodo residuale, spiegato in modo semplice?

Il metodo residuale consiste nell’esaminare il denaro che rimane all’investitore dopo aver dedotto tutti i costi. Aiuta a determinare l’importo massimo che un investitore può spendere per un immobile in base al reddito futuro previsto. È una sorta di rete di sicurezza per garantire la redditività dell’investimento.

Il metodo residuale non è un metodo standardizzato, ma viene utilizzato per determinare l’importo massimo che può essere investito. I costi a carico dell’investitore vengono dedotti dal valore di vendita dell’immobile. Questo metodo fornisce un’indicazione dell’importo massimo che un investitore può spendere per un immobile in base al reddito previsto.

Spiegato in modo rapido e semplice:

• Determinazione dell’importo massimo investibile, deducendo i costi dell’investitore dal valore di vendita.
• Non un metodo standardizzato, ma una guida per gli investitori
• Fornisce un’indicazione del potenziale di investimento massimo in base ai rendimenti attesi.

Determinare il valore del credito ipotecario: minimizzare il rischio dei prestiti

Cosa si intende per calcolo del valore di prestito ipotecario?

Il calcolo del valore dei mutui ipotecari viene utilizzato dalle banche per determinare il valore di un immobile prima che venga utilizzato come garanzia per un prestito. Le banche vogliono assicurarsi che l’immobile abbia un valore sufficiente a garantire il denaro preso in prestito. Tengono conto della sicurezza con cui l’immobile può essere venduto in un periodo di tempo più lungo. Questo aiuta a minimizzare il rischio per la banca e a concedere prestiti in modo sicuro.

Anche la determinazione del valore di prestito ipotecario non è standardizzata. Le banche e il settore dei prestiti generalmente determinano il valore di prestito ipotecario dell’immobile al fine di minimizzare il rischio nella concessione di un prestito. La probabilità che l’immobile possa essere venduto in modo sicuro al valore di prestito ipotecario in un periodo di tempo più lungo è inclusa nella valutazione. Nella maggior parte dei casi, il 70-80% del valore di mercato raggiungibile viene messo a disposizione come linea di credito.

Spiegato in modo rapido e semplice:

• Determinazione del valore dei mutui ipotecari da parte delle banche per minimizzare il rischio dei prestiti
• Tiene conto della sicurezza delle vendite di immobili su un periodo di tempo più lungo
• Le banche offrono generalmente una linea di credito pari al 70-80% del valore di mercato previsto.

Valutare la proprietà [anno]

Ora conoscete i metodi tipici che utilizziamo per valutare una proprietà, con una semplice spiegazione. Potete trovare ulteriori informazioni su questo argomento qui:

• Valutare la proprietà [anno]

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Valore di mercato: prezzo di vendita [anno] per casa e appartamento

Iniziamo con le due domande più importanti:

Cosa significa valore di mercato?

Il valore di mercato è il prezzo che può essere realizzato nel corso ordinario degli affari entro il periodo di tempo specificato in base alle circostanze legali e alle caratteristiche effettive, alle altre proprietà e all’ubicazione dell’immobile o dell’altro oggetto della valutazione.

Nel 2004, il termine “valore di mercato”, utilizzato in tutta l’UE, è stato aggiunto alla definizione di valore di mercato nella sezione 194 delCodice edilizio tedesco(BauGB). Il valore di mercato è quindi una stima del prezzo che può essere realizzato sul mercato. Il valore di mercato è generalmente utilizzato per la vendita e l’acquisto di terreni e fabbricati. Può essere necessario determinare il valore di mercato anche in caso di vendite forzate, accertamenti fiscali da parte dell’ufficio delle imposte, divorzi e successioni .

Dove posso trovare il valore di mercato?

Il valore di mercato non si trova in un elenco, ma deve essere calcolato con i tipici metodi di valutazione – di cui parleremo tra poco.

Determinazione del valore di mercato: come si calcola il valore di mercato?

La valutazione del valore di mercato fa riferimento alla macro-ubicazione (città/regione) e alla micro-ubicazione (immediate vicinanze dell’immobile) dell’immobile, alla sua sezione, alle sue dimensioni e a eventuali oneri fondiari esistenti che possono ridurne il valore. Secondo il BauGB, il valore di mercato non è un valore fisso, ma si riferisce alla data di riferimento indicata nella perizia. È possibile che il valore di mercato possa cambiare significativamente in un certo periodo di tempo.

Il valore di mercato quantifica il valore al momento della valutazione. La valutazione del valore di mercato tiene conto dei seguenti punti:

• Valore materiale della proprietà, se sviluppata
• Natura e ubicazione dell’immobile (dimensioni, tipo di sviluppo)
• Circostanze legali (ad es. catasto, protezione dei monumenti)
• Altri oggetti della valutazione

Ma:

In realtà, però, la domanda di mercato ha un’influenza decisiva sul valore del vostro immobile.

La domanda di immobili e le caratteristiche ricercate variano notevolmente da regione a regione. Basti pensare a località come Monaco e Berlino, dove la posizione gioca un ruolo fondamentale nel valore di mercato.

Documenti per la determinazione del valore di mercato

Per la valutazione delle vendite immobiliari vengono generalmente analizzati i seguenti documenti:

• Estratto del catasto
• Piante dell’edificio, planimetrie, sezioni
• Descrizione dell’edificio
• Pianta del sito e mappa della parcella
• Calcolo dello spazio abitativo
• Certificato energetico

Per i condomini sono richiesti anche i seguenti elementi:

• Verbali delle ultime tre assemblee dei proprietari
• Piano aziendale
• Dichiarazione di divisione (registro fondiario)
• Dichiarazione delle prestazioni abitative

Nel caso di immobili a reddito, devono essere presentati anche questi:

• Costi operativi
• Elenchi di noleggio
• Contratti di locazione

È necessario considerare anche i diritti e i gravami:

• Atti notarili
• Registrazioni speciali (diritti di passaggio, diritti residenziali, ecc.)

Ponderazione dei criteri nel valore di mercato

Particolare importanza viene data all’ubicazione e ai rischi futuri previsti per l’immobile. I rischi sono solitamente rischi di ammodernamento, come ad esempio i costi previsti a causa di un arretrato di ristrutturazione. Vengono valutate anche le misure di manutenzione più costose, che generalmente comprendono il tetto, la cantina, le finestre e il riscaldamento. Si valuta anche il tipo di casa. Se l’edificio è stato costruito prima del 1945, è un vecchio edificio; dopo il 1945, è classificato come nuovo edificio. Vengono presi in considerazione anche il design esterno, la pianta, il giardino, la facciata, la disposizione dei locali e le condizioni di illuminazione.

Fattori come l’ubicazione, il balcone e l’attrattiva per il gruppo target giocano un ruolo importante nell’affittabilità dell’immobile. Altri fattori inclusi nella valutazione sono, ad esempio, l’ascensore e gli arredi dell’immobile:

• Superficie dell’appezzamento (superficie abitabile proporzionale o superficie totale)
• Spazio abitativo secondo l’Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFIV)
• Garage, parcheggio sotterraneo, posti auto (rischi di ristrutturazione esistenti)
• Seminterrato ulteriormente utilizzabile o ad esempio ristrutturazione arretrata nel seminterrato
• Dati demografici relativi all’ubicazione dell’immobile
• Tipo di immobile (commerciale, residenziale, di cura, vincolato, altre forme speciali, misto)

Valutazione: 3 metodi di valutazione

Tutte le informazioni importanti sulla valutazione delle vendite di immobili e su altre procedure di valutazione riassunte per voi:

Approccio della capitalizzazione del reddito: Suddivisione in valore di mercato e valore di reddito dell’edificio

Il metodo della capitalizzazione del reddito suddivide l’immobile in valore di mercato del terreno e valore reddituale dell’edificio. Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, si confrontano il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno comprensivo di interessi.

Metodo del valore materiale: Valore per la nuova costruzione di un immobile

Nel metodo del valore patrimoniale, il valore di mercato del terreno viene prima determinato utilizzando il valore fondiario standard, dopodiché viene aggiunto il valore patrimoniale dell’edificio. Il valore patrimoniale dell’edificio viene calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio al netto di eventuali riduzioni dovute all’età.

Il valore tangibile del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore tangibile dell’edificio vengono sommati e moltiplicati per un fattore di valore tangibile. Il calcolo del fattore di valore patrimoniale dipende dal tipo di edificio, dal valore patrimoniale provvisorio e dal valore fondiario standard. Il valore patrimoniale totale così calcolato indica le risorse finanziarie necessarie per la ricostruzione dell’immobile.

Metodo del valore comparativo: Confronto con proprietà simili

Il metodo del valore comparativo mette a confronto il vostro immobile con altri simili. Viene utilizzato in particolare per la vendita di condomini ed edifici residenziali. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non edificati.

Nel confronto vengono presi in considerazione solo immobili in posizioni simili e con layout comparabili. Gli immobili inclusi nella valutazione devono trovarsi nelle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente realistico. Viene spesso utilizzato per determinare il valore degli immobili, in quanto le ubicazioni sono relativamente comparabili a livello regionale.

Valutare la proprietà [anno]

Valutazione della casa, valutazione dell’appartamento, a cosa bisogna prestare attenzione per ottenere un buon prezzo di vendita? Potete trovare i miei consigli qui:

• Valutare la proprietà [anno]

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