Vacanza in famiglia | Lukinski

Vendere un piatto con inquilino: diritti, doveri & particolarità

Laura — Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000

Vendere un Piatto con inquilino – la vendita di un appartamento di proprietà affittato può rappresentare un’opportunità redditizia per liberare capitale, reinvestire il capitale proprio vincolato o ristrutturare strategicamente un portafoglio. Tuttavia, il processo comporta notevoli particolarità: i diritti degli inquilini, i periodi di blocco per la risoluzione del contratto, i diritti di prelazione e un mercato degli acquirenti significativamente più ristretto portano, nella pratica, a sconti dei prezzi tra il 20 e il 35 percento rispetto alla vendita di un immobile vuoto. Tutti i dettagli sull’intero processo li troverete nel nostro Guida alla vendita di immobili. In questo articolo scoprirete quali diritti hanno gli inquilini, come trovare l’acquirente giusto, quali trappole fiscali si nascondono e come ottenere un prezzo equo sul mercato nonostante il rapporto di affitto.

Vendere un Piatto con inquilino: ciò che va considerato

La vendita di un appartamento affittato è molto più complessa rispetto alla vendita di un immobile vuoto. Dalla protezione contro la risoluzione del contratto di affitto prevista dall’art. 566 del Codice civile tedesco, passando al diritto di prelazione del conduttore (art. 577 del Codice civile tedesco) fino alle limitazioni temporanee per le dimissioni per motivo di bisogno personale (art. 577a del Codice civile tedesco), esistono numerose barriere legali. Si aggiunge inoltre che il cerchio degli acquirenti si restringe: i proprietari finali scompaiono, gli investitori diventano il gruppo target principale. Esaminiamo i punti più importanti nel dettaglio.

Protezione contro la risoluzione: la vendita non annulla l’affitto (art. 566 del Codice civile tedesco)

La vendita dell’appartamento non comporta la fine del contratto di affitto. Il principio centrale “la vendita non annulla l’affitto” è stabilito nell’art. 566 del Codice civile tedesco: il nuovo proprietario entra in tutti i diritti e doveri del contratto di affitto esistente. Il prezzo d’affitto, i termini di risoluzione, le clausole per le riparazioni estetiche, gli accordi per le modernizzazioni – tutto rimane invariato. Il conduttore ha comunque diritto al possesso incondizionato dell’appartamento, fintanto che adempie ai propri obblighi contrattuali.

Praticamente significa che: anche se l’affitto negli ultimi anni è rimasto al di sotto del livello di mercato, il nuovo proprietario non può semplicemente adattare il contratto. Gli aumenti d’affitto sono possibili solo entro il limite di sovvenzione (15-20 percento in tre anni) e l’affitto di confronto locale. Proprio questo punto porta a sconti significativi negli immobili fortemente sottoutilizzati.

Il punto più importante a colpo d’occhio:

§ 566 BGB: l’acquisto non interrompe l’affitto
L’acquirente assume il contratto di affitto incluso tutte le clausole
Anche la cauzione passa all’acquirente (§ 566a BGB)
Gli aumenti d’affitto sono possibili solo entro il limite legale
Il venditore è responsabile per gli affitti arretrati fino al trasferimento

Diritto di prelazione del locatario (§ 577 BGB)

Quando un condominio viene suddiviso per la prima volta in singoli appartamenti di proprietà e venduti a terzi, al locatario spetta un diritto di prelazione legale. Questo meccanismo di protezione ha lo scopo di impedire che i locatari vengano spostati dalla loro casa attraverso la trasformazione e la vendita. Importante: il diritto di prelazione si applica solo al primo acquisto dopo la suddivisione – non a ogni successivo trasferimento.

Funziona così il diritto di prelazione nella pratica:

Venditore deve informare per iscritto l’inquilino del contenuto del contratto di vendita
L’inquilino ha due mesi di tempo per esercitare il diritto di prelazione
L’esercizio deve avvenire in forma notarile
L’inquilino entra in contratto con le stesse condizioni del compratore terzo
Eccezione: vendita a parenti o membri del nucleo familiare – in questo caso non esiste il diritto di prelazione

Quali altre particolarità bisogna considerare quando si vende un edificio residenziale suddiviso, le scopri qui: Vendere singole unità immobiliari.

Periodo di blocco per la risoluzione dopo la conversione (art. 577a BGB)

Un punto spesso sottovalutato: quando un’abitazione in affitto viene trasformata in un appartamento di proprietà e venduta, per il nuovo proprietario è previsto un periodo di blocco per la risoluzione per motivo di bisogno personale o per motivi di valorizzazione. Durante questo periodo l’acquirente non può risolvere il contratto d’affitto per bisogno personale.

Panoramica dei periodi di blocco:

Protezione minima a livello nazionale: 3 anni a partire dal trasferimento della proprietà
In mercati immobiliari tesi (per ordinanza regionale): fino a 10 anni
Si applica a grandi città come Monaco, Berlino, Amburgo, Colonia, Francoforte
La durata inizia con l’iscrizione del nuovo proprietario nell’archivio catastale

Per gli investitori questo aspetto è neutrale o positivo – vogliono comunque affittare. Per gli acquirenti che intendono abitare nell’immobile, questa clausola di blocco può essere un elemento decisivo e esclude praticamente questa categoria di acquirenti.

Contratto di risoluzione del contratto di affitto: la soluzione costosa, ma pulita

Se si desidera vendere l’appartamento vuoto per ottenere il prezzo più alto destinato agli acquirenti che intendono abitarvi, il contratto di risoluzione del contratto di affitto è spesso l’unico modo giuridicamente sicuro. L’inquilino rinuncia volontariamente ai propri diritti di affitto in cambio di un’indennità e si trasferisce in un momento concordato.

Indennità di risoluzione di mercato:

Standard: 6 a 12 affitti lordi freddi
In mercati tesi: 12 a 24 affitti lordi freddi
Ordine di grandezza lordo: 10.000 € a 50.000 €, in posizioni di alto livello anche molto di più
Regola empirica: l’indennità dovrebbe essere inferiore alla differenza di prezzo tra vendita con affitto e vendita vuota

Esempio di calcolo: un Piatto a Monaco con un affitto freddo di 1.200 € genera 480.000 € affittato e 620.000 € vuoto. Differenza: 140.000 €. Un’indennità di 30.000–50.000 € è qui economicamente sensata, poiché rimangono comunque 90.000–110.000 € di maggior ricavo netto.

Diritto di visita del proprietario

Se si tratta di appartamento duplex o microappartamento – se si desidera vendere il Piatto, è possibile organizzare appuntamenti per le visite. Tuttavia, il diritto di visita è chiaramente limitato. Il proprietario deve rispettare la privacy dell’inquilino, preavvisare gli appuntamenti con anticipo (usuale: almeno 3–4 giorni) e indicare lo scopo.

Cosa la giurisprudenza considera accettabile:

Massimo una visita alla settimana
Da lunedì a venerdì tra le 10 e le 19, il sabato limitato
Termine di preavviso: almeno 24 ore, meglio 3–7 giorni
Durata della visita: massimo 30–45 minuti per appuntamento
Visite collettive con più interessati ammesse, ma non obbligatorie

Consiglio pratico: offrite all’inquilino una piccola compensazione per le spese (ad esempio 50–100 € per appuntamento) o un’indennità una tantum. Questo riduce notevolmente i conflitti e garantisce appuntamenti cooperativi.

Utilizzatore finale: risoluzione del contratto per esigenza personale

Requisiti per una risoluzione del contratto per esigenza personale efficace

Se il proprietario ha bisogno dell’appartamento per sé o per parenti stretti, è possibile una risoluzione per esigenza personale – ma solo sotto rigorosi requisiti. Una dichiarazione generica non basta; l’esigenza deve essere specifica e verificabile.

Chi rientra nella categoria di “parenti stretti”:

Coniugi, partner registrati, figli, genitori
Fratelli, nonni, nipoti
Suoceri, nuore o nuori (in alcuni casi)
Assistenti per membri della famiglia nel nucleo familiare

Termini di risoluzione per esigenza personale

Le scadenze legali per la risoluzione del contratto dipendono dalla durata dell’affitto:

Durata dell’affitto fino a 5 anni: 3 mesi di preavviso
Durata dell’affitto da 5 a 8 anni: 6 mesi
Durata dell’affitto superiore a 8 anni: 9 mesi
Nel caso di trasformazione: in aggiunta 3–10 anni di blocco (art. 577a BGB)

Clausola di eccezionalità e rischi

L’affittuario può opporsi in base all’art. 574 BGB se la risoluzione rappresenterebbe una particolare difficoltà per lui – ad esempio in caso di avanzata età, malattia grave, gravidanza o mancanza di alloggio alternativo. Inoltre, si deve prestare attenzione: se l’esigenza di proprietà dichiarata non viene successivamente realizzata (“esigenza di proprietà falsamente dichiarata”), potrebbero insorgere richieste di risarcimento danni con cifre che vanno da cinque a sei cifre.

Requisiti per una risoluzione per esigenza di proprietà efficace in sintesi:

Interesse legittimo e concreto del proprietario
Utilizzo personale o per parenti stretti
Giustificazione scritta con nome e motivo dell’esigenza
Rispetto dei termini di preavviso legali
Rispetto del periodo di blocco dopo la trasformazione
Applicazione effettiva obbligatoria dopo il ritiro

Affittato vs. non affittato: Il confronto diretto

La decisione “vendere affittato o vendere libero” ha conseguenze finanziarie significative. Ecco un confronto diretto dei fattori più importanti:

Criterio	Vendere affittando	Vendere vuoto
Prezzo di vendita	20–35 % sotto il valore di mercato	100 % valore di mercato
Cerchio degli acquirenti	Investitori, investitori	Utilizzatori finali + investitori
Durata della vendita	Più lunga (3–6+ mesi)	Più veloce (1–3 mesi)
Criterio di valutazione	Moltiplicatore degli affitti / rendimento	Valore di confronto / valore reale
Spesa per visite	Elevata (coordinazione degli inquilini)	Bassa (possibile in qualsiasi momento)
Home staging possibile	No	Sì
Rischio di mancato affitto	Da parte dell’acquirente	Non rilevante
Spazio di negoziazione	Limitato	Più ampio

Investitori come target: così pensano gli investitori

Valutazione tramite moltiplicatore degli affitti

Mentre gli utilizzatori finali acquistano emotivamente e prendono i prezzi di confronto come riferimento, gli investitori valutano i beni immobili in modo puramente calcolato tramite il moltiplicatore degli affitti (anche: moltiplicatore). La formula: prezzo di acquisto ÷ affitto netto annuo = fattore.

Fattori di mercato per ogni posizione:

A-posizioni (Monaco, Amburgo-centro): fattore 30–45
B-posizioni (Düsseldorf, Stoccarda, Colonia): fattore 22–32
C-posizioni (città medie): fattore 16–24
D-posizioni (città di media grandezza): fattore 12–18

Esempio di calcolo: un appartamento con un affitto freddo di 1.000 € (12.000 € all’anno) genera un prezzo di vendita di 420.000 € a Monaco con un fattore 35, mentre a Lipsia con un fattore 22 solo 264.000 €. Chi affitta a sua volta dovrebbe verificare prima della vendita se è possibile aumentare l’affitto in modo legalmente sicuro – ogni euro aggiuntivo di affitto mensile aumenta il prezzo di vendita moltiplicandolo per 12.

Quali tipi di investitori sono adatti?

Investitore privato: cerca 1–3 immobili per la previdenza pensionistica, orientato ai fattori
Detentore di immobili / Family Office: acquista portafogli, si concentra sul cashflow e sulla qualità della posizione
Investitore Fix-and-Flip: cerca immobili con potenziale di aumento del valore, spesso con contratti di affitto in scadenza
Investitori istituzionali: rilevanti solo a partire da dimensioni dei portafogli elevate, con elevate richieste di rendimento

Aspetti fiscali alla vendita

Imposta sulle plusvalenze (art. 23 TUIR)

Se un appartamento affittato viene venduto entro 10 anni dalla sua acquisizione, l’eventuale guadagno è soggetto all’imposta sulle plusvalenze pari al vostro aliquota personale di IRPEF (fino al 45 % più addizionale). Il periodo inizia con la data del contratto di compravendita notarile – non con la consegna o l’iscrizione nel registro immobiliare.

Punti importanti per il periodo di speculazione:

10 anni di detenzione per immobili affittati

Apps Real Estate: raccomandazioni per inquilini, proprietari e investitori immobiliari

office@cxmxo.com — Fri, 03 Mar 2023 11:30:05 +0000

App immobiliari – Queste app sono destinate a tutti i cacciatori di appartamenti, proprietari, venditori o investitori immobiliari. Offrono strumenti e calcolatori per calcolare le cifre chiave del settore immobiliare o per trovare l’immobile dei vostri sogni per uso personale o come investimento. In questo elenco potete trovare tutte le app in una panoramica con il rispettivo link per il download.

Applicazioni immobiliari: Conoscenze e notizie

Con le seguenti app sarete sempre aggiornati quando si tratta di immobili. App per principianti e per utenti esperti.

App Esperienza immobiliare

L’applicazione Immobilien-Erfahrung.de vi offre tutte le conoscenze immobiliari di cui avete bisogno per quanto riguarda gli investimenti di capitale, la gestione degli edifici, la riqualificazione, nonché il finanziamento e la gestione. Grazie ai pratici calcolatori, è possibile conoscere i costi accessori di acquisto e molte altre cifre chiave. Nel wiki immobiliare troverete oltre 1.000 termini tecnici spiegati in modo semplice.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

Download dell’app: iOS e Android

Scaricare da Google Play Store e Apple App Store.

IZ – Giornale immobiliare

Con IZ-Immobilienzeitung sarete sempre aggiornati sulle novità del settore immobiliare tedesco. Scoprite tutto sulle opportunità di rendimento o sugli immobili da investimento in un’unica app.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita
Abbonamento necessario

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Rivista Haus & Grund

La rivista “Haus & Grund” fornisce informazioni aggiornate su argomenti del settore immobiliare per locatari, proprietari e conduttori. Vengono trattati, ad esempio, gli sviluppi politici, le novità in materia di diritto tributario o di locazione e gli argomenti di carattere amministrativo. I lettori hanno la possibilità di contrassegnare gli articoli con semplici segnalibri e di classificarli successivamente.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

App immobiliari: strumenti e calcolatori online

Con questi strumenti è possibile calcolare in modo semplice e veloce le cifre chiave del settore immobiliare. Dal capitale proprio al rendimento dell’investimento, dalla superficie utile alla superficie calpestabile: scoprite tutto con queste app.

Strumenti Lukinski Immo

L’applicazione Immo Tools di Lukinski mette a disposizione oltre 20 strumenti online sul tema immobiliare. In questo modo è possibile accedere a una serie di cifre chiave pratiche che possono servire come ausilio per le decisioni o come conoscenze avanzate. L’applicazione consente di calcolare in modo rapido e semplice i piani di risparmio per le riserve, il capitale proprio e il rendimento degli immobili.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Affittato.com

L’app immobiliare Vermietet.de è stata sviluppata appositamente per i proprietari e i gestori di immobili. L’app offre un modo semplice, sicuro ed efficace per organizzare tutti gli aspetti della gestione immobiliare, indipendentemente dal tipo di portafoglio, che si tratti di un condominio o di un appartamento. Le funzioni dell’app comprendono rendiconti di servizio conformi alla legge, contratti di locazione sicuri, valutazioni e modelli ufficialmente verificati per solleciti e aumenti dell’affitto.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Immocazione.com

L’app Immocation.de offre un calcolatore semplice e chiaro che fornisce informazioni rapide e precise sul rendimento dell’investimento prima di acquistare o vendere un immobile. Inoltre, l’app offre ulteriori strumenti che forniscono informazioni dettagliate sul tema degli immobili. Grazie all’interfaccia utente intuitiva con semplici cursori, l’utilizzo dell’app è semplice.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Fondi immobiliari Deka

L’app Deka Immobilienfonds vi fornisce informazioni complete su tutti i dettagli importanti dei fondi immobiliari del Gruppo Deka. Con questa app potete accedere in modo semplice e veloce a informazioni quali il prezzo unitario, le informazioni sugli immobili e le informazioni di base su acquisti e vendite. Le funzioni push dell’app vi permettono di essere sempre aggiornati e di conoscere gli ultimi sviluppi.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Applicazioni immobiliari: comprare, vendere, affittare e locare

Con l’aiuto delle seguenti app, troverete sicuramente l’immobile dei vostri sogni. Che si tratti di una casa di proprietà, di un investimento o di una casa per le vacanze, con questa selezione di app troverete quello che state cercando.

Villa Lukinski

L’App Lukinski Villa vi fornisce offerte e una panoramica di immobili per vacanze e investimenti in Germania, nelle Isole Baleari e negli Stati Uniti. Semplicemente scaricando l’app, potrete facilmente cercare una proprietà adatta alle vostre esigenze.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Immoscout24

L’app di Immoscout24 vi offre la possibilità di trovare o proporre immobili in vendita, in affitto o in locazione. Grazie alle diverse opzioni di filtro, è possibile effettuare una ricerca specifica dell’immobile desiderato. L’app offre anche funzioni utili come la pianificazione del trasferimento e del finanziamento per aiutarvi a prendere decisioni e a realizzare i vostri piani.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

Download dell’app: iOS e Android

Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Immowelt

L’applicazione immobiliare di Immowelt vi offre la possibilità di cercare immobili da affittare o acquistare in Germania, Austria e Svizzera. È possibile trovare facilmente l’immobile adatto alle proprie esigenze utilizzando vari filtri come il costo, la superficie abitabile o il numero di stanze. Inoltre, l’app offre funzioni pratiche come la visualizzazione della mappa per la ricerca o la possibilità di richiedere un rapporto Schufa direttamente nell’app.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Immobiliare Immonet

L’applicazione Immonet vi aiuta a trovare l’immobile giusto esattamente come lo desiderate. Grazie alle funzioni della mappa interattiva, è possibile tracciare con precisione il raggio di ricerca e utilizzare le funzioni GPS avanzate. Grazie a criteri di ricerca semplificati come “balcone” o “garage”, è possibile filtrare facilmente gli immobili adatti. Inoltre, l’app offre l’integrazione dell’Apple Watch.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

Download dell’app: iOS e Android

Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Trovit Immo

Trovit Immo è una semplice applicazione immobiliare che consente di trovare rapidamente e facilmente l’immobile giusto da acquistare o affittare. La funzione del raggio di ricerca può essere personalizzata e si possono utilizzare ampi criteri di ricerca per restringere in modo efficiente la ricerca. Grazie alle notifiche push, sarete sempre aggiornati.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

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Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Immobili a Von Poll

L’applicazione immobiliare di Von Poll vi offre un modo semplice per scoprire un’ampia gamma di immobili. Con la dashboard del proprietario, è possibile vendere o affittare la propria proprietà. Inoltre, l’app consente di effettuare una valutazione immobiliare online semplice e veloce per determinare il valore effettivo della vostra proprietà.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

Download dell’app: iOS e Android

Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Immosuchmaschine.de

L’app Immosuchmaschine.de è un’applicazione appositamente progettata per la ricerca di immobili. Combina i più noti portali immobiliari tedeschi e consente di effettuare ricerche e confronti su più portali contemporaneamente. Con la funzione agente di ricerca, potete specificare i vostri criteri di ricerca e l’agente di ricerca vi avvisa non appena viene trovato un immobile adatto.

L’applicazione è gratuita?

Sì, l’applicazione è gratuita

Download dell’app: iOS e Android

Qui potete trovare l’applicazione nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Apps Beni immobili: Consigli per inquilini, proprietari e investitori immobiliari

office@cxmxo.com — Fri, 03 Mar 2023 11:30:05 +0000

Beni immobili App – Queste App sono destinate a tutti coloro che cercano un alloggio, proprietari, venditori o investitori immobiliari. Offrono strumenti e calcolatori per calcolare i dati chiave relativi all’immobile o per trovare la vostra immobile dei sogni per uso personale o come investimento. Tutte le App in un’unica panoramica con il rispettivo link per il download le trovate in questa lista.

App per beni immobili: Conoscenza & Notizie

Con le seguenti App rimarrete sempre aggiornati sulle notizie immobiliari. App per principianti e per esperti.

App Esperienza Beni Immobili

L’app Immobilien-Erfahrung.de offre tutta la conoscenza immobiliare riguardo agli investimenti, alla gestione degli edifici, all’incremento del valore, alla finanziatura e alla gestione. Con i pratici calcolatori potrete scoprire i costi accessori all’acquisto e molte altre informazioni chiave. Nel wiki immobiliare troverete oltre 1.000 termini tecnici spiegati in modo semplice.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download App: iOS & Android

Download nel Google Play Store & Apple App Store.

IZ – Immobilienzeitung

Con l’IZ-Immobilienzeitung rimarrete sempre aggiornati con le notizie del settore immobiliare tedesco. Scoprite tutto sui possibili rendimenti o sugli oggetti di investimento all’interno di un’app.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita
Necessario un abbonamento

Download dell’app: iOS & Android

Qui potete trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Casa & Grund Magazin

Il magazine “Casa & Grund” offre informazioni aggiornate sui temi del settore immobiliare per inquilini, proprietari e proprietari di immobili. Tra gli argomenti trattati vi sono ad esempio sviluppi politici, novità fiscali o relative al diritto del locatore, nonché temi amministrativi. I lettori hanno la possibilità di contrassegnare gli articoli con semplici segnalibri e di categorizzarli in seguito.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Qui troverete l’app nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti i cellulari Android.

App per beni immobili: strumenti online e calcolatori

Con questi strumenti calcolate rapidamente e senza complicazioni le principali cifre relative all’immobile. Dall’equity e al rendimento, fino all’area utile e all’area lorda – tutto lo scoprirete con queste App.

Immobilien Guru (la mia App): App per imparare & calcolatore

La App Immobilien Guru vi mette a disposizione più di 20 strumenti online relativi al tema immobili. Potrete accedere a una vasta gamma di cifre pratiche che possono servirvi come aiuto per prendere decisioni o come conoscenza avanzata. L’app vi permette di calcolare rapidamente e senza complicazioni piani di risparmio per le riserve, l’equity e il rendimento degli immobili.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita Per il calcolo consigliamo: Rendimento Immobiliare.

Download dell’App: iOS & Android

Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti gli smartphone Android.

Vermietet.de

L’app immobiliare Vermietet.de è stata sviluppata appositamente per proprietari e gestori. L’app offre un modo semplice, sicuro ed efficiente per organizzare tutti gli aspetti legati alla gestione immobiliare, indipendentemente dal tipo di portafoglio – che si tratti di un appartamento di proprietà o di un condominio. Le funzioni dell’app includono calcoli delle spese accessorie legalmente sicuri, contratti di affitto sicuri, valutazione del valore immobiliare e modelli ufficialmente verificati per le notifiche e le aumenti d’affitto.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’App: iOS & Android

Ecco l’App negli AppStore (iPhone) e Playstore per tutti i smartphone Android.

Download negli AppStore
Download nel PlayStore

Immocation.de

L’App di Immocation.de offre un calcolatore semplice e chiaro che fornisce in modo rapido e preciso informazioni sulla rendita prima dell’acquisto o della vendita di un bene immobile. Inoltre, l’App offre ulteriori strumenti che forniscono informazioni dettagliate su tutti gli aspetti legati ai beni immobili. Grazie all’interfaccia utente intuitiva con semplici regolatori di scorrimento, l’uso dell’App è semplice e immediato.

L’App è gratuita?

Sì, l’App è gratuita

Download App: iOS & Android

Ecco l’App negli AppStore (iPhone) e Playstore per tutti i smartphone Android.

Fondo Immobiliare Deka

L’app Deka Immobilienfonds fornisce informazioni complete su tutti i dettagli importanti dei fondi immobiliari del gruppo Deka. Con questa app avrete un accesso rapido e semplice a informazioni come il prezzo delle quote, informazioni sugli immobili e sullo sfondo degli acquisti e vendite. Grazie alle funzioni di notifica dell’app rimarrete sempre aggiornati e potrete informarvi sulle ultime novità.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti gli smartphone Android.

Applicazioni per beni immobili: Compra, Vendere, Affittare & Affittare

Con l’aiuto delle seguenti applicazioni troverete sicuramente la vostra immobile dei sogni. Che si tratti di una casa propria, un investimento o una proprietà per le vacanze, con questa selezione di applicazioni troverete ciò che cercate.

Lukinski Villa

L’app Villa di Lukinski vi offre proposte e un’anteprima su immobili per le vacanze e investimenti immobiliari in Germania, nelle Baleari e negli Stati Uniti. Con il semplice download dell’app potrete cercare facilmente un immobile che corrisponda ai vostri desideri.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Qui potete trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti i cellulari Android.

Immoscout24

L’app Immoscout24 offre la possibilità di trovare o offrire beni immobili in vendita, in affitto, da vendere o da affittare. Grazie alle numerose opzioni di filtro, è possibile cercare in modo mirato l’immobile dei propri sogni. L’app offre inoltre funzioni utili come la pianificazione del trasloco e del finanziamento, per aiutare nella decisione e nell’attuazione dei propri piani.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti gli smartphone Android.

Immowelt

L’App Immowelt Beni immobili offre la possibilità di cercare immobili in affitto o in vendita in Germania, Austria e Svizzera. È possibile trovare facilmente l’immobile ideale per le proprie esigenze grazie a diversi filtri come costi, superficie abitabile o numero di camere. Inoltre, l’App offre funzioni pratiche come una vista mappa per la ricerca o la possibilità di richiedere direttamente nell’App una consultazione Schufa.

L’App è gratuita?

Sì, l’App è gratuita

Download App: iOS & Android

Ecco dove trovare l’App nell’AppStore (iPhone) e nel Playstore per tutti i telefoni Android.

Immonet Beni immobili

L’app Immonet vi aiuta a trovare l’immobile giusto esattamente secondo le vostre aspettative. Con le funzioni interattive della mappa potete disegnare con precisione il raggio di ricerca e utilizzare le funzioni GPS avanzate. Con criteri di ricerca semplificati come “Balcone” o “Garage” potete facilmente filtrare le proprietà adatte. Inoltre, l’app offre l’integrazione con la Apple Watch.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti i cellulari Android.

Trovit Immo

Trovit Immo è un’app semplice per beni immobili, con cui è possibile trovare rapidamente e facilmente l’immobile giusto per l’acquisto o l’affitto. La funzione del raggio di ricerca può essere personalizzata e grazie ai numerosi criteri di ricerca la ricerca può essere effettuata in modo efficiente. Grazie alle notifiche push rimani sempre aggiornato.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti gli smartphone Android.

Da Poll Immobilien

L’app immobiliare Von Poll offre una semplice possibilità di scoprire un’ampia offerta di beni immobili. Con il pannello proprietario, puoi vendere o affittare la tua proprietà. Inoltre, l’app permette una veloce e semplice valutazione online degli immobili per determinare il loro valore effettivo.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

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Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti gli smartphone Android.

Immosuchmaschine.de

L’app Immosuchmaschine.de è un’applicazione specifica per la ricerca immobiliare. Unisce i portali immobiliari tedeschi più noti e permette di cercare e confrontare simultaneamente su diversi portali. Con la funzione Agente di ricerca, puoi indicare i tuoi criteri di ricerca e l’agente di ricerca ti avvisa non appena trova un’immobile adatto.

L’app è gratuita?

Sì, l’app è gratuita

Download dell’app: iOS & Android

Ecco dove trovare l’app nell’AppStore (iPhone) e nel PlayStore per tutti gli smartphone Android.

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Strategia Fix & Flip: Compra di beni immobili, ristrutturazione e vendita – commercio immobiliare

office@cxmxo.com — Thu, 02 Feb 2023 12:31:12 +0000

Fix & Flip è la disciplina regina del trading immobiliare attivo: comprare a prezzo basso, valorizzare in modo mirato, vendere con profitto. Sembra semplice — non lo è. Margine netto realistico si aggira tra il 15 e il 25 percento, la durata media del possesso si attesta tra i 6 e i 12 mesi, e a partire dal quarto acquisto in cinque anni diventate automaticamente un commerciante immobiliare a scopo di lucro. In questo manuale scoprirete come funziona realmente la strategia, con quale capitale proprio dovete calcolare, quanto dovreste prevedere per la ristrutturazione per metro quadrato e quali trappole fiscali possono costare agli iniziatori centinaia di migliaia di euro. Quanto dovrebbe essere la vostra quota di capitale proprio, leggetelo nell’articolo Quota di capitale proprio.

Was ist Fix & Flip? Definition, Marge & Risiko

Fix & Flip descrive una strategia commerciale a breve termine, nella quale un immobile in condizioni precarie viene acquistato al di sotto del valore di mercato, ristrutturato con interventi mirati e rivenduto con profitto dopo 6 a 18 mesi. Il profitto deriva dalla differenza tra prezzo di vendita e investimento totale (prezzo d’acquisto + spese accessorie all’acquisto + ristrutturazione + finanziamento + spese di vendita + tassa).

Margini netti realistici nei progetti Fix-&-Flip calcolati correttamente si aggirano tra il 15 e il 25 percento del prezzo di vendita — tutto al di sotto non è degno del rischio.

A differenza della strategia Buy-&-Hold, non si tratta di rendimento da affitto o aumento di valore su decenni, ma di un commercio attivo — simile al trading azionario, solo con un fabbisogno di capitale molto più elevato, cicli più lunghi e implicazioni fiscali significative.

Fix & Flip vs. Buy & Hold: Confronto diretto

Kriterium	Fix & Flip	Buy & Hold
Durata	6–18 mesi	10+ anni
Fonte del guadagno	Marginale di vendita	Affitto + plusvalenza
Capitale proprio	25–40 percento	10–20 percento
Tassa sul guadagno	Assoggettabile a tassa (speculazione/attività commerciale)	Esente da tasse dopo 10 anni (privato)
Impegno temporale	Molto alto (attivo)	Basso (passivo)
Rischio	Alto	Medio
Sensibilità ai tassi	Molto alta	Media

Vantaggi di Fix & Flip

La strategia permette di realizzare guadagni sostanziosi in breve tempo e di aumentare più rapidamente il capitale proprio rispetto a qualsiasi strategia classica di affitto. Chi conclude tre flip di successo in due anni può potenzialmente raddoppiare il capitale iniziale — a patto che le condizioni di mercato siano favorevoli.

Aumento rapido del capitale: guadagno in 6–18 mesi invece che in 10+ anni
Scalabilità: I profitti possono essere immediatamente reinvestiti nell’immobile successivo
Esperienza di mercato: Conoscenza approfondita della zona, della struttura edilizia, dei professionisti e del comportamento degli acquirenti
Nessun rischio legato agli inquilini: Nessun mancato pagamento dell’affitto, nessuna ripartizione delle spese accessorie, nessun conflitto legale sull’affitto
Controllo della creazione di valore: Voi stessi decidete il leva attraverso la ristrutturazione

Svantaggi e rischi reali

Fix & Flip non è un gioco per principianti — l’entusiasmo mediatico nasconde la complessità. Chi sottovaluta i costi di ristrutturazione, sbaglia il timing del mercato o ignora la tassa, può trasformare un guadagno di 50.000 euro in una perdita di 30.000 euro.

Esplosione dei costi: Malfunzionamenti nascosti (muffa, funghi, amianto, statica) possono far schizzare i budget del 50–100 percento
Ritardi nell’esecuzione: Ogni mese aggiuntivo costa interessi, oneri di prontezza e costi di opportunità
Timing del mercato: Tassi di interesse in aumento o domanda in calo durante la ristrutturazione possono rovesciare i calcoli
Volle Steuerpflicht: Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist ist der gesamte Gewinn einkommensteuerpflichtig
Limite di 3 oggetti: A partire dal quarto vendita in cinque anni minaccia la classificazione come commerciante immobiliare
Rischio di liquidità: Se non si trova un acquirente, vi ritroverete con un immobile completamente ristrutturato, ma non affittato.
Concorrenza da parte dei professionisti: Costruttori e proprietari esistenti hanno spesso un accesso migliore agli affari fuori mercato

Schritt 1: Fix-&-Flip-Immobilie finden & kaufen

Il profitto si fa nell’acquisto — non nella vendita. Questa saggezza degli operatori vale in particolare nel mercato immobiliare. Chi compra al 10 per cento sotto il valore di mercato ha già garantito la sua margine alla metà del giorno della consegna delle chiavi. Chi paga il prezzo di mercato deve recuperare tutto attraverso la ristrutturazione — e fallisce nel 80 per cento dei casi.

Lage-Strategie: Wo Fix & Flip in Deutschland funktioniert

Le A-Lage (Monaco, Amburgo-Eppendorf, Francoforte-Westend) sono per lo più troppo care per Fix & Flip — i prezzi d’ingresso sono così elevati che il margine di ristrutturazione non riesce a coprirli. Le vere miniere d’oro per Fix-&-Flip sono aree B e C emergenti con dinamiche di gentrificazione:

Area periferica delle città top-7: Comuni residenziali con accesso alla S-Bahn
Seconda fila nelle metropoli: Quartieri che confinano direttamente con aree trendy
Città medie emergenti: Lipsia, Dresda, Magdeburgo, Erfurt, Brema, Augusta
Università in crescita: Heidelberg, Münster, Tübingen, Regensburg

Off-Market: Dove i professionisti acquistano davvero

Su ImmoScout si trovano raramente veri affari Fix-&-Flip — quando un immobile è presente lì, è già stato visto da tre investitori professionisti. I flipper esperti operano diversamente:

Espropriazioni forzate: Calendari delle aste dei tribunali, spesso tra il 20 e il 30 per cento sotto il valore di mercato
Comunità ereditarie: Vendita rapida, perché più eredi non riescono a mettersi d’accordo
Amministratore di successione e liquidatore: Il contatto diretto vale la pena
Contatto diretto per posta: Scrivere ai proprietari di immobili visibilmente vuoti
Rete di agenti immobiliari: Con agenti immobiliari che sanno che voi portate cassa e velocità
Rimasti da costruttore: Unità singole non vendute di progetti più vecchi

Verifica della sostanza: Segnali di allarme & elementi che rovinano l’affare

Prima di presentare un’offerta, verificate con un perito edile indipendente — l’onorario di 800 a 1.500 euro è la migliore investimento che possiate fare.

Funghi in casa: Ristrutturazione a partire da 30.000 euro — quasi sempre elemento che rovina l’affare
Asbesto nel tetto, pavimento o facciata: Smaltimento specializzato, spesso a cinque cifre
Umidità nel seminterrato: Drenaggio e impermeabilizzazione dall’esterno a partire da 20.000 euro
Difetti statici: Fessure, soffitti che pizzicano, cedimenti
Impianto elettrico obsoleto (cavi in gomma): Risanamento completo da 80 a 150 euro al m²
Attesti energetici F, G, H: Obblighi di riqualificazione secondo la GEG, nessun leva KfW
Usufrutto ereditario invece di proprietà: Riduce il prezzo di vendita del 20–40 percento
Condominio con riserve vuote: Minaccia di quote speciali
Protezione dei beni culturali: Elevati costi per oneri, libertà limitata di ristrutturazione

Finanziamento Fix-&-Flip: Banche, quota di capitale proprio & finanziamento intermedio

Le banche tradizionali finanziando Fix & Flip riluttanti — breve durata di detenzione, nessun affitto come servizio di capitale, alto rischio di vendita. Hanno bisogno di una banca specializzata, di un investitore privato o di un finanziamento intermedio.

Quota di capitale proprio: 25-40 percento — nettamente superiore rispetto all’affitto classico
Tassi di interesse: Aggiunta di 0,5 a 1,5 punti percentuali rispetto al finanziamento esistente
Compensazione per ammortamento: I prestiti a scadenza finale sono comuni, poiché l’ammortamento avviene tramite vendita
Sostegno KfW: Non utilizzabile in caso di vendita pura — il rimanere in possesso è un prerequisito
Costi di interesse di prestito: 0,25 percento al mese per ogni mese non utilizzato in caso di lunga durata della ristrutturazione
Indennità per risoluzione anticipata: In caso di vendita prima della scadenza del periodo di vincolo degli interessi — regolamentare preventivamente nel contratto

Per ulteriori informazioni sulla finanziaria leggete sui nostri partner: Finanziamento Fix & Flip.

Passo 2: Valorizzare l’immobile — Leva della ristrutturazione con margine più alto

Non ogni ristrutturazione è altrettanto redditizia. I professionisti investono là dove un euro di costi di ristrutturazione genera due o tre euro di aumento di valore — e evitano interventi che bruciano solo denaro senza impressionare gli acquirenti.

Costi di ristrutturazione per metro quadrato: Range realistici

Ambito di ristrutturazione	Costi per m²	Aumento di valore per m²
Rifacimento cosmetico (pittura, pavimenti)	150–300 EUR	300–500 EUR
Intervento medio (bagno, cucina, porte)	500–900 EUR	900–1.500 EUR
Ristrutturazione di base (tutto tranne l’involucro)	1.000–1.500 EUR	1.500–2.500 EUR
Ristrutturazione completa inclusa involucro & energia	1.500–2.500 EUR	2.000–3.500 EUR

Le cinque misure con il maggiore effetto leva

Rifacimento del bagno: 8.000–15.000 EUR di investimento, 20.000–30.000 EUR di aumento di valore
Cucina (aperta, moderna): Dal punto di vista visivo il secondo fattore più importante per la vendita dopo il bagno
Pavimento in rovere o vinile di alta qualità: Sostituisce tappeto/laminato, esalta l’impressione premium
Ristrutturazione energetica con salto nell’attestato energetico: Dal G al C è decisivo per l’acquisto
Optimizzazione del piano: Rimozione di un muro per un’area abitabile-cucina aperta, spesso sotto i 5.000 EUR

Ciò che non dovreste fare

Accessori designer o marche di lusso — gli acquirenti non pagano il sovrapprezzo
Piscina, sauna, completa dotazione smart home — target ristretto
Personalizzazione del gusto (colori appariscenti, piastrelle esotiche) — neutralizzate radicalmente
Fai-da-te senza esperienza artigianale — costa tempo e riduce il valore di vendita

Approfondimento: Ristrutturare un immobile.

Passo 3: Vendita — scenografia, determinazione del prezzo & timing

Un immobile ristrutturato professionalmente merita una vendita professionale. Foto al telefono fatte in modo dilettantesco e prezzi errati possono ridurre un successo di ristrutturazione di 50.000 euro in due settimane.

Strategia dei prezzi: come trovare il prezzo d’offerta ottimale

Tre valutazioni indipendenti: agente immobiliare, perito, strumenti online in confronto tra loro
Non fissare un prezzo troppo alto: oltre il 10 percento sopra il valore di mercato porta a tempi di permanenza e sospetto
Non troppo basso: Vendite troppo rapide lasciano margine sul tavolo — costruire prima la domanda
Verificare l’asta: In aree di alta richiesta spesso si ottiene un ricavo superiore del 5–10 percento.

Home Staging & Vermarktung

Fotografia professionale HDR (investimento da 300 a 800 EUR, spesso un ricavo superiore a 5.000 EUR)
Drohnenaufnahmen bei Häusern mit Garten oder besonder

Costi operativi: oneri di servizio ripartibili, manutenzione, approvvigionamento idrico – spiegazione e definizione

Laura — Fri, 05 Nov 2021 08:05:16 +0000

Costi operativi – Quali costi operativi devono essere pagati dall’inquilino? E di quali costi accessori si deve occupare come locatore? Quali costi sono imputabili e quali no è definito dalla legge. Scoprite di più sui costi di gestione e perché dovete includerli nel contratto d’affitto!

Spese di servizio: definizione e spiegazione

Che si tratti di una proprietà di rendimento o di un investimento, quando si compra una casa o un appartamento ci sono sempre dei costi di acquisto accessori. Ciò che molti sottovalutano: I costi accessori continui che derivano dal possedere una proprietà. Se state comprando una proprietà in affitto o la state affittando per la prima volta, potete trasferire alcuni di questi costi accessori all’inquilino.

Costi accessori non ripartibili: Riparazione, manutenzione & Co.

Non potete trasferire i costi per gli artigiani, la manutenzione e l’amministrazione all’inquilino. Dopo tutto, è vostra responsabilità come padrone di casa assicurare che la proprietà soddisfi i moderni standard di sicurezza e sia affittabile.

Come padrone di casa, dovete sostenere voi stessi questi costi:

Costi di riparazione
Costi di manutenzione
Costi amministrativi
Spese bancarie

Spese di servizio ripartibili: l’inquilino paga

Le spese accessorie ripartibili sono quelle che voi come locatore potete ripartire al metro. Per evitare malintesi, questi dovrebbero essere concordati nel contratto d’affitto. Questi tipi di costi accessori sono anche chiamati costi operativi. Diamo un’occhiata più da vicino.

Elenco dei costi operativi: (BetrKV) § 2

I costi di gestione sono quindi oneri pubblici costanti sulla proprietà. Questi sono definiti e regolati dalla legge. Così, tutti i costi per la cura e la manutenzione delle aree comuni e delle strutture rientrano nella categoria delle spese di servizio ripartibili. Anche le spese per la pulizia delle strade, lo smaltimento dei rifiuti e lo spazzamento dei camini sono a carico dell’inquilino.

Ecco una breve panoramica:

Approvvigionamento idrico
Drenaggio
Sistema di riscaldamento e combustibili
Sistema di acqua calda, fornitura e apparecchi
Sistemi di riscaldamento e fornitura di acqua calda collegati
Ascensore per passeggeri o merci
Pulizia delle strade e smaltimento dei rifiuti
Pulizia degli edifici e controllo dei parassiti
Manutenzione del giardino
Illuminazione
Pulizia del camino
Assicurazione di proprietà e responsabilità civile
Custode
Sistema d’antenna comunitario
Strutture per la cura della lavanderia
Altri costi operativi

Di più sull’acquisto di una proprietà: Costi operativi

State comprando una proprietà che è già affittata o avete intenzione di affittare la vostra proprietà appena acquistata? Se non avete mai affittato una proprietà prima, dovreste sicuramente dare un’occhiata più da vicino alle diverse spese di servizio. Leggi di più sull’argomento qui, sul mio nuovo sito per gli acquirenti, Immobilien-Erfahrung.de:

Ripartizione dei costi operativi tra gli inquilini (esterni)