L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi

Un’associazione di proprietari di condominio (WEG) è una comunità di proprietari che possiedono uno o più appartamenti in un edificio comune. Pertanto, quando si acquista un’unità abitativa in un immobile, si diventa automaticamente comproprietari e parte dell’associazione dei proprietari.

La comunità dei proprietari può essere descritta così:

Comunità di tutti i proprietari di un immobile.

La comunità dei proprietari è responsabile della gestione, della manutenzione e dell’ammodernamento della proprietà comune. Le decisioni vengono prese all’assemblea dei proprietari, dove ogni proprietario ha un voto. Un amministratore viene nominato per rappresentare gli interessi dei proprietari ed è responsabile della gestione e della manutenzione della proprietà comune. L’associazione dei proprietari di condominio è un’entità legale e può, ad esempio, stipulare contratti o comparire in tribunale.

L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi:

• Un WEG è la comunità di tutti i proprietari di una proprietà.
• Ciascun proprietario può rappresentare il proprio diritto di voto all’assemblea dei proprietari
• Ogni proprietario ha una certa quota di comproprietà nella proprietà comune
• Ogni membro di un WEG deve sostenere le spese per la proprietà comune.
• Ogni proprietario è responsabile della propria proprietà.
• Ogni proprietario ha determinati diritti e obblighi da rispettare
• Ogni WEG deve avere determinati documenti che stabiliscono regole e confini

Quote di proprietà e beni comuni

La ripartizione della proprietà in un’associazione di proprietari condominiali è definita nella dichiarazione di divisione. In essa si descrive esattamente quali parti dell’edificio sono assegnate alla proprietà separata e quali sono considerate proprietà comune.

Ogni proprietario ha una quota di comproprietà sui beni comuni dell’edificio, come il terreno, la facciata, le scale o il tetto. L’entità della quota dipende dalle dimensioni del rispettivo appartamento rispetto alla superficie abitabile totale dell’edificio.

A tal fine, ogni proprietario occupa una proprietà separata del proprio appartamento. Ciò significa che ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e può utilizzarlo e gestirlo liberamente.

È un diritto di ogni proprietario:

• Comproprietario della proprietà comune
• Proprietà condominiale del proprio appartamento

Diritti e doveri del WEG

Ogni proprietario di un’associazione condominiale ha determinati diritti e obblighi derivanti dalla legge sul condominio e dalla dichiarazione di divisione. In questa sezione esamineremo questi aspetti in modo più dettagliato e spiegheremo quali sono i diritti e gli obblighi di un proprietario.

I diritti e i doveri in un WEG includono:

• Amministrazione
• Manutenzione
• Riunione dei proprietari
• Risoluzioni

Amministrazione e manutenzione

I proprietari sono congiuntamente responsabili della gestione e della manutenzione della proprietà comune. Ciò include, ad esempio, la manutenzione del giardino, la pulizia delle scale o la riparazione del tetto. I costi vengono ripartiti tra i proprietari in proporzione alle loro quote di proprietà.

Ogni proprietario ha questo dovere:

• Responsabile della proprietà comune
• Responsabile della gestione interna o esterna

Partecipazione alla riunione dei proprietari

L’assemblea dei proprietari è l’organo centrale dell’associazione condominiale e serve a prendere decisioni importanti per la proprietà comune. È quindi importante che i proprietari partecipino all’assemblea ed esprimano le loro opinioni. Tuttavia, non vi è alcun obbligo di partecipazione.

Il verbale dell’assemblea dei proprietari deve essere redatto e firmato da un proprietario e dall’amministratore. Il verbale deve contenere tutte le delibere approvate e i risultati delle votazioni.

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• Riunione dei proprietari

Procedura di voto e processo decisionale

Nell’assemblea dei proprietari le decisioni vengono prese tramite votazione. Esistono diverse procedure di voto, ad esempio maggioranza semplice, maggioranza qualificata o decisione unanime. Una delibera è valida solo se è stata approvata correttamente e non viola la legge o la dichiarazione di divisione.

Regolamento della casa, Dichiarazione di partizione & Co.

Per regolare le quote di proprietà in una casa con più parti e garantire una convivenza armoniosa, sono necessarie regole scritte. Ogni casa con più parti ha quindi una dichiarazione di divisione, un regolamento della comunità e un regolamento della casa.

Il regolamento condominiale è il documento più importante e, dal punto di vista legale, il più importante per regolare il funzionamento di un condominio. Viene redatto dall’associazione dei condomini o dall’amministratore nominato e costituisce un obbligo per gli stessi.

Le regole comuni disciplinano tutte le norme e le leggi per la convivenza nel condominio e, dal punto di vista legale, stanno dietro al regolamento condominiale. Poiché le regole comuni possono essere stabilite dai proprietari stessi, le modifiche possono essere decise all’unanimità durante l’assemblea dei proprietari.

La dichiarazione di divisione di una proprietà esiste sempre quando l’intera proprietà viene suddivisa in singole parti, come ad esempio le singole unità abitative. Essa descrive quindi la divisione formale della proprietà e definisce i diritti e gli obblighi dei proprietari.

L’ordine dei WEG in sintesi:

• Regolamento della casa: disciplina il funzionamento in un edificio multiappartamento
• Regole della comunità: regolano tutti i regolamenti e le leggi per la convivenza nel complesso abitativo.
• Dichiarazione di divisione: descrive la divisione formale dell’immobile.

Vendere un condominio: completamente o ogni appartamento separatamente?

Quando si tratta di vendere un condominio, ci sono diversi modi per farlo. Una possibilità è quella di vendere l’intero edificio come unità. Un’altra possibilità è quella di dividere l’edificio in singoli appartamenti e venderli separatamente. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi che devono essere presi in considerazione al momento della decisione.

Avete queste due opzioni:

1. Vendere l’intera proprietà
2. Vendere singoli appartamenti

Nella maggior parte dei casi, i proprietari decidono di vendere l’intera proprietà.

Vantaggi e svantaggi di una vendita completa dell’immobile

Se decidete di vendere l’intero condominio, il processo di vendita è molto meno complicato per una vendita completa. Dopo tutto, è più facile trovare un acquirente per un edificio completo che per diversi appartamenti separati. Allo stesso tempo, i condomini completi sono meno richiesti rispetto ai singoli appartamenti o alle case unifamiliari, in quanto i condomini sono solitamente interessanti solo per gli investitori di capitale e gli investitori.

Tuttavia, la vendita dell’intero edificio può anche fruttare un prezzo inferiore, poiché l’acquirente si assume il rischio di assumersi i potenziali sfitti e i problemi di locazione.

Ecco i vantaggi e gli svantaggi:

• Vantaggi: Vendita facile e veloce
• Svantaggi: Prezzo al dettaglio basso

Ecco perché vale la pena di dividere il condominio

In confronto, dividere l’edificio in singoli appartamenti può aumentare il prezzo di vendita. Poiché ogni appartamento può essere venduto separatamente, può anche essere più facile trovare un acquirente.

Lo svantaggio, tuttavia, è che la divisione dell’edificio in appartamenti separati può comportare costi aggiuntivi, come la costruzione di pareti divisorie e l’installazione di linee elettriche separate. Inoltre, è necessario prevedere abbastanza tempo in anticipo, poiché la divisione del condominio deve essere preparata e gestita con cura.

• Vantaggi: Aumento del prezzo di acquisto e molti interessati
• Svantaggi: Costi e tempi elevati

Anche se dividere la casa in più appartamenti richiede molte risorse, può valere la pena di dividere la casa in più quote di proprietà. Affinché ciò avvenga senza problemi, è necessario tenere in considerazione alcuni aspetti.

Suddivisione di un condominio in singoli appartamenti

Per dividere il condominio in singoli appartamenti e venderli separatamente, è necessario seguire alcuni passaggi. Vediamo ora più da vicino come funziona.

Certificato di completezza da parte dell’autorità di vigilanza edilizia

Se un condominio viene suddiviso in più condomini, viene creata un’associazione di proprietari di condominio (WEG). Un importante prerequisito è l’esistenza di un certificato di autosufficienza ai sensi della legge sul condominio. Questo certificato viene rilasciato dall’autorità di vigilanza edilizia competente e conferma che i singoli appartamenti sono autonomi. Ciò significa che hanno un ingresso separato e chiudibile a chiave, soffitti e pareti propri e un proprio WC.

Queste condizioni devono essere soddisfatte perché un’abitazione possa essere considerata chiusa a chiave:

• Accesso separato e con serratura
• Soffitti e pareti di proprietà
• WC proprio

Piano di suddivisione tramite architetto o ingegnere

Oltre al certificato di separazione, è necessario anche un piano di divisione dell ‘intero edificio. Questo piano è una parte importante della dichiarazione di divisione e mostra come verrà suddiviso l’edificio.

Le informazioni più importanti sul piano di ripartizione in un colpo d’occhio:

• È inoltre richiesto
• Mostra la divisione dell’edificio
• Include posizione e dimensioni
• Creazione da parte di un architetto o ingegnere

Deve essere redatto da un architetto o ingegnere competente e deve indicare le dimensioni esatte e l’ubicazione dei singoli appartamenti.

Certificazione notarile della dichiarazione di divisione

Dopo aver ricevuto il certificato di isolamento e il piano di divisione, si può preparare la dichiarazione di divisione. Questa dichiara che ogni proprietario convertirà la sua proprietà in quote di comproprietà che corrispondono alla quota dell’intero complesso abitativo. La dichiarazione di divisione deve essere autenticata per essere efficace dal punto di vista legale.

Iscrizione nel registro fondiario delle quote di comproprietà

Infine, è necessario effettuare l’iscrizione nel registro fondiario per garantire le quote di comproprietà. Di solito questo viene fatto da un notaio che redige gli atti di trasferimento della proprietà e richiede l’iscrizione presso l’ufficio catastale competente.

Una volta completata questa fase, è possibile vendere il rispettivo appartamento. Ma cosa succede agli inquilini dopo la vendita?

Ecco cosa dovete tenere a mente: Diritto di prelazione per gli inquilini

Se trasformate un condominio in singoli condomini e li vendete, dovete tenere presente che gli attuali inquilini hanno un diritto di prelazione. Ciò significa che gli inquilini hanno la possibilità di acquistare l’appartamento precedente alle stesse condizioni concordate nel contratto di acquisto tra voi e un altro acquirente. Il diritto di prelazione serve a dare agli inquilini una certa sicurezza e a garantire che non possano essere cacciati dal loro appartamento senza ulteriori indugi.

Tuttavia, è possibile che l’inquilino non eserciti il diritto di prelazione. In questo caso, potete vendere l’appartamento a un altro acquirente disposto a soddisfare le condizioni del contratto di acquisto.

Protezione contro il licenziamento in caso di vendita di una casa

Inoltre, secondo il Codice civile tedesco (BGB), l’acquirente è vincolato dai contratti di locazione esistenti. Ciò significa che gli inquilini mantengono i loro contratti di locazione anche dopo la vendita della casa e non devono temere che vengano disdetti.

Se intendete vendere i singoli appartamenti del condominio, dovete quindi rispettare un periodo di blocco di preavviso di almeno tre anni. Durante questo periodo, i nuovi acquirenti non possono semplicemente disdire i contratti di locazione.

Suggerimento: per evitare potenziali conflitti tra acquirenti e inquilini durante la vendita di una casa, è necessario includere nel contratto di acquisto delle norme vincolanti. Tali norme devono riguardare le richieste di affitto non pagate, i pagamenti dei costi di gestione e la restituzione del deposito.

In sintesi:

• L’acquirente è vincolato dai contratti di locazione esistenti
• Non è possibile disdire i contratti di locazione dopo la vendita
• Periodo di lock-up di 3 anni
• Suggerimento: registrare tutte le formalità nel contratto di acquisto

Conclusione: vendita di condomini individualmente

La decisione di vendere il condominio nel suo complesso o suddiviso in singoli appartamenti dipende da diversi fattori, come le condizioni dell’edificio, la posizione e la domanda di alloggi nella zona. Se decidete di dividere il condominio in singoli appartamenti e di venderli, potete sperare in prezzi di vendita elevati. Allo stesso tempo, bisogna tenere conto del diritto di prelazione degli inquilini e della protezione contro il licenziamento.