Vendere un parcheggio sotterraneo [anno]: valore, intermediario e procedura

Cominciamo con una delle domande più importanti per chi vende per la prima volta: quanto vale il mio parcheggio sotterraneo? Dopo i 3 fattori centrali, troverete tutti i passi della vendita immobiliare che sono anche rilevanti per voi e la vendita del vostro parcheggio sotterraneo, dai documenti, alla domanda dell’agente, al contratto di acquisto e alla consegna.

Cominciamo con i 3 fattori di valore più importanti:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Condizione del parcheggio sotterraneo
3. Inquilini a breve e lungo termine / posti liberi

Posizione: città, strada e fluttuazione

Migliore è la posizione del vostro parcheggio sotterraneo, più facile sarà affittare i posti auto a lungo e/o a breve termine. Per mantenere il tasso di sfitto il più basso possibile, il primo passo nella valutazione è dare un’occhiata alla posizione.

Situazione nella valutazione (attuale e in prospettiva):

• Prospettiva macro – In quale città vendi?
• Mesoperspettiva – Quale distretto?
• Microprospettiva – Quale strada e numero civico?

Che si tratti di una piccola città, di una città di medie dimensioni o di un’area metropolitana, ogni anno ci sono sempre più automobili nei centri urbani. Più alta è la fluttuazione e meno sono le offerte concorrenti nella posizione, meglio è – anche per il rendimento degli investitori.

Il passo successivo è che gli acquirenti (importante conoscere la loro prospettiva) valutino le condizioni del vostro parcheggio sotterraneo.

Condizione del suo parcheggio sotterraneo

Pochi investitori vogliono intraprendere un’ampia ristrutturazione di un garage sotterraneo. Naturalmente, c’è una certa percentuale che vuole comprare molto, molto a buon mercato e quindi cerca proprietà vecchie o mal tenute. La condizione gioca un ruolo centrale nella valutazione del vostro parcheggio sotterraneo, insieme alla posizione.

Per una valutazione concreta, è necessario determinare lo stato attuale e lo stato obiettivo.

Le carenze tipiche dei primi decenni sono:

• Piano del parcheggio sotterraneo
• Rivestimenti per pavimenti
• Riparazione del calcestruzzo
• Sigillatura delle crepe
• Sigillare i soffitti
• …

A volte si tratta anche di un arretrato di ristrutturazione, per esempio a causa di controversie sulla ristrutturazione da parte dell’associazione dei proprietari.

Importante in anticipo, è solo un esempio:

I costi di manutenzione dei parcheggi multipiano fluttuano enormemente, a seconda delle loro condizioni

Parcheggio sotterraneo molto vecchio: più di 40 anni

Ecco un esempio, un parcheggio sotterraneo molto vecchio, con circa 100 posti auto:

Diciamo che il parcheggio sotterraneo ha ormai 40, 50 anni ed è davvero alla fine della sua corda e sta andando avanti negli anni. I costi di conversione e ristrutturazione sono quindi inevitabili per il nuovo proprietario del parcheggio sotterraneo.

Per ogni posto auto nel parcheggio sotterraneo, ci si può aspettare di pagare ~ 6.000 euro (come progetto totale), con una dimensione di 100 posti auto.

Solo la riqualificazione di un piano di parcheggio sotterraneo costerebbe circa 1,4 milioni di euro. Oltre a questo, la ristrutturazione del cemento costerebbe circa 1,1 milioni di euro.

Successivamente, diamo un’occhiata alla sigillatura del soffitto del parcheggio sotterraneo. Per il nuovo isolamento contro il gocciolamento dell’acqua, ci si può aspettare altri 0,5 milioni di euro (fonte: DZ Online). Le voci sono più piccole, ma in totale non insignificanti. Inoltre, ci sarà l’estrazione dei fumi, la ventilazione o anche il rinnovamento dell’impianto elettrico, anche per essere in grado di portare con sé i mercati in crescita, come il crescente numero di auto elettriche nei centri urbani e nelle zone residenziali.

Inquilini a breve e lungo termine / posti liberi

Oltre agli inquilini a breve termine sul posto, la valutazione prende in considerazione anche gli inquilini a lungo termine e i posti liberi. Alla fine, la valutazione si basa sugli inquilini a breve/lungo termine e sul possibile potenziale futuro (ristrutturazione, sviluppo, marketing) del parcheggio.

I contratti d’affitto a lungo termine sono ovviamente il caso ideale e i posti liberi il contrario. Per garantire che la valutazione sia realistica e che le parti interessate successive abbiano una visione d’insieme, vengono raccolte informazioni dai vostri inquilini. Inoltre, molti parametri minori sono presi in considerazione, nelle buone A-locations, per esempio, anche l’affitto di spazi commerciali per la pubblicità (vialetto, aree di parcheggio e facciate).

Questo vi dà 3 fattori centrali per determinare il valore:

1. Posizione (città, quartiere e strada)
2. Condizione del parcheggio sotterraneo
3. Inquilini a breve e lungo termine / posti liberi

Passo dopo passo: lista di controllo delle vendite

Le vendite di garage sotterranei sono molto più specializzate della semplice vendita di un posto auto, di un parcheggio o di un garage individuale. Molti garage sotterranei non vengono inoltre venduti tramite portali immobiliari, ma tramite reti personali, spesso da agenti immobiliari bravi ed esperti.

Tuttavia, è importante sapere per la vendita in modo da potersi preparare bene e anche trovare un agente immobiliare esperto.

Preparazione: broker, documenti e valutazione

Le cose più importanti per preparare una proprietà e venderla.

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
• Assumere un agente immobiliare
• Registri e documenti
• Aumentare il valore della proprietà
• Determinare il prezzo dell’offerta
• Creare un’esposizione

Fase di vendita: networking e negoziazione

La seconda fase riguarda la commercializzazione della vostra proprietà per trovare acquirenti e investitori con sufficiente affidabilità creditizia.

• Proprietà del mercato
• Contatto con i potenziali acquirenti
• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
• Controllo del credito
• Date di visualizzazione
• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Elaborazione delle vendite: Trasferimento completo

Dal contratto di acquisto alla consegna.

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio
• Nomina notarile
• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
• Consegna della proprietà
• Spese notarili e commissione del broker
• Pagare le tasse

Parcheggio sotterraneo di proprietà parziale: posto auto singolo?

Infine, sull’unità più piccola: si può vendere anche un parcheggio sotterraneo individualmente? La vendita individuale di posti auto sotterranei è possibile. Tuttavia, dipende se il parcheggio è una proprietà separata o un diritto d’uso speciale. La differenza è che se si ha un posto auto con una propria pagina catastale (proprietà speciale), la vendita è semplice. Nel caso di un diritto d’uso speciale che appartiene a un condominio, il diritto d’uso speciale può essere venduto solo a un altro comproprietario.

Scoprite di più sulla vendita individuale di posti auto in un parcheggio sotterraneo qui:

• Vendere il passo

Posizione, posizione, posizione! Mercato immobiliare

I parcheggi sono scarsi in molti punti caldi della Germania. Ecco perché la prima buona notizia è che potete vendere il vostro parcheggio ad un prezzo realistico. Perché solo l’anno scorso ci sono state 2,92 milioni di registrazioni di nuove auto. Secondo il KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Autorità Federale per il Trasporto Automobilistico), il numero di veicoli in Germania è aumentato di ben 1,1 milioni rispetto alla data di riferimento dell’anno precedente, raggiungendo circa 66,9 milioni di veicoli registrati in Germania, un pieno +1,6 %.

66,9 milioni di veicoli registrati in Germania

Con la giusta rete di acquirenti e investitori, in genere attraverso broker esperti con affari di successo, avrete il vostro parcheggio sotterraneo venduto in tempi relativamente brevi.

Qui c’è uno sguardo speciale alle vendite generali di proprietà nelle città più grandi:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Amburgo
• Colonia
• Monaco
• Stoccarda

Vendere il parcheggio [anno]: valutazione all’agente immobiliare

Cominciamo con una delle domande più importanti per chi vende per la prima volta: quanto vale il vostro parcheggio?

Dopo i 3 fattori importanti, troverete poi tutti i passi della vendita, dai documenti, alla domanda del mediatore, al contratto d’acquisto e alla consegna.

Cominciamo con i 3 fattori di valore più importanti:

• Posizione (città, quartiere e strada)
• Condizione del parcheggio
• Inquilino / Vacanza

Posizione del parcheggio: Perspective

Migliore è la posizione del vostro parcheggio, più facile sarà affittarlo in seguito a inquilini a breve e lungo termine o a fini di parcheggio. Per mantenere il tasso di sfitto il più basso possibile, il primo passo nella valutazione è quello di dare un’occhiata da vicino alla posizione.

Situazione nella valutazione (attuale e sviluppo):

• La prospettiva macro – Quale città?
• La prospettiva meso – Quale distretto?
• La micro prospettiva – via e numero civico?

Indipendentemente dal fatto che si tratti di una piccola città, di una città di medie dimensioni o di un’agglomerazione, ogni anno ci sono sempre più automobili nei centri urbani – si vede anche più avanti nell’esempio sul mercato immobiliare in Germania. Più alta è la fluttuazione a livello locale e più basse sono le offerte competitive qui nella località, meglio è per il vostro successo di vendita, ma anche per il ritorno degli investitori.

Di conseguenza, anche lo sviluppo del luogo gioca un ruolo.

La seconda questione importante: lo stato del vostro parcheggio.

Condizione del parcheggio: ristrutturazione

Pochi acquirenti e investitori vogliono mettere molto lavoro nella nuova proprietà; vogliono guadagnare un ritorno diretto. Per te, ma anche per quelli che accettano volentieri un po’ di lavoro per un prezzo d’acquisto più basso, lo stato attuale è quello che conta dopo la posizione (macro / meso / mirco).

Irrilevante per i parcheggi relativamente nuovi, importante per quelli vecchi. Ecco un’idea per voi, specialmente per chi vende per la prima volta, su quanto possano essere alti i costi di ristrutturazione per un tale progetto.

Le carenze tipiche dei primi decenni sono:

• Bonifica dei carbonati (mediante anidride carbonica e anidride solforosa)
• Rivestimenti per pavimenti
• Ristrutturazione del calcestruzzo
• Sigillatura delle crepe
• Sigillare i soffitti
• …

Importante in anticipo, è solo un esempio:

I costi di manutenzione dei parcheggi multipiano fluttuano enormemente, a seconda delle loro condizioni

Parcheggio molto vecchio: esempio di costo (100 posti auto)

Diciamo che è un parcheggio molto vecchio, con 100 posti:

Diciamo che il parcheggio ha 40, 50 anni ed è davvero alla fine della sua vita. I costi di conversione e ristrutturazione sono inevitabili. Se calcoliamo approssimativamente con ~ 100 posti auto, ci si può aspettare ~ 6.000 euro per posto auto (come progetto totale).

La sola riqualificazione di un piano di parcheggio costerebbe circa 1,4 milioni di euro. Poi c’è la ristrutturazione del cemento, circa 1,1 milioni di euro. Successivamente, diamo un’occhiata all’impermeabilizzazione del soffitto del parcheggio. Per il nuovo isolamento contro il gocciolamento dell’acqua, ci si può aspettare altri 0,5 milioni di euro (fonte: DZ Online). Le voci saranno più piccole, ma in totale non insignificanti. Inoltre, ci sarà l’estrazione dei fumi, la ventilazione o anche il rinnovo dell’impianto elettrico, anche per essere in grado di portare con sé i mercati in crescita, come il crescente numero di auto elettriche nei centri urbani e nelle zone residenziali.

Inquilini (a lungo/breve termine) e posti liberi

Anche una chiara differenza, i contratti di locazione esistenti. Soprattutto se il parcheggio non è in un centro affollato dove si trova il complesso residenziale, ma in luoghi speciali, per esempio strutture di misurazione, aeroporti o anche qualcos’altro fuori.

Oltre agli inquilini a breve termine e alla fluttuazione del luogo, conta anche uno sguardo agli inquilini a lungo termine e ai posti liberi. Alla fine, sono gli inquilini e il potenziale del parcheggio che contano nella valutazione iniziale.

I contratti di locazione a lungo termine sono ovviamente il caso ideale. Di conseguenza, i posti vacanti sono l’opposto. Affinché i potenziali acquirenti abbiano una visione d’insieme e la valutazione sia realistica, sono necessarie informazioni sugli inquilini.

Inoltre, ci sono molti parametri più piccoli, in buone posizioni A, per esempio, anche l’affitto di spazi commerciali per la pubblicità (vialetto, aree di parcheggio e facciate).

Questi sono i 3 fattori centrali della valutazione:

• Posizione (città, quartiere e strada)
• Condizione del parcheggio
• Inquilino / Vacanza

Vendita regolare passo dopo passo

Le vendite di parcheggi sono molto più specializzate ed estese della semplice vendita di un posto auto , di un parcheggio o di un garage singolo in un complesso residenziale.

Una gran parte dei parcheggi non viene venduta attraverso portali immobiliari, ma attraverso reti personali, spesso da agenti immobiliari bravi ed esperti.

Tuttavia, è importante sapere per la vendita in modo da potersi preparare bene e anche trovare un agente immobiliare esperto per la vendita del vostro parcheggio.

Preparazione: broker, documenti e valutazione

Come preparare la vostra proprietà e la vendita.

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
• Assumere un agente immobiliare
• Registri e documenti
• Aumentare il valore della proprietà
• Determinare il prezzo dell’offerta
• Creare un’esposizione

Fase di vendita: networking e negoziazione

La seconda fase riguarda la commercializzazione della vostra proprietà per trovare acquirenti e investitori con sufficiente affidabilità creditizia.

• Proprietà del mercato
• Contatto con i potenziali acquirenti
• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
• Controllo del credito
• Date di visualizzazione
• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Elaborazione delle vendite: Trasferimento completo

Dal contratto di acquisto alla consegna.

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio
• Nomina notarile
• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
• Consegna della proprietà
• Spese notarili e commissione del broker
• Pagare le tasse

Proprietà parziale del parcheggio multipiano: posto auto singolo?

Infine, l’unità più piccola:

Può (come comproprietario) vendere un posto auto anche individualmente? La vendita individuale di posti auto è possibile. Tuttavia, dipende dal fatto che il parcheggio sia posseduto come una proprietà separata o come un diritto d’uso speciale. Di regola, i parcheggi fuori terra sono un diritto d’uso speciale, quindi una vendita richiede il consenso di tutti i proprietari, a meno che non sia stipulato diversamente nell’accordo di divisione.

Scopri di più sulla vendita individuale di posti auto in un parcheggio multipiano:

• Vendere il parcheggio

Posizione, posizione, posizione! Mercato immobiliare

I parcheggi sono scarsi in molti punti caldi della Germania. Ecco perché la prima buona notizia è che potete vendere il vostro parcheggio ad un prezzo realistico. Perché solo l’anno scorso ci sono state 2,92 milioni di registrazioni di nuove auto. Secondo il KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Autorità Federale del Trasporto Automobilistico), il numero di veicoli in Germania è aumentato di ben 1,1 milioni rispetto alla data di riferimento dell’anno precedente, raggiungendo circa 66,9 milioni di veicoli registrati in Germania, un pieno +1,6%.

66,9 milioni di veicoli registrati in Germania

Con la giusta rete di acquirenti e investitori, in genere attraverso broker esperti con affari di successo, avrete il vostro parcheggio sotterraneo venduto in tempi relativamente brevi.