L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi

Un’associazione di proprietari di condominio (WEG) è una comunità di proprietari che possiedono uno o più appartamenti in un edificio comune. Pertanto, quando si acquista un’unità abitativa in un immobile, si diventa automaticamente comproprietari e parte dell’associazione dei proprietari.

La comunità dei proprietari può essere descritta così:

Comunità di tutti i proprietari di un immobile.

La comunità dei proprietari è responsabile della gestione, della manutenzione e dell’ammodernamento della proprietà comune. Le decisioni vengono prese all’assemblea dei proprietari, dove ogni proprietario ha un voto. Un amministratore viene nominato per rappresentare gli interessi dei proprietari ed è responsabile della gestione e della manutenzione della proprietà comune. L’associazione dei proprietari di condominio è un’entità legale e può, ad esempio, stipulare contratti o comparire in tribunale.

L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi:

• Un WEG è la comunità di tutti i proprietari di una proprietà.
• Ciascun proprietario può rappresentare il proprio diritto di voto all’assemblea dei proprietari
• Ogni proprietario ha una certa quota di comproprietà nella proprietà comune
• Ogni membro di un WEG deve sostenere le spese per la proprietà comune.
• Ogni proprietario è responsabile della propria proprietà.
• Ogni proprietario ha determinati diritti e obblighi da rispettare
• Ogni WEG deve avere determinati documenti che stabiliscono regole e confini

Quote di proprietà e beni comuni

La ripartizione della proprietà in un’associazione di proprietari condominiali è definita nella dichiarazione di divisione. In essa si descrive esattamente quali parti dell’edificio sono assegnate alla proprietà separata e quali sono considerate proprietà comune.

Ogni proprietario ha una quota di comproprietà sui beni comuni dell’edificio, come il terreno, la facciata, le scale o il tetto. L’entità della quota dipende dalle dimensioni del rispettivo appartamento rispetto alla superficie abitabile totale dell’edificio.

A tal fine, ogni proprietario occupa una proprietà separata del proprio appartamento. Ciò significa che ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e può utilizzarlo e gestirlo liberamente.

È un diritto di ogni proprietario:

• Comproprietario della proprietà comune
• Proprietà condominiale del proprio appartamento

Diritti e doveri del WEG

Ogni proprietario di un’associazione condominiale ha determinati diritti e obblighi derivanti dalla legge sul condominio e dalla dichiarazione di divisione. In questa sezione esamineremo questi aspetti in modo più dettagliato e spiegheremo quali sono i diritti e gli obblighi di un proprietario.

I diritti e i doveri in un WEG includono:

• Amministrazione
• Manutenzione
• Riunione dei proprietari
• Risoluzioni

Amministrazione e manutenzione

I proprietari sono congiuntamente responsabili della gestione e della manutenzione della proprietà comune. Ciò include, ad esempio, la manutenzione del giardino, la pulizia delle scale o la riparazione del tetto. I costi vengono ripartiti tra i proprietari in proporzione alle loro quote di proprietà.

Ogni proprietario ha questo dovere:

• Responsabile della proprietà comune
• Responsabile della gestione interna o esterna

Partecipazione alla riunione dei proprietari

L’assemblea dei proprietari è l’organo centrale dell’associazione condominiale e serve a prendere decisioni importanti per la proprietà comune. È quindi importante che i proprietari partecipino all’assemblea ed esprimano le loro opinioni. Tuttavia, non vi è alcun obbligo di partecipazione.

Il verbale dell’assemblea dei proprietari deve essere redatto e firmato da un proprietario e dall’amministratore. Il verbale deve contenere tutte le delibere approvate e i risultati delle votazioni.

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• Riunione dei proprietari

Procedura di voto e processo decisionale

Nell’assemblea dei proprietari le decisioni vengono prese tramite votazione. Esistono diverse procedure di voto, ad esempio maggioranza semplice, maggioranza qualificata o decisione unanime. Una delibera è valida solo se è stata approvata correttamente e non viola la legge o la dichiarazione di divisione.

Regolamento della casa, Dichiarazione di partizione & Co.

Per regolare le quote di proprietà in una casa con più parti e garantire una convivenza armoniosa, sono necessarie regole scritte. Ogni casa con più parti ha quindi una dichiarazione di divisione, un regolamento della comunità e un regolamento della casa.

Il regolamento condominiale è il documento più importante e, dal punto di vista legale, il più importante per regolare il funzionamento di un condominio. Viene redatto dall’associazione dei condomini o dall’amministratore nominato e costituisce un obbligo per gli stessi.

Le regole comuni disciplinano tutte le norme e le leggi per la convivenza nel condominio e, dal punto di vista legale, stanno dietro al regolamento condominiale. Poiché le regole comuni possono essere stabilite dai proprietari stessi, le modifiche possono essere decise all’unanimità durante l’assemblea dei proprietari.

La dichiarazione di divisione di una proprietà esiste sempre quando l’intera proprietà viene suddivisa in singole parti, come ad esempio le singole unità abitative. Essa descrive quindi la divisione formale della proprietà e definisce i diritti e gli obblighi dei proprietari.

L’ordine dei WEG in sintesi:

• Regolamento della casa: disciplina il funzionamento in un edificio multiappartamento
• Regole della comunità: regolano tutti i regolamenti e le leggi per la convivenza nel complesso abitativo.
• Dichiarazione di divisione: descrive la divisione formale dell’immobile.

Differenza: fattore prezzo d’acquisto e rendimento dell’affitto

Gli stessi fattori sono utilizzati per calcolare entrambi i risultati. Il reddito annuo da locazione e i costi di investimento. La differenza sta solo nella preparazione del calcolo e quindi nel risultato.

Entrambi danno un’indicazione della redditività.

Rendimento degli affitti: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del rendimento dell’affitto:

Rendimento dell’affitto > Quanta eccedenza rimane ogni mese per coprire i rimborsi, gli interessi e le riserve per le riparazioni o l’accumulo di beni?

Fattore prezzo d’acquisto: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del fattore prezzo d’acquisto:

Fattore prezzo d’acquisto > In quanti anni i costi dell’investimento saranno ripagati dal reddito locativo annuale?

Semplificando, le formule, che conoscerete tra un momento, si presentano così:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Redditività

La mia raccomandazione per i principianti: rendimento dell’affitto

Come nuovo arrivato nel settore immobiliare, hai bisogno di un rapido flusso di reddito, perché la maggior parte del tuo capitale è probabilmente investito nella tua prima proprietà. Per i principianti, ha quindi senso confrontare le proprietà sulla base dei rendimenti d’affitto. In questo modo sapete immediatamente quale surplus mensile può generare (per voi) una singola proprietà.

Il fattore prezzo d’acquisto è più interessante per gli investimenti a lungo termine (obiettivo: apprezzamento e 10, 20, 30 anni; prima si paga mensilmente), dove il flusso di cassa a breve termine non è importante.

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In ogni caso, entrambi i calcoli hanno lo scopo di permettere loro di confrontare diversi annunci immobiliari e di farlo rapidamente!

Rendimento dell’affitto: Esempio

Vediamo di nuovo in dettaglio entrambe le forme di calcolo della redditività, con esempi.

Ancora una volta, la definizione: quando calcolate il rendimento lordo dell’affitto, il risultato vi dice quale eccedenza rimane ogni mese e forma il vostro flusso di cassa. Per il rimborso e l’interesse (finanziamento della banca), così come le riserve per le riparazioni, o tutto ciò che poi rimane per il proprio, ulteriore accumulo di beni.

Formula e confronto

Rendimento locativo = reddito netto annuale / investimento * 100

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Risultato: 3.2

Calcolare il rendimento dell’affitto: Confronto delle offerte (esempio)

Il risultato di questo calcolo è sempre una percentuale. Questo vi dice quanto surplus rimane per coprire i costi (riscatto, interessi, riserve per le riparazioni) e idealmente quanto surplus rimane per voi come investitore nella proprietà.

Con l’attuale situazione dei tassi d’interesse, ci si può aspettare ca:

• 2 % Rimborso
• 2% di interesse
• 2 % Gestione e riserve per riparazioni

si aspettano. Di conseguenza, le proprietà con un rendimento superiore al 6% sono interessanti per voi come acquirenti.

• Rendimento quindi 6% + X

Proprio come per il fattore prezzo d’acquisto, si confrontano diverse offerte in modo rapido, basandosi su due fattori, il prezzo d’acquisto e l’affitto annuale ottenibile.

• Oggetto A: Rendimento dell’affitto 6,8%
• Oggetto B: Rendimento dell’affitto 5,3%
• Oggetto C: Rendimento dell’affitto 7,5%
• Oggetto D: Rendimento dell’affitto 4,2%
• …

Di conseguenza, si sceglierebbe di guardare più da vicino la proprietà C, con un rendimento del 7,5% (+1,5% rispetto all’obiettivo del 6%). In questo modo, l’inquilino paga la vostra proprietà e voi avreste un reddito mensile supplementare. Inoltre, la proprietà A, con ancora il 6,8% di rendimento.

Per l’immobile B, con il 5,3%, potreste verificare più tardi, con la vostra esperienza e ancora più conoscenza, se ci sono possibilità di ottimizzazione, per esempio l’aumento dell’affitto, se il padrone di casa non fa aggiustamenti per molto tempo.

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• Rendimento dell’affitto

Fattore prezzo d’acquisto: Esempio

Ancora una volta, come promemoria, la definizione: quando si calcola il fattore prezzo d’acquisto come risultato, ti dice in quanti anni il reddito da locazione ha coperto i costi di investimento.

Calcolare il fattore prezzo d’acquisto: Confronto delle offerte

Il fattore prezzo d’acquisto è tipicamente tra 10 e 40, a seconda della regione e della posizione della proprietà, delle sue condizioni e così via. A Berlino è tra 30 e 38, in città come Düsseldorf è tra 18 e 24.

Formula e confronto

Fattore prezzo d’acquisto = investimento / reddito netto annuale

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Risultato: 31.25, quindi ~ 31

Di conseguenza, il suo confronto tra le offerte immobiliari si presenta in questo modo:

• Oggetto A: fattore prezzo d’acquisto 18
• Oggetto B: fattore prezzo d’acquisto 21
• Oggetto C: fattore prezzo d’acquisto 19
• Oggetto D: Fattore prezzo d’acquisto 17

L’immobile D è quindi il più redditizio, perché il finanziamento verrebbe ripagato dall’affitto in 17 anni. La proprietà A sarebbe pagata entro 18 anni, la proprietà C entro 19 anni e la proprietà B avrebbe bisogno di 21 anni per pagare l’intero finanziamento attraverso il reddito da locazione.

Quindi, questo consiglio per voi!

Suggerimento! Calcolare l’affitto annuale

Come si può effettivamente calcolare il possibile affitto annuale? Probabilmente state cercando il vostro immobile su un portale immobiliare, come ImmobilienScout24, Immonet o un altro fornitore. Basta cambiare il filtro di ricerca da comprare a affittare. Puoi già vedere quali sono i prezzi d’affitto di proprietà comparabili nella stessa zona o, ancora meglio, nel quartiere (ricerca nel raggio di 1 km). Da questo si può prevedere il possibile affitto annuale che si può ottenere per la vostra proprietà.

Naturalmente, indipendentemente dall’ottimizzazione dell’affitto appena menzionata, se il precedente proprietario non ha fatto alcun adeguamento dell’affitto per molto tempo, ci sono anche possibilità di miglioramento e di espansione, a seconda del tipo di proprietà.

Conclusione: fattore prezzo d’acquisto e rendimento d’affitto semplicemente spiegato

Spero che abbiate trovato qui la spiegazione più semplice che ci sia per il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento dell’affitto! Se vuoi imparare ancora di più sull’acquisto di un immobile, sia per uso proprio che come investimento, numerosi articoli, guide e liste di controllo, tutti gratuiti e disponibili 24 ore online, con noi!

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