Esame commerciale: Calcolo del prezzo di acquisto

Quindi, se avete trovato una proprietà che vi piace, dovreste prima controllarla. Ci sono due passi che potete fare per farlo:

1. Esame commerciale
2. Test tecnico

Per calcolare il prezzo d’acquisto, bisogna scrivere in anticipo tutti i punti negativi. Ne avrete bisogno non solo per il calcolo del prezzo d’acquisto, ma anche per le successive trattative sul prezzo d’acquisto con il venditore. Questi sono i punti importanti e generali che vengono fuori in ogni esame commerciale di una proprietà.

Contratto d’affitto, arretrati e riduzione dell’affitto

Se state comprando una proprietà non affittata per uso personale, questi punti sono meno importanti per voi. Tuttavia, se la vostra proprietà è ancora affittata o volete comprarla come investimento, dovreste prendere nota di tutte le caratteristiche speciali e degli accordi individuali nei contratti di locazione oltre al deposito.

• Tutti i costi di gestione corrente possono essere imputati agli inquilini?
• C’è un deposito che è stato concordato?
• Quali caratteristiche speciali sono state concordate nei contratti d’affitto?

Le riduzioni e gli aumenti dell’affitto sono anche importanti per l’audit commerciale e dovrebbero essere annotati a questo scopo.

Costi operativi non ripartibili: lista di controllo

Alcuni costi operativi possono essere trasferiti ai vostri inquilini, ma altri no. Soprattutto, i costi per la gestione e la manutenzione della proprietà, così come l’ammortamento, devono sempre essere sostenuti dal padrone di casa.

Ci sono costi non ripartibili?

Ecco alcuni esempi:

• Costi per la gestione della proprietà
• Costi di manutenzione
• Costi di riparazione
• Ammortamento
• Riserve

Soprattutto, le misure di ristrutturazione e rinnovo che servono alla manutenzione dell’immobile non possono essere trasferite all’inquilino.

Manutenzione: arretrati di alloggi e ristrutturazioni imminenti

La manutenzione è anche un criterio importante nell’audit commerciale. A tal fine, si consiglia di verificare la riserva di mantenimento sulla base dell’ultimo estratto conto delle spese domestiche chiedendo l’ultimo estratto conto delle spese domestiche. Calcola una media tipica di 1 euro +/- 20 centesimi per metro quadrato. Potete trovare le prossime misure di rinnovamento e modernizzazione nella collezione di risoluzioni.

Quindi dovreste assolutamente prestare attenzione a questo:

• Importo della riserva di manutenzione
• Importo degli arretrati di denaro della casa esistenti
• Esame della collezione di risoluzioni

Lista di controllo: Esame commerciale

Ecco un riassunto dei – tipici – 11 punti di test:

1. Potete trasferire tutti i costi operativi correnti ai vostri inquilini?
2. È stato concordato un deposito?
3. Ci sono delle particolarità nei contratti d’affitto?
4. Ci sono attualmente arretrati di affitto?
5. Ci sono riduzioni d’affitto attive?
6. Quando sono stati attuati gli ultimi aumenti dell’affitto?
7. Quanto affitto si potrebbe ottenere con una nuova locazione?
8. Vi aspettate costi non ripartibili?
9. Quanto è alta la riserva di mantenimento della WEG?
10. Ci sono arretrati nei pagamenti della casa della WEG?
11. Avete controllato la collezione di risoluzioni?

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