Immobilie vermarkten: Defensiv, Offensiv & Off Market

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die sich je nach individueller Präferenz, Immobilientyp und Lage unterscheiden. Primär sprechen wir in der Vermarktung von 3 Varianten.

Vorab der Überblick:

• Defensive Strategie
• Offensive Strategie
• Off Market Strategie

Defensive Strategie: Immobilien in Top Lage

Sind Sie im Besitz einer exklusiven Immobilie, in einer Toplage, mit gutem Schnitt, so dass sie sowohl für Singles, als auch für Familien, interessant sein könnte? Herzlichen Glückwunsch! Diese Immobilie kann höchstwahrscheinlich schnell vermittelt werden. Die Vermarktung kann also relativ defensiv geplant werden und kostet dementsprechend weniger Zeit. Gegebenenfalls können Sie sogar direkt an einen internen Käuferkreis verkaufen, wenn Sie den richtigen Makler haben. So dass die Immobilie noch nicht einmal im regulären Markt erscheint.

Zusammengefasst:

• Immobilie in Top Lage
• Hohe Nachfrage
• Schneller Verkauf wahrscheinlich

Offensive Strategie: Immobilien in B-Lage / C-Lage

Wenn die Immobilie nicht in einer begehrten A-Lage liegt, muss die Vermarktung gesteigert werden. Das geht durch verschiedene Methoden, Plattformen und Möglichkeiten. Dementsprechend ist die Immobilienverkauf Strategie offensiv. Gleiches gilt für größere Objekte mit 20, 30 und mehr Einheiten – egal ob Neubau, saniertes Mehrfamilienhaus, Quartier oder Hochhaus.

Das bedeutet also:

• Immobilie in B-Lage / C-Lage
• Vermarkung auf Plattformen / in Zeitungen

Die Strategie variiert je nach Immobilientyp und Lage:

Off Market Strategie: Hohe Diskretion

Dann gibt es noch eine dritte Vermarktungsstrategie: die Off Market Immobilien. Je hochwertiger eine Immobilie, insbesondere Villen und größere Anwesen, je bekannter und prominenter eine Person, je vermögender eine Person, desto weniger Kommunikation ist gewünscht. Ebenso, keinerlei Präsenz der Immobilien in offenen Märkten. Dafür nutzen Immobilienmakler die Off Market Strategie.

Objekt wird ausschließlich ausgewählten, selektierten, kaufkräftigen Interessenten gezeigt

Fazit: Immobilienvermarktung

Circa 85% des Immobilienmarktes sind offensiv, 14% sind defensiv und benötigen nicht viel Vermarktung und < 1% wird im Off Market Bereich gehandelt. Daraus lässt sich schließen: ein Großteil der Immobilien braucht eine gute Vermarktung.

Die 3 Strategien zusammengefasst:

1. Offensive Strategie
2. Defensive Strategie
3. Off Market Strategie

Anhand dieser Matrix werden dann die verschiedenen Strategien, Kommunikationswege und Plattformen gewählt.

Kaum hat die Vermarkung Ihrer Immobilie begonnen, melden sich auch schon die ersten Kaufinteressenten bei Ihnen.

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Die Vermarktung Ihrer Immobilie ist erfolgreich und die ersten Kaufinteressenten melden sich. Wie Sie mit Anfragen per Mail und Telefon umgehen, dazu mehr hier.

• Kontakt mit Kaufinteressenten

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Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Schließlich geht es hier darum, Ihr Haus oder Ihre Wohnung von der besten Seite zu zeigen. Alle unsere Tipps zu den wichtigsten Unterlagen, Fotos & Co. in unserem Ratgeber.

• Exposé erstellen

Differenza: fattore prezzo d’acquisto e rendimento dell’affitto

Gli stessi fattori sono utilizzati per calcolare entrambi i risultati. Il reddito annuo da locazione e i costi di investimento. La differenza sta solo nella preparazione del calcolo e quindi nel risultato.

Entrambi danno un’indicazione della redditività.

Rendimento degli affitti: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del rendimento dell’affitto:

Rendimento dell’affitto > Quanta eccedenza rimane ogni mese per coprire i rimborsi, gli interessi e le riserve per le riparazioni o l’accumulo di beni?

Fattore prezzo d’acquisto: il risultato dice… Definizione

Risultato del calcolo del fattore prezzo d’acquisto:

Fattore prezzo d’acquisto > In quanti anni i costi dell’investimento saranno ripagati dal reddito locativo annuale?

Semplificando, le formule, che conoscerete tra un momento, si presentano così:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Redditività

La mia raccomandazione per i principianti: rendimento dell’affitto

Come nuovo arrivato nel settore immobiliare, hai bisogno di un rapido flusso di reddito, perché la maggior parte del tuo capitale è probabilmente investito nella tua prima proprietà. Per i principianti, ha quindi senso confrontare le proprietà sulla base dei rendimenti d’affitto. In questo modo sapete immediatamente quale surplus mensile può generare (per voi) una singola proprietà.

Il fattore prezzo d’acquisto è più interessante per gli investimenti a lungo termine (obiettivo: apprezzamento e 10, 20, 30 anni; prima si paga mensilmente), dove il flusso di cassa a breve termine non è importante.

• Suggerimento! Leggi di più sulla differenza qui, sul mio nuovo progetto, specialmente per gli acquirenti immobiliari! Le sottigliezze tra rendimento e investimento immobiliare – esterno

In ogni caso, entrambi i calcoli hanno lo scopo di permettere loro di confrontare diversi annunci immobiliari e di farlo rapidamente!

Rendimento dell’affitto: Esempio

Vediamo di nuovo in dettaglio entrambe le forme di calcolo della redditività, con esempi.

Ancora una volta, la definizione: quando calcolate il rendimento lordo dell’affitto, il risultato vi dice quale eccedenza rimane ogni mese e forma il vostro flusso di cassa. Per il rimborso e l’interesse (finanziamento della banca), così come le riserve per le riparazioni, o tutto ciò che poi rimane per il proprio, ulteriore accumulo di beni.

Formula e confronto

Rendimento locativo = reddito netto annuale / investimento * 100

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Risultato: 3.2

Calcolare il rendimento dell’affitto: Confronto delle offerte (esempio)

Il risultato di questo calcolo è sempre una percentuale. Questo vi dice quanto surplus rimane per coprire i costi (riscatto, interessi, riserve per le riparazioni) e idealmente quanto surplus rimane per voi come investitore nella proprietà.

Con l’attuale situazione dei tassi d’interesse, ci si può aspettare ca:

• 2 % Rimborso
• 2% di interesse
• 2 % Gestione e riserve per riparazioni

si aspettano. Di conseguenza, le proprietà con un rendimento superiore al 6% sono interessanti per voi come acquirenti.

• Rendimento quindi 6% + X

Proprio come per il fattore prezzo d’acquisto, si confrontano diverse offerte in modo rapido, basandosi su due fattori, il prezzo d’acquisto e l’affitto annuale ottenibile.

• Oggetto A: Rendimento dell’affitto 6,8%
• Oggetto B: Rendimento dell’affitto 5,3%
• Oggetto C: Rendimento dell’affitto 7,5%
• Oggetto D: Rendimento dell’affitto 4,2%
• …

Di conseguenza, si sceglierebbe di guardare più da vicino la proprietà C, con un rendimento del 7,5% (+1,5% rispetto all’obiettivo del 6%). In questo modo, l’inquilino paga la vostra proprietà e voi avreste un reddito mensile supplementare. Inoltre, la proprietà A, con ancora il 6,8% di rendimento.

Per l’immobile B, con il 5,3%, potreste verificare più tardi, con la vostra esperienza e ancora più conoscenza, se ci sono possibilità di ottimizzazione, per esempio l’aumento dell’affitto, se il padrone di casa non fa aggiustamenti per molto tempo.

Scoprite ancora di più sul ritorno dell’investimento!

Su Immobilien-Erfahrung.de vi mostro ancora di più sui rendimenti d’affitto e sui modi per fare delle valutazioni rapide, anche in vista dell’ubicazione degli immobili. Impara tutto sul:

• Rendimento dell’affitto

Fattore prezzo d’acquisto: Esempio

Ancora una volta, come promemoria, la definizione: quando si calcola il fattore prezzo d’acquisto come risultato, ti dice in quanti anni il reddito da locazione ha coperto i costi di investimento.

Calcolare il fattore prezzo d’acquisto: Confronto delle offerte

Il fattore prezzo d’acquisto è tipicamente tra 10 e 40, a seconda della regione e della posizione della proprietà, delle sue condizioni e così via. A Berlino è tra 30 e 38, in città come Düsseldorf è tra 18 e 24.

Formula e confronto

Fattore prezzo d’acquisto = investimento / reddito netto annuale

Il prezzo d’acquisto è 100.000, l’affitto annuale 3.200. Il calcolo si presenta così:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Risultato: 31.25, quindi ~ 31

Di conseguenza, il suo confronto tra le offerte immobiliari si presenta in questo modo:

• Oggetto A: fattore prezzo d’acquisto 18
• Oggetto B: fattore prezzo d’acquisto 21
• Oggetto C: fattore prezzo d’acquisto 19
• Oggetto D: Fattore prezzo d’acquisto 17

L’immobile D è quindi il più redditizio, perché il finanziamento verrebbe ripagato dall’affitto in 17 anni. La proprietà A sarebbe pagata entro 18 anni, la proprietà C entro 19 anni e la proprietà B avrebbe bisogno di 21 anni per pagare l’intero finanziamento attraverso il reddito da locazione.

Quindi, questo consiglio per voi!

Suggerimento! Calcolare l’affitto annuale

Come si può effettivamente calcolare il possibile affitto annuale? Probabilmente state cercando il vostro immobile su un portale immobiliare, come ImmobilienScout24, Immonet o un altro fornitore. Basta cambiare il filtro di ricerca da comprare a affittare. Puoi già vedere quali sono i prezzi d’affitto di proprietà comparabili nella stessa zona o, ancora meglio, nel quartiere (ricerca nel raggio di 1 km). Da questo si può prevedere il possibile affitto annuale che si può ottenere per la vostra proprietà.

Naturalmente, indipendentemente dall’ottimizzazione dell’affitto appena menzionata, se il precedente proprietario non ha fatto alcun adeguamento dell’affitto per molto tempo, ci sono anche possibilità di miglioramento e di espansione, a seconda del tipo di proprietà.

Conclusione: fattore prezzo d’acquisto e rendimento d’affitto semplicemente spiegato

Spero che abbiate trovato qui la spiegazione più semplice che ci sia per il fattore prezzo d’acquisto e il rendimento dell’affitto! Se vuoi imparare ancora di più sull’acquisto di un immobile, sia per uso proprio che come investimento, numerosi articoli, guide e liste di controllo, tutti gratuiti e disponibili 24 ore online, con noi!

Appartamento, casa, condominio, tutto per i principianti del settore immobiliare!

Ora nuovo su Immobilien-Erfahrung.de:

• Acquisto di beni immobili: apprendimento – esterno

Inoltre, per tutti i principianti, questo consiglio:

• Comprare la prima proprietà

Agente immobiliare virtuale: Immobiliare 4.0

Se chiedete ad architetti, costruttori e altre persone dell’industria immobiliare cosa li ispira, di solito è il futuro. Il futuro è il cambiamento della realtà e porta sempre aspetti diversi.

Mentre il mondo dell’immobiliare si è trasformato nel corso degli anni, con edifici che sono diventati più moderni, che richiedono meno energia, che creano paesaggi urbani diversi, la presentazione degli immobili è rimasta spesso ferma, nella classica esposizione immobiliare.

Architettura futura: solo un esempio da Berlino

Per rimanere sull’esempio dell’architettura, studi di architettura come Graft a Berlino mostrano come gli edifici moderni possono essere progettati per città orientate al futuro. Uno sviluppo urbano che non si esprime più nelle tipiche e noiose facciate, ma in elementi, forme e materiali che portano punti visivi completamente nuovi nell’architettura urbana.

Se si guardano le ville costruite dagli architetti a Berlino, per esempio a Grunewald, si può vedere questa architettura unica da centinaia di metri. Così come la “Villa M”, un cubo fatto di piastrelle di ceramica, ognuna unica. Dall’esterno, l’intera architettura ricorda un gigantesco blocco erratico. Un vero e proprio pezzo unico, proprio come l’involucro esterno in ceramica. In tutta Berlino Grunewald, un oggetto unico. Questi pionieri sono necessari per far emergere nuove idee.

Ma ci sono pionieri non solo in architettura. Ora c’è anche il primo portale immobiliare, con un avatar virtuale “Ella” per la presentazione.

Cambio di presentazione: esposizione virtuale

E se si potesse presentare ogni proprietà in modo moderato senza una visita extra al sito? Sarà possibile nel 2021!

Gli avatar digitali presentano i beni immobili

Innanzitutto, cos’è un avatar digitale? La digitalizzazione è in aumento. Nell’architettura, come descritto sopra, nella tecnologia degli edifici e anche nella presentazione. Così le persone virtuali e digitali stanno prendendo il controllo della presentazione e della moderazione.

Specialmente per le agenzie immobiliari sovraregionali che hanno proprietà non solo nella loro zona, ma in altre città, stati federali o persino paesi, la presentazione di una proprietà comporta uno sforzo relativamente grande. Il viaggio deve essere organizzato, non solo per l’agente stesso, ma anche per il potenziale acquirente, più avanti.

Con questa nuova tecnologia, l’intero processo elaborato può essere saltato, la proprietà è presentata da un avatar digitale.

• Agenzia di modelle: Ella (VR)

Esempio: Portale immobiliare con presentazione digitale

Le immagini dicono più di mille parole, quindi ecco un piccolo video:

Fonte: GetKey

Qui, per la prima volta al mondo, un avatar virtuale presenta una proprietà. Prestazione assoluta al top! Qui, la tecnologia si combina con uno dei più grandi settori economici di questo pianeta, l’industria immobiliare.

Codice del programma e design CGI: trasformare le idee in realtà

Gli avatar digitali sono animati dal codice del programma, in parte post-processati con il design CGI. È così che le idee si trasformano in persone virtuali che possono poi viaggiare in luoghi, parlare di argomenti e molto altro.

In effetti, questo significa che siamo solo all’inizio del viaggio nel settore immobiliare.

Fabbriche di prefabbricazione XXL e stampanti 3D

Fabbriche di prefabbricazione XXL – Oggi si stanno sviluppando le prime fabbriche che sviluppano intere parti prefabbricate per grattacieli, per interi complessi residenziali, non più solo la singola casa prefabbricata.

Stampanti 3D – le stampanti 3D stanno modellando le case in modo che i materiali da costruzione non devono più essere acquistati con grandi spese, tutto viene facilmente e rapidamente dalla stampante 3D. Ecco un breve video che dimostra come una stampante 3D costruisce una casa in pochissimo tempo.

Proprio come le imprese di costruzione, gli sviluppatori e l’industria delle costruzioni stanno cambiando, anche il marketing degli immobili cambierà nel corso della digitalizzazione.

Presentazione della casa e dell’appartamento tramite video: Sovraregionale

Fino ad ora, le esposizioni immobiliari sono state preferite da quasi tutti. Nessuna tecnologia intermedia di presentazione ha davvero preso piede, per esempio i tour delle case a 360°. Perché? Manca la componente umana, qualcuno che guidi attraverso la proprietà.

Naturalmente, come agente immobiliare, si potrebbe coprire la presentazione con un video, in modo che i potenziali acquirenti possano vedere la proprietà prima della loro visita (solo dalle foto). Ma questo ha due svantaggi. O dovete presentarlo voi stessi, il che significa essere sul posto, o qualcun altro deve farlo e trasmettere lo stesso spirito, lo stesso know-how dell’agente immobiliare. Un altro svantaggio, la lingua. Conosci l’israeliano? Spagnolo? Francese?

In breve, la presentazione della proprietà ha diversi fattori, dalla posizione alle lingue. Così, non appena gli immobili non sono più destinati a raggiungere un pubblico regionale ma un pubblico nazionale o internazionale, lo sforzo di presentazione aumenta.

Attirare nuovi gruppi target: Strumento di marketing per broker / portali

Proprio come l’economia nel suo complesso, l’industria immobiliare si basa sulla domanda e l’offerta. La nuova generazione di futuri proprietari di immobili, per acquisto o eredità, è cresciuta con internet. Saltano su altri portatori (fattore scatenante).

Ecco perché sono necessari nuovi concetti, anche nel marketing immobiliare. Da un lato, nella commercializzazione di condomini che vengono venduti individualmente a privati, per esempio tramite portali immobiliari, e dall’altro, nella vendita di immobili di lusso, che sono più difficili da vendere tramite un’esposizione immobiliare mal prodotta.

Se vuoi anche mostrare innovazione, non puoi evitare nuove strategie di marketing. Bill Gates (fondatore di Microsoft) aveva dato a internet solo pochi anni all’inizio. Oggi, più di 20 anni dopo, molti agenti immobiliari, uffici di intermediazione e portali immobiliari vengono commercializzati tramite social network come Facebook e Instagram(Social Marketing [esterno]).

Strategia: raggiungere la generazione Z

In Israele è stato lanciato un nuovo progetto che non si è mai visto prima nel mondo. L’immobile presentato qui da “Ella”, che può già essere visto nel video di esempio qui sopra.

Fonte: GetKey

L’uso del linguaggio nella tecnologia – mettere le persone digitali negli spot, dare loro emozioni, un lavoro davvero difficile. Il passo successivo è stato quello di integrare il linguaggio, in modo che Ella diventi un talento multilingue. Come si vede nel video di esempio (sopra), per esempio in ebraico. In questo modo, i clienti israeliani in particolare sono indirizzati sul sito web.