Approccio di capitalizzazione del reddito: come funziona il calcolo?

Il metodo del valore di guadagno capitalizzato determina il valore di guadagno capitalizzato dell’immobile ed è utilizzato per valutare gli immobili che si prevede generino un ritorno economico. Il valore dei guadagni capitalizzati è significativo quando le considerazioni sul rendimento sono in primo piano per le proprietà in affitto e le proprietà commerciali. Gli investitori di capitale e gli investitori in particolare possono usare il valore degli utili capitalizzati per confrontare forme alternative di investimento. Nel caso di immobili ad uso commerciale o in affitto, la determinazione del valore di guadagno capitalizzato è anche la base per il valore di prestito ipotecario dell’immobile.

Valore di mercato del terreno e valore del reddito dell’edificio

Il metodo del valore di guadagno capitalizzato divide la proprietà nel valore di mercato del terreno e nel valore di reddito dell’edificio. Questo include il reddito da locazione, i costi di manutenzione e i costi di gestione del terreno e dell’edificio. Di conseguenza, il reddito da locazione meno i costi di gestione e il valore del terreno compreso il suo interesse sono confrontati.

Esempio di calcolo: valore di guadagno capitalizzato – calcolato semplicemente con Lukinski

Per calcolare il valore del reddito della vostra proprietà, assumiamo le seguenti informazioni come esempio. Queste informazioni possono poi essere utilizzate per calcolare i valori dell’importo annuo lordo e del reddito netto annuo, nonché i costi operativi.

• Area: 200 metri quadrati
• Prezzo: 7 euro al metro quadrato
• Costi operativi: 25 per cento
• Tasso di interesse della proprietà: 7 per cento
• Valore del terreno: 100.000 euro
• Danni all’edificio: 3.000 euro
• Duplicatore a scadenza: 12.50

Calcolo dell’importo lordo annuale, del reddito netto annuale e dei costi operativi

• Utile lordo annuale = 200 mq * 7 Euro/mq * 12 mesi = 16.800 Euro
• Costi operativi = 16.800 euro * 25 per cento = 4.200 euro
• Reddito netto annuale = 16.800 euro – 4.200 euro = 12.600 euro

Così, dopo aver dedotto i costi, rimangono 12.600 euro dal reddito annuo dell’affitto. Ulteriori applicazioni:

• Interesse del valore della terra = 7 per cento * 100.000 euro = 7.000 euro
• Valore preliminare degli utili capitalizzati = 12.600 euro – 7.000 euro = 5.600 euro

Calcolo: valore del reddito dell’edificio e valore del reddito

Per il valore del reddito dell’edificio, il valore del reddito provvisorio viene moltiplicato per un moltiplicatore. Il moltiplicatore è una cifra chiave calcolata a partire dal tasso d’interesse della proprietà e dalla vita utile rimanente. Più lunga è la vita utile residua dell’edificio, più alto è il moltiplicatore. Per determinare il valore del reddito, qualsiasi danno strutturale viene dedotto dal valore del reddito dell’edificio e viene aggiunto il valore di mercato del terreno.

• Valore del reddito dell’edificio = 5.600 euro * 12,50 (moltiplicatore) = 70.000 euro
• Valore guadagnato = 70.000 euro – 3.000 euro + 7.000 euro = 74.000 euro

Lasciate che i professionisti facciano i conti

Il nostro team di investitori sarà lieto di elaborare i calcoli di rendimento per la proprietà dei vostri sogni. I potenziali acquirenti possono essere convinti dei buoni rendimenti. Su richiesta, vi informeremo dei dati necessari per il calcolo. Una volta ricevuti i documenti, determineremo il valore capitalizzato e vi daremo una prima stima del rendimento.

Valutazione per la vendita di beni immobili

Un riassunto di tutte le informazioni importanti da sapere sulle valutazioni quando si vende un immobile: Valutare una proprietà.

Metodo del valore del materiale: Valore per la nuova costruzione di una proprietà

Il calcolo determina prima il valore di mercato del terreno usando il valore standard del terreno, poi si aggiunge il valore reale dell’edificio.

Il valore reale dell’edificio è calcolato a partire dai costi di produzione dell’edificio meno le riduzioni di età. Il valore reale del terreno (valore di mercato del terreno) e il valore reale dell’edificio sono sommati e moltiplicati per un fattore di valore reale.

Valore in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

Il calcolo del fattore di valore reale si basa sul tipo di edificio, sul valore reale preliminare e sul valore standard del terreno. Il valore totale dei beni materiali determinato in questo modo indica le risorse finanziarie che dovrebbero essere spese per ricostruire l’immobile.

• Metodo del valore reale

Metodo del valore comparativo: Confronto tra proprietà simili

Il metodo del valore comparativo confronta la vostra proprietà con proprietà simili. È usato in particolare per la vendita di appartamenti e case occupate dal proprietario. Il valore comparativo può essere determinato anche per i terreni non sviluppati.

Prezzo al metro quadrato della proprietà comparabile = 300.000 euro / 100 mq = 3.000 euro al mq

Prezzo di acquisto dell’immobile da valutare = 3.000 euro * 200 mq = 600.000 euro

Solo le proprietà in posizioni simili e con una disposizione comparabile sono considerate nel confronto. Le proprietà incluse nella valutazione dovrebbero provenire dalle immediate vicinanze della proprietà residenziale. Il metodo del valore comparativo è considerato particolarmente vicino alla realtà. È molto spesso usato per determinare il valore delle proprietà perché le località sono relativamente comparabili a livello regionale.

• Procedura del valore comparativo

Valutazione del valore (costi)

Chi prepara le perizie per i beni immobili? Quanto costa un valutatore di case? Quanto costa un perito per vecchi edifici? A meno che le norme legali non richiedano la nomina di un esperto, una perizia immobiliare vi fornirà una valutazione realistica della vostra proprietà nel mercato regionale e nazionale. Forniamo valutazioni puntuali e precise di terreni, proprietà residenziali e commerciali.

Tuttavia, se la perizia deve essere presentata in tribunale, per esempio nel caso di un divorzio, un esperto deve essere chiamato a pagamento. La proprietà residenziale o in affitto viene ispezionata sul posto. Di regola, vengono rilasciate sia una copia scritta che una digitale della perizia.

• Rapporto di valutazione

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