Investire denaro in immobili di cura, ma come?

Che cosa significa proprietà di cura? Quanto costa una casa di cura? Si può comprare una casa di riposo? Domande oneste, risposte oneste.

Uno sguardo alla Germania come mercato d’investimento.

Attualmente ci sono 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete. La Germania ha il sistema sanitario più costoso del mondo. Il più grande fattore di ritorno quando si investe in immobili di cura è, naturalmente, lo sviluppo della demografia ma anche la capacità economica di un paese, che alla fine sostiene il sistema di cura e il suo finanziamento. Come molti paesi ricchi o benestanti, la popolazione della Germania sta diventando sempre più vecchia.

Presto la metà della popolazione avrà più di 50 anni, e la domanda di immobili, case di cura e case di riposo aumenterà di conseguenza. La domanda di case semplici che servono lo standard e naturalmente anche di proprietà nel settore dell’assistenza che soddisfano standard più elevati. Qui gli inquilini successivi pagano dai 2.000 euro in su al mese, a seconda del livello di assistenza. In media 2.600 euro al mese, con 731.000 persone che hanno bisogno di cure ospedaliere, sono 1,9 miliardi di euro al mese o 22,8 miliardi all’anno.

Senza deviazioni, prima uno sguardo ai vantaggi e agli svantaggi di questo sistema:

Vantaggi di una casa di cura come investimento finanziario

Le case di cura sono popolari tra gli investitori esperti. Offrono alcuni vantaggi che gli immobili “classici” non offrono come investimento. Il più grande vantaggio è certamente che tu, come investitore, puoi investire relativamente senza preoccupazioni.

Il contratto di locazione a lungo termine di una proprietà di cura con l’operatore assicura uno sforzo minimo. Voi, come padrone di casa o proprietario, avete pochissimo lavoro da fare. La gestione immobiliare commissionata regola quasi tutto direttamente con il gestore dell’immobile.

Vantaggi:

• Alto potenziale di sviluppo, 4,1 milioni (in aumento) hanno bisogno di cure
• 731.000 persone sono assistite in strutture di cura complete
• Investimento di capitale in loco, 100 unità in città con 10.000 abitanti
• Contratto di locazione a lungo termine con l’operatore
• Poco sforzo, la gestione della proprietà regola quasi tutto con il gestore
• Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per nuovi edifici

Svantaggi: Rischi della forma di investimento in casa di cura

Naturalmente, non ci può essere un interesse personale. Allo stesso modo, ci sono regolamenti edilizi speciali, che però, come acquirente “puro”, non giocano davvero un ruolo, poiché i requisiti sono già soddisfatti dall’impresa di costruzioni o dallo sviluppatore.

Svantaggi:

• Nessuna opzione per l’uso proprio (ETW è affittata all’operatore)
• Regolamenti edilizi speciali (soddisfatti dallo sviluppatore)
• E…

Ci sono anche critiche al modello, come qui nella rivista immobiliare FIV (intervista). La domanda al nostro esperto: “Cosa pensa degli investimenti in case di riposo o di cura?” La sua risposta: “Molto poco! – è la mia tersa risposta. Questo ha a che fare con il rischio molto alto che questa forma di alloggio ha come investimento. Stiamo parlando dei cosiddetti immobili sociali. In vista del continuo invecchiamento della popolazione e della conseguente domanda certamente crescente di posti per anziani e case di cura, si suggerisce che è un investimento sicuro. Ma come proprietà di gestione – come gli hotel, per esempio – queste proprietà hanno un serio svantaggio: se la società di gestione fa un cattivo lavoro, allora una tale proprietà diventa rapidamente un pozzo senza fondo”.

Leggi di più nella rivista (esterno):

• Immobili come investimento: vantaggi fiscali? Casa di cura?

Rendimento e costi (prezzo di acquisto, costi accessori di acquisizione)

Ci sono case di riposo, case di riposo e altre varianti in ogni distretto. Una cosa che gli investitori hanno in comune è che i contratti d’affitto sono a lungo termine. Gli operatori firmano contratti di 20, 25 anni, con opzioni di rinnovo di 3 anni, a volte 5 anni. Quindi il “business è assicurato a lungo termine”. Coloro che vogliono entrare possono aspettarsi che i rendimenti tipici degli immobili siano di solito tra il 3,2 – 5,0 %.

Rendimento:

Rendimento per lo più tra il 3,2 – 5,0

Per ottenere il ritorno, naturalmente, bisogna prima fare degli investimenti. Questi costi accessori di acquisizione sono aggiunti al prezzo di acquisto:

Tassa sul trasferimento della terra (3,0 – 6,5 %)

e in aggiunta:

Notaio, tribunale (2,5%)

Due fattori spiccano: in primo luogo, la tassa di trasferimento del terreno, e in secondo luogo, le spese notarili e giudiziarie. A seconda dello stato federale, l’imposta sul passaggio di proprietà varia dal 3,0 al 6,5%. Le spese notarili e giudiziarie sono circa il 2,5% del prezzo d’acquisto.

Ora passiamo al “lato della domanda”. Come si sta sviluppando il mercato degli immobili per l’assistenza infermieristica in Germania?

Società che invecchia: domanda crescente di alloggi adeguati all’età

Fattore 1: Invecchiamento della società. Vi faccio un esempio: un posto in una casa di cura costa in media 2.600 euro alla Caritas Altenhilfe. In un anno, sono 31.200 euro. A seconda del livello di cura, dello stato federale e della struttura, i costi variano tra 1.800 e 3.990 euro al mese, secondo la Caritas.

Ci sono circa 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania (secondo l’Ufficio Federale di Statistica). La maggior parte delle persone bisognose di cure in questo paese ha più di 60 anni. In definitiva, la spesa mensile, per il privato dietro la persona bisognosa di cure, è molto alta. Nel livello di cura 2, i costi sono già ~ 2.800 € al mese, per un singolo appartamento di cura. Qui stiamo parlando dell’attrezzatura di base assoluta. A seconda della casa di cura, delle dimensioni e delle attrezzature dei singoli appartamenti, non ci sono, come sempre, limiti massimi.

• 731.000 persone in assistenza residenziale
• 2.600 euro / mese; o 31.200 euro / anno
• Rendimenti / mese: 1,9 miliardi
• Rendimenti / anno: 22,8 miliardi

Ecco perché le case di cura sono così interessanti come investimento per gli investitori immobiliari. Soprattutto in Germania.

L’esempio di calcolo mostra i vantaggi di questo sviluppo della struttura dell’età in Germania per gli investitori tedeschi e stranieri.

Età degli abitanti in Germania

Come già riportato nelle statistiche immobiliari, la Germania è tra i primi 20 paesi con la popolazione più anziana. Attualmente, la Germania è addirittura al 5° posto, come si vedrà tra un momento. Ecco l’attuale distribuzione per fasce d’età in Germania. Chiaramente visibile è il grande gruppo dai 40/50 anni in su, che sta diventando sempre più vecchio e sta creando un crescente bisogno di alloggi in case di cura e case per anziani.

Puoi trovare altre statistiche su Statista

Età degli abitanti a confronto: in tutto il mondo

La Germania è al 5° posto tra i paesi con la popolazione media più vecchia. Solo Portogallo, Martinica, Italia e Giappone sono davanti alla Repubblica Federale.

1. Giappone
2. Italia
3. Martinica
4. Portogallo
5. Germania

PS: Nel caso vi stiate chiedendo, cos’è la Martinica? La Martinica è un’isola del Mar dei Caraibi che fa parte del territorio francese.

Forte economia nazionale e previsioni

Fattore 2: economia forte e previsioni – La Germania stessa è la quarta potenza economica del mondo, la più grande area economica d’Europa. Quasi nessun altro paese è così interessante quando si tratta di investimenti di capitale. Tuttavia, pochissime persone hanno le case di cura nel loro radar, ma piuttosto investono nel classico condominio come investimento o in una casa. Eppure i rendimenti che si generano qui sono molto considerevoli, soprattutto in confronto ad altri immobili come investimento in Germania.

A parte i fenomeni globali (crisi finanziaria del 2009, Corona del 2020), l’economia tedesca nel cuore dell’Europa è molto robusta e stabile. Come si può vedere qui, nello sviluppo del prodotto interno lordo reale (variazione anno su anno) in Germania, dal 2008 al 2019 e previsione al 2022.

Aumento del grado di cura nella vecchiaia, costi più alti

Fattore 3: crescente grado di cura nella vecchiaia, costi più elevati – Il sistema sanitario tedesco è uno dei più costosi al mondo. Non solo lo stato ma anche i parenti dei futuri residenti investono nelle case di cura o nelle spese mensili per i loro residenti.

Chiunque abbia un parente in una casa di riposo in Germania paga una certa somma ogni mese. Questo dipende dal livello di cura della persona assistita. Il livello di cura 1 è quello che riceve il sussidio più basso. Più alto è il livello di assistenza, più sussidi ci sono da parte dello Stato, quindi più alti sono i costi.

Nessuno vuole sacrificare il comfort per i propri cari nel processo!

Nonostante l’aumento dei costi, l’attenzione è rivolta a strutture di alta qualità. Questo significa che i condomini non devono essere costruiti e scambiati nel segmento “prezzo basso”. Nel campo dell’immobiliare di cura, è tutta una questione di qualità.

Area metropolitana o campagna – rendimenti immobiliari

Fattore 4: Area metropolitana o campagna – rendimenti immobiliari – Le case di cura non sono sempre costruite solo in aree metropolitane come Berlino, Amburgo, Monaco o Colonia e Düsseldorf. Le case di cura sono costruite in ogni piccola città tedesca, anche in città molto piccole con 5.000-10.000 abitanti. Ogni casa di cura ha di solito almeno 100 unità residenziali.

Nelle grandi conurbazioni, c’è molta concorrenza per i singoli condomini, all’interno delle proprietà di cura. In campagna, a volte si possono fare buoni affari. Il rendimento della proprietà è di conseguenza molto più alto. La concorrenza è minore e di solito il patrimonio netto degli acquirenti locali è anche inferiore a quello degli investitori immobiliari sovraregionali.

Investire “in campagna”: lontano dalle grandi città

Come investitore, non dovreste quindi concentrarvi solo sulle grandi città, ma tenere d’occhio anche i paesi più piccoli. Soprattutto quando si tratta di investire in 5, 10 o 20 condomini.

L’intero processo di acquisto di una proprietà non è diverso da quello di un tipico condominio. Solo alcuni parametri sono diversi, ma questi sono di poca importanza per te come investitore immobiliare. Tutte le condizioni legali e statutarie sono già state soddisfatte dallo sviluppatore o dall’impresa di costruzioni.

Acquisto di beni immobili

Fattore 5: acquisizione di immobili – Un fattore decisivo per la redditività (rendimento degli immobili) è quindi la ricerca di immobili (acquisizione di immobili).

Dove si possono trovare nuovi edifici attraenti? Pochissime proprietà ad alto rendimento appaiono nei tipici portali immobiliari; vengono acquistate“fuori mercato“, direttamente dall’agente immobiliare o dal costruttore. Se stai cercando delle proprietà ad alto rendimento, non dovresti affidarti solo agli annunci immobiliari, ma costruire la tua rete in anticipo per arrivare alle proprietà veramente interessanti.

Soprattutto per i principianti questo consiglio:

Suggerimento: contattare gli agenti in una fase iniziale; la proprietà viene venduta prima del completamento.

Per avere meno svantaggi e rischi possibili, vale la pena di contattare gli agenti in anticipo. Come descritto sopra, le proprietà non vengono vendute solo alla fine della costruzione, ma molto prima. Di conseguenza, tutte le singole unità sono di solito vendute 6 mesi prima del completamento della costruzione.

Riassumiamo ancora una volta i vantaggi degli appartamenti di cura:

1. Alto potenziale di sviluppo, 4,1 milioni (in aumento) hanno bisogno di cure
2. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete
3. Investimento in loco, 100 unità in città con 10.000 abitanti
4. Contratto di locazione a lungo termine con l’operatore
5. Poco sforzo, la gestione della proprietà regola quasi tutto con il gestore
6. Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per nuovi edifici

Investimento Germania: Berlino, Amburgo, Colonia & Co.

Sta cercando un investimento redditizio in Germania? Nel più grande mercato immobiliare d’Europa, ci sono molte opzioni a vostra disposizione, dai piccoli condomini nelle conurbazioni internazionali come Berlino, alle già citate case di cura, che stanno diventando sempre più attraenti in una società che invecchia come quella tedesca. In definitiva, il rendimento dell’immobile gioca il ruolo maggiore nella scelta e nella selezione dell’immobile.

Condominio, commerciale, proprietà di cura & Co.

Se volete avere una panoramica più completa sul tema dell’investimento immobiliare in Germania, abbiamo un’altra guida sull’argomento per voi qui.

• Investimento Germania

Investimento esotico: appartamento o…? ?!

Potete anche leggere un’intervista molto interessante sul tema dell’investimento immobiliare esotico qui. Non deve essere sempre la tipica casa indipendente, a schiera o bifamiliare in cui si investe. Ci sono sicuramente altre proprietà dove vale la pena considerare un investimento.

Investimento classico o esotico: Quale proprietà è adatta come investimento?

• Quale proprietà come investimento? – Intervista di investimento

Finanziamento: Immobili e appartamenti di cura

Finanziare appartamenti, terreni edificabili o una proprietà commerciale – la scelta giusta del prestito immobiliare decide quanto sarà alto l’onere degli interessi e quindi il costo totale del vostro prestito immobiliare. Anche quando si sceglie un prestito immobiliare, voi come potenziale acquirente vi trovate di fronte a molte domande e considerazioni, come ad esempio se dovete scegliere un classico finanziamento di rendita o optare per un’altra forma di finanziamento. Anche il finanziamento di follow-up è possibile in vari modi. In definitiva, ci si trova di fronte alla questione se si sta meglio con un tasso d’interesse di debito lungo e fisso o con un prestito immobiliare flessibile.

• Finanziamento immobiliare

Imposta sul reddito (ESt) – Imposta per le persone fisiche

L’imposta sul reddito – in breve ESt – è solitamente prelevata sul reddito delle persone fisiche, secondo la loro capacità di pagare. Il reddito è inteso come la somma di tutti i redditi da lavoro ai sensi della legge sull’imposta sul reddito (EStG) meno la somma di tutte le deduzioni rilevanti ai sensi della legge fiscale – come ad esempio eventuali indennità. Le persone soggette all’imposta si dividono in lavoratori autonomi, che generalmente devono pagare da soli la loro imposta sul reddito, e dipendenti, la cui imposta sul reddito è trattenuta dal loro datore di lavoro sotto forma di imposta sul salario e pagata all’ufficio delle imposte per loro conto.

Altre tasse per le aziende:

• Imposta sul reddito delle società (KSt)
• Imposta sulle plusvalenze (KapESt)
• Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• Imposta sul commercio (GewSt)

Se volete saperne di più sulle tasse per le società immobiliari, potete saperne di più qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

L’imposta sul reddito in dettaglio – raccolta, prelievo e responsabilità fiscale

Essendo una tassa comune, questo gettito fiscale è diviso tra il governo federale, i Länder e i comuni. I comuni ricevono il tasso applicabile secondo la legge federale – attualmente il 15 per cento dell’imposta sui salari e dell’imposta sul reddito accertata – mentre l’importo rimanente va al governo federale e ai Länder in parti uguali. In generale, tutte le persone fisiche sono generalmente soggette all’imposta sul reddito e devono pagare le tasse sul loro reddito derivante dal lavoro autonomo e non autonomo. I principi di base della legge sull’imposta sul reddito sono i seguenti:

• Principio netto
• Principio di periodicità
• Principio del reddito mondiale
• Principio delle aliquote fiscali graduali
• Tassazione secondo la capacità di pagare

Gli individui residenti in Germania sono soggetti a una responsabilità fiscale illimitata; gli individui residenti all’estero che guadagnano un reddito in Germania sono soggetti a una responsabilità fiscale limitata.

Indennità per i lavoratori a basso reddito e spese aziendali deducibili

Le persone fisiche con basso reddito possono utilizzare un’indennità per se stessi fino a un importo attuale di 9.168 euro – questo vale per il reddito da lavoro autonomo e per il reddito da lavoro non autonomo. Gli imprenditori soggetti all’imposta sul reddito possono anche dichiarare le seguenti spese aziendali deducibili al fine di ridurre i loro profitti e, di conseguenza, il loro reddito imponibile:

• Costi di affitto
• Costi dell’auto
• Costi del personale
• Ammortamento
• Imposta a monte deducibile
• Imposta sul fatturato pagata
• Acquisti di beni e servizi
• Spese per beni di basso valore

Quali aziende sono soggette all’imposta sul reddito?

La maggior parte delle persone fisiche sono soggette all’imposta sul reddito. Pertanto, questo tipo di imposta è particolarmente rilevante per le imprese individuali (UE) e le società BGB (GbR). Inoltre, le società in nome collettivo (OHG) e le società in accomandita (KG) sono generalmente soggette all’imposta sul reddito. Tuttavia, l’imposta sul reddito può essere obbligatoria anche per una società a responsabilità limitata (GmbH) o una società per azioni (AG), se applicabile.

Le società di persone come la società in nome collettivo (OHG) o la società in accomandita (KG) in linea di principio non sono soggette all’imposta sulle società o all’imposta sul reddito, ma le persone fisiche e giuridiche con lo status di partner che vi appartengono lo sono. L’utile generato dalla partnership è soggetto a una determinazione uniforme e separata e viene assegnato direttamente ai singoli partner secondo la loro forma giuridica: Le persone giuridiche devono imputare le loro quote di profitto all’imposta sulle società, le persone fisiche all’imposta sul reddito.

• Collaborazioni: Persone fisiche con quote di profitto

Forme di diritto societario in sintesi

Potete trovare maggiori informazioni sulle diverse forme legali sotto i seguenti link. A partire dalla ditta individuale e dai commercianti registrati… alle varie partnership e corporazioni… ad altre società come la fondazione di famiglia – tutti gli aspetti essenziali della formazione, responsabilità, carico fiscale e altro ancora sono spiegati in modo semplice e comprensibile! Prima di tutto, una panoramica delle singole forme giuridiche di società:

• Impresa individuale (UE)
  • Libero professionista
  • Piccoli commercianti
  • Commercianti registrati (e. K.)
• Società silenziose
• Società BGB / società di diritto civile (GbR)
• Collaborazioni
  • Società in accomandita (KG)
  • Società in nome collettivo (OHG)
  • Società a responsabilità limitata e Compagnie Limited Partnership(GmbH & Co KG)
  • Società a responsabilità limitata e Compagnie General Partnership(GmbH & Co OHG)
• Corporazioni
  • Società per azioni (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Società in accomandita per azioni (KGaA)
  • Società a responsabilità limitata (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
  • Società europea / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Altre aziende
  • Fondazioni / Fondazioni familiari
  • Assicurazioni
  • Collaborazioni
  • Associazioni registrate (e. V.)
  • Cooperative registrate (e. G.)

Tasse in Germania: Elenco

Imposta sulle società (KSt), imposta sul reddito (ESt), imposta sui guadagni di capitale (KapESt), imposta sul fatturato (USt), imposta sul commercio (GewSt) – chi paga cosa? In questa panoramica dei diversi tipi di tasse in Germania, troverete le tasse rilevanti per voi come individuo e per la vostra azienda, a seconda della forma giuridica che avete scelto. Inoltre, dopo la lista delle tasse: Come funziona il ciclo fiscale intorno al bilancio mensile, al bilancio annuale e al bilancio? Un piccolo approfondimento per coloro che stanno creando la loro prima azienda. Quali sono le tasse? Spiegazioni semplici, definizioni, ottimizzazione delle tasse, una visione delle tasse.

• Tasse: Elenco