Investimento azionario nell’acquisto di beni immobili

Che sia per uso proprio o come investimento, il capitale proprio è necessario per ogni acquisto di proprietà. Specialmente se state comprando la vostra prima proprietà, la quantità di capitale netto che dovete contribuire è importante. Se state comprando una proprietà per uso personale, dovreste contribuire il più possibile con il vostro capitale. Se state investendo in una proprietà come investimento di capitale, meno è meglio.

Come regola di base:

• Interesse personale = più equità possibile
• Investimento di capitale = meno capitale proprio possibile

Perché?

L’equità come meccanismo di sicurezza

Affinché la banca vi conceda un prestito per la vostra proprietà, ha bisogno di una certa sicurezza che riavrà questi soldi in seguito. Ecco perché la vostra affidabilità creditizia viene controllata in anticipo. Più le vostre finanze sono liquide, meno equità vi serve. Tuttavia, se le vostre spese superano il vostro reddito, avrete bisogno di più capitale. Una volta che hai ricevuto il tuo prestito, lo ripaghi mensilmente attraverso i rimborsi.

Migliore è il tuo rating di credito, minore è il tuo patrimonio netto

Importante: come proprietario-occupante, devi ripagare tu stesso gli interessi sul tuo prestito. Gli investitori, d’altra parte, possono dedurli dalle loro tasse.

Interesse personale: questo è il capitale netto di cui hai bisogno

Come proprietario-occupante, dovete quindi portare più capitale netto possibile. Inoltre, maggiore è il patrimonio netto, minore è l’onere degli interessi. Più capitale proprio si apporta, meno rischio c’è per la banca finanziatrice e più bassi sono i tassi d’interesse calcolati.

Come regola generale: 20% di equity per i proprietari-occupanti

Costi e ricavi mensili

Quindi quanto si dovrebbe guadagnare ogni mese? Il nostro consiglio: il costo mensile del vostro prestito non dovrebbe superare il 40% del vostro reddito netto.

Ecco un esempio di calcolo:

• Reddito (netto): 3.000 euro
• 40% = 1.300 Euro

Il rimborso mensile, compresi gli interessi, non dovrebbe quindi superare i 1.300 euro.

Investimento di capitale: questo è quanto poco capitale proprio hai bisogno

Mentre avete bisogno di quanto più capitale proprio possibile per l’occupazione del proprietario, come investitore godete del vantaggio di dover contribuire con molto meno capitale proprio. Potete anche dedurre l’interesse dalle vostre tasse. Idealmente, anche l’inquilino paga indirettamente i vostri interessi. Come acquirente di una proprietà come investimento, il vostro capitale copre solo il 10-15% dei costi.

Questi includono:

• Costi di acquisto accidentali
• Tassa sul trasferimento della terra
• Spese notarili
• Spese processuali
• Costi di intermediazione

Rolling Equity: investimenti rapidi

Il nostro pro-consiglio: Usate il vostro capitale rotolante. Ma come funziona? È semplice: si compra una proprietà e si apporta del capitale. Ora questo viene pagato di nuovo attraverso il riscatto e puoi usarlo direttamente per il tuo prossimo investimento.

Conclusione: questo è il capitale netto di cui hai bisogno!

Quindi ecco di nuovo la regola generale:

• Interesse personale = più equità possibile
• Investimento di capitale = meno capitale proprio possibile

Nel caso dell’uso personale, la vostra equità serve come garanzia per la banca che sicuramente riavrà i vostri soldi prima o poi. In linea di principio, il capitale proprio che mettete non dovrebbe superare il 40% del vostro stipendio netto. Come investitore, d’altra parte, avete solo bisogno di contribuire dal 10 al 15 per cento come capitale. L’interesse è a carico dell’inquilino e con l’aiuto del rolling equity, si può investire direttamente nella prossima proprietà.

Puoi scoprire di più sul finanziamento azionario e immobiliare sul mio nuovo progetto per acquirenti immobiliari (Immobilien-Erfahrung.de):

• Patrimonio netto (esterno)

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Errori nell’acquisto di immobili: bisogna evitarli a tutti i costi!

L’acquisto di una proprietà emotiva, una proprietà troppo speciale in una cattiva posizione e l’acquisto di una casa per uso personale – la lista dei possibili errori è lunga. Scopri qui cosa dovresti evitare a tutti i costi!

Errore: cattiva posizione della proprietà

Uno degli errori più gravi è comprare una proprietà in una cattiva posizione. La domanda è bassa, affittare è difficile e il rischio di sfitto è alto. Le grandi città in località B ricercate sono le più adatte. Gli investimenti immobiliari valgono anche un po’ fuori dalle grandi metropoli, nelle periferie. Ecco le migliori località in un colpo d’occhio:

• Comprare in grandi città (non metropoli in località di prima categoria)
• Aree metropolitane, il famoso Speckgürtel, con una buona posizione B
• Città ricercate con posizione B

Errore: Il tuo immobile è troppo specifico

Più la tua proprietà è speciale, più è difficile venderla o affittarla in seguito. Un loft chic con vista sullo skyline o una villa di design ai margini della foresta suonano allettanti, ma non sono neanche lontanamente popolari come un appartamento medio di 1-3 stanze ai margini della città. Il nostro consiglio: prima di iniziare a cercare un immobile, informatevi sui diversi tipi di case e appartamenti e sulla loro domanda e non investite in un immobile troppo lussuoso.

Mentre ogni proprietà sul mercato ha il suo fascino individuale, potrebbe non essere così facile da rivendere in seguito:

Errore: Acquisto di proprietà per uso personale

Uno degli errori fondamentali che fanno i principianti è l’acquisto di una proprietà per uso personale. Dopo tutto, non sono gli inquilini e l’ufficio delle imposte a pagare per la proprietà, ma voi stessi. Questo rende l’occupazione del proprietario la forma più costosa di alloggio. Ecco perché raccomandiamo di investire in un immobile come investimento di capitale prima e solo dopo nell’occupazione del proprietario.

Consiglio di lettura: Uso personale o investimento di capitale? Vantaggi e svantaggi

Errore: comprare una casa come prima proprietà

Analogamente all’occupazione del proprietario, quando si acquista una casa si è bloccati al 100% con i costi. Per la tua prima proprietà, quindi, non investire in una casa, ma in un appartamento. Come proprietario di una casa, devi sempre sostenere tutti i costi da solo. Tuttavia, se siete proprietari di un appartamento, questi costi sono divisi tra le parti.

Errore: acquisto immobiliare emotivo

Avete affrontato l’argomento dell’investimento immobiliare, i diversi tipi di località e tipi di immobili e chiarito la questione dell’investimento o della proprietà di rendimento, e improvvisamente vi imbattete in un appartamento che vi ricorda la vostra infanzia? La cosa importante qui è: Non comprate mai una proprietà basandovi sulle vostre emozioni. Rimani fedele alla tua strategia e ai tuoi obiettivi e pensa razionalmente all’acquisto.

Errore: valore di rivendita non in vista

Quando acquistate la vostra proprietà, pensate anche al valore di rivendita. Dopo tutto, non si dovrebbe fare una grande perdita dopo una rivendita successiva. Qui, soprattutto, la posizione gioca di nuovo un ruolo importante.

Ecco il confronto dei 3 tipi di posizione e il loro aumento di valore:

• A-location: aumento annuale del valore del 4-6%.
• Posizione B: aumento annuale del valore dell’1-2%.
• Posizione C: nessun aumento di valore (forse una piccola diminuzione di valore)

Errore: comprare a causa dell’equipaggiamento superiore

Se compri una proprietà per le sue caratteristiche, potresti anche finire per pagare un premio non necessario al momento dell’acquisto. Invece, dovresti usare la strategia ‘buy and flip’. In altre parole, si compra una proprietà a buon mercato, la si ristruttura e la si rimette a nuovo e così si ottiene di nuovo un profitto quando la si rivende. Dopo tutto, non potete aumentare i metri quadrati della vostra proprietà, ma potete sempre migliorare le strutture.

Acquisto di proprietà: Imparare dalla A alla Z

Se vuoi saperne di più sulle singole fonti di errore, dai un’occhiata alla nostra guida:

• Errori nell’acquisto di beni immobili (esterno)

Se volete saperne ancora di più sull’acquisto di un immobile, sia per uso proprio che come investimento, numerosi articoli, guide sul tema affittato vs non affittato, così come liste di controllo, tutti gratuiti e disponibili 24 ore online, con noi!

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Ora nuovo su Immobilien-Erfahrung.de:

• Acquisto di beni immobili: apprendimento – esterno

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Nuovo! Soprattutto per gli acquirenti di immobili

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• Beni immobili: accumulo di ricchezza nonostante l’inflazione

Immobili come investimento o risparmio libro & Co.

Non solo la proprietà stessa è considerata una protezione sicura contro l’inflazione, ma ha anche un effetto positivo sul finanziamento. Il presupposto che bisogna risparmiare per costruire un patrimonio non è quindi del tutto corretto. Al contrario: se investito coscienziosamente, l’inflazione può addirittura giocare a favore delle vostre carte.

Investimenti tradizionali di fronte all’inflazione

Prendiamo come esempio il classico libro di risparmio. Qui si deposita regolarmente denaro per salvarlo. Che sia per la vostra pensione, gli investimenti futuri, i piani di viaggio o l’educazione dei vostri figli. Se hai versato 10.000 euro, per esempio, all’inizio suona bene. Ma cosa succede in caso di inflazione? Il denaro è svalutato. I prezzi dei prodotti aumentano. La vita diventa più costosa. I 10.000 euro rimangono ancora sul suo conto di risparmio, ma ora valgono meno.

Libro di risparmio – Se avessi messo i 10.000 in un libro di risparmio, avresti ancora 10.000.

Il libretto di risparmio come investimento classico è considerato sicuro, ma in realtà si perde il capitale in caso di inflazione. Anche l’interesse benintenzionato della banca non fa più molta differenza. La situazione è completamente diversa con gli immobili come investimento di capitale.

Investire in beni immobili: Vantaggi

Anche in tempi di crisi, gli immobili sono considerati un investimento sicuro. Il suo valore è stabile di fronte all’inflazione e anche il suo prestito può essere influenzato positivamente da un deprezzamento del denaro. Potete vendere la vostra proprietà più tardi per il doppio del suo valore. Se avete investito per aumentare il valore della vostra proprietà, per esempio attraverso la ristrutturazione e il rinnovamento, potete aumentare ancora di più il prezzo di vendita della vostra casa o appartamento!

Proprietà – Se avete comprato una proprietà per 10.000, nell’esempio, in seguito la venderete per 20.000.

Ecco un esempio di calcolo:

• Comprare una proprietà (oggi): 65.000 euro (~15% di capitale = i tuoi 10.000)
• Vendere la proprietà (più tardi): 130.000 euro

Prestiti: Rimborso veloce ed efficiente

Con l’inflazione, il denaro si svaluta. Il valore della vostra proprietà aumenta costantemente. Per quanto riguarda il finanziamento, le cose si fanno interessanti:

Cosa succede al suo prestito?

Quindi rimaniamo con l’esempio dei 10.000 euro. Se hai preso il prestito oggi, dopo saranno ancora 10.000 euro. Dopo tutto, ora lo sappiamo: la quantità di denaro rimane sempre la stessa.

Supponiamo ora che lei abbia affittato la sua proprietà per generare un reddito passivo. Ora ricevi più affitto a causa dell’inflazione e continui a pagare le tue rate:

• 2020 = 350 euro affitto / rimborso 300 euro
• 2035 = 460 euro affitto / rimborso 300 euro

Conclusione: minimizzare il rischio d’inflazione

Quindi vedete: A differenza degli investimenti finanziari tradizionali, gli immobili offrono alcuni vantaggi che i libretti di risparmio, le pensioni Riester e simili semplicemente non possono promettere. Mentre il vostro denaro investito perde valore lì, con gli immobili come investimento di capitale potete generare ancora più denaro in tempi di crisi. Il tuo prestito sarà anche rimborsato più rapidamente, specialmente se il tuo reddito da locazione aumenta.

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Cosa significa auto-rivelazione?

L’autodenuncia è la prova della vostra affidabilità creditizia. Include il vostro reddito mensile, le spese, le attività e le passività. L’autodenuncia è compilata da lei, come unico richiedente, o con un secondo mutuatario, il suo co-richiedente.

Scaricare: Modello gratuito

Non esiste un’autodenuncia ufficiale, per esempio da parte dell’ufficio delle imposte. La forma e il contenuto sono liberamente selezionabili.

Qui potete trovare l’autodenuncia gratuita, come un buon e completo modello PDF e Word:

• Rivelazione di sé – PDF
• Auto-rivelazione – Parola

Struttura dell’autodenuncia

Prima di conoscere i singoli passi, ecco una panoramica della struttura del (o di questo) self-disclosure.

1. Dati personali e attività
2. Reddito e spese mensili
3. Attività e passività
4. Oggetto da finanziare e struttura del finanziamento (rimborso)
5. Informazioni sul consenso Schufa
6. Appendice: Prova del reddito

Tutte le informazioni che fornite qui provengono da voi stessi. Da qui il nome dell’autodenuncia. È importante, e bisogna sempre tenerlo a mente, che tutte le informazioni devono essere verificabili.

Il finanziamento in breve: dati quadro ‘ Fase 1

All’inizio, si riassumono i dati quadro del finanziamento desiderato. Davvero, in forma estremamente breve!

• Progetti di finanziamento
• Tipo di proprietà
• Uso della proprietà
• Richiedente unico o co-richiedente

Dettagli personali (mutuatario) – Passo 2

Nel secondo blocco, fornite informazioni sui vostri dati personali. Sia come unico mutuatario che insieme al suo co-candidato.

• Dati personali
• Dati di attività

Merito di credito: reddito – Passo 3

Dai dati personali e dall’attività si arriva al reddito e alle spese mensili nel passo 3. Qui si confrontano entrambi i blocchi e si calcola la somma. Il vostro risultato dovrebbe essere un surplus e questo surplus è il vostro margine finanziario.

Reddito mensile

Il reddito mensile include il reddito da salari e stipendi, ma anche altre fonti di reddito variabili e regolari.

• Salario / stipendio (netto)
• Reddito variabile mensile ricorrente
• Reddito da lavoro autonomo
• Pensioni e pensioni
• Reddito da locazione (freddo)
• Assegni familiari
• Manutenzione
• Altre entrate

Spesa mensile

Le spese mensili includono, tra le altre cose, l’affitto caldo, o il prestito, o l’importo del rimborso mensile.

• Spese di alloggio; affitto o prestito
• Non ci saranno costi di alloggio in futuro: Sì / no?
• Assicurazione sanitaria
• Altre assicurazioni (pensione, società di costruzioni, assicurazioni sulla vita, ecc.)
• Costo della vita
• Prestiti
• Leasing
• Passività
• Obblighi di manutenzione
• Altre spese

Situazione patrimoniale (attività / passività) – Passo 4

Dopo aver elencato le vostre entrate e spese regolari e ricorrenti, ora segue una lista delle vostre attività e passività.

Di nuovo, diamo un’occhiata veloce a un esempio di ciò che appartiene all’elenco. Cominciamo con i beni:

Calcolare il credito

Nella sezione delle attività e dei saldi a credito, elencate le seguenti attività:

• Depositi bancari e di risparmio
• Titoli (valore di mercato)
• Assicurazione (valore di riscatto)
• Beni immobili
• Costruire l’equilibrio dei risparmi
• Altre attività

Calcolare le passività

Sul lato passivo ci sono poi:

• Prestiti bancari, rateali e leasing
• Garanzie
• Altre passività

Immobili e finanziamenti: uso del credito – Passo 5

Nel penultimo, quinto passo, date al vostro banchiere una panoramica della proprietà e della struttura del finanziamento (rimborso).

Proprietà

Per prima cosa date alla vostra banca un’idea della proprietà da finanziare. Prezzo d’acquisto, tipo di proprietà, tipo di utilizzo, ecco tutte le informazioni importanti per i vostri banchieri.

• Indirizzo esatto (via, numero civico, codice postale e città)
• Tipo di utilizzo
• Anno di fabbricazione
• Tipo di immobile
• Spazio vitale (m²)
• Trama (m²)
• Commerciale (m²)
• Affittato (m²)
• Area non sviluppata (m²)
• Costruzione
• Stato
• Ultimo ammodernamento (anno)
• Piazzole
• Camera (per l’appartamento)
• Unità residenziale (no. secondo la dichiarazione di divisione)
• Posizione nella proprietà (per l’appartamento)
• Caratteristiche speciali

Struttura di finanziamento e importo del prestito

Dopo aver descritto il vostro desiderio di finanziamento, si tratta dell’importo e del rimborso del finanziamento.

• Prezzo d’acquisto
• Terreno
• Conversione / Modernizzazione
• Costi di costruzione (casa)
• Strutture all’aperto
• Costi di costruzione accidentali
• Tassa sul trasferimento di beni immobili
• Contributo proprio
• Strutture all’aperto
• Notaio e registro fondiario
• Agente immobiliare
• Inventario
• Costi di finanziamento

Nel settore dei prestiti:

• Importo
• Tasso d’interesse obiettivo
• Rimborso
• Vota
• Opzione di rimborso non programmato

Informazione Schufa e protezione dei dati – Passo 6

Infine, ma non meno importante, lei accetta una domanda di Schufa e la politica di privacy nella sua autodenuncia.

Suggerimento! Una volta all’anno si ottiene questa autodenuncia gratuita:

• Schufa (esterno)

Prove (reddito/dichiarazione dei redditi) – Passo 7

Ora preparate l’appendice, la vostra prova di reddito. Per questo, hai bisogno dei seguenti documenti, come dipendente o lavoratore autonomo.

Documenti per i dipendenti:

• Ultime 3 buste paga
• Dichiarazione dei salari di dicembre dell’anno precedente
• Ultimo accertamento fiscale
• Se patrimonio immobiliare, anche la dichiarazione dei redditi
• Copia della carta d’identità
• Schufa autodenuncia

Documenti per i lavoratori autonomi:

• Ultimi 3 avvisi di accertamento fiscale
• Ultime 3 dichiarazioni dei redditi / bilanci
• BWA (analisi della gestione aziendale) in corso
• Copia della carta d’identità
• Schufa autodenuncia

Conclusione e 3 consigli per gli acquirenti

Congratulazioni! Avete creato la vostra prima autodenuncia.

Scaricare: Modello gratuito

Qui potete trovare di nuovo il modulo di autodenuncia, gratuitamente, come modello PDF e Word:

• Rivelazione di sé – PDF
• Auto-rivelazione – Parola

Ecco alcuni consigli più importanti.

Suggerimento 1: dettagli bancari e buone relazioni

Ogni autodenuncia deve includere un conto bancario o il nome della banca. Scegliete una banca o un conto corrente di una banca con cui avete un buon rapporto.

Suggerimento 2: passo 5 con il consulente finanziario

Nel sesto passo, date al vostro banchiere le informazioni sulla proprietà di vostra scelta, così come la struttura del finanziamento. È meglio discutere questa parte con un consulente finanziario.

Suggerimento 3: presentazione accurata dei documenti

Assicuratevi davvero che tutto sia presentato accuratamente, con tutti i documenti importanti. Se un errore viene fatto qui, ridurrà immediatamente le vostre possibilità di ottenere un finanziamento immobiliare dalla vostra banca.

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