L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi

Un’associazione di proprietari di condominio (WEG) è una comunità di proprietari che possiedono uno o più appartamenti in un edificio comune. Pertanto, quando si acquista un’unità abitativa in un immobile, si diventa automaticamente comproprietari e parte dell’associazione dei proprietari.

La comunità dei proprietari può essere descritta così:

Comunità di tutti i proprietari di un immobile.

La comunità dei proprietari è responsabile della gestione, della manutenzione e dell’ammodernamento della proprietà comune. Le decisioni vengono prese all’assemblea dei proprietari, dove ogni proprietario ha un voto. Un amministratore viene nominato per rappresentare gli interessi dei proprietari ed è responsabile della gestione e della manutenzione della proprietà comune. L’associazione dei proprietari di condominio è un’entità legale e può, ad esempio, stipulare contratti o comparire in tribunale.

L’associazione dei proprietari di condominio in sintesi:

• Un WEG è la comunità di tutti i proprietari di una proprietà.
• Ciascun proprietario può rappresentare il proprio diritto di voto all’assemblea dei proprietari
• Ogni proprietario ha una certa quota di comproprietà nella proprietà comune
• Ogni membro di un WEG deve sostenere le spese per la proprietà comune.
• Ogni proprietario è responsabile della propria proprietà.
• Ogni proprietario ha determinati diritti e obblighi da rispettare
• Ogni WEG deve avere determinati documenti che stabiliscono regole e confini

Quote di proprietà e beni comuni

La ripartizione della proprietà in un’associazione di proprietari condominiali è definita nella dichiarazione di divisione. In essa si descrive esattamente quali parti dell’edificio sono assegnate alla proprietà separata e quali sono considerate proprietà comune.

Ogni proprietario ha una quota di comproprietà sui beni comuni dell’edificio, come il terreno, la facciata, le scale o il tetto. L’entità della quota dipende dalle dimensioni del rispettivo appartamento rispetto alla superficie abitabile totale dell’edificio.

A tal fine, ogni proprietario occupa una proprietà separata del proprio appartamento. Ciò significa che ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e può utilizzarlo e gestirlo liberamente.

È un diritto di ogni proprietario:

• Comproprietario della proprietà comune
• Proprietà condominiale del proprio appartamento

Diritti e doveri del WEG

Ogni proprietario di un’associazione condominiale ha determinati diritti e obblighi derivanti dalla legge sul condominio e dalla dichiarazione di divisione. In questa sezione esamineremo questi aspetti in modo più dettagliato e spiegheremo quali sono i diritti e gli obblighi di un proprietario.

I diritti e i doveri in un WEG includono:

• Amministrazione
• Manutenzione
• Riunione dei proprietari
• Risoluzioni

Amministrazione e manutenzione

I proprietari sono congiuntamente responsabili della gestione e della manutenzione della proprietà comune. Ciò include, ad esempio, la manutenzione del giardino, la pulizia delle scale o la riparazione del tetto. I costi vengono ripartiti tra i proprietari in proporzione alle loro quote di proprietà.

Ogni proprietario ha questo dovere:

• Responsabile della proprietà comune
• Responsabile della gestione interna o esterna

Partecipazione alla riunione dei proprietari

L’assemblea dei proprietari è l’organo centrale dell’associazione condominiale e serve a prendere decisioni importanti per la proprietà comune. È quindi importante che i proprietari partecipino all’assemblea ed esprimano le loro opinioni. Tuttavia, non vi è alcun obbligo di partecipazione.

Il verbale dell’assemblea dei proprietari deve essere redatto e firmato da un proprietario e dall’amministratore. Il verbale deve contenere tutte le delibere approvate e i risultati delle votazioni.

Siete interessati al tema delle assemblee dei proprietari? Scoprite di più qui!

• Riunione dei proprietari

Procedura di voto e processo decisionale

Nell’assemblea dei proprietari le decisioni vengono prese tramite votazione. Esistono diverse procedure di voto, ad esempio maggioranza semplice, maggioranza qualificata o decisione unanime. Una delibera è valida solo se è stata approvata correttamente e non viola la legge o la dichiarazione di divisione.

Regolamento della casa, Dichiarazione di partizione & Co.

Per regolare le quote di proprietà in una casa con più parti e garantire una convivenza armoniosa, sono necessarie regole scritte. Ogni casa con più parti ha quindi una dichiarazione di divisione, un regolamento della comunità e un regolamento della casa.

Il regolamento condominiale è il documento più importante e, dal punto di vista legale, il più importante per regolare il funzionamento di un condominio. Viene redatto dall’associazione dei condomini o dall’amministratore nominato e costituisce un obbligo per gli stessi.

Le regole comuni disciplinano tutte le norme e le leggi per la convivenza nel condominio e, dal punto di vista legale, stanno dietro al regolamento condominiale. Poiché le regole comuni possono essere stabilite dai proprietari stessi, le modifiche possono essere decise all’unanimità durante l’assemblea dei proprietari.

La dichiarazione di divisione di una proprietà esiste sempre quando l’intera proprietà viene suddivisa in singole parti, come ad esempio le singole unità abitative. Essa descrive quindi la divisione formale della proprietà e definisce i diritti e gli obblighi dei proprietari.

L’ordine dei WEG in sintesi:

• Regolamento della casa: disciplina il funzionamento in un edificio multiappartamento
• Regole della comunità: regolano tutti i regolamenti e le leggi per la convivenza nel complesso abitativo.
• Dichiarazione di divisione: descrive la divisione formale dell’immobile.

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Vendere passo [anno]: conoscere la vendita

Avete già controllato se siete autorizzati a vendere il vostro posto auto? Qui si può imparare la differenza tra proprietà speciale e diritto d’uso speciale.

Se dovessi conoscere la differenza, scorri verso il basso fino alla vendita: Procedura

Condominio e diritto d’uso speciale: significato

La differenza tra condominio e diritto d’uso speciale ha un grande effetto sulla vendita – scoprite perché qui.

Riassumiamo la “proprietà speciale” e il “diritto speciale d’uso” molto semplicemente. In termini di affitto, non fa differenza. Ma fa la differenza quando si tratta di vendere.

I posti auto individuali sono di solito proprietà comune.

Quindi, prima di vendere, dovete verificare se siete autorizzati ad affittare il vostro parcheggio come 1) utente autorizzato o 2) come proprietario speciale, affittarlo o anche venderlo (semplicemente, senza il consenso degli altri proprietari).

Qui si impara quando si verifica il caso (1, 2).

Spiegato rapidamente! Quando si applica cosa?

Legalmente (secondo la legge sul condominio [WEG]), la differenza sta nella questione a) sopra il terreno [diritto d’uso speciale] o b) sotto il terreno [proprietà speciale]. Ci sono delle eccezioni nel caso di spazi “chiusi”, quindi anche i garage fuori terra possono essere proprietà separate.

Quando è permessa la vendita del vostro campo e quando no?

Diritto di uso speciale spiegato rapidamente

Nel caso del diritto d’uso speciale, non è consentita la vendita separata del posto auto – almeno non senza il consenso di tutti i proprietari all’assemblea dei proprietari. Il noleggio è interamente a vostra discrezione. Per la vendita è necessario, come detto, il consenso degli altri.

Diritto d’uso speciale:

• Affittare facilmente possibile
• Vendita solo con il consenso di tutti i proprietari

Condominio spiegato rapidamente

In caso di proprietà speciale, viene creato un foglio catastale separato per il parcheggio. Questo significa che la rivendita a terzi è possibile senza problemi.

Condominio:

• Noleggio e vendita a terzi facilmente possibile

Regolato nella dichiarazione di divisione / accordo di divisione

Quando c’è un diritto d’uso speciale e quando si tratta di proprietà condominiale?

La risposta per una proprietà specifica può essere trovata nella dichiarazione di divisione o nell’accordo di divisione. Qui, l’assemblea dei proprietari ha regolato se si tratta di 1) proprietà speciale o se si ha “solo” un 2) diritto d’uso speciale al posto auto.

Quando, quale caso (in generale) esiste, è regolato dalla legge sul condominio (WEG). La prima, decisiva differenza risulta dalla domanda, è il tuo spazio di parcheggio:

1. Fuori terra (parcheggio)
2. O in un parcheggio sotterraneo

Posti auto in superficie (parcheggio):

Posto auto sotterraneo(parcheggio sotterraneo):

Eccezione fuori terra, spazi chiusi (garage), più su questo in un momento:

Diritto speciale d’uso del parcheggio

Il diritto speciale d’uso, d’altra parte, significa che lei come proprietario può usare solo certe parti della proprietà comune. Di conseguenza, nel caso di un diritto d’uso speciale, nessuna vendita separata del parcheggio è consentita senza il consenso di tutti i proprietari nell’assemblea dei proprietari.

Il diritto d’uso speciale è chiamato:

• Diritto d’uso esclusivo
• Nessuna vendita senza il consenso della comunità dei proprietari

Fonte: WEG §5

Proprietà condominiale del parcheggio

Come già appreso, in caso di proprietà condominiale, viene creato un foglio catastale separato per il posto auto, in modo che sia possibile la rivendita.

Secondo la legge sul condominio (WEG), la proprietà speciale è in gran parte uguale alla piena proprietà. Inoltre è importante, soprattutto per i parcheggi fuori terra, secondo la WEG § 3 para. 2, la proprietà speciale è possibile solo per gli spazi chiusi. Questo fa anche una grande differenza nella domanda: si può vendere il proprio posto auto o no?

si chiama proprietà speciale:

• Camere appartate, secondo WEG
• Rivendita possibile senza voto

Fonte: WEG §3 (legge sulla proprietà condominiale e sui diritti di residenza permanente [Wohnungseigentumsgesetz]).

Proprietà di un condominio? Fuori terra / sotterraneo (parcheggio sotterraneo)

Di conseguenza, quale tipo di parcheggio è ammissibile per la proprietà condominiale?

• Posto auto nel parcheggio sotterraneo = Sì

I posti auto sotterranei individuali sono ammissibili per la proprietà separata. A questo proposito, WEG §3 afferma extra “I parcheggi in garage sono considerati spazi chiusi se le loro aree sono visibili da marcature permanenti”.

I posti auto fuori terra non sono ammissibili per la proprietà condominiale.

• Parcheggio fuori terra = No

Eccezione: fuori terra e chiuso

L’eccezione qui è, secondo la WEG § 3 par. 2, “spazi chiusi”, come garage e strutture per garage.

Il regolamento è determinato nella dichiarazione di divisione, nel regolamento comunitario o nell’accordo. Se questo manca, tutti i proprietari registrati nel registro fondiario devono acconsentire alla proprietà speciale (o al diritto d’uso speciale).

Passo dopo passo: lista di controllo delle vendite

Se state vendendo la vostra prima piazzola, non dovete allontanarvi molto dal tipico processo di vendita della proprietà. I parametri sono fondamentalmente gli stessi, soprattutto se i vostri acquirenti sono investitori di capitale (affitto). Tutto inizia con il tempismo, che ti porta anche direttamente alla seconda domanda, vendere con o senza un agente immobiliare?

Che si tratti di un parcheggio o di un condominio, il principio è sempre lo stesso quando si vende una proprietà. Devi prendere la decisione finale di vendere, hai bisogno dei documenti giusti, devi far valutare la tua proprietà (posto auto) da un professionista. E affinché siate ben preparati per la vostra prima vendita di parcheggi, ecco una guida completa in 18 passi!

Impara tutto quello che devi sapere in 18 passi!

Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita

• Pianificazione finanziaria e tempi di vendita
• Assumere un agente immobiliare
• Registri e documenti
• Aumentare il valore della proprietà
• Determinare il prezzo dell’offerta
• Creare un’esposizione

Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti

• Proprietà del mercato
• Contatto con i potenziali acquirenti
• Filtrare e selezionare i potenziali acquirenti
• Controllo del credito
• Date di visualizzazione
• Colloquio di vendita e negoziazione del prezzo di acquisto

Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna

• Redigere il contratto di acquisto con il notaio
• Nomina notarile
• Registrazione nel registro fondiario ed elaborazione dei pagamenti
• Consegna della proprietà
• Spese notarili e commissione del broker
• Pagare le tasse

Piazzole: Statistiche

Soprattutto a Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Monaco, Stoccarda e altre città con tendenze stabili e in crescita in vari settori (popolazione, demografia, economia, ecc.), i parcheggi sono molto richiesti. Lo sapevate già: nonostante il “dibattito sul clima”, la vendita di veicoli in questo paese aumenta ogni anno.

Solo l’anno scorso, ci sono state 2,92 milioni di nuove registrazioni di autovetture (fonte: KBA). Secondo il KBA, la popolazione dei veicoli in Germania è aumentata di ben 1,1 milioni di veicoli rispetto alla data di riferimento dell’anno precedente, raggiungendo circa 66,9 milioni di veicoli registrati in Germania, un pieno +1,6%.

66,9 milioni di veicoli registrati in Germania

Non preoccupatevi, avrete il vostro parcheggio venduto! L’unica domanda è: quanto vale il tuo parcheggio/garage?

Ecco di nuovo le cifre sulla vendita di autovetture:

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Dichiarazione di divisione a colpo d’occhio: Stabilimento di proprietà residenziale e parziale

• La proprietà è divisa in quote di comproprietà
• Ogni quota della divisione deve essere collegata alla proprietà separata in un appartamento o in una stanza non utilizzata per scopi residenziali
• Un certificato notarile deve essere presentato per l’iscrizione nel registro fondiario
• Obiettivi della dichiarazione di divisione: determinazione dell’ammontare delle quote, qualificazione della proprietà separata e della sua destinazione d’uso, garanzia dei diritti speciali d’uso

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