Valutazione di proprietà di tutti i tipi con metodo

Vuoi vendere in modo anonimo? Leggi il nostro profilo di acquisto di terreni qui. La vendita privata di terreni comporta molti pericoli e rischi, ed è così che nascono gli errori quando si vende un terreno.

Per saperne di più sul tema della valutazione della proprietà, clicca qui. Come si valuta una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno? Fattori di valore, posizione, amenità, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà.

Valutazione: situazione, opzioni e sviluppo

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è quella di avere un esperto al tuo fianco per la valutazione della proprietà, o la valutazione del terreno. Quale prezzo è appropriato e realistico per la sua proprietà, con o senza immobili? Se l’acquisto è stato fatto non molto tempo fa, il prezzo di acquisto in quel momento può essere un primo punto di riferimento. Appezzamenti di terreno comparabili dalle offerte online delle regioni possono anche fornire una vaga stima.

Quando si vende la proprietà, il “valore percepito” non è una base ottimale.

Se il valore è troppo alto, la proprietà può “bruciare” perché rimane sul mercato troppo a lungo e qualcosa sembra sbagliato con la proprietà.

Spesso il prezzo viene abbassato, il che significa che si perde il reale potenziale di guadagno della proprietà – si perdono dei bei soldi. Questo è dimostrato anche da uno studio condotto dalle casse di risparmio in collaborazione con FlowFact AG e l’Istituto IIB Dr. Hettenbach. È stata trovata una correlazione tra il tempo di commercializzazione, il prezzo di vendita e il prezzo di commercializzazione. Lo studio ha confermato che il ricavo è maggiore e il periodo di commercializzazione più breve se ci si basa su una valutazione realistica quando si valuta la proprietà.

Così, la valutazione professionale di esperti sul valore di mercato della proprietà è altamente raccomandata per una transazione di vendita senza problemi.

• Valutazione del perito o dell’esperto (agente immobiliare)
• Potenziale di guadagno perso a causa della riduzione del prezzo, se la pubblicità è troppo lunga

Valore di mercato, valore del credito ipotecario e valore patrimoniale

Una valutazione si basa su diversi valori di proprietà. I più importanti sono il valore di mercato, il valore del prestito ipotecario e il valore patrimoniale. In linea di principio, il valore di mercato, chiamato anche valore di mercato, è determinato in una valutazione immobiliare.

Prendere in considerazione i metodi di valutazione comunemente usati:

• Valore reale
• Valore del prestito ipotecario
• Valore dell’unità
• Valore di terra standard
• Valore della terra

Quale metodo di valutazione per la mia proprietà? Proprietà + beni immobili

Sono ammessi tre metodi standardizzati per determinare il valore della proprietà da parte di esperti e valutatori: Metodo del valore comparativo, metodo del valore patrimoniale e metodo del valore degli utili capitalizzati. Quale metodo è appropriato e quando dipende dalla proprietà. Se si tratta di un terreno, si usano altri metodi di valutazione che per un edificio. Metodi di valutazione diversi sono utilizzati anche per le proprietà occupate dal proprietario e per quelle in affitto. Nel caso di proprietà all’asta obbligatoria, le perizie delle proprietà possono essere visualizzate presso i tribunali distrettuali competenti – spesso online. In questo caso, il consenso del proprietario non è richiesto e qualsiasi parte interessata può visionare gratuitamente tale perizia.

Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV)

Fino al 1988, la valutazione degli immobili si basava sull’ordinanza di valutazione (WertV). Nel 2010 è stata sostituita dall’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). La nuova legge è destinata a standardizzare ulteriormente la valutazione. Nell’adottare la nuova ordinanza, il legislatore aveva in mente anche gli investitori stranieri. L’ImmoWertV regolamenta le condizioni e le procedure vincolanti per i valutatori incaricati privatamente e per quelli incaricati pubblicamente. È anche vincolante per i comitati di esperti per la valutazione degli immobili.

L’ordinanza sul valore degli immobili distingue tra:

• Valutazione di beni immobili e la
• Valutazione degli edifici

Terreni sviluppati e non sviluppati

Con il valore comparativo dell’IPV, un prezzo d’offerta può essere determinato più precisamente. In contrasto con il valore comparativo, che è redatto dall’agente immobiliare, il valore di mercato è il prezzo esatto che si può prevedere di ottenere una proprietà in una certa data. Ciò che entra nel valore di mercato è regolato nel codice edilizio (BauGB). Per determinare il valore di mercato di una proprietà, vengono presi in considerazione la posizione, la condizione, l’attrezzatura (in condizioni di costruzione), ma anche le circostanze legali. Il termine valore di mercato è usato come sinonimo.

Il valore del terreno è determinato durante una valutazione del terreno. La determinazione del valore del terreno si basa sul metodo del valore comparativo e sull’uso di adeguati valori standard del terreno. Secondo il codice edilizio (BauGB), devono essere formate commissioni di esperti per calcolare i valori dei terreni. Questi comitati di esperti sono composti da esperti indipendenti e da un dipendente delle autorità fiscali.

I valori standard indicano quanto costa in media un metro quadrato di terreno in una certa località. Tuttavia, le proprietà concrete del terreno non sono incluse nei valori standard del terreno. Poiché per la valutazione viene usata solo una media della posizione regionale, i valori standard dei terreni possono discostarsi molto dal valore reale del terreno.

Estratto del catasto edilizio e del registro fondiario

Per determinare il valore del terreno edificabile, è necessario controllare l’estratto del catasto. Questo estratto, che può essere ottenuto dal catasto, contiene tutte le registrazioni catastali per il lotto e corrisponde a una storia del lotto.

Tuttavia, solo il venditore è autorizzato a richiedere l’estratto del registro fondiario.

L’estratto del registro fondiario assicura che il venditore ha i diritti corrispondenti alla proprietà e può effettivamente venderli. Se più beneficiari sono registrati, possono vendere solo le loro rispettive quote.

Le restrizioni esistenti sull’uso della proprietà sono anche inserite nell’estratto del registro fondiario (ad esempio, la proprietà può essere costruita solo per scopi residenziali). Per gli acquirenti e i venditori, l’estratto del registro fondiario è indispensabile per valutare, dividere o vendere il terreno o la proprietà.

Un altro punto importante nella valutazione è la posizione del terreno o della proprietà. I criteri per la valutazione sono:

• La macro posizione, cioè la regione o il quartiere
• La micro-ubicazione, le immediate vicinanze della proprietà

Per esempio, l’ambiente sociale del quartiere e la sua infrastruttura sono inclusi nella valutazione. Anche se i buoni collegamenti di trasporto verso le zone commerciali, scolastiche e industriali sono previsti solo per il futuro, questo può già avere un impatto sulla valutazione della proprietà.

La valutazione degli immobili nel mirino degli investitori

Per gli investitori, oltre alla valutazione standard, la redditività di un terreno o di una proprietà è di particolare interesse.

La redditività di una proprietà si riferisce al suo sviluppo negli anni futuri. Dato che i parametri marginali di un immobile così come la valutazione fatta in una data di riferimento possono cambiare a breve termine, è possibile solo una stima della redditività attesa. Il fattore “ubicazione” ha anche un peso speciale in questa stima.

In uno studio, il Welt ha considerato lo sviluppo delle macro località di tutti i distretti tedeschi fino al 2030. Un altro fattore chiave per lo sviluppo futuro del valore è il “backlog delle ristrutturazioni”, nella misura in cui ci si aspettano misure di manutenzione superiori alla media. Se la commercializzazione della vostra proprietà deve essere rivolta in particolare agli investitori, sono necessari ulteriori criteri per valutare l’offerta di investimento.

Buone ragioni per la valutazione degli esperti

Se il valore della proprietà è interessante, si deve determinare il valore di mercato. Se la proprietà deve essere venduta, se è in corso un divorzio o se sono coinvolte questioni di eredità, il valore di mercato della proprietà è usato come base. Il valore di mercato è anche la base per il valore da negoziare quando si concedono prestiti e altre forme di divisione della proprietà. Nel caso di una divisione del patrimonio immobiliare (divorzio, comunità di eredi), una fascia di prezzo non è adatta. Pertanto, una somma specifica deve essere indicata nella valutazione della proprietà come parte della valutazione del valore equo di mercato. Questo valore di mercato si riferisce al momento determinato nella valutazione.

In una vendita di terreni, il valore preciso è meno decisivo e spesso il valore del terreno determinato viene quantificato con una fascia di prezzo. Quando si vendono terreni ed edifici, il mercato regionale e la domanda e l’offerta giocano un ruolo importante.

A seconda della strategia di vendita, si seguono diverse procedure con il valore comparativo o di mercato determinato. Si fa una distinzione fondamentale tra la vendita a un prezzo fisso e la vendita della proprietà in un processo di offerta. In nessun caso il “valore percepito” della proprietà deve essere incluso nella base di marketing. Se il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato, l’acquirente deve fornire molto più capitale del necessario.

Leggi qui prima:

• Valore di terra standard
• Mappa del valore del terreno standard
• Valore di mercato

Vendere la terra: Lista di controllo

Tutto sul processo, diritto edilizio, agente immobiliare, notaio, costi e tasse:

• Vendere la terra

Vendita di terreni a Berlino: imparare il processo

Negli ultimi 10 anni, la vendita ha quasi sempre pagato, e molti investitori si stanno buttando e costruiscono condomini (ETW). Perché? Solo dal 2012 al 2021, il prezzo per metro quadrato di condominio a Berlino è aumentato del + 168,1%, da 1.671 euro a 4.781 euro/m². Terreni per abitazioni, terreni agricoli o foreste, imparate qui passo dopo passo: vendita di terreni a Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg e tutti gli altri quartieri di Berlino. La nostra guida alla vendita di terreni.

Tipo di proprietà: cosa si vende?

Ci sono vari fattori che influenzano il valore di un terreno, a seconda che si tratti di un terreno a prato o a bosco, di un terreno agricolo, di un terreno edificabile grezzo, di un terreno in attesa di costruzione o di un terreno edificabile. Da un lato, naturalmente, l’uso previsto del terreno, le possibilità di costruirci sopra e, naturalmente, uno dei fattori centrali di valore: la posizione del vostro terreno. Che si tratti di un terreno edificabile, di un terreno da costruire, di un terreno forestale o di un terreno agricolo nell’hinterland di Berlino, per i venditori e i proprietari di immobili sorgono sempre le stesse domande!

È qui che entra in gioco la nostra guida, che ti porta passo dopo passo attraverso il processo di vendita di una proprietà, compresa la valutazione della proprietà.

Proprietà a Berlino? Direttamente senza broker, a noi!

Prima di iniziare con il passo 1 nella vendita di terreni – Siamo sempre alla ricerca di opzioni di acquisto e non vediamo l’ora di sentire da voi. Compriamo direttamente, senza agenti immobiliari, deviazioni e senza commissioni. Qualsiasi forma di terreno sviluppato, ma anche terreni non sviluppati, terreni edificabili, terreni arabili e foreste nelle zone rurali. Soprattutto in un raggio (~100km) da Berlino in MVP.

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Il momento giusto: pressione del credito, vecchiaia, eredità

Per quanto diverse siano le ragioni, il processo di vendita degli immobili è sempre relativamente lo stesso. A grandi linee, ci sono 3 fasi: 1) la preparazione della vendita dell’immobile, 2) la fase di marketing e 3) il completamento della vendita.

Le ragioni per vendere una proprietà sono molteplici. Come detto sopra, può essere un’eredità improvvisa e il confronto con un terreno che può anche non essere nelle proprie immediate vicinanze. Anche se è proprio la porta accanto, cosa fate con quella proprietà? Oltre alla questione dell’eredità, ci sono naturalmente molte altre ragioni, per esempio la pressione finanziaria dovuta ai prestiti esistenti, così come la vecchiaia.

Non importa come: Il momento giusto è centrale affinché non ci sia pressione per vendere. Idealmente, ci si informa ora perché si vuole vendere tra 3 o 4 mesi. Se avete bisogno di vendere prima, è consigliabile avvicinare gli investitori nazionali, gli investitori stranieri, le istituzioni e le imprese di costruzione direttamente attraverso gli esperti del commercio fuori mercato. Più avanti su questo.

Vantaggio Berlino: Hype della città

Berlino attira gli investitori come nessun’altra città in Europa. Berlino si trova nel mezzo dei molti paesi che appartengono all’Unione Europea. Berlino è anche relativamente centrale in Germania ed è facilmente accessibile da città come Monaco, Amburgo e Colonia, in auto, treno e aereo. Essendo la capitale, non è solo interessante per i turisti e l’economia; anche i grandi politici del paese sono di casa qui. Vedete: Molti, diversi gruppi target!

Questo a sua volta sostiene le vendite. Venda in quartieri come Schöneberg e Wannsee o in quartieri alla moda come Kreuzberg, Friedrichshain e quartieri di classe come Grunewald e Weißensee.

Vendita in 3 fasi: Preparazione, commercializzazione e chiusura della vendita

Potreste aver già letto di queste 3 fasi, con i loro singoli passi, nella nostra guida alla vendita di immobili.

Questa guida aggiuntiva sulla vendita di terreni a Berlino è specifica per coloro che vendono la loro prima proprietà. Oltre alle fasi, diamo anche un’occhiata alla valutazione dell’immobile (posizione, disposizione, dimensioni, sviluppo, ecc.), ai documenti e alle carte generali e più specifiche necessarie per la vendita e… ma cominciamo dalla fase 1:

La preparazione della vendita

Preparare la vendita di terreni: Pianificazione e strategia

La fase di preparazione riguarda la pianificazione strategica, come per la vendita di un appartamento o di una casa. La fase di preparazione è cruciale per il successo della vendita, qui si tratta del giusto tempismo, la selezione dell’agente giusto (per il giusto gruppo target, come già menzionato sopra), documenti importanti e registrazioni per la vendita, da cui il prezzo dell’offerta (valore della terra) è finalmente calcolato. Non importa se terreno edificabile, foresta, campo o acro.

Berlino è un luogo ricercato. Allo stesso tempo, come venditore (per la prima volta) puoi fare un numero estremamente grande di errori che alla fine ti costano un sacco di soldi. Con un valore di 5.000.000 di euro, una perdita di solo il 15% può portare a una perdita di 750.000 euro. E non stiamo nemmeno parlando di proprietà a Berlin Mitte. È possibile ottenere tali prezzi a Berlino Pankow, per esempio.

Ma torniamo al punto 1 della preparazione:

1. Impostare un orario
2. Nomina del broker
3. Raccogliere documenti
4. Preparare la proprietà
5. Determinare ilprezzo dell’offerta
6. Creare un’esposizione

Tempistica e selezione del broker

Prima di tutto, c’è la pianificazione del tempo. Per la vendita di un immobile si dovrebbe calcolare con almeno 3 mesi, dal primo pensiero alla nomina notarile e al trasferimento del prezzo di acquisto. Certo, può essere più veloce (il già citato approccio diretto e discreto con gli investitori nell’area fuori mercato), ma qui vorremmo dare una panoramica generale!

Almeno 3 mesi alla vendita non significa che sarà venduto dopo tre mesi. La decisione per il giusto agente immobiliare gioca un ruolo qui, così come la valutazione della proprietà. Se la valutazione è troppo alta, perderete potenziali acquirenti per la vostra proprietà – anche a Berlino!

In generale, è chiaro che vendere sotto pressione non è mai una buona opzione.

I prezzi degli immobili in questo paese sono relativamente alti e stabili in quasi tutte le località; dopo tutto, è uno dei mercati immobiliari più forti del mondo. Berlino in particolare sta vivendo un boom da molto tempo. I prezzi al metro quadrato a Berlino stanno aumentando, anche se il governo della città sta combattendo contro questo. Le misure contro gli “speculatori” (investitori) sono, per esempio, il Mietpreisbremse (anche se recentemente rovesciato), le ordinanze sulla ristrutturazione e l’ammodernamento, la conversione da appartamenti affittati in appartamenti di proprietà, ecc.

Berlino: Sviluppo dei prezzi (confronto)

L’obiettivo della maggior parte degli investitori è quello di sviluppare la terra. Ciò significa: più unità residenziali, più area edificabile, meglio è. Questo è anche evidente quando si guarda al prezzo che viene chiesto per un metro quadrato di condominio a Berlino.

Lo sviluppo dei prezzi richiesti per i condomini a Berlino dal 2012 al primo trimestre del 2021 è enorme. Ecco una panoramica del prezzo medio, in euro al metro quadrato.

• 2012 (Q1): 1.671 euro / m²
• 2015 (Q1): 2.321 euro / m² (+ 38,9%)
• 2017 (Q1): 3.154 euro / m² (+ 35,9%)
• 2019 (Q1): 3.897 euro / m² (+ 23,5%)
• 2021 (Q1): 4.781 euro / m² (+ 22,6%)

Dal 1° trimestre 2012 al 1° trimestre 2021 un aumento totale di + 168,1 %.

Vendere la terra privatamente?

Dalla mia esperienza, senza l’esperienza di vendite precedenti, è un vero esperimento e rischio, in cui molti errori possono sorgere nella vendita di beni immobili. È spesso consigliabile cercare l’aiuto di un avvocato immobiliare, perché ha più familiarità con il risparmio delle tasse sulla vendita di immobili, le finanze e così via.

Se siete interessati ai pericoli che possono accadere attraverso la vendita privata di proprietà, leggete qui la nostra lista dei 15 errori tipici quando si vende una proprietà. Condominio, casa, condominio, terreno:

• Errori nella vendita di beni immobili

Quindi riassumiamo brevemente: Se si vende fuori mercato a broker ben collegati, può essere molto veloce, a volte meno di 30 giorni fino alla transazione, grazie all’avvicinamento mirato degli investitori nella rete interna. Quando si vende tramite portali immobiliari, si tratta di più di 3 mesi e un sacco di comunicazione con i privati, più i controlli di credito, ecc.

Dopo aver programmato e scelto un buon agente immobiliare, passiamo ai documenti e alle carte di cui avrete bisogno per la vendita della proprietà.

Documenti e registri per la vendita di terreni

I documenti si preparano presto, perché servono anche per la valutazione della proprietà, a cui arriveremo tra un momento.

Consiglio di lettura: Vendere proprietà: Documenti

Come regola, avete bisogno dei seguenti documenti prima di vendere una proprietà:

1. Mappa catastale o mappa immobiliare dell’ufficio catastale
2. Piano di sviluppo
3. Estratto del registro fondiario Catasto
4. Piano regolatore
5. Domanda preliminare di costruzione
6. Informazioni sugli ingombri degli edifici
7. Prove di sviluppo
8. Avviso dell’imposta sulla proprietà

Preparare la trama? Il passo successivo non dovrebbe essere la valutazione della proprietà e il prezzo dell’offerta? No, perché spesso il prezzo può essere aggiustato un po’ verso l’alto non facendo alcuna correzione estetica. Nessuna foto è stata ancora scattata, nessuna denuncia e nessun investitore è stato contattato.

Aumento di valore prima della valutazione della proprietà

Ecco un piccolo esempio dalla pratica: quando parlo con i miei investitori, di solito sono grandi aziende, istituti o family office. Di conseguenza, una persona viene rapidamente inviata da qualche parte nel paese per avere una rapida panoramica della proprietà, in diretta sul posto. Così, velocemente in macchina, qualche metro a piedi.

Per l’esposizione, per la valutazione, ma anche per queste visioni spontanee, vale la pena dare un’occhiata ai modi in cui potete ancora aumentare il valore della vostra proprietà. Da semplici “correzioni di bellezza” a misure preparatorie per un ulteriore sviluppo.

Il nostro esempio pratico riguardava una proprietà a Berlino. Chiunque sappia come muoversi a Berlino sa che le proprietà vuote senza misure di sicurezza si riempiono rapidamente di rifiuti. Se anche i condomini di Berlino sono occupati, allora nessuna proprietà è al sicuro.

Queste sono solo piccole cose, ma proprio come un aumento del valore della proprietà può essere ottenuto attraverso piccole correzioni cosmetiche o ristrutturazioni, le proprietà possono anche essere ottimizzate prima delle foto di proprietà, prima della valutazione, prima delle prime visite. Per esempio, è possibile aumentare il valore di una proprietà consultando un artigiano per lavori di ristrutturazione o un architetto a Berlino per piccole modifiche. Non stiamo parlando di un aumento di valore del 5% o del 10%, ma anche un aumento di valore dell’1% o del 2% per una proprietà con un valore di mercato di 1 milione è già una somma considerevole che voi come venditore potete intascare con profitto per voi.

Prezzo dell’offerta: determinare il valore della proprietà (valutazione)

La valutazione di un terreno è soggetta a vari fattori, proprio come la valutazione di qualsiasi proprietà. I seguenti fattori, tra gli altri, sono decisivi per la valutazione dei terreni.

Prima di tutto, come per qualsiasi proprietà, è la posizione.

Posizione, posizione, posizione … anche per le proprietà di Berlino

Questo riguarda anche lo sviluppo e i collegamenti di trasporto. Il prossimo fattore nella valutazione dei terreni è la dimensione del lotto. Ma le dimensioni non sono tutto, anche il layout gioca un ruolo. Oltre alle dimensioni e alla disposizione, c’è naturalmente anche lo sviluppo, la condizione del suolo, il valore standard del terreno, così come i possibili siti contaminati e i diritti di terzi.

Dovreste sempre discutere ed elaborare i dettagli esatti in collaborazione con il vostro consulente (broker).

Oltre all’ubicazione e alle dimensioni, diventa naturalmente molto più specifico: se parliamo di terreni edificabili, parliamo di campioni di terreno, parliamo di terreni forestali, poi anche di cambiamenti climatici, di terreni agricoli e così via. La valutazione dei terreni non è quindi così facile da riassumere come la valutazione degli alloggi o delle case.

Fattori di valore: lista di controllo

I fattori sono importanti per la valutazione:

• Posizione della proprietà
• Dimensione e taglio
• Sviluppo della zona
• Composizione del suolo
• Grado di sviluppo o costruibilità
• Siti contaminati
• Diritti di terzi
• Valore di terra standard

Tipi di proprietà

Inoltre, a seconda della proprietà, ci sono fattori di valore nella zona di sviluppo. A seconda delle opzioni disponibili per la costruzione.

• Appezzamento di foresta o di prato; se necessario, non è permesso costruire
• Terreno in attesa di costruzione; può essere costruito in un prossimo futuro
• Terreno edificabile grezzo; il terreno non è ancora sviluppato
• Terreno edificabile; sviluppo possibile nel quadro del piano di sviluppo

Preparazione per la vendita di terreni – Conclusione

Ecco un riassunto dei singoli passi. Una semplice lista di controllo composta da 6 punti chiave che vi aiuterà a capire il processo di vendita di una proprietà.

1. Timing
2. Nomina del broker
3. Documenti
4. Preparare la proprietà
5. Prezzo dell’offerta
6. Exposé

Quando si tratta di valutare un terreno, entrano in gioco diversi fattori. Naturalmente, non possiamo trasmettere la complessità di ogni singola valutazione immobiliare in questa guida generale, ma possiamo darvi questo consiglio: fatevi le seguenti domande:

• Che tipo di terreno state vendendo? È un terreno edificabile, un terreno forestale, un terreno agricolo,…
• Quanto è grande la sua proprietà?
• Che tipo di uso è previsto per la sua proprietà?
• Come si può costruire il tuo terreno? Questo significa area di costruzione (GFA) e tipo di casa e/o tipo di appartamento
• Quali sono i collegamenti di trasporto per la posizione della sua proprietà?

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