1) Vendite sotto pressione, scarsa preparazione

L’impegno e la portata delle vendite immobiliari sono spesso sottovalutati. Una conseguenza frequente è la pressione temporale che ne deriva e che ha un impatto negativo sul prezzo di vendita. Gli errori nella preparazione della vendita possono avere conseguenze di vasta portata, e non solo finanziarie. Dopo tutto, l’acquirente deve anche ottenere un finanziamento dalla propria banca con le informazioni e i documenti forniti. Una preparazione inadeguata può far fallire il progetto di vendita in qualsiasi fase.

Suggerimento: non lasciate nulla al caso. Prendetevi il tempo necessario per preparare la vendita del vostro immobile.

Stabilite i vostri obiettivi e pianificate le fasi della vendita con lungimiranza. Lasciate che il nostro servizio professionale vi assista nella vendita mirata e ottimale del vostro immobile.

2) Stima errata del prezzo d’acquisto

Il prezzo richiesto si basa sempre sul valore dell’immobile. Tuttavia, la valutazione personale del proprietario è spesso molto diversa: Il prezzo di vendita è stimato troppo alto o troppo basso. In entrambi i casi si verifica una perdita finanziaria e l’acquirente potrebbe non essere in grado di finanziare l’immobile. La nostra valutazione del mercato equo si basa su diversi fattori. Nella nostra valutazione prendiamo in considerazione solo immobili paragonabili al vostro. Questo vale per il tipo di casa o appartamento, nonché per la posizione e l’arredamento dell ‘immobile. La determinazione del prezzo di acquisto è un aspetto cruciale per il successo di una vendita immobiliare.

Suggerimento: il nostro processo analizza gli immobili venduti nella vostra regione e determina quindi un prezzo di vendita realistico e in linea con il mercato. Non regalate denaro.

Qui potete trovare tutto quello che c’è da sapere sulla valutazione:

• Valutare la proprietà

3) Documenti incompleti o mancanti

Ottenere e presentare i documenti per la vendita dell’immobile è necessario in ogni fase. I potenziali acquirenti, le autorità, gli uffici e le banche richiedono documenti o li rilasciano. Raccogliete tutti i documenti necessari il prima possibile. Gli estratti catastali in corso di validità sono rilasciati dal tribunale locale e sono importanti anche le dichiarazioni di divisione del complesso residenziale. I dati chiave completi dell’immobile, che si trovano nei piani di costruzione, negli estratti catastali e nelle planimetrie, saranno richiesti dai potenziali acquirenti seri al più tardi durante l’appuntamento per la visione. Se l’attestato di prestazione energetica o documenti importanti non sono disponibili fin dall’inizio, i potenziali acquirenti possono perdere interesse o la vendita può fallire in un secondo momento, ad esempio se la banca si oppone alla mancanza di documenti o a un prezzo d’acquisto troppo alto.

Suggerimento: se lo desiderate, possiamo procurarvi molti dei documenti richiesti.

Ecco un elenco dei documenti più importanti per la vendita di case e appartamenti:

1. Piantine
2. Pianta del sito
3. Estratto del catasto
4. Certificato di assicurazione antincendio
5. Una panoramica dei costi accessori
6. Elenco di tutti i lavori di ristrutturazione
7. Foto
8. Il certificato energetico attuale
9. Le specifiche dello spazio abitativo
10. Eventuali contratti di locazione esistenti
11. Se c’è più di un proprietario, i dettagli dell’assetto proprietario
12. Una descrizione dettagliata della proprietà

Maggiori informazioni sui documenti più importanti qui:

• Vendita di documenti

4) Proprietà mal rappresentata

Oggigiorno gli immobili vengono venduti online, indipendentemente dal fatto che si tratti di divorzio, separazione o eredità. I potenziali acquirenti cercano gli immobili adatti nei social media e nelle banche dati online. Presentate la vostra proprietà nel modo migliore possibile e in linea con il vostro gruppo target.

Suggerimento: prima dell’appuntamento per la visita e ancor prima della prima sessione fotografica, l’immobile in vendita deve apparire ordinato e accogliente.

Non perdete l’occasione di riportare la vostra proprietà in ottime condizioni interne ed esterne.

• Non rimandate ulteriormente gli interventi di riparazione e manutenzione.
• Disordina e crea un’impressione chiara.
• Garantire la pulizia e un’atmosfera accogliente e gradevole.

L’home staging” paga. Si tratta di preparare l’immobile in modo che i potenziali acquirenti si sentano subito a casa e si innamorino dell’immobile. Siamo lieti di fornirvi la nostra consulenza. Alcuni consigli sull’home staging:

• Rimuovere gli oggetti personali prima dell’appuntamento per la visita
• Valorizzare la proprietà dal punto di vista visivo ed emotivo

5) Foto: Luce diurna, spazio aperto e diversità

Tuttavia, il fattore più importante sono probabilmente le immagini, soprattutto per il marketing immobiliare e l’esposizione. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile dell’immobile per farsi un’idea se la proprietà può fare al caso suo.

Per scattare ottime foto della vostra proprietà, ci sono alcune cose che dovete tenere a mente: Innanzitutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Dovete anche assicurarvi di scattare le foto alla luce del giorno, in modo che le stanze siano ben visibili e che gli acquirenti possano valutare quanta luce entra nelle stanze.

La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina open space o magari il bovindo con vista. L’immagine di copertina deve essere la più espressiva e rappresentare il meglio dell’immobile. Non devono mancare immagini di tutte le stanze e, se disponibili, del giardino/balcone/terrazzo, una vista esterna e, soprattutto, una planimetria.

Suggerimenti fotografici a colpo d’occhio:

• Camere pulite e ordinate
• Luce diurna (a favore di stanze luminose)
• La prima foto dovrebbe essere la migliore
• Coprire tutti gli ambienti e le superfici
• Pianta del piano

Per sapere che cosa è importante in un’esposizione, potete cliccare qui:

• Creare un’esposizione

6) Scarsa preparazione all’appuntamento per la visione

I potenziali acquirenti hanno domande importanti durante gli appuntamenti di visita. Hanno bisogno di tempo per familiarizzare con l’immobile e i suoi dintorni. Si attendono informazioni competenti e tecnicamente valide quando si tratta di questioni strutturali. In caso di vendita di un immobile, vengono poste domande dettagliate sulla proprietà comune, poiché anche queste quote vengono acquistate insieme all’immobile.

Suggerimento: durante l’appuntamento di visione vi aiuteremo a rispondere a tutte le vostre domande. Effettuiamo già una preselezione nella scelta dei potenziali acquirenti, in modo da non sprecare né tempo né fatica.

Ci occupiamo delle trattative di vendita per voi. Grazie alla nostra esperienza pluriennale, siamo in grado di condurre con successo le trattative di vendita degli immobili. In qualità di agenti immobiliari, rimaniamo obiettivi e non ci lasciamo mettere sotto pressione per prendere decisioni.

• Suggerimenti per l’appuntamento di visione

Conclusione: come evitare errori e rischi?

Se volete vendere il vostro immobile ed evitare queste insidie fin dall’inizio, rivolgetevi direttamente a un’agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari sono interlocutori competenti che non solo hanno anni di esperienza, ma anche il know-how e le conoscenze necessarie.

Con il servizio di un’agenzia immobiliare, potrete evitare lunghe trattative e acquirenti falliti, in modo da poter redigere tempestivamente il contratto di acquisto dell’immobile e avviare il passaggio di proprietà.

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Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Info: Berlino immobiliare. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

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