Vendere un condominio: completamente o ogni appartamento separatamente?

Quando si tratta di vendere un condominio, ci sono diversi modi per farlo. Una possibilità è quella di vendere l’intero edificio come unità. Un’altra possibilità è quella di dividere l’edificio in singoli appartamenti e venderli separatamente. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi che devono essere presi in considerazione al momento della decisione.

Avete queste due opzioni:

1. Vendere l’intera proprietà
2. Vendere singoli appartamenti

Nella maggior parte dei casi, i proprietari decidono di vendere l’intera proprietà.

Vantaggi e svantaggi di una vendita completa dell’immobile

Se decidete di vendere l’intero condominio, il processo di vendita è molto meno complicato per una vendita completa. Dopo tutto, è più facile trovare un acquirente per un edificio completo che per diversi appartamenti separati. Allo stesso tempo, i condomini completi sono meno richiesti rispetto ai singoli appartamenti o alle case unifamiliari, in quanto i condomini sono solitamente interessanti solo per gli investitori di capitale e gli investitori.

Tuttavia, la vendita dell’intero edificio può anche fruttare un prezzo inferiore, poiché l’acquirente si assume il rischio di assumersi i potenziali sfitti e i problemi di locazione.

Ecco i vantaggi e gli svantaggi:

• Vantaggi: Vendita facile e veloce
• Svantaggi: Prezzo al dettaglio basso

Ecco perché vale la pena di dividere il condominio

In confronto, dividere l’edificio in singoli appartamenti può aumentare il prezzo di vendita. Poiché ogni appartamento può essere venduto separatamente, può anche essere più facile trovare un acquirente.

Lo svantaggio, tuttavia, è che la divisione dell’edificio in appartamenti separati può comportare costi aggiuntivi, come la costruzione di pareti divisorie e l’installazione di linee elettriche separate. Inoltre, è necessario prevedere abbastanza tempo in anticipo, poiché la divisione del condominio deve essere preparata e gestita con cura.

• Vantaggi: Aumento del prezzo di acquisto e molti interessati
• Svantaggi: Costi e tempi elevati

Anche se dividere la casa in più appartamenti richiede molte risorse, può valere la pena di dividere la casa in più quote di proprietà. Affinché ciò avvenga senza problemi, è necessario tenere in considerazione alcuni aspetti.

Suddivisione di un condominio in singoli appartamenti

Per dividere il condominio in singoli appartamenti e venderli separatamente, è necessario seguire alcuni passaggi. Vediamo ora più da vicino come funziona.

Certificato di completezza da parte dell’autorità di vigilanza edilizia

Se un condominio viene suddiviso in più condomini, viene creata un’associazione di proprietari di condominio (WEG). Un importante prerequisito è l’esistenza di un certificato di autosufficienza ai sensi della legge sul condominio. Questo certificato viene rilasciato dall’autorità di vigilanza edilizia competente e conferma che i singoli appartamenti sono autonomi. Ciò significa che hanno un ingresso separato e chiudibile a chiave, soffitti e pareti propri e un proprio WC.

Queste condizioni devono essere soddisfatte perché un’abitazione possa essere considerata chiusa a chiave:

• Accesso separato e con serratura
• Soffitti e pareti di proprietà
• WC proprio

Piano di suddivisione tramite architetto o ingegnere

Oltre al certificato di separazione, è necessario anche un piano di divisione dell ‘intero edificio. Questo piano è una parte importante della dichiarazione di divisione e mostra come verrà suddiviso l’edificio.

Le informazioni più importanti sul piano di ripartizione in un colpo d’occhio:

• È inoltre richiesto
• Mostra la divisione dell’edificio
• Include posizione e dimensioni
• Creazione da parte di un architetto o ingegnere

Deve essere redatto da un architetto o ingegnere competente e deve indicare le dimensioni esatte e l’ubicazione dei singoli appartamenti.

Certificazione notarile della dichiarazione di divisione

Dopo aver ricevuto il certificato di isolamento e il piano di divisione, si può preparare la dichiarazione di divisione. Questa dichiara che ogni proprietario convertirà la sua proprietà in quote di comproprietà che corrispondono alla quota dell’intero complesso abitativo. La dichiarazione di divisione deve essere autenticata per essere efficace dal punto di vista legale.

Iscrizione nel registro fondiario delle quote di comproprietà

Infine, è necessario effettuare l’iscrizione nel registro fondiario per garantire le quote di comproprietà. Di solito questo viene fatto da un notaio che redige gli atti di trasferimento della proprietà e richiede l’iscrizione presso l’ufficio catastale competente.

Una volta completata questa fase, è possibile vendere il rispettivo appartamento. Ma cosa succede agli inquilini dopo la vendita?

Ecco cosa dovete tenere a mente: Diritto di prelazione per gli inquilini

Se trasformate un condominio in singoli condomini e li vendete, dovete tenere presente che gli attuali inquilini hanno un diritto di prelazione. Ciò significa che gli inquilini hanno la possibilità di acquistare l’appartamento precedente alle stesse condizioni concordate nel contratto di acquisto tra voi e un altro acquirente. Il diritto di prelazione serve a dare agli inquilini una certa sicurezza e a garantire che non possano essere cacciati dal loro appartamento senza ulteriori indugi.

Tuttavia, è possibile che l’inquilino non eserciti il diritto di prelazione. In questo caso, potete vendere l’appartamento a un altro acquirente disposto a soddisfare le condizioni del contratto di acquisto.

Protezione contro il licenziamento in caso di vendita di una casa

Inoltre, secondo il Codice civile tedesco (BGB), l’acquirente è vincolato dai contratti di locazione esistenti. Ciò significa che gli inquilini mantengono i loro contratti di locazione anche dopo la vendita della casa e non devono temere che vengano disdetti.

Se intendete vendere i singoli appartamenti del condominio, dovete quindi rispettare un periodo di blocco di preavviso di almeno tre anni. Durante questo periodo, i nuovi acquirenti non possono semplicemente disdire i contratti di locazione.

Suggerimento: per evitare potenziali conflitti tra acquirenti e inquilini durante la vendita di una casa, è necessario includere nel contratto di acquisto delle norme vincolanti. Tali norme devono riguardare le richieste di affitto non pagate, i pagamenti dei costi di gestione e la restituzione del deposito.

In sintesi:

• L’acquirente è vincolato dai contratti di locazione esistenti
• Non è possibile disdire i contratti di locazione dopo la vendita
• Periodo di lock-up di 3 anni
• Suggerimento: registrare tutte le formalità nel contratto di acquisto

Conclusione: vendita di condomini individualmente

La decisione di vendere il condominio nel suo complesso o suddiviso in singoli appartamenti dipende da diversi fattori, come le condizioni dell’edificio, la posizione e la domanda di alloggi nella zona. Se decidete di dividere il condominio in singoli appartamenti e di venderli, potete sperare in prezzi di vendita elevati. Allo stesso tempo, bisogna tenere conto del diritto di prelazione degli inquilini e della protezione contro il licenziamento.