Bilancio immobiliare: da investimento a eccedenza

Se non hai la possibilità di guardare il video (aereo, treno, ecc.): puoi trovare la trascrizione con tutti i consigli direttamente sotto il video.

Suggerimento. Tasse, finanze: È una questione che riguarda il capo. Ho seguito Alex come investitore immobiliare per quasi un anno. Più recentemente ho anche partecipato al suo coaching fiscale, leggete di più su quella volta e su ciò che ho imparato nel coaching fiscale qui: Alex Fischer Esperienza.

Come funziona il settore immobiliare come investimento

Devi pagare solo 10.000 euro una volta e ottieni immediatamente un valore di 100.000 euro. Ancora una volta, non si ha questo valore di 100.000 euro in 30 anni, ma lo si ha immediatamente, l’aumento di valore può avvenire immediatamente. Come funziona? Ve lo mostro subito!

La cosa interessante del settore immobiliare è che è un bilancio. Ciò significa che ha un lato di reddito e un lato di spesa. Un’altra particolarità degli immobili è che non è necessario avere 100.000 euro. Se normalmente vuoi investire denaro in un fondo azionario o in una società di costruzioni, devi avere 100.000 euro per fare un investimento di 100.000 euro in una società di costruzioni o 100.000 euro.

Con gli immobili, funziona così: Per esempio, se si guadagna abbastanza bene. Ciò significa che hai un reddito netto di più di 2.000 euro come persona singola o più di 2.500 euro come persona sposata. Allora questo significa che già paghi le tasse, che hai un buon nome per la banca. Questo significa che la banca pensa che tu sia un buon cliente. Per questo motivo, la banca ti presta 100.000 euro e prende la proprietà come garanzia.

Consiglio di lettura! Finanziamento immobiliare: come pensa la banca?

Ora guardiamo questo bilancio.

Lato entrate e lato uscite di una proprietà

L’ho già detto: il bilancio ha un lato di entrate e un lato di uscite. Per quanto riguarda il reddito, il primo fattore è “l’affitto”. Qui calcoliamo circa il 5% di reddito da locazione, che corrisponde a 5.000 euro all’anno. Allora abbiamo un vantaggio fiscale. Questo equivale all’incirca all’1% all’anno, che sarebbe 1.000 euro. Questo sarebbe il lato del reddito. Il lato della spesa: lì abbiamo l’interesse; ciò che è importante dell’interesse è che è un interesse sul debito. Hai preso in prestito del denaro e quindi devi pagare l’interesse sul debito alla banca, per il fatto che sei in debito con la banca. Questa è la tassa di prestito per il denaro, per così dire. Da non confondere con gli interessi sui saldi di credito. È qualcosa di diverso. Cioè, se la banca ti deve dei soldi, allora tu ricevi dei soldi. Mettiamo questo interesse al 4%. Questo corrisponderebbe a circa 4.000 euro.

In effetti, i tassi di interesse sono ancora più bassi al momento. Ma preferisco calcolare un po’ più a lungo termine e un po’ peggio per la proprietà, in modo che si possa vedere che anche nel caso di un aumento del tasso di interesse, il tutto funzionerebbe ancora. Scoprirete molto di più sull’aumento dei tassi d’interesse ecc. in seguito.

Lato entrate del bilancio:

• Reddito da locazione (5%) = 5.000 euro/anno
• Vantaggio fiscale (1%) = 1.000 euro / anno

Lato spese del bilancio

• Interesse del debito (4%) = 4.000 euro/anno

Importante in questo esempio: si tratta di capire il principio degli immobili.

Redenzione e fattori di disturbo

Ora passiamo al rimborso. Il rimborso non è altro che la restituzione del denaro. L’interesse è il prestito di denaro, il rimborso è la restituzione, quindi fate in modo che il debito diventi sempre meno.

In questo esempio, ora impostiamo il rimborso al 2%. Questo corrisponde a una durata di circa 25-30 anni. Questo corrisponde a 2.000 euro all’anno. Poi abbiamo dei costi che dobbiamo calcolare. Questi includono la manutenzione, per esempio, se qualcosa deve essere riparato sulla proprietà, o i costi per la gestione della proprietà. Questi non possono essere trasferiti all’inquilino. In altre parole, sono costi che dovete davvero pagare di tasca vostra. Questi possono essere calcolati all’1%, un buon valore medio, che corrisponde a 1.000 euro in questo esempio.

Calcolare il proprio investimento: Dopo il rimborso e i costi

Ora tracciamo una linea. 4.000 euro più 2.000 euro più 1.000 euro, per un totale di 7.000 euro all’anno. Un bilancio deve essere equilibrato.

Nuovo sul lato delle spese:

• Rimborso (2%) = 2.000 euro / anno
• Durata: 25-30 anni
• Costi di gestione (1%) = 1.000 euro/anno
• [Interesse del debito (4%) = 4.000 euro/anno da sopra].

Se li sommiamo ora, vediamo “Cavolo, mancano 1.000 euro”. Questo è l’investimento personale. Lo calcoliamo all’1%, cioè 1.000 euro, badate bene, all’anno. Per una proprietà di 100.000 euro, ciò significa circa 80 euro al mese. Per questi 80 euro al mese, otteniamo una proprietà che vale 100.000 euro. Ora ti ho detto prima che il bello dell’immobiliare è che devi investire 10.000 euro una volta sola e nemmeno subito, ma a rate. In cambio, si ottiene subito un valore di 100.000 euro.

Questa (schermata) è una traccia temporale. A partire dall’anno zero. Questo sarebbe l’anno di acquisto. L’anno 30 è l’anno in cui la proprietà viene pagata. La proprietà con il 2% di rimborso verrebbe pagata dopo circa 30 anni. Più tardi spiegherò perché e come. Qui ho semplicemente segnato le stazioni intermedie: Anno 10, anno 20. Quindi dobbiamo pagare (inizialmente) 1.000 euro di contributo proprio all’anno. Ciò significa che paghiamo 1.000 euro all’anno, per 10 anni. Quindi in totale dobbiamo pagare 10.000 euro.

Estratto (video sopra, 6:15 minuti)

Fonte: Alex Fischer Youtube

Fattore aumento affitto e termine

Allora diciamo quanto segue: Nell’anno 10, aumentiamo l’affitto una volta del 20%. Naturalmente, nessuno lo fa, ma il punto qui è capire il principio degli immobili ed è per questo che lo manteniamo semplice. Non aumentiamo ogni anno di seguito, in piccole percentuali, ma non facciamo nulla per 10 anni e poi aumentiamo una volta del 20%.

Esempio di calcolo: Corridore zero

Poi dopo 20 anni rifacciamo lo stesso gioco. Ora guardiamo come questo influisce sul nostro bilancio. Nell’anno 10 aumentiamo del 20%, cioè, 5.000 euro è il nostro affitto precedente, lo aumentiamo del 20%, quindi abbiamo improvvisamente 6.000 euro di affitto. 6.000 euro di affitto più 1.000 euro di vantaggio fiscale, sono 7.000 euro, abbiamo bisogno di 7.000 euro, il che significa che il nostro investimento proprio cade. Ciò significa che dall’anno 10 al 20 paghiamo più meno zero per tutto il tempo.

• Affitto (primi 9 anni): 5.000 euro / anno
• Affitto (10-19 anni): 6.000 euro/anno (+20%)
• Più vantaggio fiscale (sopra): 1.000 euro / anno
• Reddito totale: 7.000 euro/anno
• Investimento proprio (dall’anno 11): 0 euro

Esempio di calcolo: flusso di cassa positivo

Poi nell’anno 20 aumentiamo di nuovo l’affitto del 20%. Che sarebbe qui, 20%, ora abbiamo 6.000 euro di reddito da locazione, significa che poi abbiamo 7.200 euro di reddito da locazione. Significa che ora abbiamo più 1.200 euro qui. Abbiamo 7.200 euro, 1.000 euro di vantaggio fiscale sono 8.200 euro, abbiamo bisogno solo di 7.000, il che significa che abbiamo un surplus di 1.200 euro. Questo significa che nell’anno 20-30 riavremo 12.000 euro.

• Affitto (20-29 anni): 7.200 euro/anno (+20%)
• Più vantaggio fiscale (sopra): 1.000 euro / anno
• Reddito totale: 8.2000 Euro / anno
• Eccedenza: 1.200 euro/anno

Ottimizzare il flusso di cassa e automatizzare il processo

Devi prima affinare il tuo occhio per le “opportunità di flusso di cassa” (modi per generare un flusso di cassa passivo). Scopri di più su come ottimizzare il flusso di cassa e automatizzare i processi qui. Come aumentare il tuo flusso di cassa (esterno).

1. Passo: Finanziamento e acquisto di beni immobili
2. Passo: ottimizzare il flusso di cassa

Fonte: Alex Fischer

Valore reale di una proprietà: stabilità del valore contro l’inflazione

Ma all’inizio ho detto che bisogna investire 10.000 euro una volta per ottenere subito una proprietà per 100.000 euro. Questo perché non ho preso in considerazione questa parte qui. Perché lascio questa parte per gli imprevisti. Per esempio, l’appartamento potrebbe non essere affittato o potrebbero essere necessarie importanti riparazioni. Un altro vantaggio degli immobili è che normalmente, se hai un saldo di 100.000 euro, l’inflazione riduce questo saldo ogni anno.

Il 3% di inflazione ti lascia solo 97.000 euro dopo un anno, o 40.100 euro dopo 25 anni.

La bellezza dei beni immobili è che avete un bene tangibile, e questo bene tangibile aumenta di valore attraverso l’inflazione. Spiegheremo esattamente come funziona nelle prossime lezioni.

Il prestito diminuisce, il valore reale aumenta

Le attività sono valori monetari positivi, i prestiti sono valori monetari negativi. Il prestito con cui avete comprato la proprietà è una specie di valore monetario negativo. Questo valore monetario negativo è ovviamente anche soggetto all’inflazione. Cioè:

Dopo 30 anni, 100.000 euro di debito, cioè un valore monetario negativo, vale anche solo 40.100 euro.

Questa forbice per cui la proprietà sale e il debito scende allo stesso tempo è ciò che è veramente divertente con la proprietà.

Ricorda: l’affidabilità creditizia è tutto

Alcuni di voi si staranno chiedendo: “Cavolo, se è così bello. Perché non lo fanno tutti? È semplice: non tutti possono farlo. Per poterlo fare, devi a) pagare tasse adeguate e b) avere un buon nome in banca. Quando si ha un buon nome in banca? Quando si guadagnano almeno 2.000 euro netti come single o almeno 2.500 euro netti come persona sposata.

Beni immobili o fondo d’investimento?

Beni immobili o fondo d’investimento? La differenza tra l’immobiliare e un investimento convenzionale è che con un investimento convenzionale non potresti mai avere 200.000 euro con 5.000 euro. Non funzionerà mai. Con un investimento immobiliare sì. Perché è intelligente investire i tuoi soldi in immobili invece che in fondi, per esempio, e come funziona l’immobiliare come investimento, te lo spiego qui!

• Beni immobili o fondo d’investimento? (esterno)

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Vendere immobili velocemente: ecco come funziona

Vendere una proprietà con successo il più rapidamente possibile è più difficile di quanto si pensi. Ci sono molte cose da considerare e molti errori che si possono fare. Quindi dovreste informarvi sui processi fin dall’inizio ed essere sicuri di fare tutto nel modo giusto. Il processo è reso più facile solo avendo la giusta competenza e il giusto supporto in materia.

• Hai tempo? Leggi la nostra guida alla vendita di una casaqui

Ora la grande domanda: cosa fare?

4 opzioni: Con/senza broker, vendita parziale, perdita… o vendi direttamente a noi in 5 stati!

Le opzioni in avanzamento veloce:

1. Con / senza broker: processo di vendita, conoscere qui
2. Vendita parziale: vendita a società finanziaria (veloce)
3. Prezzo di vendita favorevole: rapido ma doloroso
4. Vendi direttamente a noi: Compriamo in 5 stati federali

Cominciamo da dietro:

Vendi direttamente a noi: Compriamo in 5 stati federali

Vuoi vendere la tua casa / proprietà molto velocemente? Allora vendi direttamente, senza deviazioni, senza commissioni, direttamente a noi. Compriamo localmente in Nord Reno-Westfalia, Renania-Palatinato, Assia e a Berlino, o entro un raggio di ~ 50-100 km in Meclemburgo-Pomerania Occidentale.

Senza agenti immobiliari, portali immobiliari, senza appuntamenti di visualizzazione, senza stress per voi.

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L’opzione successiva, si cita un prezzo di vendita basso – il che è doloroso!

Ecco perché saltiamo subito il prezzo di vendita basso e saltiamo alla vendita parziale – ne hai mai sentito parlare?

Vendita parziale: la vendita di casa davvero veloce?

Prima di arrivare alle istruzioni per vendere una casa velocemente – forse avete già sentito parlare di “acquisto parziale” o “vendita parziale” di immobili. Che si tratti di una casa, di un appartamento o di un appezzamento di terreno, la pubblicità dice che è un modo “facile e veloce” per fare soldi. Puoi vendere la tua casa velocemente, nel regolare processo di vendita, dalle valutazioni della tua casa, agli annunci nei portali, alla comunicazione con le parti interessate, agli appuntamenti individuali di visualizzazione, ai controlli di credito…

Cos’è una vendita parziale di una proprietà?

Oppure, si può optare per un modo ancora più veloce, la vendita parziale. Qui non si vende l’intera proprietà a un nuovo proprietario, di solito privato, ma si vende una parte della proprietà a una società finanziaria.

A seconda della quota che si vende (di solito tra il 20-50%), si paga successivamente un canone mensile di utilizzo, il cosiddetto “canone di utilizzo” (paragonabile all’affitto). Come si può vedere nel confronto, si tratta di circa il 3% all’anno (della quota venduta). (della quota venduta). Tuttavia, lei rimane l’unico utente della proprietà.

Vantaggi ma anche svantaggi: Acquisto parziale

Una nota importante per chi sta pensando alla vendita parziale:

I prestiti ipotecari sono una buona alternativa

Per molti, una tale vendita parziale ha grandi vantaggi, dopo tutto, è possibile ottenere contanti rapidamente. Tuttavia, ci sono anche degli svantaggi, per esempio la tassa d’uso è considerevolmente più alta di un’ipoteca sulla vostra proprietà o di un prestito ipotecario. Di conseguenza, vale la pena fare i conti e soppesare i vantaggi e gli svantaggi (costi di follow-up).

Confronto dei fornitori e dei costi

La mia raccomandazione va chiaramente nella direzione dei prestiti ipotecari, piuttosto che delle vendite parziali. Se vuoi ancora saperne di più, puoi trovare un confronto di tutti i fornitori qui:

• Confronto di vendita parziale

Procedura: Come vendere la tua casa

Un processo senza intoppi durante la vendita è la cosa più importante. Molti passi diversi sono necessari per vendere una casa con profitto. Per la maggior parte delle persone, affrontarli da soli è molto dispendioso in termini di tempo. È necessaria una grande competenza, che da sola richiede molto tempo per essere acquisita.

Per rendere la vendita della casa il più facile e, soprattutto, il più veloce possibile per voi, gli esperti di agenti immobiliari vi aiutano con le loro conoscenze e anni di esperienza. Il processo può quindi essere facile e veloce per i proprietari di casa, e senza dover investire molto tempo. Siediti e rilassati mentre gli agenti immobiliari fanno il lavoro per te.

Suggerimento. Vendere fuori mercato (non pubblico)

Non volete che la vostra proprietà appaia sul mercato immobiliare aperto?

Fuori mercato significa che la vendita della vostra proprietà non sarà mai visibile pubblicamente. La vostra proprietà sarà raccomandata solo a un gruppo interno e solvibile di acquirenti con una costellazione ideale. Le vendite Off Market sono utilizzate in particolare da persone importanti che vogliono mantenere la vendita così come l’indirizzo, le foto e molto altro ancora. Anche i privati fanno uso di questo servizio, per esempio se non vogliono che la loro famiglia o i vicini sappiano dell’imminente vendita. Per una vendita così discreta e fuori mercato è necessario un agente immobiliare rinomato con una buona rete. Il tuo vantaggio: nessuno scoprirà la vendita.

• Vendere fuori mercato

Vendere immobili velocemente: 3 domande frequenti

Non vogliamo rubarvi molto tempo, quindi ecco 3 domande specifiche che ci vengono poste più spesso durante le sessioni di consulenza.

Quanto velocemente si può vendere?

Domanda 1: Quanto velocemente un buon agente immobiliare può vendere una proprietà?

Ogni luogo, ogni condizione varia il tempo. Possiamo farvi un’offerta per la vostra proprietà in Germania, ad Amburgo, Berlino, Monaco, Colonia, Düsseldorf, Francoforte e per tutte le altre città della zona di Germania, Austria e Svizzera.

In circa il 32% delle richieste dei nostri clienti, abbiamo un’offerta preliminare il giorno stesso, cioè entro 24 ore. Dopo un esame e una valutazione più approfonditi, il periodo più breve è di 72 ore. Inoltre, però, ci sono le solite procedure per il contratto d’acquisto e la nomina del notaio. Imparerete di più su entrambi tra un momento.

Broker con pool di acquirenti o portale online?

Domanda 2: Perché si dovrebbe assumere un agente immobiliare per una vendita rapida della casa e non semplicemente vendere online?

Dovresti contattare un’agenzia immobiliare per una vendita rapida della casa. Se volete una vendita rapida garantita, senza problemi e senza costi aggiuntivi.

Se mettete la vostra proprietà su uno dei soliti portali online, non ci sono garanzie che venga effettivamente venduta – nemmeno al prezzo da voi stessi stabilito.

Senza un agente immobiliare (con contatti, liste di acquirenti fuori mercato e investitori in background) la vostra proprietà potrebbe essere sul mercato aperto per mesi senza visualizzazioni, per non parlare delle offerte.

Non otterrete un accordo migliore da un privato per una vendita rapida e garantita in contanti – vendete a professionisti che sono disposti e in grado di sviluppare la vostra proprietà.

Inoltre, abbiamo un processo di valutazione rigoroso, il che significa che otteniamo sempre la valutazione più accurata per ogni proprietà.

Garanzia di vendita rapida?

Domanda 3: Come potete garantirmi che posso vendervi la mia casa velocemente?

Ciò che distingue Investor Brokers dalle altre società è che abbiamo il denaro dei nostri partner pronto a comprare la vostra casa. I nostri partner investitori sono nel settore da oltre 25 anni e hanno centinaia di anni di esperienza combinata. Questo ci permette di avere un processo di vendita veloce e significa che siamo in grado di completare un acquisto in soli sette giorni, se necessario.

Con un team esterno di esperti legali e professionisti esperti, il processo dalla valutazione alla chiusura è senza soluzione di continuità. Siete in contatto regolare e diretto con un rappresentante di vendita dedicato, in modo che siate sempre informati e qualsiasi problema potenziale possa essere risolto rapidamente.

Ecco delle guide gratuite per tutti i casi comuni di vendita:

• Tutti i consigli: Vendere la proprietà
• Vendere piatto
• Vendere casa
• Vendere casa appartamento
• Vendere la terra
• Vendere immobili: Eredità
• Vendere la proprietà: Divorzio

Determinare il valore della proprietà: Ecco come procedono i periti

Quali sono i criteri esatti per determinare il valore di una proprietà e come esattamente i periti preparano la valutazione? In generale, secondo il § 194 del BauGB, il valore di mercato dovrebbe riflettere il prezzo che sarebbe stato raggiunto nell’anno commerciale normale al momento della valutazione, senza prendere in considerazione circostanze insolite o personali. Per determinare questo valore, gli esperti sono guidati da vari criteri:

Posizione delle proprietà

Da un lato, l’ubicazione dell’immobile comprende le infrastrutture dei dintorni, come i collegamenti di trasporto, i negozi, ma anche i collegamenti con i medici o gli ospedali. D’altra parte, i luoghi alla moda hanno un vantaggio, soprattutto nelle grandi città. Più alta è la popolarità del quartiere, più alto è il valore della proprietà lì.

Naturalmente, è particolarmente facile vendere immobili nei centri delle città e nei sobborghi delle conurbazioni popolari.

Confronto dei prezzi degli immobili Germania:

• Berlino
• Düsseldorf
• Francoforte
• Colonia
• Amburgo
• Hanover
• Monaco
• Stoccarda

Valore di terra standard

Il valore standard del terreno è probabilmente il criterio più importante per determinare il valore di mercato, poiché è la base per il suo calcolo. Il valore standard del terreno indica il valore per un metro quadrato di terreno non sviluppato nelle rispettive zone di valore standard del terreno.

Siti contaminati nella proprietà

I siti contaminati sulla proprietà non sono ovviamente vantaggiosi per la proprietà, poiché devono essere ripresi dal nuovo proprietario. Tali siti contaminati sono registrati nel registro fondiario e hanno un’influenza negativa sulla valutazione, poiché i potenziali acquirenti devono sostenere più costi.

Suggerimento! Volete informazioni più dettagliate sul tema della vendita di terreni? Per saperne di più: Vendere la terra.

Condizione energetica

Prima di tutto, ovviamente, deve essere presentato il certificato energetico. Questo mostra quanto è alto il consumo di energia. Più alto è, peggio è. Inoltre, c’è la qualità e la novità dell’isolamento delle pareti esterne e del tetto. Questi hanno un’influenza decisiva sul consumo di energia e i costi energetici aumentano enormemente con un cattivo isolamento. Il nostro consiglio se il tempo non è essenziale e avete bisogno di vendere rapidamente: ristrutturare per l’apprezzamento del valore.

Condizione strutturale e tecnica di una proprietà

Il secondo criterio importante è, ovviamente, la condizione della proprietà. Questo include non solo i materiali usati, come i materiali da costruzione, il cablaggio, i tubi o gli impianti elettrici, ma anche l’età della proprietà e dei materiali. Inoltre, gli extra come strutture esterne, carport, giardini e garage possono avere un effetto positivo sulla valutazione e rafforzare una valutazione positiva.

Situazione attuale del mercato

Il prezzo di un immobile è sempre determinato dalla domanda e dall’offerta, ed è per questo che anche questo criterio gioca un ruolo importante per l’esperto. Qui, i dati di vendita di proprietà comparabili in luoghi simili sono utilizzati e confrontati con i dati della proprietà in esame.

Grado di sviluppo della proprietà

Anche il grado di sviluppo è importante per il valore della proprietà. Ciò significa che bisogna controllare se l’immobile è collegato a reti importanti come il sistema idrico, la rete telefonica ma anche l’elettricità. Naturalmente, è un vantaggio se la proprietà è collegata a tutte le reti importanti.

Tassa sul trasferimento di proprietà immobiliari

Ogni volta che una proprietà o una quota di una proprietà viene acquistata in Germania, si incorre in una tassa sul trasferimento di proprietà. Ma quanta imposta commerciale è dovuta per l’acquisto di beni immobili? L’importo della tassa è determinato dai singoli stati federali. Di regola, l’imposta sul passaggio di proprietà varia tra il 3,5% e il 6,5%, a seconda dello stato federale in cui si trova la proprietà o il lotto di terreno. Per un rapido orientamento, abbiamo riassunto le aliquote dell’imposta sul trasferimento di terreni per tutti i 16 stati federali con prezzi di acquisto di esempio di 1 – 5 milioni di euro, dalla Baviera ad Amburgo.

• Tassa sul trasferimento di beni immobili

Mancia gratuita? Sì!

Tutti i miei consigli in questa guida sono gratuiti per te. In qualità di agenti immobiliari, facciamo da intermediari per proprietà con un valore di vendita di 1 milione di euro o più nella categoria degli immobili di lusso. Siamo felici di darvi consigli e trucchi per la vostra vendita, gratuitamente, spiegati in dettaglio e passo dopo passo. Date anche un’occhiata ai nostri link, dove troverete informazioni più dettagliate sui singoli argomenti. Se volete vendere la vostra proprietà con noi: Sai qual è il nostro vantaggio imbattibile? Raggiungiamo indipendentemente più di 250.000 lettori al mese, il che significa un totale di 3 milioni di persone all’anno. Siamo indipendenti dai comuni portali immobiliari e raggiungiamo un target solvibile e speciale. Inoltre, nella nostra area fuori mercato, offriamo interessanti gruppi di acquirenti e investitori ai quali non avete accesso attraverso le solite offerte. Leggi tutto qui: Agenti immobiliari.

Exposé: presentare e commercializzare la tua casa

L’annuncio giusto è l’alfa e l’omega per l’auto-marketing di una proprietà. Ma anche altri aspetti devono essere presi in considerazione. Se ti avvicini alla vendita di una casa senza aiuto, devi essere preparato a molto tempo e organizzazione. Questo processo può essere facilitato solo se si ha la giusta conoscenza specialistica sull’argomento.

Pubblicità: Le formulazioni, le immagini e la prima impressione

Non c’è niente di peggio che il tuo annuncio che si perde nella massa. Descrizioni brevi e sobrie annoiano i potenziali acquirenti e sono poco invitanti. Pertanto, assicuratevi che il titolo sia sciolto ma comunque serio. Per raggiungere questo obiettivo, è necessario utilizzare un linguaggio il più possibile ricco di immagini, che susciti emozioni e quindi attiri l’attenzione.

Pensate a quale titolo voi stessi vi blocchereste.

I vantaggi speciali della vostra proprietà possono essere enfatizzati con frasi come “elegante edificio antico con stucco” o “terrazza soleggiata esposta a sud”, perché appariate entusiasti e invitate direttamente chi cerca la proprietà. Cerca di attirare l’acquirente già con il titolo in modo che continui a cliccare sul tuo annuncio.

Immagini: Interno, trama e dettagli

Probabilmente il fattore più importante, tuttavia, sono le immagini. Un acquirente vuole naturalmente vedere il più possibile della proprietà per farsi un’idea se la proprietà potrebbe essere qualcosa per lui.

Per fare delle belle foto della tua proprietà, ci sono alcune cose da considerare. Prima di tutto, le stanze devono essere ordinate e pulite. Assicuratevi di scattare le foto alla luce del giorno in modo che le stanze possano davvero essere viste e gli acquirenti possano apprezzare quanta luce del giorno cade nelle stanze. La tua foto di copertina dovrebbe essere la più espressiva e rappresentare la cosa migliore dell’appartamento.

La stanza più bella, la terrazza sul tetto, la cucina aperta o forse il bovindo con vista. Le foto di tutte le stanze e, se disponibili, del giardino/balcone/terrazza, una vista esterna e, soprattutto, una pianta non dovrebbero mai mancare. La planimetria non dovrebbe mai mancare, perché dà ai potenziali acquirenti un’impressione delle proporzioni delle singole stanze in relazione l’una con l’altra e li aiuta a vedere la disposizione delle stanze.

Questo è il modo in cui un professionista lavora con le foto immobiliari:

Testo: Descrizione esatta e vantaggi

Una volta che il potenziale acquirente è sul vostro annuncio, altri due fattori possono convincerlo della proprietà. Il testo dell’annuncio e le vostre immagini. Nel tuo testo, dovresti spiegare i dati chiave importanti sulla proprietà e i criteri della proprietà. Questi includono

• Numero di camere
• Distretto
• Balcone
• Cucina attrezzata
• Piano ma anche bagno completo
• Stanze della cantina

Descrivete la posizione dell’appartamento, i vantaggi e nominate anche l’attrezzatura nel modo più preciso possibile. Questo include l’attrezzatura della cucina, i sistemi di riscaldamento ma anche altri oggetti che rimarranno nella proprietà. Nel corso di questo, menzionare i costi per i pagamenti di compensazione per le attrezzature esistenti e le commissioni di intermediazione. È anche importante includere informazioni come l’affitto, i costi accessori e la dimensione dell’appartamento in metri quadrati.

I 5 errori più comuni nelle vendite

La maggior parte dei venditori di case sono piuttosto inesperti nel campo e non sanno da dove cominciare. Spesso prendono alcune foto e le mettono su un portale immobiliare. Tuttavia, i proprietari di casa non sanno cosa aspettarsi, cosa cercare e cosa li aspetta. Per evitare questa incertezza, la cosa più importante prima di vendere una casa è informarsi e cercare aiuto da esperti del settore.

Il broker è escluso fin dall’inizio

Naturalmente, è anche possibile completare con successo una vendita di proprietà senza un agente immobiliare. Quindi, prima di decidere a favore o contro un agente immobiliare, considerate cosa ha più senso per voi nella vostra situazione. Un agente immobiliare può farvi risparmiare molto lavoro e tempo quando vendete una proprietà. Possono anche consigliarvi su questioni finanziarie e di marketing. Quindi fatevi delle domande:

• Ho il tempo di organizzare, accompagnare e completare l’intera vendita della casa da solo?
• Il mio livello di conoscenza e la mia competenza professionale sono davvero sufficienti per completare con successo la vendita senza un agente immobiliare?
• Posso coordinare la vendita da solo in un mercato immobiliare in rapida evoluzione, regionale e mirato?

Dovete essere consapevoli che la vendita di immobili richiede molto tempo, organizzazione e competenza. Un agente immobiliare riceve una commissione su una vendita riuscita, ma questo può essere stabilito in un contratto di agenzia immobiliare. Inoltre, l’agente immobiliare si assumerà il lavoro da voi, come la corretta pubblicità della proprietà, l’organizzazione e la conduzione degli appuntamenti di visualizzazione, la preparazione dei contratti di acquisto e la partecipazione all’appuntamento dal notaio. Questo significa che avete al vostro fianco qualcuno con sufficiente esperienza per consigliarvi su tutte le questioni.

Esporre dà una falsa impressione

L’esposizione è una delle cose più importanti per il successo della vendita della vostra proprietà. L’esposizione è la prima cosa che un potenziale cliente vede e dovrebbe quindi fare la prima impressione perfetta. Una cattiva esposizione può rovinare anche la casa più bella.

Ciò a cui dovreste prestare attenzione sono le buone immagini. Aiuta averle scattate da un fotografo, ma anche le foto fatte in casa possono essere belle. Assicurati che le foto siano scattate alla luce del giorno e che la stanza sia facile da vedere. Dovrebbe anche essere ordinata e pulita, in modo che il potenziale acquirente si senta subito a suo agio e possa immaginare di viverci.

Fate delle foto di tutte le stanze e idealmente anche della planimetria in modo che gli acquirenti possano avere un’immagine chiara della proprietà. Anche le foto del giardino o delle caratteristiche speciali della casa sono belle. Siate onesti nel testo della vostra esposizione. Non date al cliente false speranze o esagerate, perché questo porterà solo alla delusione all’appuntamento di visualizzazione.

Il valore del mercato immobiliare ti è sconosciuto

Ogni proprietario di casa si ricorda quanto ha pagato la sua casa e quanto è costato il restauro, la ristrutturazione ecc. Tuttavia, succede spesso che il valore della proprietà differisce dal prezzo di acquisto originale, poiché i prezzi degli immobili sono determinati dalla domanda e dall’offerta.

Prima di mettere in vendita la vostra proprietà, dovreste conoscere il suo valore. Potete far stimare il valore dell’immobile da un perito ma anche da un agente immobiliare e quindi sapere meglio in quale fascia potete muovervi con il prezzo. Piccoli difetti nella casa possono abbassare il valore della proprietà ed essere un motivo per i potenziali acquirenti di abbassare il prezzo d’acquisto. Quindi, prima di vendere, considerate se potete far riparare in anticipo i difetti minori e chiedere così un prezzo di vendita più alto. Tuttavia, i periti o gli agenti immobiliari possono anche aiutarvi con questa decisione e valutare se vale la pena di fare un tale investimento.

Sei impreparato per gli appuntamenti di visualizzazione

I potenziali acquirenti si trovano di fronte alla decisione di fare un grande investimento o no. Quindi vogliono andare sul sicuro ed essere sicuri al 100% della loro decisione. Per fare in modo che la vendita della vostra casa sia un successo, dovreste dare ai potenziali acquirenti tutta la sicurezza possibile.

Ad un appuntamento di visualizzazione, dovreste quindi essere preparati a molte domande da parte degli acquirenti e avere una buona risposta a tutte. Spesso si tratta delle condizioni della casa:

1. Quanti anni hanno le finestre/porte?
2. Quando c’è stato l’ultimo rinnovamento e ristrutturazione?
3. Che tipo di isolamento c’è?
4. Quanto sono alti i costi accessori?
5. … e e e

Siate preparati a tutte queste domande e informatevi dettagliatamente sulla vostra casa fin dall’inizio. L’ignoranza può turbare i potenziali acquirenti o essere una scusa per abbassare il prezzo. Siate anche aperti ai periti e capite che i vostri acquirenti vogliono solo andare sul sicuro.

Non sei fluente negli affari

Naturalmente, voi come venditore volete vendere la vostra proprietà nel modo più redditizio possibile. Ma di fronte a voi c’è un acquirente che è più felice di registrare un profitto alla fine.

Quindi non rovinate le vostre possibilità di comprare una casa non essendo disposti a negoziare, ma anche ad accogliere il vostro acquirente. C’è solo una cosa che aiuta nelle trattative ed è una buona preparazione.

Dovreste considerare fin dall’inizio cosa potete permettervi e qual è il minimo assoluto per voi. Dovresti anche presentare buoni argomenti per giustificare il tuo prezzo di vendita. Questi includono, per esempio, una buona infrastruttura, la posizione della casa o vantaggi speciali della vostra proprietà. Un agente immobiliare con esperienza di negoziazione può anche aiutarvi a preparare una trattativa di successo o anche sostenervi sul posto.

La testardaggine può rovinare molte cose e trascinare i negoziati inutilmente. Avvicinatevi e trovate un prezzo che soddisfi entrambe le parti.

Legale: notaio, registro fondiario e contratto d’acquisto

Vendere una casa è una grande decisione che implica molte procedure legali, contratti e requisiti. Come proprietario di una casa, dovreste essere ben informati in anticipo su cosa c’è in negozio per voi e a cosa dovete prestare attenzione per uscire dall’affare con profitto. Per i disinformati del settore, ci sono molte basi legali da considerare e, soprattutto, piccoli inciampi da evitare a tutti i costi.

Notaio: supervisione del contratto di acquisto

I compiti di un notaio sono di regolare la vendita di beni immobili come un’autorità legale imparziale in modo tale che tutte le parti siano soddisfatte e tutti i possibili punti di controversia siano evitati o risolti dall’inizio alla fine. Il notaio redige un atto pubblico (il contratto di vendita) in cui tutte le questioni legali necessarie sono risolte in modo trasparente e chiaro.

Inoltre, il notaio certifica il contratto di acquisto immobiliare:

In Germania, il § 311b del codice civile tedesco (BGB) stabilisce che tutti i contratti legali relativi a terreni, beni, proprietà e immobili richiedono una certificazione notarile obbligatoria.

Un altro compito dei notai è quello di assicurare la protezione dell’acquirente e del venditore. Per la protezione legale dell’acquirente, il notaio riserva la proprietà per l’acquirente nel registro fondiario come avviso di priorità, in modo che il venditore non possa vendere la proprietà a qualcun altro con poco preavviso. Per la protezione legale del venditore, il notaio organizza il trasferimento definitivo della proprietà nel registro fondiario non appena l’acquirente ha effettivamente pagato il prezzo di acquisto.

Richieste esecutive

I notai assicurano inoltre crediti immediatamente esecutivi. Ciò significa che i crediti stipulati nei contratti notarili sono immediatamente esecutivi. Così, per eseguire i crediti, non è più necessario presentare un’ulteriore denuncia al tribunale, ma un ufficiale giudiziario può essere incaricato immediatamente. Questo avviene, per esempio, se il prezzo di acquisto non viene pagato.

Inoltre, un notaio spiega tutte le questioni legali irrisolte in una vendita immobiliare. Deve spiegare tutte le questioni legali e giuridiche a tutte le parti contraenti in modo così completo, comprensibile e sufficiente che sia possibile una registrazione documentale della volontà effettiva di entrambe le parti. Lei è obbligato a farlo in virtù della sua carica pubblica.

I costi sostenuti dal notaio sono sempre gli stessi, poiché gli onorari notarili sono regolati uniformemente in tutta la Germania nella legge sui costi dei tribunali e dei notai (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG).

Se un notaio cerca una regolamentazione dei costi diversa, è quindi inefficace, perché questo è vietato dalla legge. Questo vale sia per le riduzioni che per gli aumenti dei costi.

Contratto di vendita nel commercio immobiliare

Come può nascere un contratto di vendita? Quando esiste un contratto di vendita? E cosa deve essere incluso in un contratto di vendita?

Il contratto di vendita è la base giuridica su cui si costruisce la vendita di una casa. A seconda dei casi, un contratto di vendita ha sempre un aspetto diverso, contiene più o meno regole, a seconda di ciò che le parti hanno concordato.

Un contratto di vendita è un contratto complesso ed esteso che contiene molte ambiguità legali e anche trappole per alcune persone. L’implementazione può anche richiedere molto tempo.

Vendere velocemente? A volte passano fino a 8 settimane tra la firma del contratto dal notaio e il trasferimento di proprietà nel registro fondiario.

Questa disparità tra il trasferimento del prezzo d’acquisto, il cambio di possesso e quindi di usufrutto e gravame, e il cambio finale di proprietà e il passaggio di consegne solleva ulteriori questioni giuridiche nella vendita di una casa, che devono essere regolate in dettaglio nel contratto d’acquisto.

Lista di controllo: 14 punti nel contratto d’acquisto

Solo per chiedere: cosa deve essere incluso in un contratto di vendita?

I punti più importanti che dovrebbero essere regolati in ogni contratto di acquisto sono i seguenti:

1. Quale oggetto di acquisto viene venduto?
2. Chi vende a chi?
3. Cosa viene venduto con esso? (Cucina attrezzata, proprietà,…)
4. Come si vende?
5. Come avviene il pagamento? (Contanti, bonifico bancario, …)
6. Quando è la data di consegna?
7. Qual è la ripartizione dei costi accessori e di manutenzione?
8. Come sono regolati i costi di sviluppo?
9. Ci sono possibili richieste di garanzia?
10. Quali sono le condizioni dell’oggetto?
11. L’oggetto ha dei difetti?
12. Quali permessi sono disponibili e quali mancano?
13. Ripartizione dei costi
14. Autorizzazione dello studio notarile

Vendere immobili: Guida XXL + liste di controllo

Procedura, costi e consigli – tutto in un grande articolo gratuito per terreni, appartamenti, case, ville, condomini. Imparare a vendere una proprietà, passo dopo passo: vendere una proprietà.

Conosci già le 3 fasi della vendita di un immobile?

Le 3 fasi nella vendita di beni immobili

1. Preparazione: Preparare la proprietà e la vendita
1. Timing
2. Nomina del broker
3. Documenti
4. Preparare la proprietà
5. Prezzo dell’offerta
6. Exposé
2. Fase di vendita: commercializzare la proprietà e trovare acquirenti
1. Strategia di marketing
2. Prendi le richieste
3. Contatto con le parti interessate
4. Controllo del credito
5. Date di visualizzazione
6. Discorso sulle vendite
3. Transazione di vendita: contratto d’acquisto fino alla consegna
1. Contratto d’acquisto
2. Nomina notarile
3. Iscrizione al registro fondiario e prezzo d’acquisto
4. Handover
5. Fatture per notaio e agente immobiliare
6. Pagare le tasse

In questa guida imparerete tutti i passi passo dopo passo. Perfetto per chi vende la sua prima proprietà.

• Vendere la proprietà

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