Investire denaro in immobili di cura, ma come?

Che cosa significa proprietà di cura? Quanto costa una casa di cura? Si può comprare una casa di riposo? Domande oneste, risposte oneste.

Uno sguardo alla Germania come mercato d’investimento.

Attualmente ci sono 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete. La Germania ha il sistema sanitario più costoso del mondo. Il più grande fattore di ritorno quando si investe in immobili di cura è, naturalmente, lo sviluppo della demografia ma anche la capacità economica di un paese, che alla fine sostiene il sistema di cura e il suo finanziamento. Come molti paesi ricchi o benestanti, la popolazione della Germania sta diventando sempre più vecchia.

Presto la metà della popolazione avrà più di 50 anni, e la domanda di immobili, case di cura e case di riposo aumenterà di conseguenza. La domanda di case semplici che servono lo standard e naturalmente anche di proprietà nel settore dell’assistenza che soddisfano standard più elevati. Qui gli inquilini successivi pagano dai 2.000 euro in su al mese, a seconda del livello di assistenza. In media 2.600 euro al mese, con 731.000 persone che hanno bisogno di cure ospedaliere, sono 1,9 miliardi di euro al mese o 22,8 miliardi all’anno.

Senza deviazioni, prima uno sguardo ai vantaggi e agli svantaggi di questo sistema:

Vantaggi di una casa di cura come investimento finanziario

Le case di cura sono popolari tra gli investitori esperti. Offrono alcuni vantaggi che gli immobili “classici” non offrono come investimento. Il più grande vantaggio è certamente che tu, come investitore, puoi investire relativamente senza preoccupazioni.

Il contratto di locazione a lungo termine di una proprietà di cura con l’operatore assicura uno sforzo minimo. Voi, come padrone di casa o proprietario, avete pochissimo lavoro da fare. La gestione immobiliare commissionata regola quasi tutto direttamente con il gestore dell’immobile.

Vantaggi:

• Alto potenziale di sviluppo, 4,1 milioni (in aumento) hanno bisogno di cure
• 731.000 persone sono assistite in strutture di cura complete
• Investimento di capitale in loco, 100 unità in città con 10.000 abitanti
• Contratto di locazione a lungo termine con l’operatore
• Poco sforzo, la gestione della proprietà regola quasi tutto con il gestore
• Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per nuovi edifici

Svantaggi: Rischi della forma di investimento in casa di cura

Naturalmente, non ci può essere un interesse personale. Allo stesso modo, ci sono regolamenti edilizi speciali, che però, come acquirente “puro”, non giocano davvero un ruolo, poiché i requisiti sono già soddisfatti dall’impresa di costruzioni o dallo sviluppatore.

Svantaggi:

• Nessuna opzione per l’uso proprio (ETW è affittata all’operatore)
• Regolamenti edilizi speciali (soddisfatti dallo sviluppatore)
• E…

Ci sono anche critiche al modello, come qui nella rivista immobiliare FIV (intervista). La domanda al nostro esperto: “Cosa pensa degli investimenti in case di riposo o di cura?” La sua risposta: “Molto poco! – è la mia tersa risposta. Questo ha a che fare con il rischio molto alto che questa forma di alloggio ha come investimento. Stiamo parlando dei cosiddetti immobili sociali. In vista del continuo invecchiamento della popolazione e della conseguente domanda certamente crescente di posti per anziani e case di cura, si suggerisce che è un investimento sicuro. Ma come proprietà di gestione – come gli hotel, per esempio – queste proprietà hanno un serio svantaggio: se la società di gestione fa un cattivo lavoro, allora una tale proprietà diventa rapidamente un pozzo senza fondo”.

Leggi di più nella rivista (esterno):

• Immobili come investimento: vantaggi fiscali? Casa di cura?

Rendimento e costi (prezzo di acquisto, costi accessori di acquisizione)

Ci sono case di riposo, case di riposo e altre varianti in ogni distretto. Una cosa che gli investitori hanno in comune è che i contratti d’affitto sono a lungo termine. Gli operatori firmano contratti di 20, 25 anni, con opzioni di rinnovo di 3 anni, a volte 5 anni. Quindi il “business è assicurato a lungo termine”. Coloro che vogliono entrare possono aspettarsi che i rendimenti tipici degli immobili siano di solito tra il 3,2 – 5,0 %.

Rendimento:

Rendimento per lo più tra il 3,2 – 5,0

Per ottenere il ritorno, naturalmente, bisogna prima fare degli investimenti. Questi costi accessori di acquisizione sono aggiunti al prezzo di acquisto:

Tassa sul trasferimento della terra (3,0 – 6,5 %)

e in aggiunta:

Notaio, tribunale (2,5%)

Due fattori spiccano: in primo luogo, la tassa di trasferimento del terreno, e in secondo luogo, le spese notarili e giudiziarie. A seconda dello stato federale, l’imposta sul passaggio di proprietà varia dal 3,0 al 6,5%. Le spese notarili e giudiziarie sono circa il 2,5% del prezzo d’acquisto.

Ora passiamo al “lato della domanda”. Come si sta sviluppando il mercato degli immobili per l’assistenza infermieristica in Germania?

Società che invecchia: domanda crescente di alloggi adeguati all’età

Fattore 1: Invecchiamento della società. Vi faccio un esempio: un posto in una casa di cura costa in media 2.600 euro alla Caritas Altenhilfe. In un anno, sono 31.200 euro. A seconda del livello di cura, dello stato federale e della struttura, i costi variano tra 1.800 e 3.990 euro al mese, secondo la Caritas.

Ci sono circa 4,1 milioni di persone che hanno bisogno di cure in Germania (secondo l’Ufficio Federale di Statistica). La maggior parte delle persone bisognose di cure in questo paese ha più di 60 anni. In definitiva, la spesa mensile, per il privato dietro la persona bisognosa di cure, è molto alta. Nel livello di cura 2, i costi sono già ~ 2.800 € al mese, per un singolo appartamento di cura. Qui stiamo parlando dell’attrezzatura di base assoluta. A seconda della casa di cura, delle dimensioni e delle attrezzature dei singoli appartamenti, non ci sono, come sempre, limiti massimi.

• 731.000 persone in assistenza residenziale
• 2.600 euro / mese; o 31.200 euro / anno
• Rendimenti / mese: 1,9 miliardi
• Rendimenti / anno: 22,8 miliardi

Ecco perché le case di cura sono così interessanti come investimento per gli investitori immobiliari. Soprattutto in Germania.

L’esempio di calcolo mostra i vantaggi di questo sviluppo della struttura dell’età in Germania per gli investitori tedeschi e stranieri.

Età degli abitanti in Germania

Come già riportato nelle statistiche immobiliari, la Germania è tra i primi 20 paesi con la popolazione più anziana. Attualmente, la Germania è addirittura al 5° posto, come si vedrà tra un momento. Ecco l’attuale distribuzione per fasce d’età in Germania. Chiaramente visibile è il grande gruppo dai 40/50 anni in su, che sta diventando sempre più vecchio e sta creando un crescente bisogno di alloggi in case di cura e case per anziani.

Puoi trovare altre statistiche su Statista

Età degli abitanti a confronto: in tutto il mondo

La Germania è al 5° posto tra i paesi con la popolazione media più vecchia. Solo Portogallo, Martinica, Italia e Giappone sono davanti alla Repubblica Federale.

1. Giappone
2. Italia
3. Martinica
4. Portogallo
5. Germania

PS: Nel caso vi stiate chiedendo, cos’è la Martinica? La Martinica è un’isola del Mar dei Caraibi che fa parte del territorio francese.

Forte economia nazionale e previsioni

Fattore 2: economia forte e previsioni – La Germania stessa è la quarta potenza economica del mondo, la più grande area economica d’Europa. Quasi nessun altro paese è così interessante quando si tratta di investimenti di capitale. Tuttavia, pochissime persone hanno le case di cura nel loro radar, ma piuttosto investono nel classico condominio come investimento o in una casa. Eppure i rendimenti che si generano qui sono molto considerevoli, soprattutto in confronto ad altri immobili come investimento in Germania.

A parte i fenomeni globali (crisi finanziaria del 2009, Corona del 2020), l’economia tedesca nel cuore dell’Europa è molto robusta e stabile. Come si può vedere qui, nello sviluppo del prodotto interno lordo reale (variazione anno su anno) in Germania, dal 2008 al 2019 e previsione al 2022.

Aumento del grado di cura nella vecchiaia, costi più alti

Fattore 3: crescente grado di cura nella vecchiaia, costi più elevati – Il sistema sanitario tedesco è uno dei più costosi al mondo. Non solo lo stato ma anche i parenti dei futuri residenti investono nelle case di cura o nelle spese mensili per i loro residenti.

Chiunque abbia un parente in una casa di riposo in Germania paga una certa somma ogni mese. Questo dipende dal livello di cura della persona assistita. Il livello di cura 1 è quello che riceve il sussidio più basso. Più alto è il livello di assistenza, più sussidi ci sono da parte dello Stato, quindi più alti sono i costi.

Nessuno vuole sacrificare il comfort per i propri cari nel processo!

Nonostante l’aumento dei costi, l’attenzione è rivolta a strutture di alta qualità. Questo significa che i condomini non devono essere costruiti e scambiati nel segmento “prezzo basso”. Nel campo dell’immobiliare di cura, è tutta una questione di qualità.

Area metropolitana o campagna – rendimenti immobiliari

Fattore 4: Area metropolitana o campagna – rendimenti immobiliari – Le case di cura non sono sempre costruite solo in aree metropolitane come Berlino, Amburgo, Monaco o Colonia e Düsseldorf. Le case di cura sono costruite in ogni piccola città tedesca, anche in città molto piccole con 5.000-10.000 abitanti. Ogni casa di cura ha di solito almeno 100 unità residenziali.

Nelle grandi conurbazioni, c’è molta concorrenza per i singoli condomini, all’interno delle proprietà di cura. In campagna, a volte si possono fare buoni affari. Il rendimento della proprietà è di conseguenza molto più alto. La concorrenza è minore e di solito il patrimonio netto degli acquirenti locali è anche inferiore a quello degli investitori immobiliari sovraregionali.

Investire “in campagna”: lontano dalle grandi città

Come investitore, non dovreste quindi concentrarvi solo sulle grandi città, ma tenere d’occhio anche i paesi più piccoli. Soprattutto quando si tratta di investire in 5, 10 o 20 condomini.

L’intero processo di acquisto di una proprietà non è diverso da quello di un tipico condominio. Solo alcuni parametri sono diversi, ma questi sono di poca importanza per te come investitore immobiliare. Tutte le condizioni legali e statutarie sono già state soddisfatte dallo sviluppatore o dall’impresa di costruzioni.

Acquisto di beni immobili

Fattore 5: acquisizione di immobili – Un fattore decisivo per la redditività (rendimento degli immobili) è quindi la ricerca di immobili (acquisizione di immobili).

Dove si possono trovare nuovi edifici attraenti? Pochissime proprietà ad alto rendimento appaiono nei tipici portali immobiliari; vengono acquistate“fuori mercato“, direttamente dall’agente immobiliare o dal costruttore. Se stai cercando delle proprietà ad alto rendimento, non dovresti affidarti solo agli annunci immobiliari, ma costruire la tua rete in anticipo per arrivare alle proprietà veramente interessanti.

Soprattutto per i principianti questo consiglio:

Suggerimento: contattare gli agenti in una fase iniziale; la proprietà viene venduta prima del completamento.

Per avere meno svantaggi e rischi possibili, vale la pena di contattare gli agenti in anticipo. Come descritto sopra, le proprietà non vengono vendute solo alla fine della costruzione, ma molto prima. Di conseguenza, tutte le singole unità sono di solito vendute 6 mesi prima del completamento della costruzione.

Riassumiamo ancora una volta i vantaggi degli appartamenti di cura:

1. Alto potenziale di sviluppo, 4,1 milioni (in aumento) hanno bisogno di cure
2. 731.000 persone sono curate in strutture di ricovero complete
3. Investimento in loco, 100 unità in città con 10.000 abitanti
4. Contratto di locazione a lungo termine con l’operatore
5. Poco sforzo, la gestione della proprietà regola quasi tutto con il gestore
6. Gli sviluppatori immobiliari cercano investitori per nuovi edifici

Investimento Germania: Berlino, Amburgo, Colonia & Co.

Sta cercando un investimento redditizio in Germania? Nel più grande mercato immobiliare d’Europa, ci sono molte opzioni a vostra disposizione, dai piccoli condomini nelle conurbazioni internazionali come Berlino, alle già citate case di cura, che stanno diventando sempre più attraenti in una società che invecchia come quella tedesca. In definitiva, il rendimento dell’immobile gioca il ruolo maggiore nella scelta e nella selezione dell’immobile.

Condominio, commerciale, proprietà di cura & Co.

Se volete avere una panoramica più completa sul tema dell’investimento immobiliare in Germania, abbiamo un’altra guida sull’argomento per voi qui.

• Investimento Germania

Investimento esotico: appartamento o…? ?!

Potete anche leggere un’intervista molto interessante sul tema dell’investimento immobiliare esotico qui. Non deve essere sempre la tipica casa indipendente, a schiera o bifamiliare in cui si investe. Ci sono sicuramente altre proprietà dove vale la pena considerare un investimento.

Investimento classico o esotico: Quale proprietà è adatta come investimento?

• Quale proprietà come investimento? – Intervista di investimento

Finanziamento: Immobili e appartamenti di cura

Finanziare appartamenti, terreni edificabili o una proprietà commerciale – la scelta giusta del prestito immobiliare decide quanto sarà alto l’onere degli interessi e quindi il costo totale del vostro prestito immobiliare. Anche quando si sceglie un prestito immobiliare, voi come potenziale acquirente vi trovate di fronte a molte domande e considerazioni, come ad esempio se dovete scegliere un classico finanziamento di rendita o optare per un’altra forma di finanziamento. Anche il finanziamento di follow-up è possibile in vari modi. In definitiva, ci si trova di fronte alla questione se si sta meglio con un tasso d’interesse di debito lungo e fisso o con un prestito immobiliare flessibile.

• Finanziamento immobiliare

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Imposta sul valore aggiunto (IVA) – Tassa per la fornitura e le prestazioni

L’imposta sulla cifra d’affari – in breve, l’IVA – viene solitamente riscossa su tutto il fatturato generato da una società in Germania ai fini dell’IVA. Questo include tutte le forniture e i servizi – così come le transazioni accessorie occasionali – che l’azienda fornisce a pagamento come parte delle sue attività commerciali. Gli importi dell’IVA che un’impresa ha pagato per forniture e servizi ricevuti e che possono essere giustificati possono essere richiesti come deduzione dell’imposta a monte e quindi ridurre l’onere dell’IVA dell’impresa.

Da un punto di vista economico, l’imposta sulla cifra d’affari propria rappresenta quindi un’imposta generale sul consumo, ma funziona in Germania come un’imposta di trasferimento ed è in definitiva a carico del consumatore finale. Poiché viene trasmessa, l’imposta sul fatturato è tipicamente classificata come un’imposta indiretta. Attualmente, l’aliquota IVA standard tedesca è del 19 per cento – il 7 per cento sui beni ridotti – ed è una delle principali fonti di entrate per finanziare il bilancio federale.

Altre tasse per le aziende:

• Imposta sul reddito delle società (KSt)
• Imposta sul reddito (ESt)
• Imposta sulle plusvalenze (KapESt)
• Imposta sul commercio (GewSt)

Se volete saperne di più sulle tasse per le società immobiliari, potete saperne di più qui:

• Risparmiare le tasse sugli immobili

Quali aziende sono soggette all’IVA?

La maggior parte delle imprese non realizzano solo un fatturato esente da imposte e sono quindi naturalmente gravate dall’imposta sul fatturato. Pertanto, questo tipo di imposta è fondamentalmente rilevante per tutte le forme comuni di diritto commerciale, a partire dalle imprese individuali (UE) e le società BGB (GbR)… alle società in nome collettivo (OHG) e in accomandita (KG)…. alle società a responsabilità limitata (GmbH) e alle società per azioni (AG).

Nel linguaggio comune, il termine imposta sul valore aggiunto – IVA in breve – è spesso usato e a volte è anche indicato su fatture o ricevute. Il nome deriva dal fatto che un’imposta viene riscossa nel commercio e nella produzione in diverse fasi della catena del valore, mentre l’imposta sul fatturato utilizza il fatturato generato da una vendita o in modo simile come base di valutazione. In termini puramente fiscali, tuttavia, il termine imposta sul valore aggiunto non è più usato in Germania; si parla invece di un’imposta sul fatturato con deduzione dell’imposta a monte.

Forme di diritto societario in sintesi

Potete trovare maggiori informazioni sulle diverse forme legali sotto i seguenti link. A partire dalla ditta individuale e dai commercianti registrati… alle varie partnership e corporazioni… ad altre società come la fondazione di famiglia – tutti gli aspetti essenziali di formazione, responsabilità, carico fiscale e altro ancora sono spiegati in modo semplice e comprensibile! Prima di tutto, una panoramica delle singole forme giuridiche di società:

• Impresa individuale (UE)
  • Libero professionista
  • Piccoli commercianti
  • Commercianti registrati (e. K.)
• Società silenziose
• Società BGB / società di diritto civile (GbR)
• Collaborazioni
  • Società in accomandita (KG)
  • Società in nome collettivo (OHG)
  • Società a responsabilità limitata e Compagnie Limited Partnership(GmbH & Co KG)
  • Società a responsabilità limitata e Compagnie General Partnership(GmbH & Co OHG)
• Corporazioni
  • Società per azioni (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Società in accomandita per azioni (KGaA)
  • Società a responsabilità limitata (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Società imprenditoriale / UG (responsabilità limitata)
  • Società europea / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Altre aziende
  • Fondazioni / Fondazioni familiari
  • Assicurazioni
  • Collaborazioni
  • Associazioni registrate (e. V.)
  • Cooperative registrate (e. G.)

Tasse in Germania: Elenco

Imposta sulle società (KSt), imposta sul reddito (ESt), imposta sui guadagni di capitale (KapESt), imposta sul fatturato (USt), imposta sul commercio (GewSt) – chi paga cosa? In questa panoramica dei diversi tipi di tasse in Germania, troverete le tasse rilevanti per voi come individuo e per la vostra azienda, a seconda della forma giuridica che avete scelto. Inoltre, dopo la lista delle tasse: Come funziona il ciclo fiscale intorno al bilancio mensile, al bilancio annuale e al bilancio? Un piccolo approfondimento per coloro che stanno creando la loro prima azienda. Quali sono le tasse? Spiegazioni semplici, definizioni, ottimizzazione delle tasse, una visione delle tasse.

• Tasse: Elenco

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Assemblea generale annuale – L’organo decisionale

L’assemblea generale funziona come l’organo decisionale di una società per azioni. Rappresenta l’organo legislativo della società ed è destinato a sollevare i membri del consiglio di sorveglianza e del consiglio esecutivo dalle loro funzioni. L’assemblea generale è composta dagli azionisti di una AG e viene solitamente convocata una volta all’anno.

Più sugli altri organi di una società per azioni:

• Consiglio di amministrazione di una AG
• Consiglio di sorveglianza di una AG

Doveri dell’assemblea generale – revisore, appropriazione dei profitti & Co.

Decide quali azionisti sono nominati nel consiglio di sorveglianza ed elegge anche il revisore (o i revisori) del bilancio annuale. L’assemblea generale è l’unico organo di una AG che può decidere sulla destinazione dell’utile di bilancio e può essere influenzata dalle proposte dei membri del consiglio esecutivo e del consiglio di sorveglianza. Un altro importante compito dell’assemblea generale: delibera su questioni essenziali – per esempio, riguardo ad aumenti o diminuzioni di capitale, possibili fusioni o scioglimenti, vendite, acquisizioni o acquisizioni…. -nella misura in cui queste comportano una modifica degli articoli dell’associazione.

Panoramica dei compiti dell’assemblea generale:

• Scarico del Consiglio Direttivo e del Consiglio di Sorveglianza
• Elezione dei membri del Consiglio di Sorveglianza in rappresentanza degli azionisti
• Elezione del revisore dei conti
• Decisione sulla destinazione dei profitti
• Decisione su questioni che modificano lo statuto

I membri dell’assemblea generale partecipano automaticamente al processo di fondazione della società per azioni. A differenza del consiglio esecutivo e del consiglio di sorveglianza, non sono legati a termini fissi di mandato, ma possono mantenere la carica con potere decisionale fino a quando lasciano la società. Ogni azionista riceve i voti in proporzione alle sue quote di profitto. All’azionista è concesso un voto per azione.

AG: fondazione, forma giuridica, caso speciale immobiliare

1. Società per azioni (AG)
2. Società per azioni immobiliari (REIT-AG)
3. Immobiliare Ltd.

Public Limited Company (AG): formazione, responsabilità, forma legale & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La società per azioni è una forma giuridica tedesca fondata da almeno una persona e organizzata da diversi organi. Invece di un amministratore delegato, la società è gestita da un consiglio di amministrazione composto da almeno una persona. Come indica già il nome, questa forma giuridica di società è principalmente per il commercio di azioni. Volete fondare una società da soli o insieme ad altre persone e saperne di più sulle forme di diritto societario in anticipo? Allora sei venuto nel posto giusto!

• Società per azioni (AG)

Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Società per azioni immobiliari / REIT-AG – Non trovate affatto male l’idea di una società per azioni e vi state chiedendo come combinare la vostra società di capitali con il settore immobiliare? Una società immobiliare è una società che serve a finanziare, sviluppare, realizzare, affittare o commercializzare beni immobili – a partire da una singola proprietà fino a un portafoglio immobiliare a tre o più cifre. La gestione di proprietà immobiliari o di immobili di terzi per conto di terzi può anche essere gestita da una società immobiliare.

• Società per azioni immobiliari (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – In questo articolo imparerete le basi delle società immobiliari. Brevemente spiegato: una società immobiliare è una società che persegue lo scopo di affittare, sviluppare, finanziare, realizzare e/o commercializzare. Non importa se si tratta di una o più proprietà. La gestione di immobili residenziali e commerciali – nel proprio interesse o come servizio offerto a terzi – è anche un obiettivo popolare per le società immobiliari e le società a responsabilità limitata di gestione patrimoniale. Scoprite di più sui principali vantaggi e svantaggi dell’acquisto di immobili e sui costi da prevedere.

• Immobiliare Ltd.

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