Vendere un appartamento con un inquilino: Cosa tenere presente

Vendere un appartamento in affitto è un’impresa complessa. Bisogna infatti tenere conto di molti fattori, dalla ricerca di un acquirente alle norme di legge. Soprattutto gli inquilini svolgono un ruolo importante. La vendita di un appartamento non implica necessariamente la risoluzione dei contratti di locazione esistenti. Vediamo ora più da vicino quali sono gli aspetti da considerare.

Protezione contro la risoluzione: l’acquisto non interrompe l’affitto

La vendita dell’appartamento non implica necessariamente l’interruzione dell’affitto. Al contrario, i contratti di locazione esistenti devono essere rispettati da entrambe le parti anche dopo la vendita dell’appartamento. Ciò è previsto dal Codice civile. Ciò significa che il nuovo proprietario deve adottare i termini del contratto di locazione. L’inquilino continua ad avere il diritto al possesso tranquillo e indisturbato dell’appartamento finché paga l’affitto e rispetta i termini del contratto di locazione.

Tuttavia, è importante che il locatore informi l’inquilino della vendita prevista e gli conceda un periodo di tempo ragionevole per ispezionare e preparare l’appartamento. Anche l’inquilino deve essere informato del nuovo proprietario e, se necessario, deve firmare un nuovo contratto di locazione.

In sintesi:

• § SEZIONE 566 BGB: L’acquisto non interrompe l’affitto
• L’acquirente rileva i contratti di locazione
• Condizione: Gli inquilini continuano a pagare l’affitto
• Il locatore deve comunque annunciare la vendita

Diritto di prelazione per gli inquilini

Se non si vende un singolo appartamento, ma un intero condominio che viene suddiviso in singole quote di comproprietà, l’inquilino gode di un diritto di prelazione. Si tratta di un meccanismo di protezione che gli impedisce di dover lasciare l’appartamento senza preavviso dopo una vendita andata a buon fine. Con il diritto di prelazione, l’inquilino può acquistare l’appartamento ed entrare a far parte dell’associazione condominiale che ne deriva.

I fatti più importanti sul diritto di prelazione:

• Quando il condominio è suddiviso in singoli appartamenti
• Il diritto di prelazione protegge l’inquilino dal trasloco
• Diventa un membro dell’associazione dei proprietari di casa

Qui potete scoprire quali altre caratteristiche speciali devono essere prese in considerazione in questo caso:

• Vendere gli appartamenti singolarmente

L’alternativa costosa: un contratto di locazione

Pertanto, il contratto di locazione non può essere risolto unilateralmente dal nuovo proprietario senza una sufficiente giustificazione. Tuttavia, il proprietario ha la possibilità di offrire agli inquilini un contratto di risoluzione del contratto di locazione e di concedere loro un’interessante indennità di fine rapporto. In questo contratto viene concordato un periodo di sfratto dall’appartamento affittato, indipendente dalla normativa legale. In questo modo il contratto di locazione può essere risolto in modo amichevole.

Diritto di ispezione del locatore

Che si tratti di una maisonette o di un micro appartamento, se volete vendere il vostro appartamento, siete legalmente autorizzati a fissare appuntamenti per le visite. Questi appuntamenti sono importanti per mostrare e presentare l’appartamento ai potenziali acquirenti. Tuttavia, il locatore non ha un diritto di visita illimitato. Deve rispettare la privacy dell’inquilino e non può effettuare visite troppo frequenti o in orari irragionevoli.

Per questo motivo, è necessario concordare per tempo con gli inquilini gli appuntamenti per la visione. Dovete anche indicare lo scopo della visita, in modo che l’inquilino possa rendersi conto dei tempi e degli spazi necessari. Sebbene il locatore abbia generalmente diritto a un’ispezione prima della vendita dell’immobile affittato, l’inquilino non è tenuto a consentire un numero infinito di visite. Secondo la giurisprudenza attuale, le ispezioni una volta alla settimana sono considerate ragionevoli.

Viene dichiarato il diritto di ispezione del locatore:

• Conduzione di indagini consentite dalla legge
• La consultazione con l’inquilino è indispensabile
• Possibile una volta alla settimana
• Menzione dello scopo della visita

Proprietario-occupante: cessazione in caso di uso proprio

Se un locatore vuole vendere il suo appartamento, non può semplicemente darne comunicazione all’inquilino. C’è però un’eccezione: se il locatore ha bisogno dell’appartamento per sé o per i suoi familiari e non è disponibile un altro appartamento paragonabile. In questo caso, il locatore può risolvere il contratto di locazione con un periodo di preavviso.

È importante sottolineare che il locatore deve dimostrare in modo credibile la propria necessità. Un’affermazione generica che ha bisogno dell’appartamento per sé o per i suoi familiari non è sufficiente. Il locatore deve essere in grado di dimostrare che ha effettivamente bisogno dell’appartamento, ad esempio spiegando perché ne ha bisogno e che non ha altri appartamenti disponibili.

A queste condizioni, è possibile rescindere il contratto di locazione per uso personale:

• Interesse legittimo del locatore
• Interesse personale per sé o per altri membri della famiglia
• Prova che l’appartamento è necessario
• Rispetto dei termini di preavviso previsti dalla legge

Vendere un appartamento in affitto: Procedura e consigli

Supponiamo che abbiate deciso di non trasferirvi personalmente nell’appartamento e di non concordare un contratto di locazione. Ecco alcune cose importanti da considerare quando si vende un appartamento in affitto:

Investitori di capitale e investitori come gruppo target

Se decidete di vendere il vostro appartamento in affitto, dovete aspettarvi una domanda inferiore. Dopo tutto, la maggior parte degli acquirenti cerca un appartamento per uso personale. Gli attuali bassi tassi di interesse fanno sì che sempre più persone vogliano investire il proprio denaro invece di accumularlo in banca. Pertanto, l’acquisto di appartamenti in affitto è molto interessante per gli investitori di capitale.

Gli appartamenti in affitto possono rappresentare un’opportunità di investimento stabile e a lungo termine, in quanto generano un reddito regolare e consentono un potenziale apprezzamento del valore della proprietà. Gli investitori possono beneficiare di un reddito da locazione costante e continuare così a costruire il proprio patrimonio.

Suggerimenti per la pianificazione e la procedura

La commercializzazione di un appartamento in affitto può essere complessa. Ci sono alcuni punti importanti da tenere a mente. Come già detto, dovete assicurarvi di conoscere tutti i diritti e i doveri legati alla vendita. Siete inoltre tenuti a informare l’acquirente su tutti i dettagli importanti dell’appartamento in affitto. Tra questi, ad esempio, l’attuale contratto di locazione, lo stato dell’inquilino, le condizioni di affitto ed eventuali arretrati. Poiché un appartamento affittato può valere meno di un appartamento sfitto, al momento di stabilire il prezzo dovrete considerare sia le condizioni dell’immobile sia l’importo dell’affitto.

Le cose più importanti in sintesi:

• Familiarizzare con i diritti e i doveri
• Informare l’inquilino della vendita
• Chiarire la locazione all’acquirente
• Stabilire un prezzo di acquisto realistico

Suggerimento: vendere un appartamento con un’agenzia immobiliare

Un consiglio per vendere un appartamento in affitto è quello di rivolgersi a un agente immobiliare esperto. Un buon agente immobiliare possiede il know-how e l’esperienza necessari per far sì che il processo di vendita si svolga senza intoppi e ottenga i migliori risultati possibili per il venditore. Un agente immobiliare può aiutare a valutare correttamente l’immobile, a preparare l’esposizione, a trovare potenziali acquirenti, a organizzare le visite e a negoziare alla conclusione della vendita. Può anche assistere nell’ottenimento dei documenti necessari e nelle questioni legali. Un agente immobiliare può quindi essere un valido supporto nella vendita di un appartamento in affitto.

Conclusione: vendere un appartamento con un inquilino

In sintesi, la vendita di un appartamento in affitto comporta alcune sfide particolari. È importante rispettare i diritti e gli obblighi del proprietario e dell’inquilino, effettuare le visite solo su appuntamento e rispettare la tutela dell’inquilino contro il recesso. In caso di vendita, tutti i documenti necessari devono essere completi e aggiornati per facilitare il processo di vendita.

È consigliabile rivolgersi a un agente immobiliare esperto per ricevere assistenza nella commercializzazione dell’appartamento e nella gestione della vendita. Grazie a una preparazione professionale e a un’attenta esecuzione del processo di vendita, i locatori possono realizzare una transazione di successo e ottenere un ragionevole ritorno sull’investimento.

Panoramica delle riparazioni cosmetiche

• Definizione – Riparazioni minori non essenziali, esempio: tappezzare
• Il padrone di casa sostiene le spese per principio
• Le clausole del contratto d’affitto possono cambiare questo
• Limiti di tempo per gli intervalli: -3 anni per il bagno, la cucina -5 anni per i soggiorni, il bagno -7 anni per le stanze adiacenti

Torna a tutta la terminologia immobiliare.

Il contratto di affitto in sintesi: Contratto sulle condizioni dell’immobile affittato

• Un contratto scritto preparato dal broker
• È indispensabile per una locazione
• Contiene l’obbligo del padrone di casa di concedere all’inquilino l’uso della proprietà
• In cambio della garanzia, l’inquilino paga un importo mensile concordato nel contratto di affitto

Torna alla Wiki: Beni immobili

L’affitto a freddo a colpo d’occhio: Affitto senza spese di servizio

• Prezzo dell’affitto senza l’inclusione dei costi accessori
• Oltre all’affitto di base, è spesso richiesto un anticipo per le spese accessorie.
• A seconda del consumo, la differenza viene liquidata alla fine dell’anno.

Torna alla Wiki: Beni immobili

8 cose da considerare quando si finanzia un progetto di costruzione

Dopo molte riflessioni, avete preso una decisione e volete fare il passo di costruire una casa. Ora vuoi iniziare a progettare la tua casa, ma da dove cominci? Il finanziamento della costruzione è la base per realizzare il vostro desiderio. Ma di cosa hai bisogno per un prestito di costruzione, dove puoi trovare buone offerte e come sono i tassi di interesse al momento? Assicuratevi di seguire questi 9 consigli quando considerate il finanziamento della costruzione. Ma fate attenzione, perché le crisi di finanziamento possono colpire i futuri proprietari di casa più velocemente di quanto pensiate. Quindi armatevi contro le più grandi crisi finanziarie.

L’importo del prestito – in quali fasce di prezzo volete costruire?

L’importo del prestito è il primo punto importante da considerare. Naturalmente, questo dipende anche dal vostro patrimonio netto e dalle vostre idee per la nuova proprietà, ma è sempre importante calcolare un buffer. Quando si costruisce una casa, molte cose possono andare storte e possono sorgere costi aggiuntivi oltre a quelli calcolati. Per evitare di trovarsi in difficoltà, dovresti includere un buffer nell’importo del prestito di cui hai bisogno. Vale anche la pena sapere che nel 2017 una decisione del tribunale ha stabilito che le banche non possono più addebitare i saldi di credito, che di solito sono ottenuti prima della concessione del prestito. Pensate a una fascia di prezzo realistica per la vostra proprietà. Sentitevi liberi di consultare proprietà comparabili per questo scopo.

Il tuo capitale – Quanto può essere la tua quota?

L’equità è un prerequisito per ottenere un prestito in primo luogo. Il vostro capitale gioca quindi un ruolo importante e dovreste essere chiari su quanto volete investire voi stessi. Di solito, si calcola una somma di circa il 20% del prezzo di acquisto. Questo è importante per non dover aumentare immediatamente l’importo del prestito in caso di un evento improvviso. Il prestatore conta sulla sicurezza del mutuatario contro l’inadempienza.

Flessibilità – mantenete il vostro prestito il più flessibile possibile

Ci sono molti rischi che possono verificarsi con i finanziamenti. Dall’improvvisa perdita di guadagno alla prole riprogrammata. Quindi dovreste assicurarvi che il vostro prestito possa adattarsi in modo flessibile a circostanze di vita che cambiano spontaneamente. Per garantire questo, assicuratevi che abbiano l’opzione di rimborso immediato e di rimborsi non programmati nel loro prestito. È meglio andare sul sicuro e prepararsi all’eventualità di un problema, in modo da non trovarsi in seguito di fronte a problemi che si sarebbero potuti evitare. Tali rischi includono anche le riparazioni improvvise alla vostra proprietà o le spese non previste che non avete potuto calcolare in anticipo. Per saperne di più sui rischi di finanziamento!

L’onere – quanto potete permettervi di pagare ogni mese?

Prima di decidere un prestito di costruzione, si dovrebbe calcolare l’onere mensile che ci si può permettere di pagare il prestito. La regola generale è che questo non dovrebbe essere più del 40% del vostro reddito netto al mese. Questo perché avete ancora bisogno di essere liquidi ogni mese per poter pagare le altre spese finanziarie. Non calcolate troppo per voi stessi in modo che le spese non causino una carenza mensile. Quando consideri il tasso di rimborso mensile, tieni anche conto di quanto tempo vuoi pagare il prestito e adattalo ai tuoi desideri.

Termini del prestito – Per quanto tempo vuole pagare il suo prestito?

La durata del prestito è un fattore importante nel finanziamento della costruzione. Dovresti essere chiaro su quanto tempo vuoi pagare il prestito. Generalmente, più breve è il termine, più alto è il tasso di rimborso mensile. Tuttavia, bisogna essere preparati a costi imprevedibili. Con termini più lunghi, il tasso di rimborso mensile è più basso e si ha una migliore possibilità di ricevere bassi tassi di interesse dalla banca o dall’istituto di credito.

Finanziamento della costruzione – il giusto finanziamento per la vostra situazione

Il finanziamento della costruzione ha perfettamente senso se volete costruire le vostre quattro mura, dato che i proprietari degli edifici di solito non possono permettersi la somma da soli. Tuttavia, c’è un numero enorme di offerte e di tassi diversi, ed è per questo che è necessario scoprire in anticipo esattamente quale finanziamento è giusto per voi. Quindi, prima di decidere il finanziamento, è necessario ottenere molte offerte e confrontarle. Per fare questo, è possibile utilizzare portali di confronto per il finanziamento della costruzione in anticipo e ottenere offerte dai prestatori direttamente alla fine. Assicuratevi che tutti i componenti che sono importanti per voi siano inclusi nel concetto.

Il cuscinetto finanziario – una salvaguardia per la vostra sicurezza

I buffer finanziari sono probabilmente una buona idea in qualsiasi situazione della vita. Ma è particolarmente importante quando si costruisce una casa. Sia durante la costruzione che dopo il trasferimento nella nuova proprietà. Qualcosa può sempre andare storto, o qualcosa può rompersi inaspettatamente. Che si tratti della proprietà, degli elettrodomestici come la lavatrice o della macchina. Essere preparati finanziariamente per questi casi è quindi un must quando si costruisce una casa, soprattutto dopo aver preso un prestito e l’obbligo finanziario mensile che ne deriva. Anche il tuo reddito sicuro è un punto importante, perché dovresti calcolare in modo tale che in caso di emergenza potresti anche superare un certo periodo di tempo con, per esempio, un solo stipendio nella famiglia. Per voi, questo significa automaticamente meno stress e più sicurezza.

I costi accessori e di follow-up – tenere d’occhio il quadro generale

Quando pensate ai costi, includete anche i costi accessori e successivi che avrete dopo aver costruito la casa, perché questi sono spesso dimenticati. Questi includono, per esempio, i costi dei rifiuti e delle fognature, che fanno parte delle spese mensili di ogni costruttore. Ma l’imposta sulla proprietà è anche un punto importante, perché è riscossa sulla proprietà dei comuni ed è più alta quanto più abitanti ha la città. Più sulle imposte: imposte immobiliari. Le spese accessorie includono anche i costi dell’assicurazione, che è molto importante per proteggersi da qualsiasi danno. Le più importanti sono l’assicurazione dei proprietari di casa e l’assicurazione della casa.