Protocollo flat handover – contenuto, handover e danni

Il protocollo di handover piatto è un vantaggio per tutte le parti coinvolte. Registra la condizione della proprietà affittata e qualsiasi difetto, danno o lavoro di ristrutturazione. Un rapporto di passaggio di consegne viene fatto sia al momento del trasloco che al momento dell’ingresso, al fine di proteggere tutte le parti coinvolte. Soprattutto quando si tratta di difetti, le controversie sorgono spesso perché i punti di vista non sono neutrali. Per evitare questo, il protocollo dovrebbe registrare esattamente le condizioni della proprietà per eliminare i malintesi.

Il contenuto – Cosa c’è nel protocollo di flat handover?

Tuttavia, non solo i difetti della proprietà sono registrati in un protocollo di passaggio di proprietà, ma anche importanti criteri che potrebbero portare a controversie in seguito. Per evitare qualsiasi malinteso, ecco i punti più importanti che devono assolutamente apparire nel protocollo:

• Il numero di tutte le chiavi (porta d’ingresso, porta d’appartamento, cassetta delle lettere, cantina, soffitta, …)
• La funzionalità di tutti gli apparecchi elettrici (rubinetti, doccia, sciacquone, riscaldatori, … )
• Le letture esatte dei contatori dell’elettricità, dell’acqua e dei radiatori
• La condizione di muri, carta da parati, porte, serrature, finestre, tappeti, piastrelle e parquet
• Fate attenzione alla muffa, soprattutto in bagno e sulle pareti (comprese le macchie di umidità).

Nel contesto del trasloco, tuttavia, il protocollo di handover dovrebbe contenere anche altri punti. Per esempio, le riparazioni o le ristrutturazioni promesse dal vostro padrone di casa dovrebbero essere elencate. Potete anche scoprire dal contratto d’affitto come dovete consegnare l’appartamento. Questo include, per esempio, pareti dipinte di bianco o un passaggio di scopa. È importante che tu rispetti questi requisiti, altrimenti parte del deposito potrebbe essere ritirato.

Il passaggio di consegne – si dovrebbe prestare attenzione a questo

Il problema dei registri di consegna è che non sono né obbligatori né regolati dalla legge. Se il vostro padrone di casa non ne fa uno quando consegnate l’appartamento e scoprite un difetto dopo, non avete nessuna prova che non sia stato causato da voi. Pertanto, non si dovrebbe solo insistere su un protocollo di handover, ma anche prepararlo adeguatamente. Dato che un passaggio di consegne senza problemi è anche nell’interesse del padrone di casa, non dovrebbe essere un problema per lui fare un passaggio di consegne con un protocollo. Dato che la pianificazione raramente fa male, si dovrebbe quindi pensare alla realizzazione in anticipo e considerare alcune cose.

Prima di tutto, è importante che la consegna dell’appartamento avvenga in uno stato vuoto e rinnovato. Il padrone di casa dovrebbe quindi, se possibile, aver precedentemente effettuato il passaggio di consegne con il vecchio inquilino o farlo insieme a voi, in modo da poter verificare se il padrone di casa ha lasciato l’appartamento come concordato nel contratto di locazione. Se il vostro padrone di casa si rifiuta di effettuare un passaggio di consegne con un protocollo, potete anche effettuare la procedura da soli con un testimone neutrale. In questo modo siete al sicuro e nel giusto. Prenditi tutto il tempo necessario per la consegna per trovare davvero tutti i difetti, anche se il tuo padrone di casa ti sta spingendo. Insistere su un passaggio di consegne completo. Se ci sono dei difetti, registrateli con foto e nel protocollo. Dopo che l’ispezione è completata, entrambe le parti ricevono una copia del protocollo, che dovrebbe essere firmato da entrambe le parti. In questo modo, tutte le parti hanno la sicurezza dalla loro parte.

I difetti – Quali riparazioni cosmetiche dovete assumere e quali no

Le riparazioni cosmetiche sono un’arte in sé, perché non è specificato da nessuna parte cosa sia coperto esattamente. Ognuno ha un’idea diversa e non esiste una definizione precisa nel codice civile tedesco (BGB). Il mercato tedesco: immobili Germania. Quindi cosa include e quali sono le cose che devi fare tu e quali quelle che deve fare il tuo padrone di casa? L’associazione tedesca degli inquilini ha tentato una definizione e scrive sulla sua homepage: “Riparazioni cosmetiche o ristrutturazioni” significa tutto ciò che si è consumato nel tempo durante la vita normale e che di solito può essere rinnovato con vernice, carta da parati e qualche intonaco. Questo include: tappezzare le pareti e i soffitti, dipingere o imbiancare le pareti e i soffitti, dipingere i radiatori, compresi i tubi del riscaldamento, dipingere le porte all’interno dell’appartamento, dipingere l’interno delle finestre e dipingere l’interno della porta dell’appartamento”. In breve, secondo questa definizione, tutto ciò che l’inquilino stesso ha “consumato” rientra nel termine riparazioni cosmetiche.

Il termine “riparazioni cosmetiche” non include cose come la sostituzione della moquette, la levigatura del parquet o la ristrutturazione di scantinati, balconi o terrazze. Sono tutte cose che dimostrabilmente non sono colpa dell’inquilino. Tuttavia, il padrone di casa non può fissarvi delle scadenze. Nessun padrone di casa può obbligarvi a ridipingere l’intero appartamento dopo che l’avete già fatto l’anno precedente. Ma cosa dovete fare esattamente in termini di riparazioni cosmetiche e di cosa è responsabile il padrone di casa?

Riparazioni cosmetiche che devono essere prese in carico dall’inquilino:

• Dipingere le porte, le finestre e la porta piatta (all’interno)
• Imbottire di carta da parati e dipingere pareti e soffitti
• Chiusura di fori e tasselli
• Dipingere i riscaldatori e i tubi del riscaldamento

Riparazioni cosmetiche che non devono essere prese in carico dall’inquilino:

• Pittura di terrazze, balconi, cantine, locali di servizio e comuni
• Sostituzione della moquette
• Dipingere le finestre e la porta piatta (all’esterno)
• Levigatura e sigillatura di pavimenti in parquet
• Danni dimostrabili non causati dall’inquilino

Difetti rilevati solo dopo il protocollo – cosa si può fare

La maggior parte dei difetti sono ovviamente visibili, ma c’è sempre il caso che i difetti vengono riconosciuti troppo tardi e quindi non appaiono nel protocollo. Ma non preoccupatevi, perché in caso di difetti gravi, non sarete bloccati con i costi. Potete segnalare questi difetti che sono stati rilevati troppo tardi al vostro padrone di casa e devono essere pagati da lui. Questi includono, per esempio, il riscaldamento che non funziona correttamente, le tubature difettose, ma anche la muffa.

Se trovate un difetto così grave dopo il trasloco o dopo aver consegnato la proprietà con un protocollo, dovete segnalarlo immediatamente al vostro padrone di casa e concedergli un periodo di tempo adeguato affinché possa far rimuovere il difetto. Fissate al vostro padrone di casa una scadenza, che dovrebbe essere sufficiente per i casi particolarmente urgenti che potrebbero essere dannosi per la salute, come la muffa, ma può anche essere più breve. Se il padrone di casa non fa nulla entro il termine stabilito, potete considerare di ridurre l’affitto.

Se si accorge di un difetto minore solo dopo il verbale di consegna, cioè il cosiddetto danno marginale, il locatore non è obbligato a ripararlo. Questo include difetti come una piastrella rotta o un portasciugamani difettoso. Comunque, segnalate sempre questo marchio al padrone di casa, altrimenti potreste essere ritenuti responsabili.

Deposito di affitto – importo, consegna e deduzioni

Il deposito dell’affitto è una spesa non indifferente, soprattutto per l’inquilino, e rappresenta una sicurezza per il padrone di casa. Poiché di solito si tratta di grandi somme di denaro, è importante essere precisi ed evitare controversie. Per proteggere padrone di casa e inquilino, ci sono quindi alcune regole da seguire.

Suggerimento 1 Protocollo di consegna dell’appartamento – controllare i difetti al momento del trasloco

Il primo passo prima di trasferirsi è quello di insistere su un protocollo di passaggio di consegne al momento della consegna dell’appartamento. Di regola, ce n’è uno comunque, perché garantisce la sicurezza per entrambe le parti. Registra tutti i difetti che la proprietà ha. Quando consegnate la proprietà, prendetevi abbastanza tempo per guardarla da vicino. In questo modo, potete evitare che eventuali difetti dell’inquilino precedente ricadano su di voi e riducano il vostro deposito in seguito. Scopri di più sul protocollo di handover!

Suggerimento 2 conti individuali – deposito separato dal patrimonio

Per garantire la sicurezza del vostro denaro, i locatori sono obbligati per legge a investire il deposito dell’affitto separatamente dagli altri beni (BGH, decisione del 9 giugno 2015, VIII ZR 324/14). Se il deposito viene consegnato in contanti, di solito viene investito in un libretto di risparmio creato appositamente per questo scopo. Si nota anche qui che la somma depositata serve solo come garanzia per il contratto d’affitto e non può essere usata altrimenti dal padrone di casa. Questo previene l’uso improprio da parte del padrone di casa e protegge voi e il vostro denaro. Per stare tranquilli, fatevi dare dal padrone di casa una copia dei documenti del conto. Durante l’affitto, il padrone di casa non può nemmeno toccare il vostro deposito senza ulteriore autorizzazione e usarlo per altre cose (BGH, sentenza del 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Suggerimento 3 Rate – Pagare il deposito a rate

Alcuni fatti legali sul deposito dell’affitto che probabilmente non conoscevi ancora. Non siete obbligati a consegnare l’intero deposito dell’affitto al padrone di casa in una volta sola, anche se il padrone di casa vi chiede di farlo. La legge stabilisce che si può pagare il deposito in tre rate mensili uguali. Il primo dei tre pagamenti deve essere effettuato all’inizio della locazione. Le altre due rate sono dovute nei prossimi due mesi insieme ai pagamenti dell’affitto (sezione 551 (2) BGB). Inoltre, il padrone di casa non può esigere da loro un deposito superiore a tre mesi di affitto a freddo (sezione 551 (1) BGB). Questo metodo è più facile per molti che aumentare l’intero importo del deposito in una volta sola. Dopo aver pagato il deposito, a rate o tutto in una volta, insistete in ogni caso per un estratto conto, come spiegato nel consiglio 2. In questo modo siete sicuri che il padrone di casa non può usare il vostro deposito per altri scopi.

Consiglio 4 Garanzia – deposito non dal libretto di risparmio

Di solito si usa prendere la caparra per il padrone di casa da un conto di risparmio o separarla dal denaro che si è risparmiato. Dopo tutto, il denaro non è perso, solo non è accessibile per voi per il vostro periodo di noleggio. Per molto tempo, questo metodo è stato l’unico modo per coprire il deposito quando ci si trasferisce. Tuttavia, negli ultimi anni è diventato comune considerare anche una garanzia di deposito per l’affitto nel caso in cui i soldi siano pochi al momento del trasloco. A questo scopo, ci sono investimenti finanziari che sono molto più attraenti per l’inquilino rispetto all’opzione del conto di risparmio a causa dei tassi di interesse più alti. Questi includono, per esempio, il denaro di chiamata o i conti di deposito in una banca. Tuttavia, anche le garanzie di deposito dell’affitto sono un’alternativa adeguata. Con una tale garanzia, la cauzione dell’affitto può essere depositata senza contanti e in cambio si paga una tassa annuale. Guida: consigli fiscali. Anche se è necessario il consenso del padrone di casa per questa variante, non ci sono svantaggi per il padrone di casa, per cui non dovrebbe essere un problema.

Suggerimento 5 Deduzioni – Cercare i difetti

Le detrazioni dal deposito dell’affitto non sono buone per nessun inquilino. Ma fate attenzione, perché il padrone di casa non è autorizzato a detrarre qualcosa dal vostro deposito per ogni piccolo difetto quando vi trasferite. Così, solo certi difetti costituiscono un motivo per trattenere il deposito. In generale, i normali segni d’uso non possono essere dedotti dal deposito, poiché sono coperti dall’affitto. Questi includono, per esempio, un piccolo buco nel muro o una piccola abrasione sul tappeto. I difetti causati da loro, invece, possono essere detratti dal deposito. Questo include, per esempio, fori di bruciatura da sigarette nel tappeto o un tubo di scarico bloccato che è entrato in questa condizione per un uso improprio. In questi casi, il padrone di casa può detrarre la riparazione professionale dal vostro deposito d’affitto e usarlo per questo scopo.

Suggerimento 6 Riparazioni cosmetiche – deduzione del deposito

Un’altra ragione che può portare a una riduzione del deposito è la riparazione estetica. Tuttavia, qui si applicano alcune regole. Le riparazioni cosmetiche che il padrone di casa può obbligare l’inquilino a fare ammontano a cose minori, come una mano di vernice fresca sui muri quando l’inquilino se ne va. Tuttavia, questi obblighi non possono svantaggiare irragionevolmente l’inquilino o esentare il padrone di casa dai lavori di manutenzione. Questi rimangono a carico del padrone di casa. Tuttavia, tali obblighi per le riparazioni cosmetiche sono ammissibili solo se sono espressamente menzionati nel contratto di locazione. Se non lo sono, il loro rispetto non può portare a una detrazione dal deposito! Al momento del trasloco, quindi, orientatevi sul vostro contratto d’affitto e rispettate le riparazioni cosmetiche specificate per evitare una riduzione del deposito.

Suggerimento 7 Rimborso – protocollo di consegna al momento del trasloco

Quando l’affitto è terminato, dovete consegnare l’immobile affittato nelle condizioni “concordate”. Se le riparazioni cosmetiche sono state concordate nel contratto d’affitto, dovreste eseguirle. Se durante il periodo di noleggio si è verificato un danno che può essere ricondotto a voi, dovreste ripararlo. È meglio consegnare l’appartamento nelle stesse condizioni in cui l’avete ricevuto per non mettere in pericolo la restituzione dell’intero deposito di affitto.

Non dimenticate il protocollo di consegna quando vi trasferite, in modo che il padrone di casa non possa ritenervi responsabili dei danni in seguito. Entrambe le parti dovrebbero firmare e ricevere una copia del protocollo e documentare così la condizione della proprietà in affitto. Dopo che il protocollo e la consegna hanno avuto luogo e tutti i difetti esistenti o non esistenti sono stati documentati, nulla impedisce il pagamento del vostro deposito, che, se avete fatto tutto correttamente, dovrebbe essere accreditato per intero sul vostro conto.

Suggerimento 8 Fine della garanzia – restituzione del deposito dell’affitto

Le controversie sorgono spesso anche sulla restituzione del deposito dell’affitto. Il padrone di casa ha diritto al cosiddetto periodo di ispezione e considerazione, che può far valere. Questo significa che può trattenere il deposito di affitto per ispezionare la proprietà in affitto per difetti e guasti prima di restituire il deposito. Questo periodo può durare fino a sei mesi, il che può causare problemi all’inquilino. Tuttavia, se entrambe le parti concordano al momento della consegna che non ci sono difetti o debiti insoluti, il deposito deve essere restituito rapidamente. Secondo la giurisprudenza, questo dovrebbe richiedere alcuni giorni. In questo caso, l’inquilino riceve l’intero deposito più gli interessi. Tuttavia, il padrone di casa ha anche un altro diritto. Può trattenere una piccola parte del deposito dell’affitto anche dopo la fine della locazione per un conto di servizio in sospeso.