Solo l’1,54% di tasse sulle vendite di immobili

Un’opzione per una vendita ottimizzata dal punto di vista fiscale è la compravendita di azioni. In questo caso, tuttavia, l’immobile deve essere già stato acquistato da una società (come Immobilien GmbH) (e non da un privato). La vendita per quote è possibile se la società è inserita in una struttura di holding. In questo caso si paga solo l’1,54% di imposta grazie al privilegio intercompany(§ 8b KStG).

• Asset deal = vendita di un immobile
• Accordo azionario = vendita dell’azienda (con proprietà)

Ecco il costrutto di un’operazione di compravendita di azioni di una holding:

Ora calcoliamo di nuovo il nostro esempio, partendo dalla vendita diretta di un immobile!

Vendita di un immobile come società 🡆 Asset deal

Calcoliamo l’imposta esemplare a Berlino per la vendita di un immobile come società (asset deal).

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2028 = 4.100.000 euro
• Utile imponibile Berlino circa 19,1% (imposta sulle attività produttive 4,1%, imposta sulle società 15%) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1% = 382.000 euro

Vendita di una GmbH immobiliare come società 🡆 Compravendita di azioni

Ecco un confronto degli oneri fiscali per la vendita di una GmbH immobiliare come società a Berlino (share deal):

• Acquisto 2024 = 2.100.000 euro
• Vendita nel 2028 = 3.100.000 euro
• Utile imponibile = 1.000.000 di euro
• Per GmbH 1,54% = 1.540 euro

Si può notare l’enorme differenza.

Bonus! Nessuna tassa di trasferimento dell’immobile all’acquisto

Approfondiamo un po’ il tema degli immobili e dell’ottimizzazione fiscale!

Ancora una volta, in parole povere:

• Vendita di Immobilien GmbH al di sotto dell’89% = nessuna imposta sul trasferimento di immobili

Perché? In Germania, la vendita di quote di una GmbH proprietaria di immobili non è normalmente soggetta all’imposta sul trasferimento di immobili, a condizione che le quote siano inferiori a una certa percentuale(§ 5 GrEStG).

Quali sono i vantaggi? La proprietà come investimento deve portare un profitto, solitamente calcolato in base al rendimento locativo. L’imposta sul trasferimento di proprietà aumenta il prezzo di acquisto fino al 6,5%, a seconda dello Stato federale. Per 1 milione di euro, si tratta di un costo di 65.000 euro. Questo aumenta direttamente il rendimento di qualche punto percentuale.

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Quasi nessuna imposta sul reddito: New York Times

Io stesso mi sono occupato di finanza per molto tempo. Perché? Le finanze sono una questione che riguarda il capo. Il vostro consulente fiscale è spesso solo un “consulente”, non un “progettista”, lo so per esperienza personale. Poi il titolo del New York Times di ieri:

Storia: 750 dollari di tasse sul reddito

“Donald J. Trump ha pagato 750 dollari di tasse sul reddito (o imposte federali sul reddito negli Stati Uniti) l’anno in cui ha vinto la presidenza. Nel suo primo anno alla Casa Bianca, ha pagato altri 750 dollari. In 10 dei 15 anni precedenti, non aveva pagato alcuna imposta sul reddito – soprattutto perché aveva dichiarato di aver perso molto più denaro di quello che aveva guadagnato.

Mentre il presidente sta conducendo una campagna di rielezione che i sondaggi mostrano che rischia di perdere, le sue finanze sono sotto stress, sta affrontando perdite e centinaia di milioni di dollari di debito che ha garantito personalmente stanno arrivando a scadenza. È anche sotto pressione per una disputa decennale con l’Internal Revenue Service sulla legalità di un rimborso fiscale di 72,9 milioni di dollari che ha chiesto e ricevuto dopo aver dichiarato grandi perdite. Una sentenza negativa potrebbe costargli più di 100 milioni di dollari”. – Estratto New York Times.

In un briefing alla Casa Bianca domenica, Trump ha negato la storia del New York Times e ha affermato di pagare “molto” in tasse sul reddito federale.

“Pago molto, e pago molto in tasse sul reddito federale” – Donald Trump (tradotto)

Trump ha aggiunto che è disposto a rilasciare le sue dichiarazioni dei redditi una volta che non sarà più controllato dall’Internal Revenue Service, che ha detto “mi tratta male”.

Un presidente degli Stati Uniti deve rivelare le dichiarazioni dei redditi?

È importante notare che il presidente non è tenuto a conservare le sue dichiarazioni dei redditi durante l’audit, nonostante le sue ripetute affermazioni del contrario. Trump ha anche rifiutato di rispondere al briefing su quanto ha pagato di tasse federali e se n’è andato.

Elusione fiscale: Come fa? 4 esempi

L’articolo del Times descrive una serie di reclami fiscali commerciali e transazionali che potrebbero sollevare significativi problemi di audit per il presidente e le sue organizzazioni commerciali. Identifica anche i modi che il codice fiscale prevede per gli imprenditori per ridurre le loro tasse.

Nota: Per ulteriori informazioni, vedere l’articolo completo su Investopedia. Ecco 4 esempi dall’articolo:

Perdita di ‘rinuncia’ al casinò

L’inchiesta del Times mette in luce alcune strategie di taglio delle tasse nelle dichiarazioni dei redditi di Trump.

Il rimborso di 70,1 milioni di dollari ricevuto per il 2005-2007 sembra essere dovuto al riporto di circa 700 milioni di dollari in perdite aziendali rivendicate per il 2009. Queste perdite erano probabilmente basate sulla pretesa di aver completamente “abbandonato” il business del casinò Trump Atlantic City (Fonte: IRS. “Pubblicazione 544 (2019), Vendite e altre cessioni di attività”. Accesso 1 ottobre 2020).

Sarebbero permessi a condizione che Trump non abbia ricevuto nulla in cambio della rinuncia al suo interesse nel business. Tuttavia, i registri della procedura fallimentare mostrano che Trump ha ricevuto il 5% delle azioni della società subentrante, il che avrebbe squalificato qualsiasi perdita dall’abbandono e limitato la sua deduzione a una perdita di 3000 dollari per l’anno (Fonte: IRS. “Part I, Section 165. Losses.” Accessed Oct. 1, 2020)

Commissioni di consulenza vs. compenso ai dipendenti vs. regalo

Le “spese di consulenza” non specificate viste nelle dichiarazioni dei redditi possono indicare una strategia comune per ridurre il reddito aziendale e le tasse. La deduzione di 747.622 dollari in spese di consulenza pagate a Ivanka Trump solleva diverse domande. Come dipendente dell’organizzazione Trump, Ivanka non dovrebbe essere pagata come consulente, cioè come contraente indipendente.

A differenza della retribuzione dei dipendenti, i compensi per la consulenza evitano le ritenute alla fonte da parte di chi paga. Ma per essere deducibili, devono essere importi ragionevoli, a prezzo di mercato. Anche se un consulente è segnalabile e tassabile, Ivanka potrebbe essere in grado di evitare qualsiasi responsabilità fiscale. Come professionista immobiliare, Ivanka potrebbe avere abbastanza perdite di proprietà per compensare il pagamento. Questa deduzione delle tasse può indurre l’IRS a sollevare un’altra questione. I funzionari possono mettere in dubbio che la tassa – che supera di gran lunga l’esenzione dall’imposta sulle donazioni annuale di 15.000 dollari per il 2020 – sia effettivamente un trasferimento di proprietà a un membro della famiglia su cui il cedente deve l’imposta sulle donazioni (Fonte: IRS. “Publication 950.” Accessed Oct. 1, 2020).

Spese aziendali e personali

Anche se non tutte le spese aziendali di Trump sono dichiarate, l’articolo menziona voci che potrebbero effettivamente essere spese personali non deducibili (Fonte: IRS. “Publication 529.” Accessed Oct. 1, 2020)

Si nota che su questa base, l’IRS può disconoscere le deduzioni per gli aerei usati per i viaggi personali e le spese di toelettatura per le apparizioni televisive. Dal momento che le deduzioni per le spese legali sono riportate come una somma forfettaria, il Times si chiede se il totale include le tasse pagate agli avvocati che rappresentano Donald Trump, Jr. nelle indagini e gli accordi legali personali del presidente per ottenere accordi di non divulgazione dai querelanti.

Residenza o investimento?

Il complesso residenziale Trump Seven Springs a Bedford, N.Y., solleva ulteriori domande. Anche se Forbes ha riferito che Eric Trump ha descritto la proprietà come una residenza personale, Donald Trump l’ha descritta come un investimento e ha dedotto la tassa sulla proprietà di 2,2 milioni di dollari come una spesa aziendale. Le deduzioni dell’imposta sulla proprietà per le residenze personali sono soggette al limite di $10.000 sulle deduzioni dell’imposta statale e locale (IRS. “Topic No. 503 Deductible Taxes.” Accessed Oct. 1, 2020).

Consigli di lettura: Creazione di ricchezza & Co.

Qui ho alcuni consigli di lettura per voi:

1. “Regalo che vale miliardi: azioni in gran parte esenti da tasse”
2. Tasse e patrimonio: imparare dall’esperienza degli investitori

“Regalo che vale miliardi: azioni in gran parte esenti da tasse”

“Regalo di miliardi per Döpfner – in gran parte esentasse?” – questo titolo non è mio, ma del Morgenpost. Infatti, Matthias Döpfner ha trasformato la casa editrice come capo. Mentre il proprietario Friede Springer si fida delle sue decisioni. Sono state vendute azioni di stampa, sono stati acquisiti nuovi media online come Business Insider, Idealo, Immowelt o anche StepStone. Già nel 2012, Döpfner ha ottenuto un pacchetto di azioni di spessore per più di 70 milioni di euro, ora va un “regalo di miliardi” per il boss Axel Springer, secondo Manager Magazin. Il 57enne manager dei media sta aumentando la sua precedente partecipazione in Axel Springer SE da poco meno del tre per cento a un totale di circa il 22 per cento.

Suggerimento! Come funziona il fatto di poter ottenere un blocco di azioni quasi esente da tasse? Spiego la metodologia e la legge dietro di essa un po’ più in basso nell’articolo.

• Regalare azioni: in gran parte esentasse?

Immobili, tasse e beni: imparare dalle esperienze degli investitori

Immobili, tasse e ricchezza: imparare dalle esperienze degli investitori. Da chi imparare meglio dei milionari che si sono fatti da soli? Investitori moderni come Alex Fischer, vecchi giganti americani come Rockefeller e naturalmente i grandi della storia, Sir Isaac Newton. Scoprite perché in questo articolo.

• Tasse e patrimonio: esperienza dell’investitore

Coaching fiscale: imparare dall’esperto (relazione sul campo)

Tax coaching nel corso online, quale sarebbe la mia raccomandazione? Non so quanto posso rivelare sul coaching fiscale di Alex Fischer, ma voglio darvi un’idea di cosa potete aspettarvi nel coaching fiscale o nel corso online. Alex Fischer è stato un investitore e imprenditore immobiliare per 25 anni. Ha comprato, ristrutturato e venduto più di 2.000 appartamenti nel corso della sua vita. Io stesso possiedo un portafoglio immobiliare privato di 20.000 metri quadrati a Düsseldorf e dintorni. E ho iniziato come figlio di due insegnanti con 0 equity. Da chi imparare meglio?

• Alex Fischer Esperienze di coaching fiscale

Capire le tasse, convertire e costruire ricchezza

Ottimizzazione fiscale, esenzione dalle tasse, le parole d’ordine più popolari quando si parla di accumulo di ricchezza. Ma come si converte effettivamente la ricchezza privata in tasse? Il mio consiglio, come prima, è quello di imparare dai professionisti che hanno vissuto tutto questo.

Ricordate sempre: le tasse sono una questione che riguarda il capo.

• Convertire le tasse in beni privati