Valutazione di proprietà di tutti i tipi con metodo

Vuoi vendere in modo anonimo? Leggi il nostro profilo di acquisto di terreni qui. La vendita privata di terreni comporta molti pericoli e rischi, ed è così che nascono gli errori quando si vende un terreno.

Per saperne di più sul tema della valutazione della proprietà, clicca qui. Come si valuta una proprietà? Come si calcola il valore di mercato di una proprietà Chi è autorizzato a valutare una proprietà? Chi fornisce informazioni sul valore standard del terreno? Fattori di valore, posizione, amenità, valore di mercato, prezzo realistico: ecco come potete valutare la vostra proprietà.

Valutazione: situazione, opzioni e sviluppo

Ci sono molte domande a cui rispondere, la migliore risposta è quella di avere un esperto al tuo fianco per la valutazione della proprietà, o la valutazione del terreno. Quale prezzo è appropriato e realistico per la sua proprietà, con o senza immobili? Se l’acquisto è stato fatto non molto tempo fa, il prezzo di acquisto in quel momento può essere un primo punto di riferimento. Appezzamenti di terreno comparabili dalle offerte online delle regioni possono anche fornire una vaga stima.

Quando si vende la proprietà, il “valore percepito” non è una base ottimale.

Se il valore è troppo alto, la proprietà può “bruciare” perché rimane sul mercato troppo a lungo e qualcosa sembra sbagliato con la proprietà.

Spesso il prezzo viene abbassato, il che significa che si perde il reale potenziale di guadagno della proprietà – si perdono dei bei soldi. Questo è dimostrato anche da uno studio condotto dalle casse di risparmio in collaborazione con FlowFact AG e l’Istituto IIB Dr. Hettenbach. È stata trovata una correlazione tra il tempo di commercializzazione, il prezzo di vendita e il prezzo di commercializzazione. Lo studio ha confermato che il ricavo è maggiore e il periodo di commercializzazione più breve se ci si basa su una valutazione realistica quando si valuta la proprietà.

Così, la valutazione professionale di esperti sul valore di mercato della proprietà è altamente raccomandata per una transazione di vendita senza problemi.

• Valutazione del perito o dell’esperto (agente immobiliare)
• Potenziale di guadagno perso a causa della riduzione del prezzo, se la pubblicità è troppo lunga

Valore di mercato, valore del credito ipotecario e valore patrimoniale

Una valutazione si basa su diversi valori di proprietà. I più importanti sono il valore di mercato, il valore del prestito ipotecario e il valore patrimoniale. In linea di principio, il valore di mercato, chiamato anche valore di mercato, è determinato in una valutazione immobiliare.

Prendere in considerazione i metodi di valutazione comunemente usati:

• Valore reale
• Valore del prestito ipotecario
• Valore dell’unità
• Valore di terra standard
• Valore della terra

Quale metodo di valutazione per la mia proprietà? Proprietà + beni immobili

Sono ammessi tre metodi standardizzati per determinare il valore della proprietà da parte di esperti e valutatori: Metodo del valore comparativo, metodo del valore patrimoniale e metodo del valore degli utili capitalizzati. Quale metodo è appropriato e quando dipende dalla proprietà. Se si tratta di un terreno, si usano altri metodi di valutazione che per un edificio. Metodi di valutazione diversi sono utilizzati anche per le proprietà occupate dal proprietario e per quelle in affitto. Nel caso di proprietà all’asta obbligatoria, le perizie delle proprietà possono essere visualizzate presso i tribunali distrettuali competenti – spesso online. In questo caso, il consenso del proprietario non è richiesto e qualsiasi parte interessata può visionare gratuitamente tale perizia.

Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV)

Fino al 1988, la valutazione degli immobili si basava sull’ordinanza di valutazione (WertV). Nel 2010 è stata sostituita dall’ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV). La nuova legge è destinata a standardizzare ulteriormente la valutazione. Nell’adottare la nuova ordinanza, il legislatore aveva in mente anche gli investitori stranieri. L’ImmoWertV regolamenta le condizioni e le procedure vincolanti per i valutatori incaricati privatamente e per quelli incaricati pubblicamente. È anche vincolante per i comitati di esperti per la valutazione degli immobili.

L’ordinanza sul valore degli immobili distingue tra:

• Valutazione di beni immobili e la
• Valutazione degli edifici

Terreni sviluppati e non sviluppati

Con il valore comparativo dell’IPV, un prezzo d’offerta può essere determinato più precisamente. In contrasto con il valore comparativo, che è redatto dall’agente immobiliare, il valore di mercato è il prezzo esatto che si può prevedere di ottenere una proprietà in una certa data. Ciò che entra nel valore di mercato è regolato nel codice edilizio (BauGB). Per determinare il valore di mercato di una proprietà, vengono presi in considerazione la posizione, la condizione, l’attrezzatura (in condizioni di costruzione), ma anche le circostanze legali. Il termine valore di mercato è usato come sinonimo.

Il valore del terreno è determinato durante una valutazione del terreno. La determinazione del valore del terreno si basa sul metodo del valore comparativo e sull’uso di adeguati valori standard del terreno. Secondo il codice edilizio (BauGB), devono essere formate commissioni di esperti per calcolare i valori dei terreni. Questi comitati di esperti sono composti da esperti indipendenti e da un dipendente delle autorità fiscali.

I valori standard indicano quanto costa in media un metro quadrato di terreno in una certa località. Tuttavia, le proprietà concrete del terreno non sono incluse nei valori standard del terreno. Poiché per la valutazione viene usata solo una media della posizione regionale, i valori standard dei terreni possono discostarsi molto dal valore reale del terreno.

Estratto del catasto edilizio e del registro fondiario

Per determinare il valore del terreno edificabile, è necessario controllare l’estratto del catasto. Questo estratto, che può essere ottenuto dal catasto, contiene tutte le registrazioni catastali per il lotto e corrisponde a una storia del lotto.

Tuttavia, solo il venditore è autorizzato a richiedere l’estratto del registro fondiario.

L’estratto del registro fondiario assicura che il venditore ha i diritti corrispondenti alla proprietà e può effettivamente venderli. Se più beneficiari sono registrati, possono vendere solo le loro rispettive quote.

Le restrizioni esistenti sull’uso della proprietà sono anche inserite nell’estratto del registro fondiario (ad esempio, la proprietà può essere costruita solo per scopi residenziali). Per gli acquirenti e i venditori, l’estratto del registro fondiario è indispensabile per valutare, dividere o vendere il terreno o la proprietà.

Un altro punto importante nella valutazione è la posizione del terreno o della proprietà. I criteri per la valutazione sono:

• La macro posizione, cioè la regione o il quartiere
• La micro-ubicazione, le immediate vicinanze della proprietà

Per esempio, l’ambiente sociale del quartiere e la sua infrastruttura sono inclusi nella valutazione. Anche se i buoni collegamenti di trasporto verso le zone commerciali, scolastiche e industriali sono previsti solo per il futuro, questo può già avere un impatto sulla valutazione della proprietà.

La valutazione degli immobili nel mirino degli investitori

Per gli investitori, oltre alla valutazione standard, la redditività di un terreno o di una proprietà è di particolare interesse.

La redditività di una proprietà si riferisce al suo sviluppo negli anni futuri. Dato che i parametri marginali di un immobile così come la valutazione fatta in una data di riferimento possono cambiare a breve termine, è possibile solo una stima della redditività attesa. Il fattore “ubicazione” ha anche un peso speciale in questa stima.

In uno studio, il Welt ha considerato lo sviluppo delle macro località di tutti i distretti tedeschi fino al 2030. Un altro fattore chiave per lo sviluppo futuro del valore è il “backlog delle ristrutturazioni”, nella misura in cui ci si aspettano misure di manutenzione superiori alla media. Se la commercializzazione della vostra proprietà deve essere rivolta in particolare agli investitori, sono necessari ulteriori criteri per valutare l’offerta di investimento.

Buone ragioni per la valutazione degli esperti

Se il valore della proprietà è interessante, si deve determinare il valore di mercato. Se la proprietà deve essere venduta, se è in corso un divorzio o se sono coinvolte questioni di eredità, il valore di mercato della proprietà è usato come base. Il valore di mercato è anche la base per il valore da negoziare quando si concedono prestiti e altre forme di divisione della proprietà. Nel caso di una divisione del patrimonio immobiliare (divorzio, comunità di eredi), una fascia di prezzo non è adatta. Pertanto, una somma specifica deve essere indicata nella valutazione della proprietà come parte della valutazione del valore equo di mercato. Questo valore di mercato si riferisce al momento determinato nella valutazione.

In una vendita di terreni, il valore preciso è meno decisivo e spesso il valore del terreno determinato viene quantificato con una fascia di prezzo. Quando si vendono terreni ed edifici, il mercato regionale e la domanda e l’offerta giocano un ruolo importante.

A seconda della strategia di vendita, si seguono diverse procedure con il valore comparativo o di mercato determinato. Si fa una distinzione fondamentale tra la vendita a un prezzo fisso e la vendita della proprietà in un processo di offerta. In nessun caso il “valore percepito” della proprietà deve essere incluso nella base di marketing. Se il prezzo di vendita è superiore al valore di mercato, l’acquirente deve fornire molto più capitale del necessario.

Leggi qui prima:

• Valore di terra standard
• Mappa del valore del terreno standard
• Valore di mercato

Vendere la terra: Lista di controllo

Tutto sul processo, diritto edilizio, agente immobiliare, notaio, costi e tasse:

• Vendere la terra

Vendita parziale di terreni

Prima di tutto, cominciamo con le basi, per coloro che hanno solo sentito parlare della “vendita parziale di un immobile”.

Cosa significa vendita parziale? Come funziona un acquisto parziale?

Una piccola definizione – Il principio della vendita parziale si basa sulla vendita e su una successiva tassa d’uso che si paga al nuovo proprietario della parte. In termini di comprensione, il “canone d’uso” è quindi semplicemente spiegato, con il paragone all’affitto o alla locazione.

Vendita parziale a colpo d’occhio:

• Si vende una quota (di solito 10% – 50%)
• La società finanziaria diventa comproprietaria
• Lei mantiene il pieno diritto d’uso
• Si paga una tassa d’uso per questo

Ancora in funzione, sia in NRW che altrove:

Differenze nella tassa d’uso

Quando si compra un terreno, c’è un fattore fondamentale che conta: quanto è grande la tassa d’uso? Se non dovete vendere molto rapidamente a causa della liquidità, dovreste comunque considerare l’alternativa di un prestito ipotecario. Questo perché la tassa d’uso (svantaggio) è di solito tra il 3 e il 5% quando si vende una parte della proprietà.

• Tassa d’uso a seconda del fornitore: 3-5% all’anno.

Esempio:

• Quota venduta: 100.000 euro
• Tassa d’uso: 3-5% all’anno.
• Costi: 3.000 – 5.000 euro / anno

Così si paga una tassa annuale da 3.000 a 5.000 euro per l’azione venduta del valore di 100.000 euro.

Come viene determinato il valore della sua proprietà?

Se non conoscete il valore attuale del vostro terreno, è comunque necessario determinarlo. Le cifre chiave (come l’area del terreno), il suo uso (terreno non sviluppato o terreno agricolo usato, foresta, sorgenti, ecc. Importante è il valore standard del terreno, che si può trovare nella mappa del valore standard del terreno, ma anche un’opinione di un esperto. Questo è ciò che alla fine determina la valutazione concreta.

Leggi di più sull’argomento qui:

• Tasso di proprietà

Naturalmente, i lotti più ricercati sono nella zona urbana, ma molti vendono anche terreni agricoli.

Confronto: Mutuo ipotecario su terreno

Rispetto a un prestito ipotecario, dove si paga solo l’1%, questo è un chiaro svantaggio di una vendita parziale. In cambio, non devi passare attraverso i controlli di credito delle banche. Un altro vantaggio è che si riceve il prezzo di acquisto quasi immediatamente.

All’1%, il risparmio annuale è già di 2.000 – 4.000 euro. In 10 anni, una differenza considerevole.

• Vantaggio: condizioni più favorevoli
• Svantaggio: Controlli del credito

Quindi, se avete una mancanza di liquidità, per cui siete costretti a vendere una proprietà immediatamente, allora un acquisto parziale è un’opzione possibile. Perché si risparmiano molti passaggi nella vendita della proprietà.

D’altra parte, si hanno alti costi di follow-up. Ecco perché vale la pena fare un confronto! Vendita? Vendita parziale? Mutuo ipotecario sulla proprietà? La mia raccomandazione è chiaramente il prestito ipotecario, perché ti fa risparmiare 2/3 dei costi (confronto: vendita parziale). Se avete bisogno di soldi velocemente, molto velocemente, la vendita parziale è sicuramente un’opzione.

Quindi considerate sempre entrambe le opzioni, vendita parziale e prestito di proprietà.

Fase 2: vendita totale della proprietà

Tutti i fornitori di vendita parziale vi danno anche l’opzione diretta di vendere la vostra proprietà per intero nel prossimo futuro. L’acquirente è quindi il precedente proprietario parziale, che diventa l’unico proprietario della proprietà.

Qui do altri 2 consigli preziosi nella guida Vendita parziale di beni immobili:

1. Vendite totali e inflazione
2. Disporre l’usufrutto

Rapidamente spiegato:

Vendite totali e inflazione

Supponendo di vendere in 15 anni, l’inflazione (demonetizzazione) è aumentata di ~ 32%, al 2% / anno. Quindi, se vi viene offerto meno del 32% di apprezzamento, nemmeno l’inflazione viene compensata. Ecco perché vale la pena dare un’occhiata al confronto tra i fornitori.

Disporre l’usufrutto

Se volete vendere completamente la vostra proprietà ma continuare ad usarla “fino alla fine della vostra vita”, concordate l’usufrutto. L’usufrutto vi garantisce un diritto d’uso fino alla fine della vostra vita (non trasferibile).

Rimanere liquidi.

Come funziona la vendita di una parte di proprietà?

Riassumiamo brevemente i risultati ancora una volta:

Differenza di vendita e vendita parziale

In una normale vendita di terreni, si vende l’intera proprietà, il che significa il 100% delle azioni del terreno. Nella vendita parziale di un terreno, si vende solo una parte della proprietà (terreno).

La maggior parte dei venditori di vendite parziali acquistano tra il 10%, 20%, 25% o anche 50%, cioè la metà della vostra proprietà. In cambio, di solito si riceve il prezzo di acquisto rapidamente e facilmente. Questo è il grande vantaggio di una vendita parziale!

Tassa d’uso dopo la vendita parziale

Per l’ulteriore, unico utilizzo, è necessario pagare un canone mensile di utilizzo, il cosiddetto canone di utilizzo. A seconda del fornitore che scegliete per la vendita parziale della vostra proprietà, l’importo varia tra il 3% e il 5% (del prezzo di acquisto per anno). Rispetto al prestito ipotecario sul vostro terreno (solo l’1%), questa è già una differenza considerevole per le vendite di terreni.

Conclusione: la vendita parziale del terreno ha senso? 3 opzioni

Vendita parziale – Se hai bisogno di soldi rapidamente, molto rapidamente (entro poche settimane), a causa di vincoli di liquidità, allora la vendita parziale della tua proprietà è un’opzione.

Vendere e affittare – Se hai un po’ di tempo (più di qualche settimana) dovresti piuttosto pensare di vendere la tua proprietà e poi affittarla. Perché soprattutto per quanto riguarda l’inflazione (vendita totale nella seconda fase), si hanno alcuni svantaggi con la vendita parziale.

Mutuo ipotecario sulla tua proprietà – Importante, parla con la tua banca. È possibile ottenere prestiti anche in età più avanzata. Molte persone hanno paura di questo e dicono “non otterrò comunque un prestito dalla banca”. Sbagliato! Quindi, parla con la tua banca e con 2 o 3 alternative. In questo modo si paga solo l’1% invece del 3-5% (ai tassi di interesse attuali).

Suggerimento! Anche un’opzione per le aree forestali in caso di ulteriore coltivazione:

Vendita parziale XL: tassa di speculazione, comunità di eredi & Co.

Leggete di più sulla vendita parziale qui – Uno sguardo ai costi d’uso, vantaggi, svantaggi, tasse, vendita da eredi comuni, divorzio e molto altro. Le mie raccomandazioni per i venditori!

• Vendita parziale di beni immobili
• Confronto tra fornitori di vendita parziale

Agrar verkaufen [anno]: Wiese, Feld, Acker & Co.

Potresti aver già letto la nostra grande guida sulla vendita di terreni, o potresti aver letto guide più specifiche, per esempio sulla vendita di terreni forestali.

Per coloro che affrontano per la prima volta la questione della vendita di terreni, la domanda sorge sicuramente:

• Come posso vendere il mio terreno agricolo?
• Con quale passo devo iniziare?
• Chi mi consiglia, prepara perizie & Co.

Ecco alcuni consigli per la vendita di terreni agricoli e altri terreni più specializzati. Potete anche leggere di più sul processo, gli errori e i rischi, così come le tasse quando si vende un terreno.

Vendere privatamente o con un professionista?

La risposta alla domanda è relativamente rapida. Ci sono vari parametri che influenzano il prezzo di vendita. Questi includono, per esempio, la valutazione del terreno, così come una rete di acquirenti solida e ricca di capitale, ma anche capacità di negoziazione. Dopo tutto, non si tratta “solo” di un condominio, ma di un terreno più complesso, utilizzabile dal punto di vista agricolo, con tutte le aggiunte di perizia del suolo, previsioni e possibilità di sviluppo.

Minimizzare lo sforzo, massimizzare il profitto

Vendere terreni agricoli privatamente, per esempio tramite portali immobiliari, non è la migliore idea.

1. Cosa fate con tutte le richieste?
2. Di quali documenti, documenti e perizie avete bisogno?
3. Chi invia informazioni e fa telefonate per le domande?
4. Chi ha davvero la capacità di credito e la volontà di comprare?
5. Quante visite vuole/deve effettuare?
6. Chi prepara e conduce i negoziati?
7. …

Dall’affidabilità creditizia agli appuntamenti di visualizzazione e alle trattative: Il tempo è denaro. Ecco perché in questo paese il 70% + vende con l’aiuto di professionisti, come un agente immobiliare.

Vendere privatamente?! Rischio vendita privata

Il tempo è un fattore importante. Se non siete sotto pressione per vendere, eccellente. Allora puoi eventualmente permetterti di fare uno o due errori. Ma chi vuole farlo? Ecco un esempio recente di un cliente che voleva vendere la sua proprietà a Berlino. Privato.

Esempio di terreno agricolo nell’hinterland di Berlino

Ecco un esempio di un cliente che si è rivolto a noi, un caso tipico. Era un’area nella zona di Berlino che doveva essere venduta. L’errore in breve: vendita privata senza sufficiente controllo del credito o conferma del finanziamento da parte di una banca. Il risultato: mesi di ritardo e abbandono.

Il venditore ha fatto un annuncio privato su un noto portale. Subito sono arrivati molti messaggi, ma quasi tutte le conversazioni non hanno portato a nulla. Le settimane passarono.

Errore: Credito insufficiente e verifica

Dopo mesi, è stata finalmente trovata una persona che aveva la volontà e l’affidabilità creditizia – presumibilmente. Quindi, dopo la visita in loco, si parla del controllo del finanziamento da parte della banca dell’acquirente e si aspetta. Di nuovo, passano alcune settimane.

Poi, dopo qualche altra settimana, si riceve un feedback dall’acquirente o dall’interessato che il finanziamento è stato rifiutato dalla prima banca, quindi ora stanno chiedendo a una seconda banca casa. Aspetta.

Dopo altre settimane, non aveva ancora la conferma del finanziamento da parte di una banca, nessun contratto preliminare d’acquisto e nessuna nomina notarile.

Conclusione: pressione e frustrazione:

Improvvisamente c’è sempre più pressione per vendere, e allo stesso tempo la frustrazione aumenta.

Non credereste mai a quanti venditori privati succede questa stessa storia.

Ecco perché più di 2/3 dei lotti sono venduti con un professionista a fianco (agenti immobiliari e simili).

Commercio professionale di terreni agricoli

La preparazione è l’essenziale, per non perdere mesi nella vendita delle sedi A e B, e persino anni nelle sedi C.

La preparazione è la chiave: anche con i terreni agricoli

Ma il lavoro inizia molto prima, che è un’altra ragione per cui lavorare con un broker è vantaggioso.

Suggerimento sulla commissione del broker! Privatamente, la legge prevede attualmente una divisione 50/50 (acquirente, venditore). Nel commercio commerciale si può anche mettere il 100% sul compratore.

Quindi, in linea di principio, nel trading commerciale, non ti costa nemmeno denaro. Per questo, si ottiene la rete quando si tratta di un rinomato agente immobiliare.

• Di quali documenti e carte avete bisogno?
• A quali gruppi di acquirenti vi rivolgete con la proprietà speciale?
• Vuoi che tutti sappiano che vuoi vendere il tuo terreno agricolo?
• Tutti dovrebbero conoscere il valore (la tua crescita patrimoniale)?

Discrezione: vicini, invidia e concorrenza

Oltre al fattore tempo (= denaro), per molti venditori di terreni agricoli è anche importante che la vostra proprietà sia mediata in modo discreto, cioè anonimo. Dalla concorrenza nella regione alla famiglia, ai vicini o anche al ricevere grandi somme di denaro. Ci sono varie ragioni per cui una gran parte dei venditori vuole vendere in modo anonimo e discreto.

Rete personale: acquirenti e investitori

Il trading immobiliare professionale è molto diverso, naturalmente. Qui non si tratta di marketing nei portali immobiliari, ci si rivolge agli acquirenti personali, agli investitori, ai fondi ma anche ai gruppi di investitori stranieri.

Investitori dall’estero: business redditizio

Investitori stranieri per una zona agricola? Sì! Molti sono alla ricerca di buoni rendimenti e investimenti di capitale in questo paese. A causa dei rendimenti attraenti in questo paese, ma anche della buona qualità del suolo e dell’acqua (acque sotterranee e fonti d’acqua) in generale, moltissimi investitori da vicino e lontano stanno anche cercando terreni.

Il grande vantaggio per voi come venditore è che i soldi sono un po’ più sciolti qui che a casa – in parole povere.

Al centro di tutto questo c’è, naturalmente, ancora una volta una rinomata agenzia immobiliare.

L’esclusiva è veloce: domanda e offerta

Un altro forte vantaggio per voi dal lato del venditore:

Gli affari vengono chiusi molto più velocemente.

Perché? Le proprietà sono scambiate esclusivamente e le offerte sono fatte solo a persone fisiche. Questa esclusività assicura una scarsità di offerta e quindi aumenta la domanda da parte del cliente.

Il tempo è denaro! I clienti ricchi in particolare non vogliono perdere tempo

Perdere tempo, per esempio, quando ci sono diverse parti interessate alla stessa proprietà. Gli affari devono essere conclusi rapidamente.

Trova un agente immobiliare: Ufficio rinomato o della regione?

Pertanto, considerate di lavorare con un agente immobiliare regionale che fa quello che fanno tutti: Pubblicizzi ampiamente il suo terreno agricolo su tutti i portali immobiliari. Dopo di che, centinaia di persone scriveranno, si terranno molte conversazioni, si scriveranno e-mail, più le telefonate. Passa molto tempo, pochi hanno davvero la solvibilità, la volontà, come descritto prima.

Il processo di ricerca di un terreno agricolo richiede mesi, a volte anche anni.

Il tempo è denaro! Rivolgersi agli investitori

Ecco un altro aspetto psicologico che ti dà vantaggi nel trading fuori mercato:

Quando gli investitori professionali o i loro dipendenti vedono delle proprietà elencate sui portali immobiliari, la domanda sorge immediatamente: perché? Perché la proprietà non ha trovato un acquirente? Nessuno si preoccuperebbe più di questa proprietà. Dopo tutto, ci sono migliaia di annunci. Chi dovrebbe guardarli tutti?

Family office, fondi immobiliari, ecc.

I family office, i fondi immobiliari e altri parlano quindi direttamente con gli uffici immobiliari rinomati e si fanno presentare solo proprietà esclusive. Poi tutto accade molto rapidamente.

Nell’area fuori mercato, si trovano i grandi nomi della famiglia, cioè family office, fondi immobiliari, altre istituzioni, che vengono contattati individualmente e in modo specifico, a seconda del profilo di acquisto.

Tutto questo si chiama trading fuori mercato.

Vendere terreni agricoli: Procedura, tasse e mance

Vuoi saperne di più sulla vendita di terreni agricoli? Allora date un’occhiata alla nostra guida dettagliata sul tema della vendita di terreni. Qui si parla della procedura concreta in tutte le singole fasi del processo di vendita. Imparerete di più sugli errori tipici che si fanno quando si vende e, naturalmente, tutto sulle tasse quando si vende un terreno.

• Vendere la terra

Terreno agricolo/campo con sorgente

Vendere una fonte d’acqua – perizie, broker, trattative, procedura e tasse, ci sono anche molte domande quando si vende una fonte d’acqua. È il momento giusto per la tua vendita? E se sì, qual è il modo più efficace di vendere? L’acqua è una risorsa scarsa. Anche se più del 71% della superficie del nostro pianeta è acqua, ci sono sempre meno fonti di acqua pulita e produttiva. Bassa offerta, alta domanda: pensate non solo agli acquirenti regionali, ma anche ai fondi d’investimento e sì, anche alle aziende alimentari. Per questo avete bisogno di un broker con una rete esclusiva. Che tu sia un proprietario unico o una cooperativa idrica, vieni a conoscere la questione della vendita qui.

• Vendere il campo con la primavera

Foresta decidua, foresta mista, foresta di conifere: Vendi foresta

Foresta decidua, foresta mista o anche foresta di conifere, le foreste hanno un grande vantaggio, offrono una materia prima rigeneratrice. Allo stesso tempo, non offrono profitti a breve termine per l’operatore, ma ritorni a lungo termine. Molti proprietari di terreni forestali non pensano quindi come i “tipici” proprietari di immobili e proprietà, spesso pianificano per generazioni. Sapevate che anche gli abeti rossi a crescita rapida possono vivere fino a 600 anni in natura? Dopo 70-80 anni vengono abbattuti, il loro tronco è allora alto circa 30 metri. In breve, ci sono molti parametri che influenzano la vendita di un terreno boschivo. Come posso vendere la mia foresta?

• Vendere la foresta

Vendita di foreste e boschi [anno]: Insight

Cominciamo per gradi, cosa diventa importante quando si vende la propria area forestale?

Motivi dalla chiusura della fattoria all’eredità

Età, pressione di finanziamento o eredità spontanea – Indipendentemente dal fatto che si tratti di una vendita di terreni o di una vendita parziale di terreni: quando un terreno boschivo deve essere venduto o deve essere venduto, è quindi spesso anche una questione emotiva per la parte venditrice. Come ho detto, molto diverso dal tipico terreno edificabile.

Tuttavia, succede che una proprietà deve essere venduta o deve essere venduta. A volte è una ragione finanziaria, per esempio a causa di un finanziamento in corso che richiede liquidità, a volte è un’eredità spontanea o un regalo anticipato…

Cosa fare con un appezzamento di foresta?

Posizione della proprietà – Soprattutto se la proprietà non è nella propria regione e si trova a 200 km, 300 km o anche più lontano da casa propria.

Quando arriva il momento, è il momento della grande domanda:

Come posso vendere (m)un lotto di foresta?

Chi non ha ancora avuto esperienze con la vendita di immobili o terreni deve affrontare molte sfide:

• Come funziona una vendita di terreni?
• Qual è il primissimo passo?
• Qualsiasi broker può vendere terreni forestali? In termini di rete personale e competenze
• Quali sono gli errori tipici quando si vende un immobile?
• Quali tasse sono dovute sulla vendita?
• …

Molti si affidano a un agente immobiliare regionale che conoscono dalla loro cerchia personale di amici, per esempio, o che hanno ricevuto come raccomandazione.

Ma questo agente immobiliare ha i contatti giusti nella sua rete? Alla fine, il tuo terreno boschivo finirà solo su vari portali e di conseguenza tutti sapranno che il tuo terreno boschivo è in vendita.

È questo che vuoi?

Suggerimento: scambiate la vostra proprietà forestale fuori mercato.

Valutazione delle foreste: valutazione delle foreste

Quanto vale ancora una foresta di abeti? Una domanda tipica, soprattutto se voi stessi non siete stati attivi nel trading per un po’ e / o non avete il tempo, per esempio perché è una piccola parte del vostro portafoglio di investimenti.

Le condizioni della foresta sono ovviamente il criterio per il prezzo di offerta, ma anche per il prezzo di vendita finale della vostra foresta. La foresta è stata curata o giace incolta? La posizione, i collegamenti di trasporto ma anche le condizioni del terreno sono ulteriori fattori di valore.

foresta, tra gli altri, da:

• Condizione della foresta
• Cura sostenibile della foresta
• Qualità del suolo; competenza del suolo forestale
• Posizione e collegamenti di trasporto
• Natura del terreno

Alcuni fattori aumentano il prezzo, altri lo diminuiscono. La valutazione dovrebbe sempre essere effettuata da un esperto, cioè un geometra. L’esperto geotecnico, un ingegnere civile o un geologo, prepara la perizia del suolo sul posto.

Vendere terreni forestali: Scadenza

Naturalmente, a questo punto non possiamo darvi una guida individuale su come procede la vendita di un terreno in ogni singolo caso. Soprattutto quando si tratta del suolo della foresta, ci sono ancora fattori speciali da considerare. Tuttavia, per darvi un’idea approssimativa, vi rimandiamo alla nostra guida alla vendita di terreni.

Lista di controllo: Vendita rapida della foresta

Ecco come funziona:

1. Dovresti prevedere un tempo sufficiente per la vendita della tua foresta
2. Valutazione da parte di un esperto
3. Ampio marketing sui portali OPPURE venditemirate fuori mercato
4. Valutazione del credito e selezione dell’acquirente
5. Contratto d’acquisto e nomina notarile

Qui mostriamo le diverse fasi, dal primo passo, al contratto d’acquisto e alla liquidazione.

• Vendere la terra

Vendere la terra e la fonte?

Chiunque possieda già un terreno ha familiarità con l’argomento, ma chi è entrato spontaneamente in possesso di un proprio terreno boschivo, per esempio per eredità, divorzio o donazione, ha molte domande! Diventa particolarmente interessante quando la trama della foresta non solo ha un terreno di buona qualità, ma anche una propria fonte d’acqua.

Vendere una fonte d’acqua: caso speciale

Con una capacità sufficiente (milioni di litri all’anno), avete un pezzo di terra molto interessante per molti investitori. Avrebbe pensato ad acquirenti dell’industria alimentare prima della vendita? Le grandi aziende alimentari in particolare sono molto attente alle fonti d’acqua di qualità, perché le fonti d’acqua sono una delle materie prime più ricercate oggi. Basta pensare alle carenze d’acqua che esistono già oggi, anche in paesi come la Spagna o il Sudafrica, quando non c’è acqua dalla terra per settimane in estate.

Se vi è capitato di entrare in possesso di una fonte d’acqua e vi state chiedendo: cosa me ne faccio? Leggi di più sull’argomento qui:

• Vendere la fonte d’acqua

Proprietà e fonte [anno]: Gruppi target in vendita

Le fonti d’acqua sono un bene ricercato, il che rappresenta un vantaggio per il venditore.

L’acqua di qualità come materia prima: il marketing

L’acqua è la materia prima del futuro. Già oggi, la scarsità di risorse è così estrema che città come Città del Capo sono prive di un approvvigionamento idrico costante per settimane in estate. Anche i Paesi europei e parte degli Stati Uniti sono colpiti da carenza idrica. Un buon momento per vendere. Perché allo stesso tempo l’acqua è il cibo per eccellenza. Praticamente ogni altra forma di cibo contiene questo ingrediente di base. L’acqua è disponibile in ogni supermercato, in ogni stazione di servizio, in ogni ristorante.

Le fonti non si esauriscono. A differenza di altre fonti di materie prime, che siano minerali di ferro, carbone o petrolio, le fonti d’acqua si rigenerano in tempi relativamente brevi grazie ai meccanismi della natura. Anche questo aspetto gioca un ruolo nella valutazione, o determinazione del valore. Ma di questo si parlerà più avanti, nell’esempio di calcolo.

Vendita diretta con noi: informazioni sulla portata

Volete vendere la vostra fonte, con discrezione e competenza:

• Acqua potabile a partire da 1 milione di litri/anno – lista d’attesa disponibile
• Preferenza: acqua potabile da 1 miliardo di litri/anno – lista d’attesa disponibile
• Acquisto in tutta Europa
• Acquisto in tutti gli Stati Uniti
• Contatto

Valutazione: determinare il valore

Innanzitutto, non possiamo descrivere il valore di una fonte d’acqua con una semplice formula. Tuttavia, vogliamo darvi un’idea di come viene valutata la proprietà in sé, ma soprattutto il potenziale della sorgente, per coloro che hanno ereditato una sorgente d’acqua di questo tipo e ne sono entrati in possesso in modo del tutto inaspettato (eredità, divorzio, donazione e altre possibilità di progettazione).

Inoltre, è importante che la perizia sia redatta da un esperto. Per saperne di più su questo aspetto, basta un attimo.

Passiamo ora alla domanda: come si calcola il valore di una fonte d’acqua?

Come si calcola il valore di una fonte d’acqua?

Per una prima approssimazione della valutazione, di solito si dovrebbe usare il rendimento della fonte insieme alla qualità.

Rendimento della fonte + qualità del suolo / dell’acqua + accessibilità del trasporto

Naturalmente, molti altri fattori giocano un ruolo importante, come ad esempio la famosa location, location! L’ubicazione gioca sempre un ruolo importante nel settore immobiliare, naturalmente anche in questo caso quando si tratta di collegamenti di trasporto, cioè di infrastrutture e di vicinanza ai mercati di vendita.

A causa dell’elevata domanda: questo è il valore ideale (dall’origine alla consegna [dall’imbottigliamento alla spedizione in porto]).

Calcolo: determinare il potenziale (prezzo di offerta)

Una fonte ad alto rendimento è sempre un buon punto di forza. Ecco perché anche la capacità è considerata un fattore di valore fondamentale.

Se una fonte d’acqua nell’esempio di calcolo produce 1,2 miliardi di litri all’anno e questi vengono calcolati a 2 centesimi al litro, si sta già andando verso un fatturato prevedibile di 3,6 milioni.

Potenziale annuo + sviluppo

Potenziale annuo come base:

• Rendimento annuo: 1,2 miliardi
• Prezzo al litro: 2,0 centesimi (max)
• Fatturato: 3,6 milioni

Un’offerta realistica sarebbe di 3,6 milioni. Ciò può essere giustificato dall’attuale evidenza delle quantità di produzione, nonché dalla qualità dell’acqua e dalle previsioni di sviluppo dell’area.

Prezzo massimo offerto: 3,6 milioni

Acquirenti di fonti d’acqua: Merito creditizio, esperienza

Gli Stati, i fondi di investimento ma anche i grandi colossi alimentari sono alla ricerca di buone fonti d’acqua. Quindi il momento è giusto! Sono importanti l’esperienza nelle vendite e una rete esclusiva di acquirenti internazionali. Pertanto, ecco ancora una volta il suggerimento:

A chi si possono vendere le fonti d’acqua?

Come già detto, la cerchia di acquirenti di un oggetto così speciale è estremamente ristretta. Da un lato, è necessario trovare la persona che apporti il capitale necessario e che allo stesso tempo abbia interesse ad avere accesso all’acqua dolce.

Off Market: Discreto, anonimo e diretto

Pertanto, la vendita di tali sorgenti avviene di solito tramite broker specializzati in aree fuori mercato. Qui, solo a titolo personale, questi contatti vengono informati.

Vantaggi: È disponibile la conferma del finanziamento, la rete personale, la discrezione e l’anonimato, il processo rapido fino al KV e al notaio.

Questo compito non viene svolto dai broker tradizionali, ma da quelli molto specializzati che hanno accesso diretto a family office, fondi di investimento e altre istituzioni.

• Contatto

In questo segmento di prezzo elevato, anche una fluttuazione del 5% è una grande scommessa per il venditore. Se vi accingete alla vendita senza esperienza, probabilmente verrete divorati durante le trattative – in parole povere. Allora non si parla più di 5%, ma di 10%, 15% o addirittura 20%.

Procedura di vendita: broker, perizia, trattativa

Qual è la procedura di vendita? La fase di vendita può essere meglio paragonata alla vendita di un terreno.

Quando si vende un terreno, non è importante lo sviluppo, ma il possibile sviluppo, cioè il potenziale, come descritto in precedenza nella valutazione. Allo stesso tempo, le indagini speciali hanno un significato molto particolare per gli acquirenti di fonti d’acqua, ad esempio le indagini sul suolo.

Ma prima di affrontare argomenti come le indagini sul terreno, è necessario iniziare dalla fase 1.

In linea di massima, la vendita di una fonte d’acqua prevede 3 fasi: Preparazione, “marketing” e chiusura della vendita presso il notaio.

La fase 1 è quindi la preparazione alle vendite. La fase 2 è quindi la fase di commercializzazione della fonte, anche se la parola “commercializzazione” non deve essere fraintesa. Dopo tutto, nel 99% dei casi si vende fuori mercato. La fase 3 è quindi la lavorazione delle vendite.

Si possono commettere errori in tutti e tre i campi. Quanto più precoce è l’errore nel processo, tanto maggiore è l’impatto. Probabilmente conoscete la famosa citazione sul “battito d’ali della farfalla”.

Se desiderate saperne di più sull’argomento della vendita di terreni, ad esempio perché non avete mai avuto a che fare con il tema della vendita di terreni o di fonti, qui troverete la procedura di base, spiegata in modo semplice e dettagliato:

• Vendita di un terreno Procedura

Imposte sulla vendita

Di norma, vi forniamo sempre anche informazioni sulle tasse da pagare in caso di vendita di un immobile. Ad esempio, se volete vendere un tipico condominio a Berlino. Lo sapevate già: i profitti sono esenti da imposte se avete vissuto per 2 anni nell’ETW… ma non è così semplice con una fonte d’acqua!

I parametri per la vendita di una fonte d’acqua sono chiaramente più individuali. Non si tratta più “solo” di un appezzamento di terreno di 1.000 metri quadrati che giace incolto. Pertanto, vi rimandiamo al nostro articolo generale sull’argomento.

• Vendita di immobili/terreni: tasse

Se avete bisogno di informazioni fiscali precise, contattateci.

• Contatto