La vera “Prima Classe”

Nessun annuncio. Nessun compagno di viaggio al telefono. Nessuna folla. Solo io, due dipendenti, un computer portatile e tre ore di lavoro produttivo tra tre città. In quel momento ho capito perché tanti imprenditori di successo usano il jet privato. Non si tratta di glamour. Si tratta del posto di lavoro a bordo, che sia per una riunione immobiliare a Londra o per un incontro con un investitore a New York.

Quanto costa davvero un volo charter in Germania

La maggior parte delle persone sopravvaluta il costo di un jet privato a noleggio, oppure lo sottovaluta e si sorprende del conto. Come spesso accade, la verità sta nel mezzo. Quello che posso dire in base alla mia esperienza e alle mie ricerche:

• Very Light Jet (2-3 persone, breve raggio fino a 2 ore): a partire da circa 2.500-3.500 euro per volo – equivale all’incirca a un biglietto in business class per tre persone
• Light Jet (4-6 persone, rotte intraeuropee): a partire da circa 5.000-9.000 euro – ideale per team di quattro-sei persone
• Jet di medie dimensioni (6-8 persone): da circa 9.000-15.000 euro – più confortevole, più bagagli, distanze maggiori
• Heavy Jet (8-12 persone): a partire da circa 18.000 € per le rotte interne all’Europa, a partire da circa 35.000 € per le rotte a lungo raggio come Dubai.

Importante: questi prezzi si riferiscono all’intero jet, non a persona. Se si vola in quattro e si divide il prezzo, il costo di un jet leggero è spesso simile a quello di un biglietto di business class, con la differenza che si arriva a destinazione 90 minuti prima e non c’è stress da aeroporto.

I prezzi esatti per tutte le rotte dagli aeroporti di partenza tedeschi sono disponibili nel confronto dei jet privati su privatjet.one – il portale di confronto più trasparente del mondo di lingua tedesca.

Le classi di jet spiegate: cosa si adatta a cosa

Uno degli errori più comuni al primo charter: prenotare troppo o troppo poco jet. Ecco la mia valutazione in base all’esperienza pratica:

Jet molto leggero: perfetto per viaggiatori singoli o coppie su tratte brevi (meno di 2 ore). Cabina angusta, poco bagaglio, ma economico e flessibile. Esempi: Phenom 100, Eclipse 550.

Light Jet: il cavallo di battaglia del business charter. Spazio sufficiente per quattro o sei persone, bagagli sufficienti, viaggi confortevoli su rotte intraeuropee. Esempi: Phenom 300E, Citation CJ3+. Uso questa classe più spesso.

Midsize Jet: quando è richiesto un maggiore comfort e il gruppo è più numeroso. Altezza in piedi in cabina, vano bagagli separato, maggiore autonomia. Esempi: Citation XLS+, Bombardier Challenger 350.

Heavy Jet: per rotte più lunghe e gruppi più numerosi. Dubai non-stop, New York non-stop: questo è il territorio dei jet pesanti. Cabine con posti letto, cucina, area ufficio separata. Esempi: Gulfstream G650ER, Bombardier Global 7500. Ho scritto un confronto dettagliato dei principali marchi di jet privati separatamente.

Quando conviene un jet privato: il mio calcolo personale

Faccio un semplice calcolo ogni volta che prendo una decisione di prenotazione. Per me il tempo è denaro. Se pianifico un buffer di due ore su un volo di linea, arrivo in aeroporto un’ora prima e il trasferimento dall’altra parte dura 45 minuti, un volo di linea “economico” mi costa in realtà quattro o cinque ore della mia giornata lavorativa.

Un jet privato vola alla mia ora, atterra al piccolo terminal, tempo di taxi dieci minuti. Tempo totale: due ore. La differenza di tempo è di due o tre ore a tratta, quindi da quattro a sei ore per il volo di ritorno. Se mi dico onestamente quanto valgono queste ore per me, il charter è spesso l’alternativa più economica.

Questo vale soprattutto per gli imprenditori immobiliari, gli investitori e i lavoratori autonomi con un’agenda fitta di impegni. Chiunque viaggi spesso sa che l’aeroporto costa tempo e il tempo costa denaro. Il jet privato restituisce il tempo.

Sicurezza e qualità: cosa cerco

• Certificazione COA: il certificato di operatore aereo è obbligatorio – nessun broker affidabile invierà un jet senza un COA valido. L’Associazione europea dell’aviazione d’affari (EBAA) fornisce indicazioni sugli standard e sulle aziende associate.
• Prezzi trasparenti: nessun costo nascosto per il catering, l’atterraggio o il pernottamento.
• Età del jet: meglio scegliere un jet che abbia meno di 10 anni: i modelli più recenti sono più silenziosi, più efficienti e più confortevoli.
• Flessibilità: cosa succede in caso di cancellazione per maltempo? Buon broker = buona soluzione alternativa

Gambe vuote: il suggerimento per i viaggiatori intelligenti

Chi è flessibile può risparmiare notevolmente. Le tratte a vuoto sono voli di andata e ritorno in cui il jet vola vuoto, perché il cliente ha prenotato solo un volo di sola andata.

Questi voli sono offerti con uno sconto fino al 75%. La fregatura: la data, l’ora e il percorso sono fissi.

Se viaggiate ancora spesso e a volte trovate una tratta vuota adatta, risparmierete notevolmente.

Il jet privato come strumento, non come status symbol

Dopo diversi anni di esperienza nel settore del charter, la mia conclusione è chiara: chi vede il jet privato solo come un simbolo di lusso ha una visione troppo miope. Come strumento di produttività – come ufficio in volo, come risparmio di tempo, come fonte di flessibilità – è spesso la decisione più economica per gli imprenditori con un’agenda fitta di impegni. I conti tornano più spesso di quanto si possa pensare. Basta fare le cose onestamente.

Schwanenwerder dall’alto: Isola

È questa: l’isola più esclusiva della Germania e di Berlino. Naturalmente, le proprietà qui sono anche tra gli indirizzi più costosi di Berlino. Solo 38 proprietà, ognuna delle quali è più di alto livello dell’altra. Per molti, Schwanenwerder non è un luogo in cui vivere, ma un mondo a sé stante. Ecco una citazione dalla nostra ultima esposizione di Schwanenwerder:

“La privacy è diventata la moneta più rara. Questa villa la offre in abbondanza”.

Schwanenwerder ha esattamente questo. Situato direttamente sul lago Wannsee, con un’unica strada di accesso, appartato, molto sicuro. Natura pura, circondata da una capitale con oltre 3,9 milioni di abitanti. Stando qui, si dimentica completamente che il trambusto di Berlino è a 20 minuti di distanza. Ultra esclusivo, ultra tranquillo.

Storia? Il mio consiglio: Schwanenwerder, PDF Berlin.de (Download)

Nikolassee, Zehlendorf, Grunewald

Sulla strada per Berlino Mitte, si passa automaticamente attraverso le migliori località. Nikolassee, Zehlendorf, Grunewald: tutte e tre sono da decenni sinonimo di prosperità, natura, antiche ville, ambasciate e famiglie consolidate.

Lo sapevate? Le zone migliori sono sempre quelle a sud-ovest, perché spesso vi arrivano i venti meridionali dall’Europa. In passato, questo portava aria fresca a sud-ovest e l’aria di scarico viaggiava verso nord-est. – Ma torniamo a Schwanenwerder!

Nelle immediate vicinanze si trovano quartieri residenziali, boschi, parchi e strade estremamente tranquille. La stessa Schwanenwerder ospita famiglie, imprenditori e investitori che desiderano vivere in completa solitudine pur vivendo nella capitale. Niente traffico, niente turisti, solo privacy assoluta.

Villa Graft: la villa più costosa della Germania

Mi sono spesso fermato qui al molo ad ammirare questa villa, la più futuristica e costosa della Germania. Ci sono state molte voci, tra cui quella che uno dei precedenti proprietari fosse Brad Pitt. È vero? Chi lo sa. Ma dimostra il livello a cui siamo arrivati. La villa è stata progettata da Graft. L’ultima volta è stata “quotata”(fuori mercato) per 79 milioni di euro.

• Prezzo: ~ 79 milioni di euro

In realtà, non è l’unica villa di questo segmento. Anche altre proprietà sull’isola potrebbero raggiungere facilmente prezzi di 55-60 milioni di euro. E proprio accanto a questa villa ultramoderna si trova la Schwanenhof, la villa più antica di tutta Schwanenwerder. Non potrebbe essere più storica.

Anche i principali media parlano regolarmente di quest’isola:

• Schwanenwerder – Immagine
• Schwanenwerder – Tagesspiegel

Schwanenhof: la prima villa di Schwanenwerder

Lo Schwanenhof colpisce per il suo cancello storico – chi ha ancora una cosa del genere oggi? Dietro di esso si trova una piccola meraviglia, direi mediterranea. Tanto fascino, tanta storia, tutto completamente nascosto dietro gli alberi. Nessuna vista dall’esterno, zero traffico di passaggio. Un vero e proprio originale sull’isola.

• Prezzo: ~ 9 milioni di euro

Mappa Schwanenwerder

Schwanenwerder a Berlino:

Schwaenwerder da vicino:

Storia di Schwanenwerder

Ancora oggi, l’isola sembra un pezzo di Berlino isolato, tranquillo, verde e con un’architettura che raramente si trova in questa forma. Per capire la casa, bisogna andare un po’ più in là: Come è nata Schwanenwerder, chi ha costruito le prime ville qui e perché in questa particolare posizione?

Fonte: Schwanenwerder, PDF Berlin.de (Download)

Come l’isola è diventata un’isola

Alla fine del XIX secolo, Schwanenwerder era solo un luogo poco appariscente di Wannsee. Non un paradiso, né un sobborgo di ville: piuttosto un’idea. Friedrich Wilhelm Wessel, un immobiliarista berlinese, ebbe questa idea. Acquistò il sito, lo fece riempire, diede forma e definì un concetto: grandi appezzamenti di terreno, molto spazio, pace e tranquillità, nessun uso rumoroso. Schwanenwerder doveva diventare un luogo di ritiro, un’alternativa alla città in crescita.

• L’isola è stata formata artificialmente
• Parcellizzazione di Wessel
• Concetto: pace e privacy

Le prime case: chi le ha costruite e perché

Le prime ville di Schwanenwerder non sono state costruite per caso. Wessel obbligò gli acquirenti a costruire case di alta qualità in un breve lasso di tempo. Non voleva un quartiere misto, ma un insieme coeso ed elegante. Per raggiungere questo obiettivo, i proprietari si rivolsero ad alcuni dei migliori architetti dell’epoca. Paesler & Natho progettarono le prime case di campagna con torrette, bovindi e forme francesi. Bernhard Sehring, uno degli architetti berlinesi più richiesti, progettò ville di grande effetto con grande attenzione ai dettagli. A lui si sono aggiunti in seguito Bruno Paul e Richard Blumberg, entrambi noti per la loro architettura elegante e tranquilla. I giardini furono progettati da artisti del giardino come Rudolf Jürgens e Ludwig Lesser. Ogni villa doveva essere una piccola opera d’arte.

• Le prime ville di Paesler & Natho
• Sehring e Bruno Paul caratterizzano lo stile
• Arte del giardino di Lesser & Jürgens

Lo Schwanenhof: una casa di campagna dal sapore francese

Lo Schwanenhof fu costruito intorno al 1900, proprio in questo periodo. La casa seguiva lo stile tardo barocco francese: due piccole cupole a torre, linee curve, una grande terrazza con vista sul lago. Era una casa di campagna rappresentativa ma non sovraccarica. I primi progetti mostrano una casa molto aperta: grandi finestre, molta luce, un giardino che era più un parco che una proprietà.

• Tardo barocco francese
• Ampia terrazza
• Piani aperti

L’atmosfera dell’isola: case e ritiri estivi

Intorno al 1910/1920, qui vivevano imprenditori, commercianti e banchieri. Molti usavano le loro case come residenze estive. Il silenzio sull’acqua al mattino, la compagnia sulle terrazze la sera, con giardinieri, barche e lunghi sentieri da giardino nel mezzo. Lo Schwanenhof faceva parte di tutto questo: non un palazzo, ma una casa elegante e tranquilla, costruita per chi voleva allontanarsi dalla vita di città.

• Case d’estate
• Grandi giardini
• Architettura elegante

Conversioni e cambiamenti nel corso dei decenni

Lo Schwanenhof ha subito molti cambiamenti nel corso degli anni. La cupola della torre sul lato nord è stata distrutta durante la Seconda Guerra Mondiale e non è mai stata ricostruita. Negli anni ’50 è stato ampliato l’attico e successivamente sono stati aggiunti nuovi spazi abitativi. Negli anni ’90 è stata costruita una moderna estensione rivolta a sud, che ha ampliato la casa e l’ha adattata alle moderne esigenze abitative. La sala da giardino è stata chiusa, i sentieri sono stati ridisegnati, alcuni dettagli storici sono andati persi, altri sono stati mantenuti.

• Riorganizzazione anni ’50
• Estensioni 1990
• Rimodellamento parziale

Giardino, posizione e vista: Cosa rende speciale lo Schwanenwerder

Anche se molte cose sono cambiate, una cosa è rimasta sempre la stessa: la posizione. La vista sul Wannsee, la distanza dalle case vicine, il verde. Il giardino è stato ristrutturato più volte: a volte spazioso e giocoso, in seguito più chiaro e moderno. Oggi lo Schwanenhof è un mix di sostanza storica ed elementi contemporanei. Si riconoscono le origini, ma si vede anche l’evoluzione.

• Tanto verde
• Vista sul Wannsee
• Design moderno del giardino

Maggiori informazioni sulla storia di Schwanenwerder? Raccomandazione

Storia? Il mio consiglio: Schwanenwerder, PDF Berlin.de (Download)

Cosa significa la cifra dell’1,5%?

Come ereditare, cosa fare? Non per niente l’imposta di successione è nota anche come“tassa stupida“. In altre parole, chi non se ne occupa è stupido. Perché? Lo si vede subito qui: 30 milioni di euro diventano un onere fiscale di soli 1,5 milioni di euro.

L’1,5% non è un’aliquota fiscale legale, ma una media effettiva che può risultare da eredità aziendali molto grandi. Si verifica quando le regole di esenzione per i beni aziendali, i rinvii e, in alcuni casi, i condoni si sommano. Di conseguenza, solo una piccola parte del valore dell’eredità viene tassata.

Ecco un esempio concreto di calcolo che mostra come l’aliquota fiscale effettiva scenda dal 30% ad appena l’1,5% per un’eredità aziendale di 100 milioni di euro. Molto breve, in modo da essere facilmente comprensibile.

1° punto di partenza – senza prestazioni

Tasso legale: 30

Calcolo:
100 milioni di euro × 30 % = 30 milioni di euro di tasse
→ Pressione fiscale effettiva: 30

2. sconto sull’agevolazione (85% di agevolazione standard)

La legge sull’imposta sulle successioni e sulle donazioni (ErbStG) prevede un’esenzione fiscale dell’85% per i beni aziendali se l’attività viene portata avanti per almeno 5 anni.

Calcolo:
100 milioni di euro × 15 % = 15 milioni di euro imponibili
15 milioni di euro × 30 % = 4,5 milioni di euro di imposte
→ Pressione fiscale effettiva: 4,5%.

3. esenzione dall’opzione (è possibile l’esenzione al 100%)

Chi si impegna a portare avanti l’azienda per 7 anni e a non ridurre in modo significativo il monte salari può richiedere l’esenzione fiscale al 100%.

Calcolo:
100 milioni di euro × 0 % = 0 euro di tasse
→ Pressione fiscale effettiva: 0

4. combinazione di strutturazione e rinvio

In pratica, spesso si tratta di una miscela:

• Alcune parti delle attività sono esternalizzate a strutture di holding.
• Il pagamento delle imposte è differito senza interessi per 7 anni.
• L’imposta può essere parzialmente esentata nel caso di una“prova di necessità“.

Ciò significa che:

Effetto reale:
Invece di 4,5 milioni di euro, l’ufficio delle imposte riceve spesso solo 1,5 milioni di euro.
→ Pressione fiscale effettiva: 1,5%.

5. panoramica del calcolo

Ecco una panoramica:

In breve: si pagano solo 1,5 milioni di euro di tasse

Legalmente, lo Stato potrebbe chiedere 30 milioni di euro. In realtà, l’erede della società spesso paga solo 1,5 milioni di euro a causa delle norme di esenzione fiscale, delle partecipazioni e dei rinvii.

Fine.

Nel caso vi stiate chiedendo… non c’è nessuna fondazione di famiglia coinvolta?

L’1,5% riportato nell’articolo dello SPIEGEL si ottiene senza una fondazione di famiglia, solo grazie all’esenzione legale dei beni aziendali. Una fondazione di famiglia può avere un effetto aggiuntivo, ma non è la ragione di questa cifra.

La fondazione di famiglia, invece, è uno strumento di strutturazione a sé stante. Può essere utilizzata anche per l’ottimizzazione fiscale, ma in modo diverso:

• Con una fondazione di famiglia, il patrimonio può essere trasferito prima dell’eredità.
• In questo modo è possibile evitare o rinviare l’obbligo dell’imposta di successione.
• Tuttavia, in questo caso si applicano regole diverse: L’imposta di successione è dovuta, ma con uno sfasamento temporale (ad esempio ogni 30 anni).

In combinazione con il patrimonio aziendale, una fondazione di famiglia può essere utilizzata per risparmiare ulteriori imposte, ma si tratta di una strategia separata.

Per saperne di più sul:

• Fondazione di famiglia

Come funziona l’imposta di successione in Germania?

L’imposta di successione (insieme all’imposta sulle donazioni) regola ciò che va al fisco in caso di trasferimento di beni. Sono determinanti gli scaglioni d’imposta, le franchigie e i tipi di beni preferiti. Importante: le donazioni contano e ogni dieci anni è possibile utilizzare molte franchigie fiscali. Questo vi permette di pianificare nel tempo e di distribuire il patrimonio in modo intelligente.

• Base giuridica: ErbStG + diritto di valutazione
• Classi fiscali I-III a seconda del rapporto
• Indennità: ad esempio, 500.000 euro (coniuge), 400.000 euro (figli).
• Regola decennale per i regali
• Favori: Beni aziendali, casa di famiglia
• Aliquote fiscali progressive a seconda della classe e del livello

Link e fonti utili:

• Ministero federale delle Finanze – Imposta sulle successioni e sulle donazioni
• §Sezione 16 ErbStG Indennità
• Wikipedia: Imposta di successione in Germania

Scaglioni e detrazioni fiscali: Il cuscinetto di base

La classe fiscale dipende dalla vicinanza al testatore. Nella classe I (coniugi, figli, nipoti), gli importi esenti da imposte sono significativamente più elevati rispetto alla classe II (ad esempio, fratelli e sorelle) e alla classe III (terzi non collegati). Inoltre, sono previsti assegni pensionistici speciali (ad esempio per i coniugi). Risultato: una gran parte delle normali successioni rimane già esente da imposte grazie alle franchigie. Solo l’eccedenza è tassabile.

Casa di famiglia e dilazioni: Protezione per la vostra casa

La casa di famiglia occupata dal proprietario può rimanere esente da imposte se acquistata dal coniuge o dai figli a determinate condizioni (ad esempio, uso continuato, periodi di detenzione). Nel caso di immobili o aziende, è possibile anche un rinvio se il pagamento dell’imposta metterebbe altrimenti a rischio il patrimonio. In questo modo si ha il tempo di finanziare o ristrutturare i beni senza doverli vendere immediatamente.

• §Sezione 13 ErbStG Casa di famiglia
• Scheda informativa sulla casa famiglia (NRW)

Beni aziendali: esenzione fiscale dell’85% o del 100%.

Nel caso di un’azienda ereditata, si applica l’esenzione standard (85%) o l’esenzione per opzione (100%) se sono soddisfatte le condizioni (totale dei salari, periodi di detenzione, indici di attività amministrativa). Questo è politicamente auspicabile: le successioni aziendali devono garantire posti di lavoro e non fallire a causa dell’onere fiscale. Per i grandi patrimoni, questa è LA leva per la riduzione delle imposte.

• IHK Monaco: Beni aziendali ed esenzioni fiscali

Erbe & Nachlass

Perché risparmiare quando si eredita molto? … e come?

Le grandi eredità utilizzano sistematicamente un trattamento preferenziale. I beni sono strutturati in modo da far rientrare il più possibile in “cassetti” privilegiati: attività commerciali, immobili residenziali (casa di famiglia), concetti di usufrutto e donazioni differite. In questo modo si riduce la base imponibile e quindi l’aliquota fiscale effettiva. Gli studi e le risposte del governo dimostrano che: In media, gli eredi principali spesso pagano solo percentuali basse a una cifra.

• Carico effettivo spesso solo di pochi centesimi
• Motivo: Esenzione + indennità + organizzazione
• Dono invece di eredità (il tempo gioca a vostro favore)
• Usufrutto: trasferimento di valori, mantenimento dell’uso
• Soluzioni di fondazione e divisioni familiari
• Proteggere la sostanza: Rinvio/pagamenti parziali

Link e fonti utili:

• Süddeutsche Zeitung – Disuguaglianza attraverso la tassa di successione
• ZEIT – I grandi eredi pagano meno
• Wikipedia: Statistiche fiscali sulle successioni

Immobilien-GmbH: spostare strategicamente il carico fiscale

Molte famiglie si affidano a una cosiddetta Immobilien-GmbH, soprattutto per i grandi patrimoni immobiliari. Gli immobili vengono trasferiti al patrimonio aziendale. Il vantaggio: le quote societarie spesso beneficiano di regole di esenzione fino all’85% o addirittura al 100%. Inoltre, le azioni possono essere trasferite in più fasi nel corso delle generazioni, spesso in combinazione con donazioni e diritti di usufrutto.

Fondazione di famiglia: ottimizzazione fiscale permanente

Una fondazione di famiglia mette in comune il patrimonio e garantisce la continuità nel corso delle generazioni. Poiché la fondazione non muore, non si applica la tradizionale imposta di successione. Si applicano invece imposte correnti più basse. Questo modello viene spesso utilizzato per patrimoni a due cifre di milioni di euro, al fine di garantire una sostanza a lungo termine ed evitare elevati oneri una tantum.

Progettare con il tempo: utilizzare il ciclo decennale

Se iniziate per tempo, potete distribuire il patrimonio tramite donazioni a intervalli di dieci anni. In questo modo, potete aumentare più volte la vostra franchigia fiscale. Esempio: un genitore può trasferire in esenzione d’imposta 400.000 euro per figlio ogni dieci anni – con due figli, si tratta di 800.000 euro a testa. Nell’arco di 20 o 30 anni, si ottiene così un trasferimento esente da imposte molto elevato, senza rischio di successione finale.

Diritti di usufrutto e di abitazione: Cedere il valore, mantenere il controllo

Con l’usufrutto riservato si trasferisce, ad esempio, un immobile, assicurandosi però un reddito da locazione o il diritto di utilizzo. In questo modo si riduce il valore fiscale della donazione, perché viene dedotto il valore capitale dell’usufrutto. In questo modo si mantiene la sicurezza finanziaria e si utilizzano in modo più efficiente le detrazioni fiscali.

Perché la “tassa sulla stupidità”? La cattiva pianificazione costa soldi veri

Se non si pianifica affatto, si rinuncia a detrazioni, si perdono esenzioni (ad esempio per il mancato rispetto delle scadenze) o si scivola in aliquote più elevate a causa di una struttura sfavorevole. La consulenza aiuta a colmare le lacune: dall’organizzazione dei regimi patrimoniali tra coniugi, ai testamenti, agli accordi di divisione, alla pre e post eredità, fino alle fondazioni. La differenza tra il “non fare nulla” e la “pianificazione intelligente”: spesso da decine di migliaia a milioni.

50 milioni di euro di eredità Esempio di calcolo + ottimizzazione fiscale

Der Spiegel riporta: “Gli eredi di ricche aziende spesso pagano solo l’1,5% di tasse”. È possibile? Sì, è possibile. Una pianificazione intelligente riduce l’onere fiscale. Senza una pianificazione, su un’eredità di 50 milioni di euro si pagano rapidamente quasi 15 milioni di euro di tasse. Con una pianificazione intelligente, l’onere fiscale scende all’1-5%. Studi, leggi ed esempi dimostrano chiaramente che chi ottimizza per tempo risparmia milioni. È proprio per questo che l’imposta di successione viene spesso definita “tassa stupida”.

• 50 milioni di euro di eredità Esempio di calcolo

Evitare l’imposta di successione? La mia conclusione

Raramente è possibile evitare completamente le imposte, ma è possibile gestirle. La chiave: iniziare per tempo, scaglionare le donazioni, qualificare i tipi di beni preferiti, rispettare le regole di detenzione e di pagamento e utilizzare correttamente la casa di famiglia. Maggiore è il patrimonio, maggiore è l’effetto leva e più costosi diventano gli errori. Richiedete per tempo una consulenza fiscale e legale, documentate tutto correttamente e pianificate le varianti (eredità, donazione, fondazione). In questo modo la “stupida tassa” si trasformerà in una trappola dai costi evitabili e voi otterrete di più dalla vostra eredità.

Perché gli appartamenti per studenti sono utili

In quasi tutte le città universitarie tedesche si registra una carenza di alloggi ed è proprio qui che entra in gioco il vostro investimento. Piccoli appartamenti o appartamenti condivisi vicino all’università(mappa con le università) sono sempre molto richiesti, e voi potete acquistarli, ristrutturarli e affittarli direttamente senza un grande capitale iniziale – senza stress attraverso una società di gestione immobiliare.

Il costante ricambio degli inquilini è un vantaggio

Gli studenti si spostano più frequentemente, iniziano un nuovo semestre o cambiano città. Per voi investitori, questo significa: nessun timore di posti vacanti, ma una domanda costante, soprattutto nelle zone centrali o vicine all’università.

Dimensioni compatte = alta efficienza

Un appartamento di 20-30 metri quadrati vi costerà meno per l’acquisto e per la manutenzione. Allo stesso tempo, è possibile ottenere un affitto maggiore per metro quadro rispetto agli appartamenti più grandi, dotandolo di una cucina ed eventualmente arredandolo.

Poco sforzo, processi chiari

Invece di occuparvi personalmente dei contratti di affitto, delle bollette e delle piccole riparazioni, potete incaricare una società di gestione immobiliare – ideale per i principianti o per chi ha un’agenda di lavoro fitta di impegni.

• Elevata richiesta durante tutto l’anno
• Proprietà compatte con forti rendimenti
• Cedere completamente l’amministrazione

Cosa considerare al momento dell’acquisto

Quando si tratta di appartamenti per studenti, la posizione conta. Se acquistate in una zona centrale, otterrete più affitti e troverete più facilmente nuovi inquilini. È anche importante avere sotto controllo i costi accessori dell’acquisto e conoscere il proprio rendimento netto, non solo la cifra lorda dell’esposizione.

Solo la vicinanza all’università porta un reale ritorno

Il classico: un piccolo appartamento a pochi passi dall’università o con un collegamento diretto alla metropolitana. Senza questo, sarà difficile raggiungere il gruppo target, soprattutto per le unità più piccole.

Mantenere basso il prezzo di acquisto

Il trucco consiste nel trovare un immobile solido al di sotto del valore di mercato, ad esempio in condizioni di base che possono essere facilmente migliorate con un po’ di vernice, una nuova cucina e dei mobili. Questo aumenterà il valore senza che dobbiate scavare a fondo nelle vostre tasche.

Acquistare un immobile a basso costo? Ecco i miei consigli da Los Angeles: Acquistare un immobile a basso costo (acquisizione)

Pianificare la gestione della proprietà fin dall’inizio

I costi mensili per la gestione della proprietà (di solito 25-40 euro) sono gestibili – in cambio si ottiene tranquillità, professionalità e protezione legale. Tutto ciò vale oro, soprattutto se avete diversi inquilini all’anno.

• Acquisti favorevoli con potenziale
• Ubicazione = fattore di domanda giornaliera
• La gestione della proprietà fa risparmiare tempo e nervi

Più noleggio grazie a un’attrezzatura semplice

Volete qualcosa in più del prezzo standard? Allora investite specificamente in attrezzature e rivolgetevi agli studenti che non vogliono organizzare i propri mobili o la propria cucina.

Cucina attrezzata come incentivo alla locazione

Per 399 euro si può avere una cucina moderna, piccola e attrezzata, con frigorifero, piano cottura e spazio di archiviazione. In questo modo vi distinguerete immediatamente e potrete facilmente chiedere 50 euro in più di affitto. Molti studenti cercano appartamenti con cucina privata.

Cucina attrezzata = 399 €

Sovrapprezzo al mese = 37,50 (a 1,50 € / m² per 25 m²)

Ammortizzato in 11 mesi

A tal fine, inserite nel contratto di locazione una nota scritta a mano in cui si precisa che gli inquilini sono responsabili di eventuali danni o riparazioni alla cucina attrezzata.

Arredato = più affitto, meno posti liberi

Un semplice letto, una scrivania e un armadio: è tutto ciò che serve. Potete includere l’arredamento nell’affitto; molti inquilini sono felici di pagare per questo, dato che non devono comprare o trasportare i mobili.

Dipingere una volta = effetto migliore

Una mano di vernice chiara fa una grande differenza. Pareti pulite e un pavimento ben curato hanno un aspetto immediatamente più moderno, anche se la sostanza è semplice. Lo sforzo è minimo, l’effetto è grandioso.

• Cucina: +50-100 € affitto possibile
• Arredato = raggiungere direttamente il gruppo target
• L’aspetto conta, anche per gli studenti

Micro-appartamenti come alternativa o estensione

Se volete ampliare il concetto, date un’occhiata ai micro-appartamenti: funzionano in modo simile agli appartamenti per studenti, ma sono spesso più moderni e si rivolgono anche a giovani professionisti o pendolari. Vantaggio: spesso l’affitto è leggermente più alto, ma la logica di base è la stessa.

Più gruppi target, strategia simile

È possibile raggiungere più gruppi di affittuari grazie a migliori strutture, servizi (ad esempio Wi-Fi, pulizia) o all’ubicazione in quartieri commerciali. Il principio rimane: spazio piccolo, affitto elevato, basso tasso di sfitto.

Investire attraverso l’azienda

Soprattutto se state acquistando diverse unità, vale la pena di esaminare le strutture della GmbH per lavorare in modo efficiente dal punto di vista fiscale. Saremo lieti di fornirvi una consulenza in merito, oppure potrete saperne di più nei nostri video.

• Scalabile grazie alle numerose sedi
• Gruppo target più ampio degli studenti
• Modelli GmbH per investimenti più consistenti

Il 10 % di rendimento è raggiungibile – se si acquista in modo intelligente

Gli appartamenti per studenti offrono un ingresso solido e calcolabile nel mondo immobiliare. Se acquistate a buon mercato, modernizzate un po’ e vi adattate al gruppo target, potete ottenere rendimenti netti realistici dell’8-10%. Ancora meglio: la gestione viene affidata direttamente a voi e avete creato il vostro primo vero investimento immobiliare con un piccolo appartamento. Ora sta a voi fare il passo successivo.

Il micro-appartamento come investimento di capitale: i vantaggi per voi

Un piccolo appartamento di 25 m² invece di un grande quadrilocale. Perché? Sempre più persone vivono da sole in nuclei familiari singoli. Studenti, single, vacanzieri, ma anche gruppi professionali come gli installatori, che spesso si trovano in città diverse. Per saperne di più sull’investimento in piccoli condomini, i cosiddetti micro-appartamenti, cliccate qui.

• Il micro-appartamento come investimento di capitale